03 房地产经济学 第三章 区位理论

A商店
B商店
李军家
如果A商店和B商店的等级相同，那么位于两个商店之间的李 军选择哪一个商店来获取他所想得到的服务呢？如果A商店与李 军家之间隔有一条河流或山，这时李军家会选择哪个商店呢？
一般都会选择离家最近或最方便到达的那 一家。这就叫“就近原则”。
假设一个村庄有510人,而维持一个小店生存所需的最 低服务人数为50人,请问该村一般拥有几家这样相同规 模的小店?为什么?
二、工业区位论
（一）基本概念 韦伯在理论中首先提出和分析了“区位因素”的 概念，认为区位因素可以划分为三类：
一般性区位因素和特殊性区位因素，即对每一种工业 生产都有一定意义的因素和只对某些部门才有意义的 因素。 区域因素、集聚因素和分散因素：区域因素决定企业 的布局，而集聚因素和分散因素影响企业的联合性与 协作性。 自然技术因素和社会文化因素等。
现代科技与区位理论的发展
– 数字模型的广泛建立、计算机技术的大量使用、遥感技术的应用
高薪技术产业的兴起于区位理论的发展
– 技术、信息、智力（人才）、环境
第二节 主要区位理论
一、农业区位论
19世纪初德国经济学家杜能创立了关于农 业布局的学说。这一理论上在西方国家比较流 行的农业布局理论之一。其主要内容可以概括 为以下几个方面。
三、中心地说（中心地理论）
（一）基本概念
中心地和中心地职能：中心地是向居住在它周围的居民
提供各种货物和服务的地方，一般是指城镇的所在地； 其职能是指由中心地提供的货物和服务的种类。 人口门槛：一个企业为维持经营活动所必须赚取的最低 收入，将这一最低收入界限比喻为企业的门槛。由于企 业的经营收入与企业周围居住的人口数量直接相关，因 此，可以以人口数来计算，即可以维持一家企业单位所 需的最低人口数来代替最低收入，这个最低收入就称为 人口门槛。（维持一家企业单位所需的最低人口数） 货物的最大销售距离
三、中心地说（中心地理论）
六边形网格：克氏根据周边最短而面积最大和不
留空当的弥合性原则，认为最合理、最有效的市 场区图形是正六边形体系。 等级体系的形成：不同的货物和服务的提供点都 能够按照一定的规则排列成顺序的等级体系。按 照三种不同的原则，可以建立三种中心地等级体 系。三种原则是：
市场最优原则 交通最优原则 行政最优原则
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一、农业区位论
（一）基本假设
孤立国是假设一个与世隔绝的国家。 在这里，只有一个中心城市，全国各地的农产品都要以这 个城市作为主要的销售市场； 在这里土壤肥沃性相同，气候、地形等完全一致； 城乡间唯一的交通手段就是马车； 各地农业经营者的能力和技术条件相同； 孤立国与外界隔绝； 农作物的经营目的是谋取最大利益； 市场上农产品的价格、劳动者的工资、资本的利息都固定 不变。
一、农业区位论
（三）杜能理论的贡献
杜能对农业区位论的研究从级差地租出发， 阐明了市场距离对于农业生产集约程度和土地利 用类型的影响，并得出结论：农业布局应该按由 近到远配置不同的作物，其经营方式也应由粗放 到集约变化。
第二节 主要区位理论
二、工业区位论
德国经济学家韦伯第一个完整地提出了工业 区位的理论，并在当时产生了相当广泛的影响， 被公认为是工业区为理论的奠基者，其代表作为 《工业区位论》。
根据上述假设，生产某种农产品的总成本 除运费这一项外，其他都是一样的，这样 市场销售价格也是一样的。越靠近市场即 城市的企业其总成本就越小，纯收益就越 大，反之则相反。在这种情况下，在什么 地方种植何种农作物最为有利，完全取决 于利润，而利润由农业生产成本、农产品 的市场价格与把农产品运到市场上的运费 等三个因素决定。
K的计算规则为：六边形区域内点的数量， 加上区域边界上点的数量的1/2，或加上六 边形顶点上的数量的1/3。
交通最优原则
和K=3的系统比较，在交通原则 支配下的六边形网络的方向被改 变。高级市场区的边界仍然通过 6个次一级中心地，但次级中心 地位于高级中心地市场区边界的 中点，这样它的腹地被分割成两 部分，分属两个较高级中心地的 腹地内。而对较高级的中心地来 说，除包含一个次级中心地的完 整市场区外，还包括6个次级中 心地的市场区的一半，即包括4 个次级市场区，由此形成K=4的 系统。
一、农业区位论
（二）主要内容
在以上这些假设条件下，杜能认为农产品的 利润（P）是由农业生产成本（E）、农产品市场 价格（V）和农产品的运费（T）三个因素决定的。 用公式表示为： 利润=农产品市场价格－农业生产成本－运费 P=V-(E+T) 杜能运用这一公式分析了城市周围土地利 用类型以及农业集约化程度，得出的结论是：城 市周围土地的利用类型以及农业集约化程度都是 随着距离的递远呈带状变化，围绕城市形成一系 列同心圆，这些同心圆被称为“杜能圈”。
三、中心地说（中心地理论）
（二）主要内容
假设条件： 这里为“均值平原”，土地肥沃，资源分布、人
口分布均匀，对货物需求、消费方式都是一致的， 无边界； 有一个统一的交通系统，交通费和距离成正比， 朝各个方向移动都可行； 生产者和消费者都属于经济行为合理的人； 消费者离他们居住地最近的中心地购买他们所需 的货物和服务，他们为此付出的实际价格等于货 物的销售价格加上来往的交通费用。
结论是劳工系数越大，工业区位越容易被工资低廉地区的吸引；反之亦然。
3、集聚因素 当工业的集聚和分散带来的利益或节约超过 离开运输成本最小或工资成本较低的位置而 追加的费用，则工业选址由集聚因素决定 。 集聚经济效益的产生原因有：
– 由于工厂企业规模扩大所带来的大生产的经济 效益或能节约的成本 。 – 几个工厂集中于一个地点能给各工厂带来专业 化的利益 。 – 集聚因素带来了外部经济利益的增长。
市场最优原则
社会分工和市场经济的发展，往往导致地区中心成为商业 市场，即为商业和服务机构集中设置地，城镇按照市场最 优原则分布，将有利于商业和服务业的活动。 按照市场原则，低一级的中心地应位于高一级的三个中心 地所形成的等边三角形的中央，从而最有利于低一级的中 心地与高一级的中心地展开竞争，由此形成K=3的系统。 （低一级市场区的数量总是高一级市场区数量的3倍） 由市场原则形成的中心地等级体系的交通系统，是以高等 级中心地为中心，有6条放射状的主干道联接次一级的中 心地，又有6条也成放射状的次干道联结再次一等级的中 心地。由于此种运输系统联系两个高一等级中心地的道路 不通过次一级中心地，因此，被认为是效率不高的运输系 统。
六边形服务网格的形成
在一个地区，假设在其他 条件都相同的前提下，消费者 要获取自己想得到的服务，只 考虑距离的远近问题。这样， 便形成了以每个供应点为中心 的圆形的服务范围，这说明每 个供应点的服务范围和门槛人 口都是大致相同的。
每个供应点的服务范围为什么由圆形变成了后来的六边形？
中心地是指为周围居民提 供商品和服务的场所。在 实际生活中，中心地可以 是城市，也可以是城市内 的商业中心。
韦伯认为厂址应选择运输成本最低的地点
运费决定于两个因素：一是距离远近，与运费成正比；二是原料性质， 是常见性还是稀有性原料。
稀有性原料总重量 原料指数 制成品总重量
当原料指数<1 时，即采用稀有纯粹原料，其运进工厂的物质总重量 小于运出工厂产品的总重量，为节约运费，生产地应设在消费地。 当原料指数>1 时，即运进工厂的物质总重量大于运出工厂产品的总 重量，如金属冶炼、食品加工等，为节省运费，生产地应设在稀有性 原料产地附近 。 当原料指数=1 时，即采用纯原料，其运进工厂的物质总重量与运出 工厂产品的总重量相等，工厂既可选择原料产地，也可选择消费地或 两者之间的任何一点 。
依交通原则形成的交通网， 因次一级中心地位于联系较 高一级中心地的主要道路上， 被认为是效率最高的交通网， 而由交通原则形成的中心地 体系被认为是最有可能在现 实社会中出现的。
行政最优原则
在K=3和K=4的系统内，除高级中心地自身所辖 的一个次级辖区是完整的外，其余的次级辖区都 是被割裂的，显然，这不便于行政管理。为此， 克里斯塔勒提出按行政原则组织的K=7的系统。 在K=7的系统中，六边形的规模被扩大，以便使 周围6个次级中心地完全处于高级中心地的管辖之 下。这样，中心地体系的行政从属关系的界线和 供应关系的界线相吻合。 在K=7的系统内，由于其运输系统显示出每位顾 客为购买中心性商品或享受服务所需旅行的平均 距离较另两个系统都长，因此，行政原则下的运 输系统被认为是效率最差的一种。
第三章 区位理论
重点问题
农业区位论
工业区位论 中心地说（中心地理论） 研究区位理论的实际意义
第一节 区位理论的产生和发展
一、区位
区位是指某一空间的几何位置，是自然界的地理要素 和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位 置上的反映。为进一步揭示区位的性质与特点，可以将区 位进一步划分为： 自然地理区位：指某一事物与其周围陆地、山川、河湖、 海洋等自然环境的空间关系，以及该位置上的地质、地貌、 植被、气候等自然条件的组合特征。
随着社会的发展，区位理论正不断更新和发展，为 解决和解释实际问题发挥了重要作用。主要表现在三个方 面： 工业化和城市化与区位理论的发展
– （1）区位理论丛单个经济的区位决策，发展到地区总体经济结 构及其模型的研究。 – （2）从推导抽象的纯理论模型转为力求接近实际的区域分析和 建立在实际中应用的模型。 – （3）区位决策客体除工业、农业、市场外，又加进了范围更加 广泛的第三产业。
杜能圈共有六个同心圆，如下图所示。
自由农业区 林业区 轮作农业区 谷草农业区 三圃式农业区 畜牧业
图3—1
杜能圈
•第一圈：自由农业区，距城市最近，生产易腐，不适于长途运输或者重量大、单位 重量价值低，需及时消费的农产品，如蔬菜、鲜奶和园艺作物等，其集约度和收益 最高； •第二圈：林业区，其单位产品体积、重量大、运费高，提供薪碳、木材等； •第三圈：轮作农业区，以集约方式种值农作物，实行二年轮作，提供土豆、牲畜及 谷物等； •第四圈：谷草农业区，提供小麦、玉米、稻谷及畜产品等； •第五圈：三圃式农业区，耕地划为三块，分别种植黑麦、大麦及休闲地； •第六圈：畜牧业区，纯牧区，主要放牧。 •以上六圈外的荒地，由于距离市场太远，作为猎用。
二、工业区位论
韦伯的工业区位理论的主要思想是通过 运输、劳动力及集聚因素相互关系的分 析与计算，找出工业产品生产成本最低 的点作为工业企业的理想区位。
二、工业区位论
（二）主要内容——三个法则
工业区位选择应遵循的三个法则：
运输区位 法则
劳动力 区位法则
区位 选择 原则
集聚（分 散）法则
1.运输区位法则
（例：港口城市、旅游城市）
经济地理区位：是指在人类社会经济活动过程中形成或创
造的人地关系。
（例：交通地理因素）
二、区位理论
自19世纪下半叶至20世纪40年代，是区位 理论形成和得到初步发展的阶段。杜能、 韦伯、克里斯塔勒、廖什等都为区位理论 的形成和发展做出了贡献。但他们的理论 受到社会实践条件的局限，研究对象是单 个的或某一方面的经济客体。基本不涉及 动态变化。
三、中心地说（中心地理论）
中心地说是关于城市区位的一种理论，产生 于一战后的西欧城市化和工业化迅速发展的历史 时期，由德国地理学家克里斯塔勒首创。学说的 主要目的是探索和揭示城镇分布的“安排原则”， 即决定城镇数量、规模和分布的原则，基本论点 认为，城市形成于一定数量的生产地中的中心地， 是向周围区域居住的人口供应物品和劳务的地点， 而且不同级别的中心地应遵循一定的等级分布规 律。
2、劳动力区位法则 假定一个工厂，从运输成本出发，选择某一区位作为理 想的厂址，但发现别处的工资较低。于是需要把增加的运 输成本和节约的工资对比 。 如果每吨成本所增加的运输成本大于所节省的工资成本， 不应当迁移；如果每吨成本所增加的运输成本小于所节省 的工资成本，则应把厂址迁至工资较低地区。
韦伯在分析劳工成本对工业区位影响时，提出了劳工成本 指数、地域重量和劳工系数的概念。 劳工成本指数是指每生产单位重量产品的平均工资成本； 地域重量是指每生产单位重量产品所运输的重量。