标定地价规程(申报版)
城镇土地估价规程完整
目录1 总则 (1)2 城市土地估价基本原则和程序 (1)3 城市土地价格的影响因素 (3)4 基准地价评估 (4)4.1准备工作 (4)4.2资料调查与整理 (4)4.3基准地价评估的技术路线 (5)4.4级差收益(地租)法评估基准地价 (5)4.5利用土地交易资料评估基准地价 (9)4.6利用土地交易资料评估路线价 (14)4.7城市基准地价的确定 (15)4.8基准地价修正系数表的编制 (15)4.9基准地价图的绘制 (19)4.10基准地价更新 (20)5 宗地地价评估基本方法 (22)5.1宗地估价程序 (22)5.2收益还原法 (24)5.3市场比较法 (27)5.4成本逼近法 (32)5.5剩余法 (34)5.6基准地价系数修正法 (36)6 各类用地宗地价格评估 (38)6.1宗地类型 (38)6.2居住类宗地价格评估 (39)6.3商业金融业用地宗地价格评估 (40)6.4工业、仓储用地宗地价格评估 (41)6.5交通用地宗地价格评估 (42)6.6综合用地宗地价格评估 (44)6.7公共绿地价格评估 (44)7 不同土地权利的宗地价格评估 (45)8 土地估价成果验收及确认 (48)9 名词解释 (49)城镇土地估价规程1 总则1.1 规程制定的目的为了规范土地估价行为,统一估价程序和方法,做到估价结果客观、公正、合理,根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定,制定本规程。
1.2 规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。
独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市,是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1.3 从事土地估价的基本规定城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估,土地估价师不得少于7名。
标定地价规程全文
标定地价规程全文
为了规范土地市场秩序,保障土地资源的合理利用,国家制定了《标定地价规程》。
该规程是土地市场的重要法规,对于土地交易的各方都有着重要的指导作用。
一、规程的适用范围
该规程适用于国有土地的出让、划拨、租赁等交易活动,以及土地评估、征收、拆迁等相关活动。
二、标定地价的原则
标定地价应当遵循公开、公正、公平的原则,确保土地交易的合法性和公正性。
同时,还应当考虑土地的位置、用途、市场需求等因素,以及政府的土地利用规划和土地供应计划等因素。
三、标定地价的方法
标定地价的方法主要有市场比较法、收益法、成本法等。
其中,市场比较法是最常用的方法,即通过比较相似土地的交易价格,来确定该土地的市场价值。
收益法则是通过预测土地的未来收益来确定其价值,而成本法则是通过计算土地的开发成本来确定其价值。
四、标定地价的程序
标定地价的程序主要包括土地估价、公示、审批等环节。
其中,土
地估价是标定地价的核心环节,需要由专业的土地估价机构进行。
公示环节是为了保障土地交易的公开透明,应当在规定的时间内向社会公示标定地价的结果。
审批环节则是由政府相关部门进行,确保标定地价的合法性和公正性。
五、标定地价的监督
标定地价的监督主要由政府相关部门进行,包括土地管理部门、价格监管部门等。
同时,社会各界也可以通过举报、投诉等方式参与监督,确保土地交易的合法性和公正性。
《标定地价规程》是土地市场的重要法规,对于土地交易的各方都有着重要的指导作用。
各方应当遵守该规程,确保土地交易的合法性和公正性,促进土地资源的合理利用。
标定地价规程申报版修订稿
标定地价规程申报版集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]日前,国土资源部在其官网公示《标定地价规程》,公示时间为2017年11月21日-28日。
据悉,2017年10月21日全国国土资源标准化技术委员会土地利用、节约、监测分技术委员会在北京召开会议,对部利用司和部规划院牵头编制的《标定地价规程》(送审稿)进行技术审查。
经质询和讨论,审查委员会一致认为《规程》填补了我国标定地价评估、公布、使用的空白,进一步完善了我国公示地价体系,符合我国土地市场现状及其发展的要求,适应我国土地制度改革及不断完善的需要,具有较强的现势性和实用性。
《规程》的编写符合相关要求,结构合理,内容完整,格式规范,文字表达准确。
同意通过审查。
附:《标定地价规程》《标定地价规程》目次前言引言1、范围2、规范性引用文件3、术语和定义4、总则5、标定地价公示范围的确定6、标定区域的划分7、标准宗地的设立8、标定地价的评估与确定9、标定地价成果10、标定地价信息公示附录A 标定地价成果编制要求前言(略)引言为进一步完善我国城乡公示地价体系,丰富土地市场价值参考标准,规范标定地价制订及公示程序,明确标定区域划定、标准宗地选取和布设、标定地价评估、信息公示等各环节的技术要点,更好地发挥市场在土地资源配置中的决定性作用和政府的调控引导作用,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》等相关法律,结合我国国情,制定本标准。
1、范围本标准规定了我国城乡标定地价体系建设的总则、标定地价公示范围的确定、标定区域的划分、标准宗地的设立、标定地价的评估与确定、标定地价成果、标定地价信息公示等内容。
本标准适用于土地市场发育较为成熟和有管理服务需求地区相应用地的标定地价体系建设。
2、规范性引用文件下列文件对于本文件的应用必不可少。
凡注明日期的引用文件,仅所注日期的版本适用于本文件。
关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知(国土资厅发〔2013〕20号)
国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知(国土资厅发〔2013〕20号)各省、自治区、直辖市国土资源主管部门,解放军土地管理局,新疆生产建设兵团国土资源局:为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为,部制订了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》(见附件,以下简称“《规范》”),现予发布。
请转发至辖区内各级国土资源主管部门、相关行业协会和土地估价中介机构,结合本地实际遵照执行。
同时,为进一步完善国有土地出让底价确定程序,加强出让地价评估管理,促进土地市场平稳健康运行,现就有关问题通知如下:一、要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序,地价需经专业评估,底价应由集体决策。
在国有建设用地使用权出让前,市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估,为确定出让底价提供参考依据。
委托给土地估价中介机构的,应采用公开方式。
因改变土地使用条件、发生土地增值等情况,需要补缴地价款的,市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前,也应按照上述要求组织评估。
二、出让土地估价报告应由土地估价师完成,并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。
市、县国土资源主管部门不应干预评估活动,由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。
三、出让土地估价报告,一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》(国土资厅发〔2012〕35号)要求,由报告出具方履行电子备案程序,取得电子备案号。
报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的,市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况,经省级国土资源主管部门核实汇总后,报部土地利用管理司,按规定登录。
四、市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构,应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据,并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况,集体决策确定土地出让底价。
从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类专项资金,不得计入出让底价。
标定地价规程
标定地价规程
标定地价规程是指在土地出让过程中,为了确定土地的出让价格而进行的一系列程序和标准。
其主要目的是为了保证土地出让价格的合理性和公正性,同时避免出现土地价格虚高或虚低的情况。
标定地价规程包括了多个环节,其中最为重要的是土地估价。
土地估价是通过对土地的位置、用途、规模等多个因素进行综合评估,从而确定土地出让价格的一个重要环节。
此外,还包括了土地用途规划、土地出让方式、土地出让合同等多个环节。
标定地价规程的实施对于土地市场的稳定和健康发展具有重要的意义。
首先,它可以保证土地出让价格的公正性和透明度,避免出现价格虚高或虚低的情况。
其次,它可以促进土地市场的合理竞争,激发土地资源的开发潜力,提高土地利用效率,推动城市的可持续发展。
在实施标定地价规程的过程中,需要考虑到多个方面的因素。
首先,需要结合当地的实际情况和市场需求,进行科学合理的土地估价。
其次,需要建立健全的土地出让管理体系,确保规程的严格执行和效果的有效监管。
最后,需要加强对于社会公众的宣传和教育,提高他们对于标定地价规程的认识和理解,从而共同维护土地市场的良好秩序和发展。
总之,标定地价规程是土地出让过程中不可或缺的一个环节。
它的实施可以保障土地市场的公正性和透明度,推动土地资源的合理开发和利用,促进城市的可持续发展。
同时,也需要注重实施的细节和效果的监管,确保规程的有效实施和土地市场的健康发展。
标定地价规程2017
标定地价规程2017是《标定地价规程》中的一种,规定了标定地价的概念、定义、评估方法和应用。
其中,标定地价是指在正常土地市场条件下,某一估价期日的土地使用权价格。
它是在土地级别或均质区域基础上划定的,土地条件、利用、价格水平等性质相似的空间闭合地区域。
标定地价以政府管理需要为基础,基于现状的开发利用、正常的市场条件下的标准宗地,法定最高使用年期为期限或政策规定的年期下进行估价。
在评估方法上,规程推荐使用比较法、收益法和成本法等基本评估方法。
同时,规程也允许使用假设开发法、基准地价系数修正法等其他评估方法。
在使用比较法时,规程要求参考周边同类土地的交易案例,并考虑土地条件、市场状况等因素进行修正。
在使用收益法时,规程要求对土地未来收益进行预测,并考虑土地条件、市场状况等因素进行修正。
在使用成本法时,规程要求对土地成本进行估算,并考虑市场状况、政策因素等因素进行修正。
此外,规程还规定了标定地价的报告应包括的内容和格式,包括封面、目录、摘要、正文等部分。
其中,正文应包括宗地概述、评估方法及结果分析等内容。
同时,规程还要求报告中应附有宗地图和相关照片等资料。
国土资源部公告2017年第24号——国土资源部关于发布《标定地价规程》等4项行业标准的公告
国土资源部公告2017年第24号——国土资源部关于发布《标定地价规程》等4项行业标准的公告
文章属性
•【制定机关】国土资源部(已撤销)
•【公布日期】2017.12.25
•【文号】国土资源部公告2017年第24号
•【施行日期】2017.12.25
•【效力等级】部门规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】标准化
正文
国土资源部公告
2017年第24号
国土资源部关于发布《标定地价规程》等4项行业标准的公
告
《标定地价规程》等4项推荐性行业标准已通过全国国土资源标准化技术委员会审查,现予批准、发布,于2018年3月1日起实施。
编号及名称如下:TD/T 1052-2017 标定地价规程
TD/T 1053-2017 农用地质量分等数据库标准
DZ/T 0309-2017 地质环境监测标志
DZ/T 0310-2017 地下水巢式监测井建设规程
2017年12月25日。
国家土地管理局关于加强地价管理规范土地估价行为的通知-[1995]国土[籍]字第190号
国家土地管理局关于加强地价管理规范土地估价行为的通知正文:---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家土地管理局关于加强地价管理规范土地估价行为的通知(1995年12月29日〔1995〕国土(籍)字第190号)各省、自治区、直辖市及计划单列市土地(国土)管理局(厅):《中共中央关于国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标的建议》要求:“积极培育和规范金融市场和土地、劳动力、技术、信息等要素市场。
”“引导房地产业健康发展。
健全资产评估、业务代理、行业协调等中介服务”。
各级土地管理部门必须根据国家法律、法规,加强地价管理,切实做好地价评估,规范和完善土地市场。
现就加强地价管理、规范土地估价行为问题通知如下:一、做好地价管理与土地估价工作是土地管理部门的法定职能国务院批准的“三定”方案中规定国家土地管理局“主管全国土地的调查、统计、定级、登记、发证工作。
会同有关部门进行土地估价工作。
制订土地定级、估价标准”。
为履行国家规定的职责,国家土地管理局已组织开展了土地定级估价工作,颁布了土地定级、估价的规程,制订了土地估价人员、机构资格考试、审核与管理办法,与国家体改委、国家计委、国家工商行政管理局等有关部门对公司使用土地的确权、估价、土地估价的收费和土地估价机构的工商登记、备案管理等做了明确规定。
各级土地管理部门应按照国家有关规定,切实履行部门职责,把加强地价管理、规范土地估价行为的工作抓住不放,并不断总结提高。
二、加快基准地价、标定地价评估工作为满足土地管理和土地使用制度改革的需要,各级土地管理部门要切实加快基准地价、标定地价评估工作。
尚未完成基准地价和标定地价评估的城镇,要按照国家土地管理局颁布的技术标准,尽快组织完成当地城镇的基准地价和标定地价评估。
标定地价规程2017
标定地价规程2017摘要:一、引言二、标定地价规程的定义和作用三、2017 年标定地价规程的主要内容1.规程的适用范围2.规程的基本原则3.规程的主要流程4.规程的实施与监管四、2017 年标定地价规程的亮点与创新1.优化标定地价规程体系2.强化土地资源节约集约利用3.完善土地市场调控机制五、标定地价规程对我国土地市场的影响1.促进土地市场的规范化和透明化2.引导土地资源合理配置3.保障土地使用权人的合法权益六、总结与展望正文:一、引言随着我国城市化进程的加快,土地资源的合理利用和保护变得越来越重要。
为了规范土地市场,保障土地使用权人的合法权益,我国政府出台了一系列土地管理政策。
标定地价规程是其中之一,对于土地的评估、交易和管理具有重要意义。
本文将重点介绍2017 年标定地价规程的相关内容。
二、标定地价规程的定义和作用标定地价规程是指对土地的经济价值进行评估,并以此为基础确定土地使用权的价格。
其主要作用在于规范土地市场秩序,保障土地使用权人的合法权益,引导土地资源的合理配置,促进土地的节约集约利用。
三、2017 年标定地价规程的主要内容2017 年标定地价规程对我国土地市场进行了全面的规范和调整,主要内容包括:1.规程的适用范围:规程适用于我国境内的各类土地,包括城市土地、农村土地、林地、草地等。
2.规程的基本原则:规程遵循公平、公正、公开、透明的原则,确保土地市场的规范化和透明化。
3.规程的主要流程:规程明确了标定地价评估的程序,包括前期准备、现场勘查、资料收集、评估分析、成果审核等环节。
4.规程的实施与监管:规程明确了各级政府和相关部门的职责,要求加强标定地价规程的实施和监管,确保土地资源的合理利用。
四、2017 年标定地价规程的亮点与创新2017 年标定地价规程在多个方面进行了创新和完善,包括:1.优化标定地价规程体系:规程对原有的标定地价体系进行了优化,使之更加科学合理。
2.强化土地资源节约集约利用:规程要求在标定地价过程中,充分考虑土地的节约集约利用,促进土地资源的高效利用。
新版《城镇土地估价规程》
新版《城镇土地估价规程》应用说明二零一五年六月目录一、修订的主要内容1、结构调整 12、概念调整 23、要求调整 64、文字调整 10二、报告撰写中需要注意的事项1、报告整体需要注意的要点 102、报告撰写的注意事项 113、档案资料的管理要求 14一、修订的主要内容1、结构调整需要重点关注的是:现场勘查用表-—估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表,需要有估价师签字,报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。
2、概念调整新规程第一章中的“术语”内容是原规程附件中的名词解释,增加了公示地价、标定地价、课税地价、土地估价的概念,删除了熟地价格、毛地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、征地费用的概念。
部分概念做了调整,修改前后概念对比如下:第 3 页第 4 页第 5 页第 6 页3、要求的调整⑴关于技术体系与技术途径由原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。
将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系包含在区域地价评估技术中。
⑵关于估价原则新规程中保留了替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则.剔除了报酬递增递减原则和变动原则.调整的出发点是:《城镇土地估价规程》是技术规程,需要更多的反映土地估价技术,保留的原则与估价方法的选用有密切的关系,剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循.⑶关于方法选用新规程在评估方法选用上做了调整,一般宗地评估需选择适宜的两种以上评估方法。
针对特殊情况,提出了“评估少有交易,市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格,在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上,可以选择一种适宜的主要估价方法,并应在报告中充分披露,附具专家论证材料.”的解决方案。
注:在假设开发法应用过程中,确定未来开发价值时采用市场比较法,对于宗地评估来讲仍然是一种评估方法。
标定地价规程2017
标定地价规程2017在城市发展过程中,土地是一项重要的资源。
合理确定土地价值,具有重要的意义。
标定地价规程2017是一项用于确定土地价值的指导性文件,它对于城市规划和土地利用具有重要的指导作用。
一、背景标定地价规程2017是中国国家发展和改革委员会牵头制定的,首次发布于2017年。
它的制定旨在解决土地开发与利用过程中存在的一些问题,确保土地资源的合理利用,保障土地市场的平稳运行。
二、主要内容标定地价规程2017主要分为以下几个方面的内容:1. 土地分类根据土地的用途和特性,将土地划分为不同类别,并针对各类土地确定相应的价值标准。
这有助于区分土地的开发价值和利用潜力,为土地的合理开发和利用提供依据。
2. 土地评估方法规程中介绍了多种土地评估方法,如市场比较法、收益法、成本法。
根据不同的情况,可选择合适的评估方法来确定土地的价值。
这有助于提高评估的准确性和科学性,避免因方法不当而带来的误差。
3. 土地价格控制规程中明确了土地价格控制的原则和方法,以确保土地市场的平稳运行和合理价格的形成。
通过合理的调控,可以防止土地价格波动过大,保护土地利益相关方的权益。
4. 土地资源调剂与优化规程鼓励土地资源跨区域调剂与合理利用,以避免土地资源的浪费和集中度过高。
同时,规程也提出了针对不同区域和土地类型的优化建议,以促进土地资源的可持续发展。
5. 土地市场监管规程中规定了土地市场的监管措施和责任,包括对违规行为的处罚和监督机制的建立。
这有助于维护土地市场的秩序和公正,提高土地交易的透明度和可靠性。
三、实施效果自标定地价规程2017发布以来,各地政府和相关部门积极采取措施,贯彻执行规程中的各项要求。
这进一步规范了土地市场秩序,提高了土地价值的确定准确性。
1. 市场稳定标定地价规程的实施,有助于控制土地价格波动。
通过合理的价格标定和市场调控,土地市场呈现出较为稳定的态势,降低了投资者的风险,促进了土地交易的积极性。
2. 资源优化标定地价规程鼓励土地资源的跨区域调剂和优化利用。
2014版《城镇土地估价规程》应用说明
新版《城镇土地估价规程》应用说明二零一五年六月目录一、修订的主要内容1、结构调整 12、概念调整 23、要求调整 64、文字调整 10二、报告撰写中需要注意的事项1、报告整体需要注意的要点 102、报告撰写的注意事项 113、档案资料的管理要求 14一、修订的主要内容1、结构调整需要重点关注的是:现场勘查用表——估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表,需要有估价师签字,报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。
2、概念调整新规程第一章中的“术语”内容是原规程附件中的名词解释,增加了公示地价、标定地价、课税地价、土地估价的概念,删除了熟地价格、毛地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、征地费用的概念。
部分概念做了调整,修改前后概念对比如下:第 3 页第 4 页第 5 页第 6 页3、要求的调整⑴关于技术体系与技术途径由原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。
将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系包含在区域地价评估技术中。
⑵关于估价原则新规程中保留了替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则。
剔除了报酬递增递减原则和变动原则。
调整的出发点是:《城镇土地估价规程》是技术规程,需要更多的反映土地估价技术,保留的原则与估价方法的选用有密切的关系,剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循。
⑶关于方法选用新规程在评估方法选用上做了调整,一般宗地评估需选择适宜的两种以上评估方法。
针对特殊情况,提出了“评估少有交易,市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格,在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上,可以选择一种适宜的主要估价方法,并应在报告中充分披露,附具专家论证材料。
”的解决方案。
注:在假设开发法应用过程中,确定未来开发价值时采用市场比较法,对于宗地评估来讲仍然是一种评估方法。
城镇土地估价规程完整
目录1 总则 (1)2 城市土地估价基本原则和程序 (1)3 城市土地价格的影响因素 (3)4 基准地价评估 (4)4.1准备工作 (4)4.2资料调查与整理 (4)4.3基准地价评估的技术路线 (5)4.4级差收益(地租)法评估基准地价 (5)4.5利用土地交易资料评估基准地价 (9)4.6利用土地交易资料评估路线价 (14)4.7城市基准地价的确定 (15)4.8基准地价修正系数表的编制 (15)4.9基准地价图的绘制 (19)4.10基准地价更新 (20)5 宗地地价评估基本方法 (22)5.1宗地估价程序 (22)5.2收益还原法 (24)5.3市场比较法 (27)5.4成本逼近法 (32)5.5剩余法 (34)5.6基准地价系数修正法 (36)6 各类用地宗地价格评估 (38)6.1宗地类型 (38)6.2居住类宗地价格评估 (39)6.3商业金融业用地宗地价格评估 (40)6.4工业、仓储用地宗地价格评估 (41)6.5交通用地宗地价格评估 (42)6.6综合用地宗地价格评估 (44)6.7公共绿地价格评估 (44)7 不同土地权利的宗地价格评估 (45)8 土地估价成果验收及确认 (48)9 名词解释 (49)城镇土地估价规程1 总则1.1 规程制定的目的为了规范土地估价行为,统一估价程序和方法,做到估价结果客观、公正、合理,根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定,制定本规程。
1.2 规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。
独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市,是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1.3 从事土地估价的基本规定城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估,土地估价师不得少于7名。
【全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范【2018】4号文》
全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为,2013年4月8日,国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》(以下简称“旧版《规范》”),文件有效期5年。
在过去5年里,该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。
鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效,加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题,2018年3月9日,国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(以下简称“新版《规范》”)。
新版《规范》自2018年4月9日起施行,但并未明确文件的有效期。
本文就新旧两版《规范》的内容进行对比,以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。
一、出台背景在地价管理层面。
为加强国有土地资产管理,优化土地资源配置,完善国有土地使用权出让制度,规范国有土地使用权出让程序,国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》(中华人民共和国国土资源部令第21号)、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(中华人民共和国国土资源部令第39号)等一系列文件。
这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围,规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序,确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度,通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度,促进决策的民主化、科学化和规范化,保证土地市场的健康发展。
但是,国有土地出让过程中仍然存在着一些问题,其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低,操作行为和操作程序不够规范,存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。
这不但有悖于制度的公平、公正性原则,而且也不利于国有土地出让制度的真正落实,不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。
在地价评估层面。
在实际地价评估过程中,土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体,地价评估缺乏相关技术指引的难题;同时,存在评估地价时受到行政干预,以及市场不断出现新情况等问题。
自然资源部办公厅关于印发《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)》的通知
自然资源部办公厅关于印发《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)》的通知文章属性•【制定机关】自然资源部•【公布日期】2019.05.31•【文号】自然资办函〔2019〕922号•【施行日期】2019.05.31•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文自然资源部办公厅关于印发《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)》的通知自然资办函〔2019〕922号各省、自治区、直辖市自然资源主管部门,新疆生产建设兵团自然资源主管部门,中央军委后勤保障部军事设施建设局:为科学合理评估划拨国有建设用地使用权地价,部组织研究制定了《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)》,现印发实施。
附件:划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)自然资源部办公厅2019年5月31日附件划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)前言为规范国有划拨建设用地使用权地价(以下简称“划拨地价”)评估行为,根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国资产评估法》等相关法律法规和土地估价国家标准、行业标准,制定本指导意见。
本指导意见由自然资源部提出并归口。
本指导意见起草单位:自然资源部自然资源开发利用司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。
本指导意见由自然资源部负责解释。
1. 地价定义本指导意见所述划拨国有建设用地使用权地价,是指以划拨方式取得的、无年期限制的土地使用权价格。
2. 引用的标准下列标准所包含的条文,通过在本指导意见中引用而构成本指导意见的条文。
本指导意见颁布时,所示版本均为有效。
使用本指导意见的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》TD/T 1052-2017《标定地价规程》TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(国土资厅发〔2018〕4号)3.评估方法(1)成本逼近法(2)市场比较法(3)公示地价系数修正法(4)收益还原法(5)剩余法划拨地价评估,应至少选用以上评估方法中的两种。
标定地价工作方案
标定地价工作方案(总4页)本页仅作为文档封面,使用时可以删除This document is for reference only-rar21year.March标定地价工作方案第一部分工作背景标定地价与基准地价是地价管理的基础。
随着我国土地管理技术手段的进步,构建由基准地价体系、地价动态监测体系和标定地价体系组成的“三位一体”公示地价体系已经是大势所趋,但其中的标定地价体系建设工作一直没有实质性开展。
我国自1992年以来,全国绝大部分城镇都已完成基准地价建立工作,逐步建立了比较完善的基准地价体系,并且大部分城镇的基准地价体系都能够按规定在2-3年内进行一次更新。
从2004年至今,我国在105个城市逐步建立了地价动态监测体系,通过每个季度对标准宗地(监测点)的评估监测,建立了完善的地价变化指数体系。
而标定地价的概念,早在1995年原国家土地管理局《关于加强地价管理规范土地估价行为的通知》(国土籍字〔1995〕第190号)中就明确提出“城市市区的基准地价和标定地价评估工作,力争在1996年6月底前完成”。
在2007年修订颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条中也明确规定“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”。
根据国土资源部《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔2016〕20号)和《国土资源部办公厅<关于加强公示地价体系建设和管理有问题的通知>》(国土资厅发〔2017〕27号)要求,各地要根据部、省有关要求按时完成基准地价的更新、发布,及时完成基准地价电子化备案,按要求开展公共服务项目用地、国有农用地基准地价的制订与发布工作,加快标定地价体系建设。
第二部分工作目的通过标定地价体系建设及其公示,确定标准宗地布设、标定地价定期评估、公示及管理、应用等,建立以基准地价、监测地价、标定地价为核心的公示地价体系,更好地服务于宏观调控、不动产税基评估等相关工作,并满足公众的信息需求。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
日前,国土资源部在其官网公示《标定地价规程》,公示时间为2017年11月21日-28日。
据悉,2017年10月21日全国国土资源标准化技术委员会土地利用、节约、监测分技术委员会在北京召开会议,对部利用司和部规划院牵头编制的《标定地价规程》(送审稿)进行技术审查。
经质询和讨论,审查委员会一致认为《规程》填补了我国标定地价评估、公布、使用的空白,进一步完善了我国公示地价体系,符合我国土地市场现状及其发展的要求,适应我国土地制度改革及不断完善的需要,具有较强的现势性和实用性。
《规程》的编写符合相关要求,结构合理,内容完整,格式规范,文字表达准确。
同意通过审查。
附:《标定地价规程》《标定地价规程》目次前言引言1、范围2、规范性引用文件3、术语和定义4、总则5、标定地价公示范围的确定6、标定区域的划分7、标准宗地的设立8、标定地价的评估与确定9、标定地价成果10、标定地价信息公示附录A 标定地价成果编制要求前言(略)引言为进一步完善我国城乡公示地价体系,丰富土地市场价值参考标准,规范标定地价制订及公示程序,明确标定区域划定、标准宗地选取和布设、标定地价评估、信息公示等各环节的技术要点,更好地发挥市场在土地资源配置中的决定性作用和政府的调控引导作用,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》等相关法律,结合我国国情,制定本标准。
1、范围本标准规定了我国城乡标定地价体系建设的总则、标定地价公示范围的确定、标定区域的划分、标准宗地的设立、标定地价的评估与确定、标定地价成果、标定地价信息公示等内容。
本标准适用于土地市场发育较为成熟和有管理服务需求地区相应用地的标定地价体系建设。
2、规范性引用文件下列文件对于本文件的应用必不可少。
凡注明日期的引用文件,仅所注日期的版本适用于本文件。
凡不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。
GB/T18507-2014 城镇土地分等定级规程GB/T18508-2014 城镇土地估价规程GB/T 21010-2007 土地利用现状分类GB/T 28405-2012 农用地定级规程GB/T 28406-2012 农用地估价规程GB/T28407-2012 农用地质量分等规程TD/T 1001-2012地籍调查规程TD/T 1009—2007 城市地价动态监测技术规范3、术语和定义下列术语和定义适用于本文件。
3.1.标定区域characterization area在土地级别或均质地域基础上划定的,土地条件、土地利用状况等特征基本相似、地价水平接近的空间闭合区域。
建设用地、农用地均质地域的定义分别参见GB/T 18508-2014、GB/T28406-20123.2.标准宗地standard lot在标定区域内,土地条件、土地利用状况等特征具有代表性,且利用状况相对稳定,地价水平能够起示范和比较标准作用的宗地。
3.3.标定地价standardized price of land政府为管理需要确定的,标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下,某一估价期日的土地权利价格。
3.4.标定地价公示publication of standardized land price政府部门按照规定的程序和途径,将所辖区域内标定地价有关信息公开发布,作为供市场主体或相关管理工作参考的价值标准,并接受公众咨询的行为。
3.5.标定地价公示范围scope of standardized land price systemoperation标定地价体系覆盖并运行的空间范围,由若干标定区域连接构成。
3.6.标定地价系数修正法coefficient correction approach ofstandardized land price利用标定地价及其修正体系,按照替代原则,将待估宗地的地价影响因素与标定地价的相应因素比较,进而通过修正求取待估宗地在估价期日价格的方法。
4、总则4.1.范围标定地价的公示范围,应在本行政辖区内根据市场发育程度和政府的服务监管需求确定。
4.2.周期标定地价评估及公示工作应以年度为周期开展,每年第一季度完成对标准宗地在当年1 月1 日的标定地价公示工作。
4.3.用途分类标定地价评估及公示中涉及的土地用途,应涵盖公示区范围内的主要土地利用类型,土地用途应参照GB/T 21010-2007 设定,宜细分至二级类。
4.4.技术路线与程序4.4.1.技术路线在土地级别或均质地域基础上划定标定区域,设立标准宗地,跟踪标准宗地及其所在标定区域的地价影响因素变化,采用规范的评估方法,定期评估标准宗地的标定地价,按约定内容与规范格式向社会公布,形成区域内土地市场的正常价值参考。
4.4.2.程序4.4.2.1.确定各用途标定地价公示范围;4.4.2.2.在明确土地级别或均质地域的基础上,划定标定区域;4.4.2.3.设立标准宗地,并采集初始信息;4.4.2.4.评估标定地价;4.4.2.5.确定标定地价;4.4.2.6.发布标定地价及相关信息。
5、标定地价公示范围的确定5.1.公示范围划定应以行政辖区为基础,根据市场发育和政府的服务监管需求灵活确定;宜覆盖建成区、开发区,逐步拓展至近期城镇规划建设区及农村集体土地市场发育较好的乡镇;5.2.各类标定地价公示范围的划定宜考虑土地权属及利用现状、相关规划空间分布特征;各类标定地价公示范围可叠置;5.3.工业用地标定地价公示范围应以开发区、集中区为主导划定。
6、标定区域的划分6.1.划分原则6.1.1.均质均价原则:同一标定区域内,土地的利用类型、利用状况、主导地价影响因素等相似,地价水平接近。
6.1.2.管理便利原则:标定区域界线不宜突破行政区划、产业区划、商业商务区、成片保障性住房等规划范围边界。
6.1.3.宗地完整原则:标定区域界线应保持内部的宗地完整性。
6.2.划分要求6.2.1.标定区域的划分应在已有土地级别或均质地域的基础上,结合地质地貌、水土条件、土地利用和市场发育程度等进行;在已建立地价动态监测体系的地区,标定区域的划分宜参照具有较好现势性的地价区段;6.2.2.建设用地标定区域划分时,除区位因素外,还应关注土地的位置、面积、形状、宽度、深度、临街状况、地形、地势等土地条件及土地的用途、开发程度、建筑密度、建筑容积率、地上地下主要建构筑物的用途、建筑结构、建筑成新等土地利用状况;6.2.3.农用地标定区域划分时,应关注的土地条件主要包括≥10℃有效积温、降雨量、降雨均衡度、无霜期、灾害性气候状况、地形坡度、土壤质地、有效土层厚度、土壤障碍层深度、土壤有机质含量、土壤盐渍化程度、地下水埋深、田块大小、地块形状等;土地利用状况主要包括土地的利用方式、耕作制度、相关设施配套程度、农作物的投入与产出水平等;区位差异影响显著地区应体现区位因素的一致性;6.2.4.标定区域的分界线,宜采用河流、沟渠、道路、堤坝等线状地物,产业、商业商务区、成片住宅等的规划或现状范围边界,行政区划界线以及有明显标志的权属界线;6.2.5.标定区域的数量和空间界线宜根据市场发育的水平差异及政府的服务与监管需求动态调整;6.2.6.每个商业商务区原则上应划分为独立的标定区域,如果区域内土地利用条件和地价水平差异较大, 可划分为两个或多个标定区域;6.2.7.每个产业园区原则上应划分为独立的标定区域,如果区域内土地利用条件和地价水平差异较大,可划分为两个或多个标定区域;6.2.8.商业商务区、产业园区等范围内成片的现状住宅用地,应划为住宅用途标定区域;6.2.9.以宗地混合利用为主的区域,可单独划分为特定类型的混合利用标定区域;6.2.10.独立的大型城市综合体、地标性建筑物,可划分为单独的标定区域;6.2.11.划分农用地标定区域时,应将土地特征差异,地貌部位、地质基础、水热分配、土壤条件、土地利用类型及方式等有明显差异的空间,划分为不同的标定区域。
6.3.划分方法6.3.1.多因素综合评价法城镇、独立工矿区范围内的建设用地及农村建设用地参照GB/T 18507-2014 4.7,农用地参照GB/T 28405-20126.2。
6.3.2.地价水平归纳法按照标定区域的划分要求,参考市场交易样本、地价监测点等样点地价水平,将土地利用类型与利用状况相似、地价水平接近且位置相邻的区段归并为同一标定区域。
6.3.3.专家评判法依据专家经验,以现有的基准地价、地价动态监测等地价成果为基础,结合各用途地价分布的空间特征,根据土地市场变动情况和地价影响因素作出综合判断,划分标定区域。
6.3.4.叠加法以地形图及土壤图、土地利用条件各要素的等值线及其作用边界、城乡相关规划的功能分区界线与地价水平要素逐步叠加后形成的封闭区域为基础,结合实地调查调整,形成标定区域。
6.4.划分程序6.4.1.初步划分:在已有土地级别或均质地域的基础上,参照地价监测中的地价区段或农用地的定级单元,调查并整理土地利用与地价信息,通过多因素综合评价、地价水平归纳、专家评判、要素叠加调整等方法,初步划分各用途标定区域;6.4.2.实地核查:实地核查土地利用现状,核实内业资料信息;6.4.3.确定标定区域:根据内业与外业调查资料,结合区域内宗地的分布情况,通过综合平衡与局部调整,确定标定区域。
6.4.4.编码登记:对各标定区域进行编码与登记,编码规则参见附录A。
6.5.标定区域的调整更新下列情况下,应对标定区域进行适当调整与更新:a)相关规划有重大调整;b)标定区域内地价空间分布特征明显变化;c)标定区域的土地条件、主要土地用途、土地利用状况等发生重大改变;d)行政区划或产业园区范围、标志性权属界线等发生变更。
7、标准宗地的设立7.1.设立原则标准宗地的设立应遵循代表性、确定性、标识性等基本原则,具体参见TD/T 1009—2007 7.1。
7.2.设立要求7.2.1.一般要求7.2.1.1.每类用途的每个标定区域内,有且仅有1宗标准宗地;7.2.1.2.标准宗地的土地用途以证载用途为准,现状开发利用应符合法律、法规及相关规划的要求,地上物的实际用途与土地用途原则上应保持一致;7.2.1.3.标准宗地的土地用途及其实际利用方式应与所在标定区域的主导用途、普遍利用方式一致;7.2.1.4.建设用地标定区域内的标准宗地宜完成开发建设并正常经营与使用,或具有明确、详细的规划条件;7.2.1.5.农用地标定区域内的标准宗地宜选择正常耕作利用的地块;7.2.1.6.优先选取符合要求的地价监测点;7.2.1.7.确有公示必要的地标性用地可单独设立,视同标准宗地管理;7.2.1.8.原则上不选择无明确利用方式的空地或闲置土地做为标准宗地。