房地产项目用地的获取方式
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房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
第5章房地产项目用地的获取
本章内容提要
房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即出让、划 拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二 级市场行为。房地产开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取 得土地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括申请、获取项 目的三种许可证。本章将对这三种土地取得方式和三种许可证的申办 程序进行介绍与讨论。
5.1 划拨土地使用权的获取
5.1.1 划拨土地使用权概述
❖ 划拨土地使用权的含义
• 划拨土地使用权，即通过行政划拨方式
取得的土地使用权。
• 土地使用权划拨，是指经县级以上人民
政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、 安置等费用后将该幅土地交付其使用， 或者将土地使用权无偿交付给土地使用 者的行为。
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5.3 协议出让土地使用权的获取
5.3.1协议出让土地使用权概述
❖ 协议出让土地使用权的含义
• 协议出让国有土地使用权，是指国家以
协议方式将国有土地使用权在一定年限 内出让给土地使用者，由土地使用者向 国家支付土地使用权出让金的行为。
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5.3.1 协议出让土地使用权概述
❖ 协议出让土地使用权的基本特征 • 非市场出让，没有竞争者 • 政府对地价较易控制，灵活性较大 • 价格和使用范围收到限制
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
5.3.2 协议出让土地使用权的管理情况
❖ 经营性用地招牌挂 ❖ 协议出让国有土地最低价格标准 ❖ 协议出让公示制度
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5.1.1 划拨土地使用权概述
源自文库
❖ 划拨土地使用权的基本特征
行政性
无偿性
基本特征
无期限性
流转限制性
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
5.1.1 划拨土地使用权概述
❖ 划拨土地使用权的基本类型
• 国家机关、军事机关等公法人享有的划 拨土地使用权。
• 企业、事业单位等私法人、自然人或其 他组织享有的划拨土地使用权。
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5.1.2 划拨土地使用权的适用范围
❖ 中央政府的政策规定
• 《中华人民共和国土地管理法》（1998） • 《划拨用地目录》（国土资2001第9号
令）
房地产开发与经营（第二版） 材
❖ 存在的问题：信息公开程度不够，操作
行为和操作程序不够规范
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5.3.3 协议出让土地使用权获取的主要 流程
❖ 供地环节的一般程序
公开信息 接收申请
编制方案
地价评估 确定底价
方案、 底价报批
核发 批准书
签订合同 公布结果
公示
协商 签订
土地登记
资料归档
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5.1.2 划拨土地使用权的适用范围
❖ 地方政府的政策规定 原因：划拨土地存在非法隐形市场流转 • 一般性管理 • 国有企业改制过程中的划拨土地管理
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5.1.3 划拨土地使用权获取的主要流程
❖ 划拨土地使用权的主要步骤
预审
申请
审查
批准
登记发证
《国有土地使用证》
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5.1.3 划拨土地使用权获取的主要流程
❖ 主要利益主体及相互关系
政府
划拨土地使用者
利益关系
原土地使用者
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5.1.4 划拨土地使用权获取过程中的主 要成本和税费
房地产开发与经营（第二版） 材
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5.2.1 土地使用权出让概述
❖ 出让土地使用权的基本特征
主体
出让方
受让方
基本特征
客体
城镇国有土地
内容
出让方：出让一定年限土地使用权 受让方：支付土地出让金
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5.2.1 土地使用权出让概述
5.2.4 出让土地使用权过程中主要成本 和税费
❖ 土地使用权出让金：国有土地使用者的
代表向土地使用者收取的一定期限的土 地使用费，主要用于各项城市建设和土 地开垦、复垦等方面。
❖ 其他费用：契税，征地补偿费，房屋拆
迁费，耕地占用税，新增建设用地土地 有偿使用费，耕地开垦费和各项管理费 用等。
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土地补偿费
安置补助费 地上附着物及青苗补偿费
主要成 本和税
费
拆迁补偿费 其他费用
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5.2 出让土地使用权的获取
5.2.1 土地使用权出让概述
❖ 土地使用权出让含义
• 土地使用权出让，简称土地出让，是指
国家将国有土地使用权在一定年限内出 让给土地使用者，由土地使用者向国家 支付土地使用权出让金的行为。
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重点问题
•房地产项目用地获取的方式
•划拨土地使用权的特点、范围。
•土地使用权出让的类型及各自含义、特点、范围。
•土地使用权转让的类型及其特点、要求。
•土地使用权出让与转让的区别。
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❖ 协议出让
中央政府
地方政府
城市居民
协议出让
农民
工商企业
开发商
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5.2.3 出让土地使用权过程中涉及的各 主要利益主体及相互关系
❖ 招牌挂出让 直接的利益主体：出让方——地方政府
受让方——土地使用者
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❖ 出让土地使用权的基本类型
协议
招标
挂牌
拍卖
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5.2.2 出让土地使用权的政策规定
❖ 协议出让的政策规定 ❖ 招牌挂出让的政策规定
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5.2.3 出让土地使用权过程中涉及的各 主要利益主体及相互关系
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第5章房地产项目用地的获取
本章内容提要
房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即出让、划 拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二 级市场行为。房地产开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取 得土地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括申请、获取项 目的三种许可证。本章将对这三种土地取得方式和三种许可证的申办 程序进行介绍与讨论。
5.1 划拨土地使用权的获取
5.1.1 划拨土地使用权概述
❖ 划拨土地使用权的含义
• 划拨土地使用权，即通过行政划拨方式
取得的土地使用权。
• 土地使用权划拨，是指经县级以上人民
政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、 安置等费用后将该幅土地交付其使用， 或者将土地使用权无偿交付给土地使用 者的行为。
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5.3 协议出让土地使用权的获取
5.3.1协议出让土地使用权概述
❖ 协议出让土地使用权的含义
• 协议出让国有土地使用权，是指国家以
协议方式将国有土地使用权在一定年限 内出让给土地使用者，由土地使用者向 国家支付土地使用权出让金的行为。
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5.3.1 协议出让土地使用权概述
❖ 协议出让土地使用权的基本特征 • 非市场出让，没有竞争者 • 政府对地价较易控制，灵活性较大 • 价格和使用范围收到限制
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普通高等教育“十一五”国家级规划教
5.3.2 协议出让土地使用权的管理情况
❖ 经营性用地招牌挂 ❖ 协议出让国有土地最低价格标准 ❖ 协议出让公示制度
普通高等教育“十一五”国家级规划教
5.1.1 划拨土地使用权概述
源自文库
❖ 划拨土地使用权的基本特征
行政性
无偿性
基本特征
无期限性
流转限制性
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普通高等教育“十一五”国家级规划教
5.1.1 划拨土地使用权概述
❖ 划拨土地使用权的基本类型
• 国家机关、军事机关等公法人享有的划 拨土地使用权。
• 企业、事业单位等私法人、自然人或其 他组织享有的划拨土地使用权。
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
5.1.2 划拨土地使用权的适用范围
❖ 中央政府的政策规定
• 《中华人民共和国土地管理法》（1998） • 《划拨用地目录》（国土资2001第9号
令）
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❖ 存在的问题：信息公开程度不够，操作
行为和操作程序不够规范
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
5.3.3 协议出让土地使用权获取的主要 流程
❖ 供地环节的一般程序
公开信息 接收申请
编制方案
地价评估 确定底价
方案、 底价报批
核发 批准书
签订合同 公布结果
公示
协商 签订
土地登记
资料归档
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5.1.2 划拨土地使用权的适用范围
❖ 地方政府的政策规定 原因：划拨土地存在非法隐形市场流转 • 一般性管理 • 国有企业改制过程中的划拨土地管理
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5.1.3 划拨土地使用权获取的主要流程
❖ 划拨土地使用权的主要步骤
预审
申请
审查
批准
登记发证
《国有土地使用证》
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5.1.3 划拨土地使用权获取的主要流程
❖ 主要利益主体及相互关系
政府
划拨土地使用者
利益关系
原土地使用者
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5.1.4 划拨土地使用权获取过程中的主 要成本和税费
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5.2.1 土地使用权出让概述
❖ 出让土地使用权的基本特征
主体
出让方
受让方
基本特征
客体
城镇国有土地
内容
出让方：出让一定年限土地使用权 受让方：支付土地出让金
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5.2.1 土地使用权出让概述
5.2.4 出让土地使用权过程中主要成本 和税费
❖ 土地使用权出让金：国有土地使用者的
代表向土地使用者收取的一定期限的土 地使用费，主要用于各项城市建设和土 地开垦、复垦等方面。
❖ 其他费用：契税，征地补偿费，房屋拆
迁费，耕地占用税，新增建设用地土地 有偿使用费，耕地开垦费和各项管理费 用等。
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土地补偿费
安置补助费 地上附着物及青苗补偿费
主要成 本和税
费
拆迁补偿费 其他费用
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5.2 出让土地使用权的获取
5.2.1 土地使用权出让概述
❖ 土地使用权出让含义
• 土地使用权出让，简称土地出让，是指
国家将国有土地使用权在一定年限内出 让给土地使用者，由土地使用者向国家 支付土地使用权出让金的行为。
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重点问题
•房地产项目用地获取的方式
•划拨土地使用权的特点、范围。
•土地使用权出让的类型及各自含义、特点、范围。
•土地使用权转让的类型及其特点、要求。
•土地使用权出让与转让的区别。
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❖ 协议出让
中央政府
地方政府
城市居民
协议出让
农民
工商企业
开发商
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5.2.3 出让土地使用权过程中涉及的各 主要利益主体及相互关系
❖ 招牌挂出让 直接的利益主体：出让方——地方政府
受让方——土地使用者
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❖ 出让土地使用权的基本类型
协议
招标
挂牌
拍卖
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5.2.2 出让土地使用权的政策规定
❖ 协议出让的政策规定 ❖ 招牌挂出让的政策规定
房地产开发与经营（第二版） 材
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5.2.3 出让土地使用权过程中涉及的各 主要利益主体及相互关系