福建省城市住宅小区物业服务规范介绍

c:\iknow\docshare\data\cur_work\

关于批准发布省工程建设地方标准《福建省城市住宅小区物业服务规范》的通知

闽建科[2011]40号

各设区市建设局（建委）、房管局，平潭综合实验区交通与建设局、环境与国土资源局：

由福建省物业管理协会主编的《福建省城市住宅小区物业服务规范》，经审查，批准为福建省工程建设地方标准，编号为DBJ/T13-143-2011，自2011年12月1日起施行。在施行过程中，有什么问题和意见请函告我厅建筑节能与科技处。

该标准由我厅负责管理。

福建省住房和城乡建设厅

二○一一年十月九日

1 总则

1.0.1 为规范福建省城市住宅小区物业服务行为，客观评价城市住宅小区物业服务质量，促进城市住宅小区物业服务水平的提高，特制定本规范。

1.0.2 本规范适用于福建省行政区域内城市住宅小区物业服务的管理与评价。

1.0.3 城市住宅小区物业服务应遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范和质价相符的原则。

1.0.4 城市住宅小区物业服务除应符合本规范外，尚应符合国家法律、法规和现行国家、地方标准的规定。

2 术语

2.0.1 物业管理 Property manageme

业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。

2.0.2 前期物业管理

在业主选聘物业服务企业之前，由开发建设单位代表业主选聘物业服务企业进行物业管理活动。

2.0.3 物业服务企业 Realty service enterprise

依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。

2.0.4 物业服务合同

物业服务企业与业主就物业服务及相关的物业管理活动所达成的权利

义务关系的协议。

2.0.5 前期物业服务合同

物业服务企业与开发建设单位就前期物业管理阶段物业服务及相关的

物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。

2.0.6 业主 owner

房屋的所有权人。

2.0.7 业主大会 Owner congress

业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规的规定和业主规约的约定，决定物业管理区域内的一切物业管理事项。

2.0.8 业主委员会The owners' congress committee

由业主大会依法选举产生，是业主大会的执行机构，履行业主大会赋

予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

2.0.9 物业服务费Property service charge

物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅、非住宅房屋及配套

的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的公共环境卫生和公共秩序，向业主所收取的费用。

2.0.10 包干制物业服务费Full property service charge

由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物

业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

2.0.11 酬金制物业服务费Remuneration system property service charge

业主向物业服务企业预交物业服务费用，物业服务企业在预收的物业

服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同

约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

2.0.12 共用部位

由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。

2.0.13 共用设施设备

根据法律、法规和房屋买卖合同，业主共有的设施设备。

2.0.14 承接查验Undertake check

承接新建物业前，物业服务企业和开发建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

2.0.15 特约服务

物业服务企业根据业主委托提供物业服务合同约定以外的有偿服务。

3 物业服务人员配置及职责

3.1 机构设置

3.1.1 物业服务企业应当具有独立的法人资格，并取得相应的资质，在资质许可的范围内承接物业。

3.1.2物业服务企业应当根据其所承接的物业规模设立相应的管理机构。

3.1.3 物业服务企业应在所承接的物业管理区域内设立项目服务机构承担物业服务。

3.1.4 项目物业服务机构在物业管理区域内应有固定的办公场所。

3.2 人员配置

3.2.1 物业服务企业应根据企业资质等级和承接业务规模，按有关规定配备相应人员。

3.2.2 项目服务机构应配备项目负责人，并根据物业服务合同约定配备相应的服务人员。

3.2.3 物业管理专业人员及专业技术人员，应按照国家有关规定取得相应的职业资格证书。

3.2.4 物业服务人员应佩戴标识。

3.3 岗位职责

3.3.1 物业服务企业应根据企业自身机构设置及人员配置的情况，制定相应岗位职责。

4 物业承接与服务退出

4.1 物业承接查验

4.1.1 物业服务企业提供前期物业服务前应当依照承接查验有关规定与开发建设单位共同组织物业承接查验。

4.1.2 开发建设单位提供实施承接查验的物业，应当具备法定条件，承接查验应当按照承接查验的法定程序进行。

4.1.3 开发建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

4.1.4 开发建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。