接管验收程序

接管验收计划手册

chi 北京仲量联行物业管理服务有限公司

一、目的

这项工作是物管企业在接管物业前不可缺少的重要环节，是确保物业接管验收工作得到有效监控，保证物业入伙工作顺利进行的必要手段。接管验收是指：物管企业按照有关法规、规章和规范对物业规划、设计的执行，施工单位工程质量的竣工验收情况和相关市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等进行整体和全面性的验收。

二、行为对象

接管验收是建设单位向物管企业移交物业的过程。

接管验收

但在更多的情况下，开发商是委托物管企业在项目竣工前代表开发商参加工程单机及系统的全面调试工作，进而代表其与各总包、分包及设备供应商进行验收。故开发商缩短了验收时间且让物管企业能够对各设备设施、各系统更为了解，以便于制定日后项目各系统的维护/运营计划。

三、接管验收的作用

1、明确交接双方的责权利关系；

2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益；

3、确保物业使用的安全功能，保障业主的生命财产安全；

4、为日后物业的管理创造条件。

四、职责

1、按照LG大厦开发商的通知，物管企业指定项目主管领导、各职能部门负

责人及专业的工程技术人员组成验收小组。

2、验收小组负责对物业原设计图纸、各阶段施工图和设备出厂合格证书，各

系统设备设施维修/操作手册，设备和建材的试验报告书，设备试运行/调试记录等技术检验资料进行验收。

3、验收小组按移交设备清单的要求，对清单上的设备，按规格型号、容量及设计要求进行验收。

4、验收小组对物业按运行系统验收，详见系统验收内容。

5、验收小组负责对本公司所承接的物业进行验收并向公司各业务管理部门办理移交工作。

五、接管验收小组人员架构架构

六、验收工作程序

1、准备工作

验收小组根据开发商提供的施工图纸，按设计及施工要求编制验收计划、验收标准。 2、进行验收

（1） 验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。 （2） 在预验收过程中，检查出未达到验收标准的设备及与设计要求不符

的设备，提出书面整改报告返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。

（3） 对在预验收中未达到要求的设备，整改实施后，验收小组进行检查、

验证，整改合格后进行正式验收。 （4） 设备的实物验收，要做到符合以下几点：

A 、 设计图纸与设备的规格型号、数量符合。

B 、 主要设备、设施的安装位置与安装质量符合设计要求与施工规范。

C 、 设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果对

应不同类设备并记录在《物业移交书》中。

（5）对物业的其他配套系统、设施进行验收，验收结果记录在《物业移交书》的相应的表格内。

* 如物管企业在前期已参与调整工作，程序将更为简化，且在调试阶段时，如有相应问题也可进行相应的整改，提高运营效率。

3、物业验收后的处理

（1）验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告。

（2）验收小组负责人根据全部单项验收报告，写出物业综合性验收报告的评定及意见书，呈交总工程师。

（3）验收小组对不合格设备、设施，写出书面报告，上呈总公司及LG 公司，解决记录在交接记录中。

（4）公司总经理代表北京LG大厦物业管理处同物业交接单位进行正式移交，并签署有关手续。

（5）验收小组要填写物业竣工资料的验收记录，填写物业的交接记录。

（6）办理正式物业验收移交手续，会同发展商、施工单位、管理公司签字生效，将全部档案资料存档。

七、接管验收相关文件

1、建设部房屋接管验收标准；[建标（1991）第69号]

2、建设工程质量管理条例；（2000年1月10日国务院第25次常委会议通过）

3、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法；[中华人民

共和国建设部令第78号（2000年4月7日）]

4、北京市工程竣工验收备案管理暂行规定；[北京市建设工程质量监督总站

2000质监总站第36号（2000年5月26日）]

5、房屋建筑工程质量保修办法；[中华人民共和国建设部令第80号（2000年

6月30日）]

6、物业管理公司关于接管验收文件。

八、分系统接管验收工作内容及验收部门（即质量与使用功能的检验）

1、主体结构

内容：地基基础工程、钢筋混凝土工程、砖石工程、钢结构工程、木结构工程、外墙面工程、屋面楼内面工程、室内外装修装饰工程。

验收部门：工程部、物业部

2、电气工程

内容：变配电系统、电气线路、照明系统、动力设备系统、业主（住户）电量计量、防雷系统、接地系统、应急发电机系统。

验收部门：工程部

3、垂直运输

内容：垂直客梯、垂直货梯、垂直消防梯（货梯兼）、自动扶梯。

验收部门：工程部、保安部

4、水卫工程

内容：给排水系统、生活冷水处理系统、中水处理系统、室外雨、污水处理系统、卫生间设备与给排水、厨房洗涤设备与给排水、生活热水交换系统、市政、公建配套工程。

验收部门：工程部

5、一次能源工程

内容：燃气管道系统、热力入户工程。

验收部门：工程部

6、暖通与空调工程

内容：热交换系统、采暖系统、制冷机组、空气调节系统、中央空调系统、水质处理系统、通风系统。

验收部门：工程部

7、安保工程

内容：消火栓系统、消防喷淋系统、防火监控系统（FAS）、保安自动化系统（SAS）、公共广播与应急广播系统、消防排烟系统、正压送风系统、

中央监控系统、消防对讲系统、火灾自动报警系统、气体灭火系统、可视对讲系统。

验收部门：保安部、工程部

8、系统集成工程