苏州邻里中心案例研究
苏州邻里中心案例研究
现状：国内很多类似亍邻里中心（社区商业）癿业态是丌成规模、丌成气候癿，服务 也丌完整，物业类型以商业街为主，没有一个完整癿配置概念。由亍苏州工业园邻里中 心癿成功运营，国内部分特大城市已将邻里中心纳入城市规划，如上海丌做市区十字路 口经济，将提升和创新郊区“邻里中心”商业发展模式，以此推劢上海癿国际化和城市 化迕程；南京河西新区癿规划中，已在每个街道规划了一个“邻里中心”。 发展趋势：邻里中心将被国家纳入城市规划，扮演区域基础商业角色。
四
是政店调控下癿商业行为，在政店癿规划要求下，发展商通过高起点癿商业开发运作，
为社区居民提供教育、文化佑育、生活配套等服务，返种丌断完善癿商业组吅，取得了相当
可观癿经济效益，更提供了诸多癿就业机会。
邻里中心 定位
邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。
邻里中心均为不住宅分离癿独立建
邻里中心 分类
类型
定义
工业园区邻里中心
花园城郊邻里中心
居住小区邻里中心
多个社区联吅起来，是面向社区 癿便民服务中心，集约服务癿商 业综吅佑。 成都花照社区、清波社区和龙潭 寺场镇联吅建设便民服务中心 多个居住小区集吅组建癿邻里中 心，起到功能互补作用
立足亍“大社区、大组团” 癿先迕理念迕行功能定位 混吅癿功能，叠吅癿姿态，多 和开发建设，丌是“社区 区联劢，邻里互补，属亍大规 内癿商业”，耄是“服务 模社区癿配套公共服务设斲。 亍社区癿商业”。
集中商业满足多种所需，更加便利
二 把日常商业和服务设斲集亍其中，既缩短了返些设斲不社区居民癿距离，又满足了人们 多样化需求；既便民、利民，又提高了居民癿生活质量和城市环境质量。 邻里中心服务为主 三
服务对象以本区多个住宅小区居民癿日常生活为主，有别亍中心商务对外交流为主癿城
邻里商业中心概述及案例研究
邻里商业中心概述
基本情况：通常位于住宅聚集区，面积在1-3万平米之间，以购物、餐饮、 休闲娱乐及服务配套为主要业态组合
选址
>通常在非传统商业 区，接近交通要道和 中高档住宅集聚区、 周边人口密度较大；
>开放的物业建筑形 式，更加注重环境和 建筑风格的营造；
规模及档次
>面积一般在1~3万 平米之间；半开放形 态 ，并且至少有 2000平米以上的面 积是由全国性的连锁 专卖店使用；
为了便于统一经营管理以 及保证前期现金流的稳定， 商业大多数以自持为主， 通过招商品牌连锁商家 （KFC、华润万家超市 等），形成主力店吸引人 气，同时为可销售部分商 业溢价
为了便于统一经营管理，开发商自持大部分商业，通过招商品牌连锁商家，吸引人气提升溢价；为保 证前期现金流稳定，少量商铺带租约销售，由开发商统一招商
2
邻里商业中心概述
四大特色：以居民为中心，健全各种商业业态，同时增加社区服务配套比 例，方便居民生活，提供更多就业机会
以人为本：以居住人群为中心，构成 家庭住宅延伸体系，菜场、超市是厨 房的延伸；洗衣房是卫生间的延伸； 餐饮、小吃是餐厅的延伸；影院、茶 座、歌舞厅是客厅的延伸；图书馆、 阅览室是书房的延伸
基本情况：大厦整体由三块以三层楼高为主的建筑 组成：正方形的A区，长方形B区以及群落状个体 相对独立的餐饮区，B区及餐饮区之间形成了一条 概念内街。致力于打造苏州湖东一站式商业服务中 心；
打造特色：方洲邻里中心在保持原有居住配套功能 的基础上，有机的整合餐饮、休闲、娱乐、培训等 多项功能，成为满足家庭消费需求的一站式新型社 区商业中心。
>A区（日常生活区）：主要 以生活服务类为主，涵盖美 容美发、超市、银行、药店、 洗衣店等日常消费业态；
走进苏州工业园区从“邻里中心”开始的故事
走进苏州工业园区:从“邻里中心”开始的故事走进苏州工业园区采访，“邻里中心”是个点击率很高的关键词，可以说园区的商业故事正是从“邻里中心”开始。
“有了它，园区的马路上看不到路边店，不仅杜绝了底商的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌；有了它，老百姓日常需要也就有保证。
因为邻里中心既是一个‘购物中心’，又是一个‘服务中心’，提供一站式服务的区域性商业服务中心。
”邻里中心公司总经理于宙介绍说，每座邻里中心都有12项必备功能，这里有超市、银行、邮政所，也有餐饮店、洗衣房、美容美发店，还有药店、文化用品店、维修店……人们可以在这里悠闲地试穿新款服装，潇洒地溜冰，投入地参加游艺活动，生活气息极其浓厚。
“邻里中心”原版在新加坡。
一九九七年，以新加坡“购物中心”为蓝本的“邻里中心”正式在中国和新加坡两国政府合作建设的苏州工业园区“克隆”。
随着园区的开发，“邻里中心”的建设规划已列入商业网点布局，今年5月，第7座邻里中心，南部科教创新区2余多平米的翰林大厦又拔地而起。
“到2010年，邻里中心总数达到10个，经营面积约15万平方米，服务约30万园区人口”的计划正在逐步实现。
走进邻里中心，每一座大厦里，店铺鳞次栉比，店面各具特色。
新城邻里中心，也是苏州第一个邻里中心。
很多十年前来采访过的记者都惊讶地发现，这个邻里中心变了，变得时尚起来。
曾经的小面馆成了小吃广场，那个食品小卖部变成了星巴克咖啡屋，小小的理发店变成了时尚美容美发屋。
用“升级换代”来形容这个邻里中心的变化是最恰当不过的一个词汇。
“邻里中心”品质得到进一步提升。
这是邻里中心公司总经理宇宙对“邻里中心”的变化所作的总结。
这一总结让前来采访记者突然发现，园区的品质生活，其实不仅体现在白领小资的浅酌低吟中，更体现在邻家大婶的日常生活中。
在采访中恰好碰到一位正在买菜的老教师，她感叹的说，园区生活质量是从每天的买菜开始提高的！因为邻里中心的“菜场”整洁干净，邻里生鲜超市更是颠覆了人们对“小菜场”的传统印象。
苏州邻里中心调研报告以及应用
邻里中心的业态配比
邻里中心从本质上说仍然是一个集成化的商业中心，但和大型的SHOPPINGMALL，超市 以及商业街又有所不同，在其功能定位上主要以服务业为主导（80%），其中餐饮部分为 40～50%，向社区居民提供高品质的社区商业服务功能。 邻里中心同时需定位12项必备功能（银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容没法、药 店、文化用品店、维修点、社区活动中心、菜场、社区门诊） 邻里中心改变了传统社区服务业“小而散”的形态，打破了沿街为市的传统底商模式，而 将这些商铺集中到住宅区的中心，既解决了沿街底商与小区居民的矛盾，又为小区居民提 供了更大的便利。
苏州邻里中心调研报告和应用
3、方洲邻里中心
➢ 位于苏州工业园区方洲路及津梁街交汇 口，东侧靠河道，南侧为方洲路，西侧隔津梁
街与园区三中相望，北侧毗邻华润购物广 场。地块南北向长约83米，东西向长约 239米，占地面积19969.46平方米，建筑 面积约28000平方米。项目于2011年1月 10日正式开业。 ➢ 方洲邻里中心整体由三块以三层楼高为主 的建筑组成：正方形的A区，长方形B区以及 群落状个体相对独立的餐饮区，B区及餐饮 区之间形成了一条概念内街。且拥有7,500 平方米的大型室内停车场，可停放186辆 中小型汽车。方洲大厦惠及周边三公里范 围内楼盘26个，近9万多户数人口，规划 人数约30万人。 ➢ 苏州第一家KFC汽车餐厅，EKIDSISLAND儿童主题乐园，MANNINGS护 理用品，LOCCK&LOCK家居精品店、社 区一站式服务中心、精品邻里生鲜超市等
合计
58 100.00%
具体按照商铺数量统计，餐饮数量虽然比较少，但占面积很大，占到项目总体体量的30％左 右。
苏州邻里中心调研报告和应用
苏州、徐州邻里中心资料(研究邻里中心模式必备)
邻里中心的业态配比：
从本质上说，邻里中心仍然是一个集成化的商业中心，但和大型ShoppingMall、超市以及商业街又有所不同，其功能定位上，需要以服务业为主导(占80%)，其中又有40%-50%为餐饮部分，通过综合规划、统一管理向服务区域的社区居民提供高品质的社区商业服务功能。作为一种社区商业运作模式，它集合了诸多的生活服务设施于一体，是一个综合性的区域市场。其主要特征（优势）是：集中化和集约化，建立了企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式，改变了传统社区服务业“小而散”的形态、打破了沿街为市的传统底商模式，而将这些商铺集中到住宅区中心，既解决了沿街底商与小区居民的矛盾，又为小区内外的居民提供了更大的便利。根据十余年发展下来的经验和积累，周边居住区居多的情况下，成熟后的案例比例趋近为：生活配套占65%，休闲娱乐占15%，社区服务占10%，健康文化占10%。总建筑面积3万㎡左右，生鲜菜场2000-2500㎡。
苏州邻里中心基本特征：
服务理念：以12项必备功能为基础，让顾客满意、经营者满意、政府满意“三满意”，服务内涵是综合性、全方位、多功能、各层次。
物业形态：综合型大厦，层数大多为四层（新城大厦及贵都大厦）。
配置标准：按２万人组团配置一个邻里中心标准规划，2万人组团一般有5、6个住宅小区，辐射直径为0.5-1.5公里，面积按1000-1500m2/千人配置。
「案例」苏州方洲邻里中心定位研究
「案例」苏州方洲邻里中心定位研究项目名称：方洲邻里中心项目地址：苏州工业园区方洲路528号所属商圈：金鸡湖市级商圈开业时间：2011年1月10日占地面积：19969.46 ㎡总建筑面积：2.9万㎡物业组成：商业街、商场商业类别：社区型购物中心商业性质：社区级商业楼层数量：B1-3F停车位数量：186个停车费用：0-25元开发商：苏州工业园区邻里中心发展有限公司物业公司：融鼎资产物业服务公司参考租金：4.7-5元/㎡/天（1F，2014-2-15）物业管理费：8元/㎡/月社区商业：生鲜超市、文化用品、通讯、餐饮、美容美发、银行、药店、卫生所、文化活动中心、洗衣、修理苏州方洲邻里中心由三块以三层楼高为主的建筑组成：正方形的A区，长方形B区以及群落状个体相对独立的餐饮区，B区及餐饮区之间形成了一条概念内街，项目南北向长约83米，东西向长约239米。
总体定位：一站式新型社区商业中心主题定位：居住配套、餐饮、休闲、娱乐、培训客群定位：1-80岁全年龄段客户类型定位：ShoppingMall，社区服务中心经营定位：中档消费形象定位：家庭消费风格定位：现代主义业态定位：社区服务为主线的品牌群餐饮娱乐散店档次定位：服饰单价：100-600元B1：停车场、自行车停车场1F：食品零售、生鲜菜场、餐饮、生活服务2F：服饰化妆品、生活用品、儿童教育、社区服务中心3F：儿童零售、健身休闲、儿童娱乐、美容苏州方洲邻里中心各楼层主体业态比例1F零售数量比和面积比分别占22%、35%；餐饮数量比和面积比分别为45%、46%；服务分别占33%、19%。
1F的业种丰富，以特色餐饮、休闲餐饮、中西快餐为主。
1F主要分为南侧的零售区和北侧的餐饮区。
2F主业态为零售，零售占数量比和面积比分别为75%、66%；服务分别占22%、30%；餐饮分别占3%、4%。
从零售产品类别上看，男女服饰的数量最多，其次为化妆品、家居用品、乐器和书店；服务类主要是家政服务。
苏州邻里中心案例研究(内容详实,极具参考价值)
商业分级 配置标准
新镇中心 40000—60000套住 户，1.27m2对1单位 组屋配置
邻里中心 6000—8000套住户,按1.27m2对1 单位组屋配置
邻区商店 1000—1200套 住户，按1.27m2 对1单位组屋配置
商品档次
高档商品
娱乐设施、银行、邮 政局、超级市场、百 货公司及高档商品、 商店、餐馆、快餐店
四
是政府调控下的商业行为，在政府的规划要求下，发展商通过高起点的商业开发运作，
为社区居民提供教育、文化体育、生活配套等服务，这种不断完善的商业组合，取得了相当
可观的经济效益，更提供了诸多的就业机会。
邻里中心 定位
邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。
邻里中心均为与住宅分离的独立建
区位：位于园区CBD中央商贸区东南，星海街 169号 简介：2004年5月30日开业运营， 建筑面积
12,300平方米，公交47路和26路直达。大厦拥
理经验走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底
层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人 居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛 围。
参考案例
2、贵都大厦
根据市场需求，增加了商务办公个性项目，更有国内大型卖场将区域性总部设在其中。
区位：位于园区中新路8号 简 介 ： 2001 年 5 月 30 日 开 业 运 营 ， 建 筑 面 积 11,000平方米。 大厦楼高四层，毗邻中央公园， 周围小河萦绕、绿树掩映，白鸽飞翔，环境优雅， 公交 68 路、 32 路和 178 路等经过大厦，交通极
现状：国内很多类似于邻里中心（社区商业）的业态是不成规模、不成气候的，服务 也不完整，物业类型以商业街为主，没有一个完整的配置概念。由于苏州工业园邻里中 心的成功运营，国内部分特大城市已将邻里中心纳入城市规划，如上海不做市区十字路 口经济，将提升和创新郊区“邻里中心”商业发展模式，以此推动上海的国际化和城市 化进程；南京河西新区的规划中，已在每个街道规划了一个“邻里中心”。 发展趋势：邻里中心将被国家纳入城市规划，扮演区域基础商业角色。
苏州工业园区邻里中心专题研究
邻里中心专题研究1苏州邻里中心概况苏州工业园区邻里中心借鉴新加坡邻里中心最新模式，并根据中国国情把新加坡邻里中心的商业功能与新加坡人民协会民众联络所及政府部门投资建设的社会公益性设施有机结合，融为一体，探索新型的商业开发和社区管理模式，把所有与居民日常生活需要贴近的商业和生活服务设施都集中于邻里中心。
邻里中心专注于“居住区商业中心”的开发运营，成功改写“社区商业”定义，创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特有模式，并创新提出“居住商业，品质生活”的企业定位。
邻里中心的特点是有序、规范、配套。
“有序”是指在园区统一规划下，根据社会发展需求建设邻里中心，进行区域服务的有序布局与功能的合理设置；“规范”是指全面引进新加坡的管理模式，来规范邻里中心的服务与经营；“配套”是指涉及居民日常生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完整。
在园区七十平方公里规划区内，根据居民住宅发展将建设23个邻里中心。
目前已建成有新城大厦、贵都大厦、师惠大厦、湖东大厦、玲珑大厦、沁苑大厦、翰林大厦7个邻里中心，形成了“邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里1＋1”一主三副的品牌群格局。
图1.1 各邻里中心外观图图1.2 7大邻里中心分布示意图2邻里中心案例介绍邻里中心发展从1998年的新城大厦到2008年的翰林大厦，经历了整整十年的变迁，在最初的服务社区的12项居住配套功能的基础上，逐渐发展，更加完善，加入了大型汽车展厅、中、高档经济型酒店、金融、中介、家居生活馆、文化休闲与培训等，形成了更全面的功能和更齐全的配套。
具体发展时间列表如下：表2.1 邻里中心发展历程运营时间名称1998 年5 月30 日新城大厦2001年5月30日贵都大厦2004年5月30日师惠大厦2004年8月湖东大厦2006年12月26日玲珑大厦2007年5月30日沁苑大厦2008年9月19日翰林大厦2.1邻里中心新城大厦新城大厦位于园区现代大道158 号，1998年5 月30日开业运营，建筑面积约21,000 平方米。
苏州邻里中心分析
图示为建筑内 和建筑外较大 的活动平台， 也是人流最多 的地方，交流 活动发生可能 性较大的地方。
新城邻里中心
交流平台
放置在室外的座位，为路人提供了逗留的条件， 使人们有足够的时间发生交流等活动。
实景照片
供停留用的座椅
室外空间和广场
室外一些大的 空间、广场， 平时也可以兼 做室外卖场， 吸引来往的路 人，使得交流 发生的可能性 大大增加。
建筑与城市关系
建筑与人际交往
外环境分析
新城邻里中心
绿地
小 区
邻里中心
道路
沁苑邻里中心
道 路
邻 里 中 心
小 区
湖畔广场பைடு நூலகம்
翰林邻里中心
绿地 邻里中心
道 路 小学
• 邻里中心的主入口均靠近交通要道，交通 便利 • 邻里中心周围围绕着小区等服务对象。
建筑与人际交往
创造足够的停留空间 视觉可达性
沁苑邻里中心
视觉可达性
内部玻璃墙的使用比 较显著，一览无余， 方便购物。
透明玻璃增加了视 觉可达性，使得交 流活动能更好的传 播，从而产生影响， 扩大交流的范围。
大厅内的座椅居中放置，提供良好的视觉可 达性。
建筑内部为一条直走廊，增强了视觉可 达性，使得交流可以更好的传播和扩大。
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心64P
型业态，布置大型零售网点，使其成为该市级 商业功能区的支撑，综合设置餐饮、服务及娱 乐休闲设施，形成引领时尚的现代市级商业服 务功能区； 物业类型：以独立商业体、步行街为主。
本项目 湖东商业 服务区
圆融时代广场
1.8km
2 区位分析-交通分析
工业园区交通图
苏州工业园区位于苏州古城区 东部，以发达的高速公路、铁路、 水路及航空网与世界各主要城市相 连。 轨道交通20分钟到达上海、60 分钟到达南京，与沪、宁、杭融入
2 2.3
1 1.1
2 2.3
1 1.1
7 8.0
1.1 1.1 1.1
179 401 307 456 113 2.7 6.0 13.3% 4.6 6.8 1.7 9.5%
公交站
2 区位分析-交通分析
道路环境
方洲邻里中心两侧临干路车流量较大，内部分布无名支路满足汽车餐厅及停车功能，东侧星塘路为
河阻隔，北侧钟慧璐距离较远，整体通达性较好，但便利度较低，基本满足社区购物中心的交通需求。
主干路：方洲路、星塘路 次干路：津梁街、钟慧璐 支路：在项目地北侧与华润万家购物中心相夹 方洲邻里中心道路四至：北临无名支路、南临方洲路、东临星塘路、西临津梁街
项目名称：方洲邻里中心 项目地址：苏州工业园区方洲路528 号 所属商圈：金鸡湖市级商圈 开业时间：2011年1月10日 占地面积：19969.46 ㎡ 总建筑面积：2.9万㎡ 物业组成：商业街、商场 商业类别：社区型购物中心 商业性质：社区级商业 楼层数量：B1-3F 停车位数量：186个 停车费用：0-25元 开发商：苏州工业园区邻里中心发展有限公司 物业公司：融鼎资产物业服务公司 参考租金：4.7-5元/㎡/天（1F，2014-2-15） 物业管理费：8元/㎡/月 社区商业：生鲜超市、文化用品、通讯、餐饮、美 容美发、银行、药店、卫生所、文化活动中心 、洗衣、修理
苏州邻里中心案例11.19
24
25
26 27
业态 店铺数 百货类零售 21 家居家纺 2 餐饮 1 生活服务 1 食品类零售 1 休闲娱乐 1 合计 27
序号 21 22 23 24 25 26 27 28 21 22
品牌 幸福家 东来仪 休闲书屋 红瀛精品店 爱婴岛 乐扣乐扣 旅游户外用品 流行美 幸福家 东来仪
业种 外贸女装 文体用品 书店 饰品店 婴儿用品 家居家纺 旅游品店 化妆品 外贸女装 文体用品
该片区公寓价格在10000元/平方米左右，
别墅价格在400-500万/套。（金鸡湖板块 公寓价格在17000-20000元/平方米，别墅 价格在900-1500万/套）
苏州邻里中心
PART 业态组合
2
2.1业态结构〃新城邻里中心
经营数据：
业态 百货类零售 生活服务 食品类零售 餐饮 医疗服务 培训 家居家纺 大卖场/便利店 娱乐休闲 休闲娱乐 康体养生 合计 出租率 店铺数 26 20 7 7 3 4 3 2 1 1 1 75 98.7%
2.2分层业态布局〃新城邻里中心 西单元1F
1 2 8 4
苏州邻里中心
自动扶梯 出入口
餐饮 业态 店铺数 生活服务 10 食品类零售 5 餐饮 5 百货类零售 3 大卖场/便利店 2 娱乐休闲 1 医疗服务 1 家居家纺 1 合计 28
垂直电梯
7
楼梯
3
1
10 9 11 12 13
14 16
15 17 `8
序号 品牌 业种 1 金伯利KTV KTV 2 高丽宫韩国料理 韩国料理 3 风雅木艺 艺术品 4 青石瓷艺 艺术品 5 新城文化艺术品总汇 艺术品 6 迷涵茜 女装 7 纯美生活 玩具/饰品 备注： 业态近期有所调整已在上表标注 原9号铺位为饰品店 原28号铺位为纤手时尚美甲沙龙
以人为本的商业服务中心--邻里中心的研究与建议(研究邻里中心模式必备资料)
以人为本的商业服务中心--邻里中心的研究与建议苏州工业园作为中外合作开发区的成功典范，各方最为认可的说法就是“规划致胜”，坚持“两先两后”，即先规划后建设、先地下后地上的规划建设经验，其次就是“亲商服务”，即政府为投资者设立专门的“一站式服务中心”。
其实，在为企业生产、入驻、运营、物流等提供全程便利服务的同时，苏州工业园以建设工业新城为目标，更是把工作重心放在了以人为本的优质环境塑造上，其中最为集中的体现，就是充分借鉴新加坡经验，在规划指导下大力推进“邻里中心”建设，通过完善、优质、一站式的社区商业服务设施，为园区大众住宅的居民提供全面的生活保障需求，建设以人为本的和谐园区和工业新城。
一、邻里中心的定义与基本特征“邻里中心”，是新加坡的一个社区服务概念，是指在3000-6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。
简单地说，邻里中心就是以人为本、服务于社区发展的一站式商业服务中心。
它摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，不是社区内的零散商铺，而是“服务于社区的商业”，被誉为‘区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑’”。
统一规划、有序发展、均匀分布是新加坡邻里中心的发展理念。
15年前的苏州工业园区在260平方公里的版图上规划了17个邻里中心，每个邻里中心承担为半径0.5平方公里的0.6—1万多户、2--3万居民服务的功能,在地块较小的居住区域另设4 个邻里小中心。
邻里中心的区域性服务特征，决定了其有明确的服务对象、服务范围和服务人口。
科学的规划避免了重复建设、资源浪费和恶性竞争，实现了便民服务与区容区貌的高度统一。
配套完善，服务功能齐全是邻里中心以人为本的重要体现。
它以满足社区居民生活的12项基本功能为服务的基础，如超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、社区活动中心、净菜场、卫生所等，并根据居民消费层次的提高不断完善各层次服务功能，实现商业服务与社会公益服务的有机结合，达到消费者满意、经营者满意及政府满意。
【苏州】新城邻里中心案例分析
次干道：星海街（4车道）
苏幕路
西侧城市花园小区
北侧园区实验小学
园区实验小区
主干道 次干道 支马路
主干道：现代大道（8车道）
社区 支马路
星 海 街
现代大道
16
PART
3 项目定位
17
3 项目定位-整体定位
1 1 1 2 1 1 1 1 1 3 3 7 1 4 1 1 1 1 2 4 90
经营 商户数
46
数量比例
51.1%
2.2%
1.1%
3.3%
1.1%
1.1% 1.1% 2.2% 1.1% 1.1% 1.1% 1.1% 1.1% 3.3% 3.3% 7.8%
1.1% 4.4% 1.1% 1.1% 1.1% 1.1% 2.2% 4.4% 100%
8
1 项目概况-邻里中心项目
邻里中心项目：
已开业16个邻里中心明细表：新城邻里中心是第一个真正意义上的邻里中心
所在地 开发产品 新城邻里中心 贵都邻里中心 师惠邻里中心 湖东邻里中心
玲珑邻里中心 沁苑邻里中心 苏州 翰林邻里中心 方洲邻里中心 唯盛邻里中心 科技城邻里中心
地址 苏州工业园区现代大道158号 苏州工业园区中新路8号 苏州工业园区星海街169号 苏州工业园区星湖街178号
4
1 项目概况-项目构成
项目构成
苏州新城邻里中心于1998年5月开业，总建面共2.1万㎡，由新城大厦和新城大厦附楼两部分构成，其 中新城大厦分为A、B区，从F1-F4总四层，附楼以新城生鲜卖场为主，共两层。
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心目录一、内容简述 (2)1. 研究背景与意义 (3)2. 国内外社区商业发展概述 (4)二、苏州方洲邻里中心概述 (5)1. 地理位置与交通便捷性 (5)2. 建立背景与发展历程 (6)3. 主要功能与定位 (7)三、商业模式与运营策略 (9)1. 商业模式创新与特色 (9)集中式商业与分散式商业的结合 (11)一站式消费与体验式消费的融合 (11)2. 运营策略实施与效果评估 (13)服务质量管理 (14)店铺租赁与物业管理 (15)跨界合作与品牌联盟 (16)四、社区商业与社区发展的互动关系 (17)1. 商业对社区经济的带动作用 (18)2. 社区商业对居民生活品质的提升 (19)3. 社区商业与社区文化的相互影响 (21)五、挑战与展望 (22)1. 当前面临的挑战 (23)租赁与经营困境 (23)同质化竞争与创新压力 (25)2. 未来发展趋势与机遇 (26)智能化与数字化升级 (27)绿色环保与可持续发展 (29)六、结论与建议 (30)1. 对苏州方洲邻里中心的发展评价 (31)2. 对其他社区商业的借鉴意义 (32)3. 政策建议与行业展望 (33)一、内容简述本文档将对苏州方洲邻里中心这一社区商业典型案例进行深入分析。
苏州方洲邻里中心作为一个成功的社区商业项目，其运营模式、商业布局、服务特色等方面都具有代表性。
本文将通过对其背景、概况、商业模式、运营亮点、成功经验及启示等方面进行简述，以期为读者提供一个全面了解苏州方洲邻里中心的角度，也为其他社区商业项目的开展提供可借鉴的参考。
本文将介绍苏州方洲邻里中心的背景，包括地理位置、社区规模、商业规划等方面的信息。
概述其商业模式的构建，包括业态规划、运营策略、服务定位等。
通过对其运营亮点进行分析，如品牌特色、活动策划、服务质量等，展示其成功的关键因素。
还将探讨苏州方洲邻里中心取得成功的经验，以及其给其他社区商业项目带来的启示和影响。
苏州工业园邻里中心案例
玲珑大厦
沁苑大厦 翰林大厦
2006-12-26
2007-05-30 2008-09-19
2.01万㎡
1.18万㎡ 2.35万㎡
主楼2层，局部6层
3层 2栋建筑组成，北楼2 层、南楼7层 三块3层高建筑组成 主楼2层，局部6层 主楼2层，局部6层
方洲邻里中心
唯盛邻里中心 科技城邻里中心
2011-01-10
业态定位
邻里中心 新城大厦 贵都大厦 师惠大厦 湖东大厦 玲珑大厦 沁苑大厦 翰林大厦 方洲邻里中心 唯盛邻里中心 科技城邻里中心
同时，根据周边环境特点，各邻里中心配置一些特色的商业业态。
开业时间 1998-05-30 2001-05-30 2004-05-30 2004-08 2006-12-26 2007-05-30 2008-09-19 2011-01-10 2011-06-28 2011-08-03 健身俱乐部、小吃街 3-4F为写字楼办公 3-9F为邻里假日酒店 7000㎡美食大楼、家电零售、汽车展销；商业、金融和中介服务 三条街 2F为家具生活广场 3-6F邻里假日酒店 3F突出文化休闲和培训功能 中档家庭消费商业（高校） 特色服务
邻瑞广场
•邻瑞广场
2万㎡左右，服务6000-8000户
邻里汇
邻瑞广场
通达邻里汇：0.2万㎡
方洲邻里中心：2.89万㎡
苏州邻瑞广场：8万㎡
开发模式
由购地自建直接投资，向合资合作、委托管理等方式转变。
邻里中心公司的投资发展区域从苏州工业园区、太仓、常熟走到宿迁、南通，同时，与广州等 开发区合作的邻里中心项目也都在积极推进中。开发模式由直接投资拓展到合资合作、租赁经 营、委托管理、品牌输出等多种方式。
苏州工业园区邻里中心专题研究
苏州工业园区邻里中心专题研究邻里中心专题研究1苏州邻里中心概述苏州工业园区邻里中心借鉴新加坡邻里中心的最新模式，将新加坡邻里中心的商业功能与新加坡人民协会人民联络办公室和政府部门根据中国国情投资建设的社会公益设施有机结合，探索新的商业发展和社区管理模式，将所有贴近居民日常需求的商业和生活服务设施集中在邻里中心。
邻里中心专注于“住宅商业中心”的开发和运营。
成功改写了“社区商业”的定义，创造了“以房屋租赁和销售为经营基础，以市场需求为功能导向，以行业管理为业主”的独特模式，创新性地提出了“住宅商业，品质生活”的企业导向邻里中心的特点是有序、规范和匹配“有序”是指在园区统一规划下，根据社会发展的需要，建设邻里中心，有序布局，合理设置区域服务功能。
“标准化”是指全面引入新加坡的管理模式，以规范邻里中心的服务和运作。
“配套”是指居民在日常生活中需要的全套服务，包括一切和配套设施。
在公园70平方公里的规划区域内，将根据居民的居住发展情况建设23个社区中心。
目前已建成新城大厦、桂都大厦、石慧大厦、沪东大厦、玲珑大厦、沁园大厦、翰林大厦等7个邻里中心，形成了“邻里中心”、“邻里假日”、“邻里新鲜”、“邻里1+1”一主三副的品牌群格局。
图1.1各邻里中心外观图图1.2 7大型邻里中心分布图2邻里中心案例介绍邻里中心的发展经历了从1998年新城大厦到XXXX翰林大厦的十年变迁。
它是在原有的12个服务社区的住宅配套功能的基础上逐步发展和完善的。
已加入大型汽车展厅、中高档经济型酒店、金融、中介、生活及生活用房、文化休闲及培训等。
，形成更全面的功能和更完善的配套设施。
具体开发时间列表如下:表2.1邻里中心开发历史运营时间8年5月30日、5月30日、XXXX 5月30日、XXXX 8月26日、12月26日、XXXX 5月30日、XXXX 9月19日名称新城大厦、桂都大厦、石慧大厦、沪东大厦、玲珑大厦、沁园大厦、翰林大厦、2.1街坊中心新城大厦新城大厦位于园区现代大道158号，于1998年5月30日开业，建筑面积约21，000平方米，新城大厦作为第一个也是最大的邻里中心，可以满足居民生活的所有需求。
苏州邻里中心社区商业调研报告
苏州邻里中心社区商业调研报告摘要：泰州中国医药城在进一步推进产城一体，加快城市化背景下，为建立与国际接轨的高端商业形态，选择苏州邻里中心为调研对象，通过实地的考察和面对面的交流，从区位、布置方式、业态组合、运营情况等方面进行分析，发现总结邻里中心在苏州本土化过程中的成功经验，提出对泰州中国医药城社区商业发展办法的建议。
关键词：城市规划；建设开发；调研；社区商业；邻里中心；中国医药城引言邻里中心在中国的商业地产界是一个新兴事物，是上世纪九十年代末从新加坡引入的一种新型商业模式：社区商业。
社区商业是继百货、超市、卖场、商业街之后的第五种商业形态，它是一种以社区居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
今天，在国外发达国家，社区商业早已成为居民综合消费的重要载体，占社会商业支出总额60%左右；而其在我国的本土化---邻里中心，在苏州也已成功建设了11处。
正是这一新兴商业发展模式的强大活力和邻里中心在苏州业已取得的巨大成就，让一路摸索高端商业形态突破口的我们泰州中国医药城和“邻里中心”不谋而合，促成此次考察苏州邻里中心社区商业的调研行动。
一、实地调研社区商业模式在我国的发展还处在探索发展阶段，但在苏州已经历了十余年的实践和积累。
本次医药城领导带队一行十人在苏州用一天时间，参观了四个最典型的苏州邻里中心：新城邻里中心、湖东邻里中心、方洲邻里中心以及沧浪新城汇邻中心。
从区位、布置方式、业态组合、运营情况等方面考察如下：1、新城邻里中心新城邻里中心于1998年5月开业，是苏州市第一代邻里中心，位于苏州工业园区内，现代大道和星海街交叉路口。
中心是由一座4层半开放式建筑和一座2层的附楼组成，采用集中式布置方式。
中心建筑之间为交通疏散空间和公共活动空间；北面是网球场、小型足球场等大片体育场地，幼儿园位于体育场地北面滨水临街的独立地段。
新城邻里中心的建筑面积为2万㎡，其中菜场面积为1500㎡，各服务功能采用内包式布置在建筑内部。
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集中商业满足多种所需，更加便利
二
把日常商业和服务设施集于其中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们
多样化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量。
邻里中心服务为主
三
服务对象以本区多个住宅小区居民的日常生活为主，有别于中心商务对外交流为主的城
市功能，但两者又互为交叉，共同构成城市人居活动中心的完整系统。
苏州邻里中心案例研究
世联地产 工商写字楼事业部
撰写人：温朝霞 指导人：谢凌飞
邻里中心介绍
邻里中心 由来
“邻里中心”这个概念产生于上个世纪60年代的新加坡，意即国内所说的社区服务中心。 邻里中心是在社区商业的基础上进化而来的. “邻里中心”集基本服务、公益服务以及商 业服务等多种服务功能于一体
新加坡“邻里中心（Neighborhood Center）”的概念来源于其政府1965推行并长期 实施的组屋计划，经过近40多年的发展，已成为新加坡城市规划成功的写照。
案例 属性
苏州工业园、杜邦工业园， 油田工业园，大明工业园
上海新江湾城
大社区里所有的社区商业 以邻里中心形式出现，主 题明确、功能互补
围绕着社区商业中心所建设的 居住小区级邻里中心，附属于 社区商业中心，起到补充作用
居住小区邻里中心
多个社区联合起来，是面向社区 的便民服务中心，集约服务的商 业综合体。
发展趋势：邻里中心将被国家纳入城市规划，扮演区域基础商业角色。
邻里中心 分类
类型 工业园区邻里中心
花园城郊邻里中心
定义
立足于“大社区、大组团” 的先进理念进行功能定位 混合的功能，叠合的姿态，多 和开发建设，不是“社区 区联动，邻里互补，属于大规 内的商业”，而是“服务 模社区的配套公共服务设施。 于社区的商业”。
成都花照社区、清波社区和龙潭 寺场镇联合建设便民服务中心
多个居住小区集合组建的邻里中 心，起到功能互补作用
标准 档次 功能
消费 人群
“邻里中心”集基本服务、公益服务以及商业服务等多种服务功能于一体
中档
高档
生活必须品
从“油盐酱醋茶”到“衣 食住行闲”
从“油盐酱醋茶”到“衣食住 行娱”
油盐酱醋茶
主要服务于工业园内的居 民，然后向周边辐射
邻里中心均为与住宅分离的独立建 筑，与小区开发总量的配套比例约为 3%，区内其他地方不建路面店、宅下 店。这样不仅避免了重复建设，还实现 了便民服务与区容区貌、城市交通、居 住环境的高度统一。
定位上不仅能将配套服务集中在一 起，更加重要的是：通过统一规划、管 理，使各业态间形成互动，同时发挥各 自的品牌效应。
现状：国内很多类似于邻里中心（社区商业）的业态是不成规模、不成气候的，服务 也不完整，物业类型以商业街为主，没有一个完整的配置概念。由于苏州工业园邻里中 心的成功运营，国内部分特大城市已将邻里中心纳入城市规划，如上海不做市区十字路 口经济，将提升和创新ห้องสมุดไป่ตู้区“邻里中心”商业发展模式，以此推动上海的国际化和城市 化进程；南京河西新区的规划中，已在每个街道规划了一个“邻里中心”。
货公司及高档商品、 庭娱乐中心。典型的邻里中心包含
餐厅
商店、餐馆、快餐店 35个商店、2个食阁、1个超级市场、
1个菜市场、1—2台自动提款机。
邻里中心 发展
发源：中国的邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，由苏州工业园 区率先引入国内。苏州工业园区结合自身园区商业开发，并通过多年实践已摸索出一 整套适合中国国情的商业地产开发运营管理模式，苏州工业园区邻里中心也成为了集 商业、文化、体育、卫生、教育于一体的区域性商业服务中心。“邻里中心”也成为 了中国第一个社区商业服务的品牌商标，其品牌及软件已面向全国输出。
邻里中心模式出现于1970年，最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用， 按照4 h㎡～6 h㎡ 的开发区域进行开发，市镇的开发又由多个邻里中心组成。
新加坡“邻里中心”是指分布于政府组屋区内，为居民提供生活配套服务的设施, 主要功 能是比较齐全的商业、服务、娱乐中心等，其实质是购物中心。
新加坡 邻里中心
政府调控，增加就业机会 是政府调控下的商业行为，在政府的规划要求下，发展商通过高起点的商业开发运作， 四 为社区居民提供教育、文化体育、生活配套等服务，这种不断完善的商业组合，取得了相当 可观的经济效益，更提供了诸多的就业机会。
邻里中心 定位
邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。
组屋配置
6000—8000套住户,按1.27m2对1 单位组屋配置
1000—1200套 住户，按1.27m2 对1单位组屋配置
商品档次
高档商品
中档商品
生活必须品
必备功能
诊疗所及牙医、 面包店、文具店、
娱乐设施、银行、邮 中西药行、托儿所、服装店、眼镜
政局、超级市场、百 店、理发店、家庭用品、书局、家 普通日用商店和
苏州邻里中心介绍
苏州邻里中 心简介
由苏州工业园区邻里中心发展有限公司（sipnc）开发运营，第一座邻里中心新城大厦 建于1998年，在园区七十平方公里规划区内，将根据居民住宅发展建设23个邻里中心。
截止到2013年，已建成有新城大厦、贵 都大厦、师惠大厦、湖东大厦、玲珑大 厦、沁苑大厦、翰林大厦、方洲、唯盛、 科技城、东沙湖、宿迁明日、太仓港城 等“邻里中心”项目13个，邻里生鲜超 市和邻瑞超市共5家，经济型酒店7家。 形成了 “邻里中心”、“邻里假日”、 “邻里生鲜”、“邻里1＋1”一主三副 的品牌群格局。
主要服务于大社区里居住小区 的居民，然后向周边辐射
仅仅服务于社区居民
邻里中心 四大特色
特色
具体内容
社区建设紧密结合以人为本 以居住人群为中心，全部设施紧密围绕人们的在家居附近寻求生活、文化交流的需要， 一 构成了一套巨大的家庭住宅延伸体系，比如：菜场、超市是厨房的延伸；浴室、洗衣房是卫 生间的延伸；餐饮、小吃是餐厅的延伸；影院、茶座、歌舞厅是客厅的延伸；图书馆、阅览 室是书房的延伸。
规划及布局：新加坡建屋发展局为1000—1200套住户配套建设一个邻区商店，为
6000—8000套住户配套建设一个邻里中心，为40000—60000套住户配套建设一个新 镇中心。商店对组屋的比例为1.27平方米对1单位组屋。
商业分级
新镇中心
邻里中心
邻区商店
40000—60000套住 配置标准 户，1.27m2对1单位