专业百货招商定位篇

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第二部分： 商业市调篇
流 程：
明确 目的
制定计划 包括时间、地点、人员、 内容、工具、预算等
总结 评估
监督 管理
组织 实施
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第二部分： 商业市调篇
应 用：
论证分析 （SWOT)
提交报告 包括信息汇总，SWOT， 定位诠释，营销策略，实 施方案等。
效果 评估
监督 管理
组织 实施
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第三部分： 商业定位篇
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第四部分： 商业规划篇
---功能规划
☆ 功能设计原则
要符合业态定位 要控制投资成本 要保障投资收益 要提升商业价值
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第四部分： 商业规划篇
---功能规划
☆ 商业项目的主要功能
购物功能 餐饮功能 休闲功能 娱乐功能
酒店功能 商务功能 观光功能 其他功能
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第四部分： 商业规划篇
知己知彼，方能百战百胜 运筹帷幄，方能决胜千里
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第二部分： 商业市调篇
内 容：
• 社会经济调查 • 商业同业调查 • 商圈形态调查 • 商业资源调查 • 居民消费调查 • 商业物业调查 • 城市规划调查 • 潜在竞争调查
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第二部分： 商业市调篇
---社会经济调查：
➢经济发展水平 ➢区域产业结构 ➢居民可支配收入 ➢社会零售商品总额
---布局规划
☆ 平面布局
四角定位法 宜农宜林法 音阶过渡法 核心磁力法 适度点缀法
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第四部分： 商业规划篇
---交通组织规划
商业交通的“四流” 车流 物流 客流 员工流
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第四部分： 商业规划篇
---交通组织规划
外部交通 ➢ 城市道路网的协调 ➢ 广场功能及人流组织 ➢ 主入口设计及人流导入 ➢ 车辆分流及路线设计
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第三部分： 商业定位篇
---定位原则 （ONE LINE)
商圈定位
商品定位
商场定位
品牌定位
楼层定位
品类定位
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第三部分： 商业定位篇
---定位内容 （TEN CONTENT)
业态定位 功能定位 品类定位 客群定位 客层定位
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第三部分： 商业定位篇
---定位内容 （TEN CONTENT)
5大差异：
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• 业态差异化 • 品类差异化 • 品牌差异化 • 客群差异化 • 客层差异化
第二部分： 商业市调篇
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第二部分： 商业市调篇
专业市场调查—— 正确的商业定位的前提
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第二部分： 商业市调篇
商业市调的作用 商业市调的内容 商业市调的流程 商业市调的应用
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第二部分： 商业市调篇 作 用：
超市 百货
商品 品牌
进销差价 联营分成
购物中心
商户
租金收益
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第一部分： 商业基础篇
8大组合：
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➢ 相同价格模式组合 ➢ 相同销售模式组合 ➢ 相同消费客群组合 ➢ 多种业态组合
第一部分： 商业基础篇
8大组合： ➢ Biblioteka Baidu类品牌组合
➢ 关联品类品牌组合 ➢ 消费链环品类组合 ➢ 综合品类组合
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第一部分： 商业基础篇
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第二部分： 商业市调篇 ---城市规划调查：
城市整体发展规划 城市商业中心规划 城市交通道路规划 城市产业布局规划
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第二部分： 商业市调篇
---商业同业调查：
➢销售状况
➢商场环境
➢盈利状况
➢营销特点
➢楼层布局
➢员工状况
➢商品布局
➢管理团队
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第二部分： 商业市调篇
---商业资源调查：
➢品牌资源
➢资金实力
➢经销商资源
➢经营水平
➢主力店资源
➢合作条件
➢配套商业资源 ➢发展规划
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第二部分： 商业市调篇
---商业物业调查：
➢物业规模 ➢内部空间 ➢设备配套 ➢能源配置
➢交通状况 ➢外部环境 ➢外观形象 ➢管理水平
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第二部分： 商业市调篇
---潜在竞争调查：
➢未来商圈格局 ➢在建或将建商业项目 ➢国内主力品牌者的拓展计划 ➢政府政策导向
---布局规划
商业布局规划是各类商业业 态、经营品类、消费功能，在商 业物业内部空间立体分布的经营 格局。
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第四部分： 商业规划篇
---布局规划
垂直布局——楼层 平面布局——楼面 区域布局——局部
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第四部分： 商业规划篇
---布局规划
☆ 垂直布局 汉堡式 淋浴式 侧立式
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第四部分： 商业规划篇
商圈定位 模式定位 形象定位 策略定位 战略定位
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第四部分： 商业规划篇
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第四部分： 商业规划篇
六项原则 八大内容 十大误区 十大禁忌
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第四部分： 商业规划篇
---六大原则
市场调查是前提 商业定位是依据 设备配套是重点
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第四部分： 商业规划篇
---六大原则
经营管理是目标 多方沟通是保障 投资策略要照顾
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第三部分： 商业定位篇
定位基础 定位原则 定位内容
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第三部分： 商业定位篇
---定位基础 （TEN WHAT)
地段决定做什么？ 政府要求做什么？ 开发商期望做什么？ 市场需求做什么？ 业态需求做什么？
物业情况决定做什么？ 与竞争对手规避做什么？ 引领市场需要做什么？ 市场资源填补做什么？ 人员素质能做什么？
业态规划必须解决—— 做什么？ 做在哪儿？ 为谁服务？ 如何组合？
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第四部分： 商业规划篇
---功能规划
商业功能设计 商业功能组合 商业功能布局
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第四部分： 商业规划篇
---功能规划
☆ 商业价值分析
商业价值的发现和提升 商业价值A、B、C分析 影响商业价值的因素——
位置、物业、定位、管理
➢商业投资环境 ➢社会治安状况 ➢商业发展状况 ➢劳动工资状况
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第二部分： 商业市调篇
---商圈形态调查：
➢商圈分布 ➢ 商圈规模 ➢商圈特点
➢形态结构 ➢竞争力分析 ➢发展趋势
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第二部分： 商业市调篇
---居民消费调查：
➢居民构成
➢可支配收入
➢人口规模
➢消费结构
➢人口素质
➢购物习惯
➢收入来源
➢消费心理
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第四部分： 商业规划篇
---八大内容
业态规划 功能规划 布局规划 交通组织规划
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第四部分： 商业规划篇
---八大内容
空间设计 设备配套 装修设计 外观形象
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第四部分： 商业规划篇
---业态规划
业态定位 业态组合 业态布局 业态市场定位
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第四部分： 商业规划篇
---业态规划
（一）
IBMG
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招商定位篇
第一部分：商业基础篇 第二部分：商业市调篇 第三部分：商业定位篇 第四部分：商业规划篇
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第一部分： 商业基础篇
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第一部分： 商业基础篇
4大趋势 8大组合 5大差异
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第一部分： 商业基础篇
4大趋势：
手风琴压缩式 手风琴扩张式 专业集约式 关联组合式
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第一部分： 商业基础篇