1第三章物权法

❖ 双方争议，这是典型的一房二卖行为。显然， 由于乙购买了房屋后没有进行过户登记，该 房屋的所有权并没有转移，因此乙虽然交付 了房屋价款，但并没有从法律上取得房屋的 所有权。相反，丙虽然没有实际占有房屋， 但由于他已经进行了过户登记，根据物权法 第9条的规定，丙已经从法律上取得了房屋的 所有权。这就是不动产登记的效力。
❖ 近年来，人们已经痛感这种不区分债权合同和物 权变动的做法的弊端，并且力图改变这种做法。 1999年的《合同法》及其随后的司法解释在多个地 方强调合同效力与物权变动的不同，2007年的《物 权法》一举废除了1995年《担保法》中错误的规定， 从此担保合同的效力不再依赖于担保物权是否成立。 至此，我国债权行为的独立性得到了全面实现。
❖ “物权内容法定”案例 ：
❖ 甲有一套房子，乙租赁了该房屋，乙为了能够长期 使用该房屋，就和甲商定由其永久租赁，甲永远不 能收回该房屋，也不能将该房屋抵押或出卖，那么 乙和甲之间的这种约定是否合法？
❖ 不合法。因为他们约定永久性地限制房屋所有人甲 对该房子的处分权，实际上是取消了所有权中的处 分权能，这显然与物权法规定的所有权的权能不符， 这种约定也违反了物权法定原则，其约定是无效的。
❖ 在这个案子当中，甲和乙约定的对房屋的长期使用 权具有物权性质，而根据物权法定原则，物权的种 类只能由法律规定，而不能由当事人随意创设，由 于我国现有物权中并不存在房屋的长期使用权这一 类型，所以甲和乙的约定由于违反了物权法定原则， 不能产生物权效力。在实践当中，当事人自行约定 的“终身居住权”、“优先购买权”等物权类型， 由于缺乏法律依据，如果当事人以其约定诉讼到法 院，要求保护他们所谓的物权时，法院都可以根据 物权法第5条的规定，驳回他们的诉讼请求，因为 他们的约定违反了物权法定原则。
权的存在，以向特定物权人尽到物权法上的义务。 ❖ B、为达上述目的，要求物权人按物权法定原则之
要求进行公示，即采用占有（动产物权）、登记 （不动产物权）两种形式
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❖ （2）物权取得、变动的公示
❖ A、物权取得，是指民事主体绝对或相对取得物权的法律效 果
❖ B、物权变动，是已经取得的物权发生主体、客体或权利内 容变动，或物权消灭的法律效果
❖ （ 一）物权法定原则
❖ 《物权法》第5条规定：“物权的种类和 内容，由法律规定。”
❖ 1、概念：物权的种类、每一类物权的内 容，创设、移转、消灭的方式，均由法律规 定。
❖ 案例1：甲和乙签订了一份书面合同，约定甲 将其房屋的使用权长期转让给乙，该长期使 用权具有物权性质，作为对价，乙必须支付 给甲16万元。合同签订后，乙将16万元付给 了甲。后来，乙由于急需用钱，就将该房屋 的长期使用权转让给了丙。甲知道后，就向 法院提起诉讼，要求解除其与乙签订的合同， 并要求丙返还该房屋。
❖ 不动产物权设立登记生效是原则，但也有例外情形。
❖ 一是国有自然资源所有权，---《物权法》第9条第 2款 ：“依法属于国家所有的自然资源，所有权 可以不登记。”
❖ 二是非因法律行为产生的物权变动，参考28-31条
❖ 三是大部分用益物权，都不需要进行登记，除建设 用地使用权外都自合同生效时设立。
❖ C、物权取得与变动的公式方法：交付（针对动产物权）、 变更登记（针对不动产物权）。
❖ 对于不动产来说，其基于法律行为的物权变动模式为：有效 的债权行为+登记=不动产物权变动；
❖ 而对于动产来说，它的物权变动模式则为：有效的债权行为 +交付=动产物权变动。
❖ 案例：某甲有一套房子，他先与乙签订了房 屋买卖协议，约定将该房屋以20万元的价格 卖给乙，乙将20万元房款交付给了甲，甲同 时将房屋交付给乙，乙对房屋进行了装修并 搬进去居住，但没有进行过户登记。后来， 由于房屋价格上涨，甲就背信弃义地撕毁了 与乙签订的合同，又与丙签订了合同，将上 述房屋又以更高的价格卖给了丙，并且办理 了过户登记手续。这时，丙拿着房产证找到 乙，要求乙腾房，乙认为自己买房在先，并 且实际取得了该房屋，自己才是房屋的所有 人，于是拒绝搬出。
物权法
❖ 第一节 物权法概述
❖ 一.物权法的概念
物权法是通过规定静动法律关系中的物权,调 整物质资料占有,归属,利用关系的法律规范的总和。 物权，通俗地说，一头牛属于你，你可以用它来耕 田、拉车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。 这种支配的权利是排他的，任何人都不能干涉你。
原则
❖ 1、概念：一物之上只允许存在一个最优越 的支配权——所有权。
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延伸含义：一物之上不允许存在两个和
两个以上彼此互不相容的物权。
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❖ （三）公示公信原则
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❖ 1、公示原则 ❖ 物权的存在、取得、变动，应具备法定之公示
形式，否则物权之法律效力将受减损。 ❖ （1）物权存在的公示 ❖ A、目的，在于使不特定的社会义务人知悉特定物
❖ 过去几十年中，我国立法和司法实践中对债权合 同和物权变动不加区分的情形比比皆是，本来办理 登记是房屋抵押权的设立要件，是抵押合同中债务 人或者第三人的法律义务，却被设计成抵押合同的 生效要件，如果当事人违反了义务，合同反而无效， 无疑是对违约方的纵容，完全置债权人的利益于不 顾，从而法律也得不到人们的信任和尊重。
❖ 例如土地承包经营权（127条），地役权（158条）
❖ 2、公信原则
❖ （1）概念：社会公众对适当的物权公示形 式有善意信赖的权利，即使实际上公示形式 与物权的实际情况背道而驰，善意信赖人仍 可基于善意信赖而取得其期望取得的法律效 果
❖ （2）在不动产物权关系中，为对登记的信 赖
❖ （3）在动产物权关系中，为对占有的信赖， 如著名的“善意取得”制度。
案例
王某将自己的私房一处卖给了刘某，并将房产 证一并交付。随后，刘某一家对房屋进行了简单地 装修就搬进去居住，刘某认为反正房产证在自己手 中，过不过户都无所谓，所以就一直没有办理过户。 两年后，该房屋附近新开辟了一条道路，房屋大幅 度升值。王某觉着房子卖便宜了，有心反悔，决定 通过打官司把卖出的房子要回来。于是，王某就到 法院起诉，要求判令他与刘某签订的房屋买卖合同 无效。