秋北京电大项目管理课程期末大作业

在黄怒波的商业王国里，他走了一条“不竞争”的道路。对于“不竞争”，黄怒波的自我解读是，一方面避开与许多比自己强的人竞争；另一方面，自己在一个产业始终在别人前面，也就没有人能和自己竞争了。1997年，黄怒波和远洋地产董事局主席李明合作，开发都市网景楼盘，掘得了他从商后的第一桶金。但此后几年间，中坤集团只投资了包括交大嘉园、长河湾在内有限的住宅项目，而是开始了商业地产模式和旅游地产模式的探索，前者的典型代表就是大钟寺中坤广场项目的自持物业体系的可持续发展模式，后者则是在稀缺旅游景观的基础上延伸旅游度假设施，并辅以主题房地产项目长期持有，它的典型项目就是被列入世界物质文化遗产名录的安徽省皖南古村落遗址宏村。
秋北京电大项目管理课程期末大作业
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大钟寺中坤国际ห้องสมุดไป่ตู้场
引领新商业模式背后的惊险旅程
如今，生活于京城西北二三环的人们在步履匆匆的工作与生活中，很容易看到两处超大型体量的地标式房产项目，一个是西直门附近高粱桥路上的长河湾商住小区和金高梁餐饮街，一个是北三环大钟寺中坤国际广场，这两处房产项目都是以投资旅游地产和商业地产而著名的北京中坤投资集团有限公司旗下的精品楼盘，其中，43万平米、投资40亿元的大钟寺中坤广场项目是致力于挑战商业地产的中坤集团第一块要占领的高地。早在2004年，北京大钟寺中坤广场项目便开始动土开工，但至今项目距离整体开业尚有距离。
大钟寺中坤广场项目自开发伊始，给人的印象就是在不断改弦易辙，起先叫“大钟寺现代物流港”，而后又更名为“大钟寺现代商城”，期间还穿插着成为中关村电子集散地的传闻。这些插曲还只是整个项目压力的冰山一角。“大钟寺项目前期拆迁3000多户就用了两年时间，期间的SARS让所有的民工不得不回家等待，奥运会前夕提前一年什么也干不了，好不容易进入2009年，金融危机开始了，所有地产商都开始缺钱，此后国家50年大庆，施工又得停滞。”黄怒波感叹道，太多的困难影响着开业时间一错再错，而越是不开业，商家越是无法信任你，招商自然就会遇到问题。因此，重重“关卡”让大钟寺中坤广场不得不在蹒跚中走到了开业的这天。
如果从宏观的项目管理角度分析大钟寺中坤广场项目，我们当然不能绕开它的项目经理——北京中坤投资集团的董事长黄怒波先生，这是一个拥有北京大学中文学历和中欧国际工商学院EMBA学位的商人，一个身跨政商两界的精英人士，一个在2009年福布斯中国富豪排行榜排名第114位却在胡润慈善榜排名第9位的企业家；此外，他还有一个身份是“名叫骆英的诗人”，是中国作家协会会员、中国诗歌学会理事、北京大学诗歌研究中心研究员，至今已出版5部个人诗集和1部中篇小说《蓝太阳》，并在2005年到2011年间，完成了当今世界探险极旅——登顶“7+2”(七大洲最高峰加南北两极)，将他的人生高度深深地定格在8844.43米（世界第一峰“珠峰”的新测高度）。
于是在对大钟寺商业广场的设想中，黄怒波希望餐饮有一些，美术馆等文化配套有一些。设想了一个第四代商业模式，黄怒波就坚持了。黄怒波说，刚开始也没想持有大钟寺广场，所以也卖了20000平米，但卖了发现自己就做不了主了，想打造自己理想的第四代商业模式就不现实了，于是就没再继续卖。黄怒波说，因为原来更想突出特色的东西，最初也没打算引进太多大型卖场、百货进来，但是这个项目太大了，最后不得不引进一些主力店，包括家乐福、北京王府井百货等。
经过对国内外商业开发及消费习惯的对比，黄怒波研究了一个名字叫“第四代商业模式”。在黄怒波看来，第一代商业是街边商铺，第二代是供销社、合作社，包括一些百货；第三代是Shopping Mall。而第四代应该是都市休闲生活为主题的商业中心。相对于国外购物消费的目的性，黄怒波说中国人更把“逛街”当成一种娱乐休闲，“没事就逛街去吧”。有前瞻眼光的投资商们显然已经充分意识到人文精神的时代即将到来，消费者的体验感受，对娱乐、审美、艺术、文化、消费的多元化需要才是商业中的重要元素。在当今快节奏的都市生活中，人们在满足了一定的物质基础的同时，不再以单纯的购物为享乐。消费者希望在有限的时间内，完成一个快乐、发现、体验的全过程，满足一种精神生活休闲的全过程。现代商业的目的往往集中在了利益这个结果上，而忽略了商业过程中所提供给人的幸福感，以人为尊的商业业态在国内似乎并不多见。第四代商业模式的服务范畴实际上是向人们提供一个新的生活方式，让人们走入一个充满欣喜的天地，在这里休憩、娱乐、社交、购物、美食、欣赏艺术、享受都市夜生活。逍遥适性，随意居停，完成一种人与世界的交互圆融。大钟寺国际广场所倡导的“新商业运动”的本质是体验型经济，它倡导“以人为尊”，它要求商业行为不仅仅关注消费者的物质需求，更关注消费者精神、文化、社交领域的多元化需要，新商业运动将改变以往商业活动单纯以购物为主的模式，而是将精神消费与物质消费并重，将物质消费视作对精神消费的补充和完善，最大化地创造快乐的元素，最大化地制造幸福的文化。商业的目的不在于其本身，而在于商业消费过程中所提供的人的满足感、幸福感。
由于有新理想和新理念的掺入，黄怒波的商业投资项目便有了不同的经历。2011年，当大钟寺中坤国际广场仍然未能实现整体开业的时候，媒体给黄怒波的大钟寺中坤广场项目总结出了“四重阵痛”。
第一，进度之痛：开业不完全，半成品项目拖累主力店。目前，大钟寺中坤广场较2010年年底相比，经营情况已有一定程度的好转，但就整个项目来说离实现整体开业有很大距离。受这不咸不淡的半成品状态所累，包括尚客在内的多家主力店都不得不面对目前这极其严峻的灰色现实。追溯大钟寺中坤广场的发展始末，其实这座体量达到43万平米的巨型大MALL，在北三环已经伫立了四年之久，但持续处在招商进度缓慢，品牌入住率低的困境，以至于造成了顾客无店可逛或不愿久逛的状况，进而陷入项目吸引人流有限，商家迟迟不愿进驻营业的恶性循环。目前，除尚客商场外，入住大钟寺中坤广场并已开业迎客的主力店另有国美、家乐福、每克拉美钻石商场等主力品牌。其中，由于区域内居住人群较多，生活消费需求旺盛，家乐福为目前整个大钟寺中坤广场中人流最为密集的区域，但令人遗憾的是最带动人流的业态也没能改变大钟寺中坤广场的整体颓势。更令人堪忧的是四家主力店所在的D座是目前整个大钟寺中坤广场进程最快的区域。定位为家居的B座同样也早早确定将由百强家居整体承租，但时至今日仍只限于装修阶段，距离开业状态相距甚远。C座主打休闲娱乐，目前新华影城已确定入驻，就中坤广场工作人员透露，影城拟定十月左右开业。业态规划餐饮的E座，建筑外悬挂了大量的品牌宣传条幅，但实际进入后发现，目前仅有紧邻13号城铁出口的麦当劳有些许就餐人群，其余商家在中午就餐时间光顾顾客甚少，在昏暗的灯光下甚至很难辨识是已经营业还是还未开业。就商业地产常规现象来说，良好的餐饮业态规划能有效的带动人气，缩短项目培育期，是什么原因造成中坤广场优势业态优势全无，对整体项目毫无促进反成拖累呢？进入E座后不能发现，现有的入住品牌除临街的吉野家、肯德基等知名的快餐、简餐品牌外，在E座内部商业区域，承租了大面积的主力商户多为一些不怎么常见的餐饮品牌。这类餐饮商家在项目开业初期，对客流的带动能力有限，承租区域又相对深入内部，若要提高上座率极其困难。