路线价法

第二节 路线价法的操作步骤与内容
四、调查评估路线价
路线价是标准宗地的单位价格。 路线价是标准宗地的单位价格。通常在同一路线价区段内 选择若干标准宗地分别求取单位地价。 选择若干标准宗地分别求取单位地价。求得这一单位地价 的方法是收益还原法、市场比较法等。然后求这些标准宗 的方法是收益还原法、市场比较法等。 地的单位地价的简单算术平均数、加权算术平均数、 地的单位地价的简单算术平均数、加权算术平均数、中位 数或众数，即得该路线价区段的路线价。 数或众数，即得该路线价区段的路线价。
第七章 路线价法及其应用
掌握路线价法的基本原理 理解路线价的深度修正 熟悉路线价法的应用 掌握路线价法的操作步骤与内容
本章内容
第一节 路线价法的基本原理 第二节 路线价法的操作步骤与内容 第三节 深度百分率表制作原理 第四节 路线价法的应用举例
第一节 路线价法的基本原理
一、路线价估价法的含义
路线估价法（ Method） 路线估价法（Unit Foot Appraisal Method）,是对 面临特定街道、使用价值相等的市街地， 面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准 深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设 深度， 于特定街道上，即得到街道的路线价， 于特定街道上，即得到街道的路线价，然后据此路 线价，再配和深度指数表和其他修正率表， 线价，再配和深度指数表和其他修正率表，用数学 方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种估价 方法。 方法。
一、划分路线价区段
地价相等、地段相连的地段一般划分为同一路线价区段， 地价相等、地段相连的地段一般划分为同一路线价区段， 路线价区段为带状区段。 路线价区段为带状区段。 路线价区段一般以路线价显著增减的地点为区段分界线。 路线价区段一般以路线价显著增减的地点为区段分界线。 原则上街道不同的路段，路线价也不相同， 原则上街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一 侧的繁华状况与对侧有显著差异， 侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可划分为 两种不同的路线价。 两种不同的路线价。繁华街道有时需要附设不同的路线 住宅区用地区为差异较小， 价，住宅区用地区为差异较小，所以住宅区的路线段较 甚至几个街道路线段都相同。 长，甚至几个街道路线段都相同。
第三节 深度百分率表制作原理
根据深度百分率表的制作要求， 根据深度百分率表的制作要求，以标准宗地的平均深 度百分率作为100% 将单独深度百分率、 100%， 度百分率作为100%，将单独深度百分率、平均深度百 分率、累计深度百分率综合制成一表， 分率、累计深度百分率综合制成一表，即得到深度百 分率表。以四三二一法则为例见下表。 分率表。以四三二一法则为例见下表。
深度（英尺） 深度（英尺）
25 50 30 70 140 75 20 90 120 100 10 100 100 125 9 109 87.5 150 8 117 78 175 7 124 70.8 200 6 130 65.2
单独深度百分率（ ） 单独深度百分率（%） 40 累计深度百分率（ ） 累计深度百分率（%） 40 平均深度百分率（ ） 平均深度百分率（%） 160
第二节 路线价法的操作步骤与内容
六、计算临街宗地价格
依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表， 依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路 线价法计算公式，则可以计算得到宗地价值。 线价法计算公式，则可以计算得到宗地价值。 在美国，计算公式为：V=u×dv×f 在美国，计算公式为： × × 在日本，计算公式为： 在日本，计算公式为：V=u×dv×（d×f ） × × × 式中： 表示宗地总价 表示宗地总价， 表示路线价， 表示深度百 式中：V表示宗地总价，u 表示路线价，dv表示深度百 分率， 表示宗地的临街宽度， 表示宗地的临街深度 表示宗地的临街深度。 分率，f 表示宗地的临街宽度，d表示宗地的临街深度。
第二节 路线价法的操作步骤与内容
五、制作深度百分率表和其他修正率表
深度百分率又称深度指数，故深度百分率表又称深度指数表。 深度百分率又称深度指数，故深度百分率表又称深度指数表。 深度百分率，是指距临街的深度不同， 深度百分率，是指距临街的深度不同，地价相对变化的相对程 度。 制作深度百分率表的原则是， 制作深度百分率表的原则是，地块的各部分价值随远离街道的 程度而有递减的趋势，即深度愈深，价值也就愈低。 程度而有递减的趋势，即深度愈深，价值也就愈低。 国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度百分率表， 国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度百分率表， 如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则等。 如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则等。 一面临街的长（正）方形宗地，临街深度虽然各不相同，但仅 一面临街的长（ 方形宗地，临街深度虽然各不相同， 仅据上述的深度百分率表即可计算地价。其他宗地，如路角地、 仅据上述的深度百分率表即可计算地价。其他宗地，如路角地、 两面临街地、三面临街地、四面临街地、三角形地、 两面临街地、三面临街地、四面临街地、三角形地、不规则形 袋地等，其地价的计算则有必要制定修正率。 地、袋地等，其地价的计算则有必要制定修正率。
第二节 路线价法的操作步骤与内容
三、选取标准宗地
标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选 定的深度、宽度和形状标准的宗地。 定的深度、宽度和形状标准的宗地。 标准宗地的面积大小随各国而已。美国为是城市土地的 标准宗地的面积大小随各国而已。 面积单位计算容易，把位于街区中间宽1英尺， 100英 面积单位计算容易，把位于街区中间宽1英尺，深100英 尺（30.48米）的细长形状作为标准宗地。日本的标准宗 30.48米 的细长形状作为标准宗地。 地为宽3.63米 地为宽3.63米，深16.36米的长方形土地。 3.63 16.36米的长方形土地。 米的长方形土地
第三节 深度百分率表制作原理
2.苏慕斯法则 2.苏慕斯法则
苏慕斯法则是由苏慕斯根据其多年实践经验并经对众多 的买卖实例价格调查比较后创立的。 的买卖实例价格调查比较后创立的。苏慕斯经过调查证 100英尺深的土地价值 前半临街50 英尺深的土地价值， 50英尺部分占全宗 明，100英尺深的土地价值，前半临街50英尺部分占全宗 地总价72.5% 后半50英尺部分占27.5% 若再深50英尺， 50英尺部分占27.5%， 50英尺 地总价72.5% ，后半50英尺部分占27.5%，若再深50英尺， 则该宗地所增的价值仅为15% 15%。 则该宗地所增的价值仅为15%。其深度百分率即在这种价 值分配原则下所拟定。 值分配原则下所拟定。 由于苏慕斯法则在美国俄亥俄州克利夫兰市应用最著
第一节 路线价法的基本原理
二、路线价估价法的理论依据
路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关 系很大，土地价值随临街深度增加而递减， 系很大，土地价值随临街深度增加而递减，一宗地越接近 道路部分价值越高，离开街道愈远价值愈低。 道路部分价值越高，离开街道愈远价值愈低。临街同一街 道的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。 道的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。 在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近， 在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于 宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异， 宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价 也会出现差异，所以需制定各种修正率， 也会出现差异，所以需制定各种修正率，对路线价进行调 因此，路线价法实质上也是市场法的一种， 整。因此，路线价法实质上也是市场法的一种，路线价是 标准宗地的单位地价，可看作比较实例， 标准宗地的单位地价，可看作比较实例，对路线价进行的 各种修正可视为因素修正。 各种修正可视为因素修正。因此路线价法的理论基础也是 替代原理。 替代原理。
第一节 路线价法的基本原理
五、路线价估价法的程序
1.路线价区段的划分 1.路线价区段的划分 2.标准深度的设定 2.标准深度的设定 3.确定路线价 3.确定路线价 4.制作深度百分率表和其他修正率表 4.制作深度百分率表和其他修正率表 5.计算各地块的价格 5.计算各地块的价格
第二节 路线价法的操作步骤与内容
第三节 深度百分率表制作原理
一、深度百分率表
1.深度百分率表： 1.深度百分率表：随深度的大小而引起的相对价格关系表 深度百分率表 深度指数表） （深度指数表） 2.递减比率的基本概念 越接近路线， 递减比率的基本概念： 2.递减比率的基本概念：越接近路线，土地利用价值越大 3.深度百分率的表现形式有三种 单独深度百分率、 深度百分率的表现形式有三种： 3.深度百分率的表现形式有三种：单独深度百分率、累计 深度百分率和平均深度百分率。 深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现 累计深度百分率呈递增现象， 象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减 现象。平均深度百分率=累计深度百分率*标准深度/ 现象。平均深度百分率=累计深度百分率*标准深度/宗地 深度 4.制作深度百分率表 要考虑以下几个方面： 制作深度百分率表， 4.制作深度百分率表，要考虑以下几个方面：确定标准深 确定级距；确定单独深度百分率； 度；确定级距；确定单独深度百分率；根据需要采用累计 获平均深度百分率。 获平均深度百分率。
1.路线价法适用于街地， 1.路线价法适用于街地，主要用于商业繁华区域土地价 路线价法适用于街地 格的评估，对道路系统完整、 格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐 的区域和城市，效果更佳； 的区域和城市，效果更佳； 2.路线价法能快速评估土地的价格， 2.路线价法能快速评估土地的价格，特别适宜于土地课 路线价法能快速评估土地的价格 土地重划、 税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地 进行评估的场合； 进行评估的场合； 3.路线价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范； 3.路线价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范； 路线价法需要较多的交易实例 4.路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。 4.路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。 路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关
第三节 深度百分率表制作原理
二、几个路线价法则
1.四三二一法则 1.四三二一法则 四三二一法则石匠标准深度100英尺的普通临街地， 四三二一法则石匠标准深度100英尺的普通临街地，与街道凭兴 100英尺的普通临街地 趣分为四等分，即由临街面算起，第一个25 25英尺的价值占路线 趣分为四等分，即由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线 价的40% 第二个25英尺的价值占路线价的30% 第三个25 40%， 25英尺的价值占路线价的30%， 25英尺 价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺 的价值占路线价的20% 第四个25英尺的价值占路线价的10% 20%， 25英尺的价值占路线价的10%。 的价值占路线价的20%，第四个25英尺的价值占路线价的10%。 如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充，即超过100 100英尺 100英尺 如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充，即超过100英尺 的第一个25英尺价值为路线价的9% 第二个25英尺价值为8% 25英尺价值为路线价的9%， 25英尺价值为8%， 的第一个25英尺价值为路线价的9%，第二个25英尺价值为8%， 第三个25英尺价值为7% 第四个25英尺价值为6% 25英尺价值为7%， 25英尺价值为6%。 第三个25英尺价值为7%，第四个25英尺价值为6%。 应用四三二一法则评估，简明易记，但因深度划分过分粗略， 应用四三二一法则评估，简明易记，但因深度划分过分粗略， 可能出现评估不够精细的问题。 可能出现评估不够精细的问题。
第一节 路线价法的基本原理
三、路线价估价法的计算公式
计算公式：宗地地价=路线价×深度百分率× 计算公式：宗地地价=路线价×深度百分率×宗地面积 修正公式：宗地地价=路线价×深度百分率× 修正公式：宗地地价=路线价×深度百分率×宗地面积 修正额
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第一节 路线价法的基本原理
四、路线价估价法的适用范围和条件
第二节 路线价法的操作步骤与内容
二、设定标准深度
从理论上讲，标准深度是地价变化的转折点。 从理论上讲，标准深度是地价变化的转折点。但实际估 价中设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗地深 度的众数。例如，某路线价区段的临街宗地大部分深度 度的众数。例如， 为16m，则其标准深度应定为16m。如此才能使宗地地价 16m，则其标准深度应定为16m。 16m 的计算达到简化的地步。 的计算达到简化的地步。