经典商业街招商营销方案

横岗概况
东部发展轴上的“明珠”
中部发展轴 西部发展轴 西部工 业组团 中 部 组 团 龙岗中心组团 东部发展轴 东部工 业组团 北
东
宝安中心组团
南山 中心 组团 组团 第一圈层 第二圈层 第三圈层
横岗 东部 组团
横岗概况 一座崛起的“通衢新城”
地铁3号线 机荷高速
水官高速
盐排高速 清平高速
‘四纵六横一铁’的网状道路结构规划，横岗处于深圳大交通的“网中央”，水官、机荷、清平、 盐排、南平等高速，地铁3号线及深惠路改造全面开工，便捷的交通将直接拉动区域经济的发 展，增强与周边其他区域的联系，扩大片区商业辐射范围，引领商业形态全面升级。
深圳市卓越地产开发 有限公司
—— 12,000 约12,000 均价8,500 60—90 二楼面积较大量空置，主 力租户为横岗当地品牌富 佳电器
备注
竞争项目调查
锦冠华城和横岗文体中心的商业主要以满足锦冠华城社区居民的消费需求为目的，属于 社区配套商业，本片区社区商业二楼有一定难度，卓越中心花园现有上岛咖啡进驻，经营
也是本项目商业的主要目标消费群之一。
竞争项目调查
锦冠华城&横岗商业文化中心
楼盘名称 发展商 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 商业面积（㎡） 售价（元/㎡） 租金（元/㎡）
锦冠华城
横岗商业文化中心
ຫໍສະໝຸດ Baidu
深圳市双义发实 业股份有限公司
46,888 104,450 一层商铺约4,900 一楼一期销售均价 9,000 70—110 二楼面积除部分出 租给网吧、餐饮外， 较大规模空置
情况较好，属于片区内大型休闲类商业，但其北面、内街部分经营情况较差；
分析：
1、属锦冠华城、城市中心花园等的配套商业； 2、整体形象较好，档次较高； 3、共有两层，首层经营状况较好，二层大量空置，经营困难。
与本项目分属不同商圈，且其规模效应不强，辐射半径有限， 与本项目未能形成很直接的竞争关系
竞争项目调查
横岗商圈
传统商圈 横岗大厦商圈
龙洲百货商圈
新兴商圈
天和百货商圈
新兴商圈
横岗商圈 商圈简述
商圈名称 横岗大厦商圈 业态及商家
南城百货、隆盛购物广场、新世 界广场、松柏商业街、志健时代 广场 横岗商业文化中心、龙洲百货、 新亚洲广场
商业特色
横岗传统商圈，商业氛围浓 厚，业态丰富，随着旧城改造 正在经历商业档次的转型。 横岗新兴商圈，属于比较典型 的府前经济型商圈，档次和规 模较高，辐射全区 档次较低，主要满足工业区内 居民的日常购物需求。
富的现代业态转变。 2、大多为中低档次消费,尚无知名大型商家入驻，具有品牌效应的商家和休闲场 所相对匮乏。 3、对于本项目而言，传统的零售业态容易导致与现有的商业进行同质化竞争，故 项目的定位一定要从差异化入手。 4、租赁水平较低，住宅底商呈现阴阳街情况，裙楼的二楼以上部分经营难度大。 5、当地居民投资臵业意识强，社区业主投资增值巨大，多次臵业现象表现明显。
龙洲百货商圈
天和百货商圈
天和百货、天天乐百货
横岗商业正处在传统商业向现代商业过渡的阶段
横岗商业中自发形成的传统商业占了较高比例，基本呈“两点一线”格局分布，以横岗 大厦、横岗镇政府为中心，传统交通干道深惠路两侧分布，同时还看到由几个代表性的新 兴商业项目———龙洲百货、新世界广场等，形成对整个横岗具有商业辐射力和影响力的 商圈。随着志健时代广场零售巨头华润万佳的进驻，旧城改造项目的启动，横岗商业将面 临新一轮的淘汰与升级。
近期横岗新增商业物业
项目名称：志健时代广场 商业供应面积：约50000㎡ 五层
项目名称：锦绣花园 商业供应面积：约8000㎡（一期） 现时状况：尚未进行销售，前期积累客户中 售价：未定
现时状况：销售中，二三楼引进华润超市进驻 售价：街铺3万元/㎡—5万元/㎡，内铺2万元/㎡
横岗商业特点分析
1、横岗的商业伴随着横岗城市化进程正在从低端、单一的传统业态向中高端、丰
乐花园业主及附近居民日常消费，经营情况较为稳定，但规模小，人流量少，脱离横岗主要的商业
带，表现较为独立。
分析：
1、商业规模受限于自身所处的区位条件； 2、商铺均采取直接销售的方式，商铺设计不甚合理； 3、商业氛围欠缺，属内向型社区商业，满足居民日常购物需要；
综合来看，未来不但与本项目不构成竞争关系，并且中海怡美业主
横岗消费群体主要由四类
消费客户群比例
16% 8% 21%
构成，其中制造业外来务工人 员消费占绝大多数约为55%，本 地原居民、近年新建社区居民 分别约占21%和16%，外资企业 管理者约8%占；
55% 横岗原居民 制造业务工人员 主要消费品种比例 外资企业管理者 新社区居民
16% 8% 18% 22% 生活用品 家电 餐饮娱乐 家居用品 11% 25%
目
录
市场调研 物业定位 招商实施 价格策略
营销推广
区域分析 市 场 调 研 市场分析
横岗概况
横岗位于深圳东部、龙岗区的中部，东邻盐田港，南紧接深圳经济特区 ,西北毗邻东莞， 北连龙岗区中心城。距深圳经济特区18公里，距香港仅20公里.横岗2004年生产总值62.38 亿元，1980年来年均递增18％；工业总产值达105.88亿元，其中支柱产业眼镜产量占据世 界的50%，欧洲市场的70%；汽车玻璃产量全国排名第三。
286,000
约3,000 18,000—22,000元/㎡ 50-80 2.6 中海物业管理公司
中海怡美配套商业由于受到所处位置 的限制，规模小，属内向型社区商业
竞争项目调查
中海怡美山庄商业面积约为3,000㎡，属纯粹的社区配套商业。除了销售中心的1,200㎡，共有20 多个铺位，以30—40㎡的铺位为主，全部出售，并由中海物业统一管理。主要满足社区内业主、康
社区配套商业迅速崛起
随着横岗房地产市场的快速发展，横岗商业出现了另一种主要表现形式，以单个或多个 住宅项目底商、裙楼商业构成的社区商业快速发展态式，这种商业主要功能为住宅社区提供 生活配套、综合服务等，具有代表性的有锦冠华庭、卓越中心花园社区商业。以便利店、中 介服务、餐饮、休闲等业态为主，围绕住宅社区消费者进行经营，消费辐射能力不强，具有 统一的规划，形象较好。
手机、数码产品 服饰
生活用品、餐饮、服饰零售
为现在主要的消费方向，货品的
多样选择性,是消费者重要考虑 的因素,主要以中低档次消费为 主；
竞争项目调查
中海怡美山庄商业街
楼盘名称 发展商 占地面积 中海怡美 中海地产（深圳）有限公司 220,000
建筑面积
商业面积 售价 租金（元/㎡/月） 管理费（元/㎡/月） 物业管理公司 备注