资产评估师 资产评估 公式

三、分成率法：R=收入（利润）*收入（利润）分成率
利润分成率的估算
1、边际分析法：=∑追加利润现值/∑利润总额现值
2、约当投资分成法：=无形资产约当投资量/总约当投资量（约当投资量=重置成本*（1+适用成本利润率）
四、要素贡献法：（资金30、技术40和管理30）
P=无形资产重置成本*成新率
一、自创无形资产重置成本的的估算
2、按社会平均消耗定额和现行市价计算
P=实有数量*（该工序单价材料工艺定额*单位材料现行市价+该工序单价工时定额*正常工资费用）
3、按在产品的完工程度计算评估值：P=产成品重置成本*在制品约当产量（=在制品数量*在制品完工率）
产成品
1、出售为目的：P=现行市价
2、投资为目的：P=数量*（不含税出厂单价-销售税金-销售费用-所得税）
1、核算法：p=直接、间接成本+资金成本+利润
2、倍加系数法：p=（C+β1V）/（1-β2）*（1+L）
C为物化劳动消耗；V为活劳动消耗P276
二、外购无形资产重置成本的估算
1、市价类比法
2、物价指数法：=账面成本*物价指数
三、成新率的估算
1、专家鉴定法
2、剩余经济寿命预测法
长期投资评估
长期债权
上市交易的债券
探矿权
(高精度勘查)地勘加和法
P=Px+Ln=Px+M*T/(T+G)
约当投资——贴现现金流量法
P=Ty原探矿人/(Tx+Ty)*∑Wt/ (1+t)t
重置成本法P=Pb*（1+风险f）*(1-技术贬值ξ)
=∑[Ubi*Pui]*(1+四项费用ε)（1+f）*(1-ξ)
（低精度勘查）：地质要素评序法、联合风险勘查协议法、粗估法。
三、功能性贬值：若重置成本为复原重置成本，应考虑超额
投资成本。
四、1经济性贬值=(p-实体性贬值-功能性贬值)*[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）x]→x在0.6-0.7之间。P67、131
2经济性贬值=设备税后年收益损失额*（P/A, r ,n）
3受环境保护限制的经济性贬值、闲置时间和资金成本
2、分段法：P=∑Rt/（1+r）t+Rn/r(1+r)n
二、企业有限持续经营假设前提下的收益法：
P=∑Rt/（1+r）t+Pn/(1+r)n
利息=（地价+建筑费用+专业费用）*利息率
利润=（地价+建筑费用+专业费用）*利润率
基准地价修正系数法
地价=基准地价*年期（期日、容积率、其他）修正系数
路线价法：地价=路线价*累计深度百分率*宽度（四三二一法则：第一个25英尺0.4,第二个0.3累计0.7，第三个0.2累计0.9，第四个0.1累计1）
适合有经常性收益的林木资产
P=K*∑Ct(1+r)n-t(t指过去第t年)→幼龄林
剩余法：P=销售收入W-经营成本C-利润F+再生资源S→成
矿产
采矿权
可比销售法
P=P’*μ*ξ*φ*θ（规模、精矿平均品位、价格、差异调整系数）
贴现现金流量法
P=∑(Wat–Wbt)/ (1+t)t
Wat→年剩余利润额；Wbt→社会平均收益额
1、评估基准日与产成品完工时间接近：P=产成品数量*产成品单位成本
2、时间间隔较长：P=实有数量*（合理材料工艺定额*材料现行市价+合理工时定额*正常工资费用）
P=产成品实际成本*（材料成本比例*材料综合调整系数+工资费用比例*调整系数）
企业价值评估
一、企业持续经营假设前提下的收益法：
1、年金法：P=A/r=∑Rt/（1+r）t÷∑1/（1+r）t÷r
在建工程评估方法：1、形象进度法=建完后房地产市单价*工程形象进度百分比*（1-折扣率）2、成本法=土地取得费+专业费用+建造费用+正常利税
3、假设开发法=房地产预期售价-（后续工程成本+后续工程费用+正常利税）
资源资产评估
森林
P=G*林分质量调整系数K*物价指数调整系数Kb*蓄积量Q
P=∑（At-Ct）/(1+t)t
一、纯收益不变：
P=A/rP=A/r[1-1/(1+r)n]→有限
二、纯收益若干年后保持不变
P=∑Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t
P=∑Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t*[1-1/(1+r)N-n]
三、纯收益按等差级数变化
1、等差：递增P=A/r+B/r2
P=（A/r+B/r2）[1-1/(1+r)n]-B*n/r(1+r)n
P=Y+∑KRt/(1+r)tY→最低收费额
Y=重置成本净值*转让成本分摊率+转让机会成本（=转让净减收益+再开发净增费用）
收益额的确定：一、直接估算法
1、收入增长型：R=单价差*Q*（1-T）
R=销量差*（P-C）*（1-T）
2、费用节约型：R=（C1-C2）*Q*（1-T）
二、差额法：R=利润-资产总额*行业平均资金利润率
市场法
收益法
成本法
综合
1、活跃的公开市场；2、可比：功能、实体特征和质量、市场条件（供求关系、竞争状况、交易条件）、时间
1、预期收益；2、折现率或本金化率；3、取得预期收益时间。
1、被评估资产处于或被假定处于继续使用状态；
2、具备历史资料；3、形成资产价值的耗费是必须的。
1、市场售价类比法：P=P’*修正系数
2、红利增长型：P=R/（r-g）
流动资产评估
材料
购进批次间隔时间长、价格变化较大
近期购进的材料，市场价格变化不大时。
在
产
品
P=实有数量*市场可接受的不含税的单价-预计销售过程中发生的费用
某报废在制品=可回收废料的重量*单位重量现行的回收价格
1、根据价格变动系数调整原成本（核算水平较高）←成本法
P=原合理材料成本*（1+价格变动系数）+原合理工资、费用*（1+合理工资费用变动系数）
房地产评估
P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年限修正系数K
（交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正系数）K=[1-1/(1+r)m] /[1-1/(1+r)n]
1、P=A/r[1-1/(1+r)n]
（收益须是其处于最佳利用状态下的结果）
综合资本化率r=r1(土地)x+r2（建筑物）y
P=债券数量*评估基准日债券的收盘价
非上市交易的债券
1、到期一次还本付息：P=F/(1+r)n
2、分次计息，到期一次还本：P=∑Rt//(1+r)t+A/(1+r)n
长期股权
上市交易股票的价值评估：
1、评估基准日的收盘价
2、以控股为目的采用收益法评估
非上市交易股票的评估：（普通股）
1、固定红利型股利政策下：P=R/r
递减P=A/r-B/r2
P=（A/r-B/r2）[1-1/(1+r)n] +B*n/r(1+r)n
2、等比：递增P=A/（r-s）
P=A/（r-s）[1-(1+s)n/(1+r)n]
递减P=A/（r+s）
P=A/（r+s）[1-(1-s)n/(1+r)n]
P=重置成本--实体性贬值--功能性贬值--经济性贬值
2、功能价值法：P=P’*（评估对象能力/参物能力）
3、价格指数法：P= P’*（1+物价变动指数）
4、成新率价格法：P=P’*（评估对象成新率/参物成新率）
5、市价折扣法：P= P’*（1-价格折扣率）
6、成本市价法：P=评估对象合理成本*（P’/其合理成本）
7、市盈率乘数法：P=评估对象收益额*参照数市盈率
市场法
收益法
成本法
无形资产评估
专利权的评估方法：主要采用收益法
商誉的评价方法：
一、割差法：
P=企定整体资产评估值-各单项资产评估值和
二、超额收益法：
1、超额收益本金化价格法
P=（企业预期收益额现法
P=∑Rt/(1+r)t
P=∑KRt/(1+r)tK→分成率；R为超额收益
2、单独评估土地的价格：
土地价格=房地产价格-建筑物现值=土地纯收益/r1=（房地产纯收益-建筑物纯收益）/r1
建筑物纯收益=r2*（建筑物重置价-折旧）
地价=取得费+开发费+税费+利息+开发利润+出让增值收益建筑物价格=重置成本*成新率
剩余法（评估待开发土地价值）
地价=预期售楼价-建筑费-专费用-销售费用-利息-税费-利润
一、重置成本p的估算方法：
1重置核算法：购买、自建
2价格指数法（复原）：p=账面原值*价格指数
3功能价值法：p=参物重置价*年产量比
4规模经济效益指数法：p=参物重置价*产量比n
二、实体性贬值的测算方法：
1、观测法：=p*(1-实体性成新率)
2、使用年限法：=实际使用年限*年折旧
三、功能性贬值测算方法：=∑（净超运营成本*折现系数）
四、经济性贬值的估算：=税后年收益损失额*年金现值系数。
机器设备评估
1、直接匹配法
2、可比因素比较法
3、成本百分率比较法
折现率=年收益（租金）/价格
P=A/r[1-1/(1+r)n]