第七章土地增值税法
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• 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否 发生产权转让。
• 转让土地使用权征，出让不征； • 未转让土地使用权、房产产权(如出租)也不征。
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第七章土地增值税法
10
• 标准之三：转让房地产是否取得收入。 • 取得收入的征；房地产产权虽变更但未 取得收入的，不征土地增值税。
• 上述三个标准必须同时具备，即转让国有 土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一 并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的 征税范围。
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第七章土地增值税法
25
• 【例题·单选题】下列项目中，征收土地增值税确 定取得土地使用权所付金额中地价款的方法，正确 的是（ ）。
• A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价 款
• B.以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的出 让金
• C.以转让方式取得土地使用权的，为补缴的出让金 和费用
• 房地产开发费用＝利息+(取得土地使用 权所支付的金额+房地产开发成本)×5％以内
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第七章土地增值税法
32
• 【例题】企业开发房地产取得土地使用权所 支付的金额1000万元；房地产开发成本6000 万元；向金融机构借入资金利息支出400万元 （能提供贷款证明），其中超过国家规定上 浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷 款证明的其他房地产开发费用为5%。该企业 允许扣除的房地产开发费用是多少？ 【答案 】该企业允许扣除的房地产开发费用=（400100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。
• 注意：遵循配比原则 康桥 万科
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第七章土地增值税法
22
一、应税收入
• 应税收入是纳税人转让房地产取得的全部 价款和相关经济收益，包括货币收入、实 物收入和其他收入(如无形资产收人，具 有财产价值的权利)。对实物收入和其他 收入需经有关部门评估确认。 • 抵账房
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第七章土地增值税法
• D.以其他方式取得土地使用权的，为建房的费用与 成本 【答案】B
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第七章土地增值税法
新建房地产转让的扣除
• 2.房地产开发成本
•
是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：
①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用
税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支
出，安置动迁用房支出等。 ②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水
1 50％以下(含50％)
30％
速算扣 除系数
0
2 超过50％一100％(含100％) 40％ 5％
3 超过100％一200％(含200％) 50％ 15％
4 200％以上
60％ 35％
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第七章土地增值税法
19
练习
• 某有限公司转让商品楼收入1000万元，计算 土地增值额准予扣除项目金额200万元，则使 用的土地增值税税率为（）
房地产转让到投资联营企业，不征； 建成后自用，不征；建成后转让，征。
8．代建房
不征(无权属转移)
9．房地产重新评估 不征(无收入)
10.企业兼并转让房地产 暂免
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ww第七w章.土fd地c增e值w税.法com房地产E网13
总结：不属于土地增值税的 征税范围的情况
• （1）房地产继承
•无收 入
23
二、确定增值额的扣除
转让项目的性质
扣除项目
(一)对于新建房地产 转让
(二)对于存量房地产 转让
1．取得土地使用权所支付的金额 2．房地产开发成本
3．房地产开发费用 4．与转让房地产有关的税金 5．财政部规定的其他扣除项目
1．房屋及建筑物的评估价格 评估价格=重置成本价×成新度折扣率
2．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一 规定缴纳的有关费用 3．转让环节缴纳的税金
• 开发费用在从转让收人中减除时，不是按 实际发生额，而是按《实施细则》中规定 的标准扣除，标准的选择取决于财务费用 中利息支出的不同处理方法。
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第七章土地增值税法
31
房地产开发费用的扣除
• (1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊 利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的， 利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银 行同类同期贷款利率计算的金额；其他开发费 用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和 的5％以内计算扣除，用公式表示：
第七章土地增值税法
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2020/12/5
第七章土地增值税法
调控房地产
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第七章土地增值税法
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第七章土地增值税法
3
本节框架
• 概述（了解） • 征税范围、纳税人、税率（熟悉） • 转让房地产增值额的确定（掌握） • 应纳税额的计算（熟悉） • 减免税优惠（熟悉） • 申报和缴纳（熟悉）
不征(无权属转移)
4．房地产抵押 5．房地产交换
抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不 能偿还债务，而以房地产抵债，征。
单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。
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第七章土地增值税法
12
三、征税范围的具体事项
有关事项
是否属于征税范围
6．以房地产投资、 联营
7．合作建房
• 例：某村将一块集体土地使用权自行转让给某开发商获转让金１２０万元。根据 土地增值税暂行条例的规定，这一行为是集体土地违法自行转让，不屑于土地增 值税的征税范围。
• 例：中国公民张某去世后留下私有房产一处，价值２０００００元，由其子继 承。尽管该房地产的权属发生了转移，但原权属人（张某）并没有因此取得收入 ，因此不属于土地增值税的征税范围。
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第七章土地增值税法
24
新建房地产转让的扣除
• 1．取得土地使用权所支付的金额，包括：
（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款：
出让方式取得的地价款为支付的土地出让
金；
以行政划拨方式取得的地价款为按规定补
交的土地出让金；
以转让方式取得的地价款为向原土地使用
权人实际支付的地价款。
（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一 规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。
别人就是转让。
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第七章土地增值税法
• 二、特点： （1）以转让房地产取得的增值额为征税
对象 （2）征税面比较广 （3）采用扣除法和评估法计算增值额 （4）实行超率累进税率 （5）实行按次征收
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第七章土地增值税法
7
征税范围
•
•纳税人
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•税率
第七章土地增值税法
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第七章土地增值税法
11
三、征税范围的具体事项
有关事项
是否属于征税范围
1．出售 2．继承、赠予
3．出租
征。包括三种情况：(1)出售国有土地使用权；(2)取得国有土地 使用权后进行房屋开发建造后出售；(3)存量房地产买卖。
继承不征(无收入)。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直 接赡养义务人不征；非公益性赠予征。
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第七章土地增值税法
一、土地增值税概述 注意
注意
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其
附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得
的增值额征收的一种税。征收的目的是，进一步完善税制，
加强对房地产市场的宏观调控，抑制土地投机、获取暴利
的行为，增加国家财政收入。
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• 例：中国公民何某将价值270000元的自有房屋一处赠与中国青少年发展基金会。 本例中，房地产权属虽然发生了变更，但原权属人并未因此获得收入，因而不属 于土地增值税的征税范围
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第七章土地增值税法
•
纳税义务人
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第七章土地增值税法
16
• 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、 地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和 个人。
文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 ③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的
建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
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第七章土地增值税法
27
新建房地产转让的扣除
• 2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发 成本） 是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括： ①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用 税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支 出，安置动迁用房支出等。 ②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水 文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 ③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的 建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
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第七章土地增值税法
29
BC
• 【例题·多选题】下列项目中，属于房地产 开发成本的有（ ）。
• A.土地出让金
B.耕地占用税
• C.公共配套设施费 D.借款利息费用
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第七章土地增值税法
新建房地产转让的扣除
• 3．房地产开发费用 • 是指与房地产开发项目有关的三项期间费 用，即销售费用、管理费用、财务费用。
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第七章土地增值税法
28
新建房地产转让的扣除
•
④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、
供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿
化等工程发生的支出。
⑤公共配套设施费。
⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项
目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、
修理费、办公费、水电费、劳动保护费。
• 不论是法人还是自然人，不论是内资企 业还是外资企业，不论是何种经济性质，不 论是哪一部门，只要发生土地增值税有关政 策所涉及的征税范围，均应缴纳土地增值税。
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第七章土地增值税法
17
•
税率
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第七章土地增值税法
18
四级超率累进税率表
级次 增值额占扣除项目金额比例 税率
• (2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊 利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的， 房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金 额之和的10％以内计算扣除，用公式表示： • 房地产开发费用＝(取得土地使用权所支付 的金额+房地产开发成本)×10％以内
源自文库
8
一、征税范围一般规定
• 转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物 连同国有土地使用权一并转让。
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第七章土地增值税法
9
二、征税范围判定标准
• 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 • 转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体 所有制土地，应先在有关部门办理(或补办)土地使 用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，并纳 入土地增值税的征税范围。自行转让集体土地是一 种违法行为。
• A 30% B 40% C 50% D 60%
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第七章土地增值税法
•
应税收入与扣除项目的确定
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第七章土地增值税法
21
计税依据的基本规定
• 土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所 取得的增值额。房地产增值额为纳税人转让房 地产所取得的收入，减除规定的扣除项目金额 后的余额。
第七章土地增值税法
5
区别
• 出让 转让
• 土地出让是指土地所有权人（国家）将土地一定年 限的使用权有偿转移给集体或个人。俗称土地一级 市场。 土地转让是指土地使用权人将土地剩余年限的使用 权转给其他集体或个人。俗称土地二级市场。
区别很明显了，就是国家把土地使用权出让给某个 集体或个人，该集体或个人获得使用权后再转移给
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第七章土地增值税法
房地产开发费用的扣除
• 【应用举例】某房地产开发企业开发项目 支付的地价款为280万元，开发成本为520万元， 则其他开发费用扣除数额不得超过40万元，即 (280+520)×5％，利息按实际发生数扣除。
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第七章土地增值税法
34
房地产开发费用的扣除
• （2）房地产有条件的赠与
• （3）房地产出租
• （4）房地产抵押期内
• （5）房地产的代建房行为
• （6）房地产重新评估增值
• （7）兼并等等
•无收 入
•权属未变
•无权属转移
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第七章土地增值税法
实例
• 例：某市国土局将一块国有土地出让给某房地产商进行开发，获土地使用权出让 金１５００万元。这一行为属于土地一级市场的国有土地使用权出让，而不是国 有土地使用权在土地二级市场上的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。
• 例：中国境内某公司将一座办公楼出租、每月获租金收入１５０００元。本例中 ，虽然权属人因房地产取得了收入，但该房地产的权属并未转移，所以不属于土 地增值税的征税范围。
• 例：某房地产公司代某单位在某块土地上建房，取得代建房收入８００万元。 本例中，房地产公司虽然得到了收入，但房地产的权属始终归某单位所有，没有 发生转移。所以，不属于土地增值税的征税范围
• 转让土地使用权征，出让不征； • 未转让土地使用权、房产产权(如出租)也不征。
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第七章土地增值税法
10
• 标准之三：转让房地产是否取得收入。 • 取得收入的征；房地产产权虽变更但未 取得收入的，不征土地增值税。
• 上述三个标准必须同时具备，即转让国有 土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一 并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的 征税范围。
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第七章土地增值税法
25
• 【例题·单选题】下列项目中，征收土地增值税确 定取得土地使用权所付金额中地价款的方法，正确 的是（ ）。
• A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价 款
• B.以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的出 让金
• C.以转让方式取得土地使用权的，为补缴的出让金 和费用
• 房地产开发费用＝利息+(取得土地使用 权所支付的金额+房地产开发成本)×5％以内
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第七章土地增值税法
32
• 【例题】企业开发房地产取得土地使用权所 支付的金额1000万元；房地产开发成本6000 万元；向金融机构借入资金利息支出400万元 （能提供贷款证明），其中超过国家规定上 浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷 款证明的其他房地产开发费用为5%。该企业 允许扣除的房地产开发费用是多少？ 【答案 】该企业允许扣除的房地产开发费用=（400100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。
• 注意：遵循配比原则 康桥 万科
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第七章土地增值税法
22
一、应税收入
• 应税收入是纳税人转让房地产取得的全部 价款和相关经济收益，包括货币收入、实 物收入和其他收入(如无形资产收人，具 有财产价值的权利)。对实物收入和其他 收入需经有关部门评估确认。 • 抵账房
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第七章土地增值税法
• D.以其他方式取得土地使用权的，为建房的费用与 成本 【答案】B
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第七章土地增值税法
新建房地产转让的扣除
• 2.房地产开发成本
•
是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：
①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用
税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支
出，安置动迁用房支出等。 ②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水
1 50％以下(含50％)
30％
速算扣 除系数
0
2 超过50％一100％(含100％) 40％ 5％
3 超过100％一200％(含200％) 50％ 15％
4 200％以上
60％ 35％
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第七章土地增值税法
19
练习
• 某有限公司转让商品楼收入1000万元，计算 土地增值额准予扣除项目金额200万元，则使 用的土地增值税税率为（）
房地产转让到投资联营企业，不征； 建成后自用，不征；建成后转让，征。
8．代建房
不征(无权属转移)
9．房地产重新评估 不征(无收入)
10.企业兼并转让房地产 暂免
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ww第七w章.土fd地c增e值w税.法com房地产E网13
总结：不属于土地增值税的 征税范围的情况
• （1）房地产继承
•无收 入
23
二、确定增值额的扣除
转让项目的性质
扣除项目
(一)对于新建房地产 转让
(二)对于存量房地产 转让
1．取得土地使用权所支付的金额 2．房地产开发成本
3．房地产开发费用 4．与转让房地产有关的税金 5．财政部规定的其他扣除项目
1．房屋及建筑物的评估价格 评估价格=重置成本价×成新度折扣率
2．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一 规定缴纳的有关费用 3．转让环节缴纳的税金
• 开发费用在从转让收人中减除时，不是按 实际发生额，而是按《实施细则》中规定 的标准扣除，标准的选择取决于财务费用 中利息支出的不同处理方法。
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第七章土地增值税法
31
房地产开发费用的扣除
• (1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊 利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的， 利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银 行同类同期贷款利率计算的金额；其他开发费 用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和 的5％以内计算扣除，用公式表示：
第七章土地增值税法
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2020/12/5
第七章土地增值税法
调控房地产
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第七章土地增值税法
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第七章土地增值税法
3
本节框架
• 概述（了解） • 征税范围、纳税人、税率（熟悉） • 转让房地产增值额的确定（掌握） • 应纳税额的计算（熟悉） • 减免税优惠（熟悉） • 申报和缴纳（熟悉）
不征(无权属转移)
4．房地产抵押 5．房地产交换
抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不 能偿还债务，而以房地产抵债，征。
单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。
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第七章土地增值税法
12
三、征税范围的具体事项
有关事项
是否属于征税范围
6．以房地产投资、 联营
7．合作建房
• 例：某村将一块集体土地使用权自行转让给某开发商获转让金１２０万元。根据 土地增值税暂行条例的规定，这一行为是集体土地违法自行转让，不屑于土地增 值税的征税范围。
• 例：中国公民张某去世后留下私有房产一处，价值２０００００元，由其子继 承。尽管该房地产的权属发生了转移，但原权属人（张某）并没有因此取得收入 ，因此不属于土地增值税的征税范围。
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第七章土地增值税法
24
新建房地产转让的扣除
• 1．取得土地使用权所支付的金额，包括：
（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款：
出让方式取得的地价款为支付的土地出让
金；
以行政划拨方式取得的地价款为按规定补
交的土地出让金；
以转让方式取得的地价款为向原土地使用
权人实际支付的地价款。
（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一 规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。
别人就是转让。
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第七章土地增值税法
• 二、特点： （1）以转让房地产取得的增值额为征税
对象 （2）征税面比较广 （3）采用扣除法和评估法计算增值额 （4）实行超率累进税率 （5）实行按次征收
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第七章土地增值税法
7
征税范围
•
•纳税人
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•税率
第七章土地增值税法
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11
三、征税范围的具体事项
有关事项
是否属于征税范围
1．出售 2．继承、赠予
3．出租
征。包括三种情况：(1)出售国有土地使用权；(2)取得国有土地 使用权后进行房屋开发建造后出售；(3)存量房地产买卖。
继承不征(无收入)。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直 接赡养义务人不征；非公益性赠予征。
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第七章土地增值税法
一、土地增值税概述 注意
注意
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其
附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得
的增值额征收的一种税。征收的目的是，进一步完善税制，
加强对房地产市场的宏观调控，抑制土地投机、获取暴利
的行为，增加国家财政收入。
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• 例：中国公民何某将价值270000元的自有房屋一处赠与中国青少年发展基金会。 本例中，房地产权属虽然发生了变更，但原权属人并未因此获得收入，因而不属 于土地增值税的征税范围
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第七章土地增值税法
•
纳税义务人
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第七章土地增值税法
16
• 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、 地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和 个人。
文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 ③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的
建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
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第七章土地增值税法
27
新建房地产转让的扣除
• 2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发 成本） 是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括： ①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用 税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支 出，安置动迁用房支出等。 ②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水 文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 ③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的 建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
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第七章土地增值税法
29
BC
• 【例题·多选题】下列项目中，属于房地产 开发成本的有（ ）。
• A.土地出让金
B.耕地占用税
• C.公共配套设施费 D.借款利息费用
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新建房地产转让的扣除
• 3．房地产开发费用 • 是指与房地产开发项目有关的三项期间费 用，即销售费用、管理费用、财务费用。
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第七章土地增值税法
28
新建房地产转让的扣除
•
④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、
供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿
化等工程发生的支出。
⑤公共配套设施费。
⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项
目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、
修理费、办公费、水电费、劳动保护费。
• 不论是法人还是自然人，不论是内资企 业还是外资企业，不论是何种经济性质，不 论是哪一部门，只要发生土地增值税有关政 策所涉及的征税范围，均应缴纳土地增值税。
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第七章土地增值税法
17
•
税率
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18
四级超率累进税率表
级次 增值额占扣除项目金额比例 税率
• (2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊 利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的， 房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金 额之和的10％以内计算扣除，用公式表示： • 房地产开发费用＝(取得土地使用权所支付 的金额+房地产开发成本)×10％以内
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一、征税范围一般规定
• 转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物 连同国有土地使用权一并转让。
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9
二、征税范围判定标准
• 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 • 转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体 所有制土地，应先在有关部门办理(或补办)土地使 用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，并纳 入土地增值税的征税范围。自行转让集体土地是一 种违法行为。
• A 30% B 40% C 50% D 60%
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第七章土地增值税法
•
应税收入与扣除项目的确定
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第七章土地增值税法
21
计税依据的基本规定
• 土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所 取得的增值额。房地产增值额为纳税人转让房 地产所取得的收入，减除规定的扣除项目金额 后的余额。
第七章土地增值税法
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区别
• 出让 转让
• 土地出让是指土地所有权人（国家）将土地一定年 限的使用权有偿转移给集体或个人。俗称土地一级 市场。 土地转让是指土地使用权人将土地剩余年限的使用 权转给其他集体或个人。俗称土地二级市场。
区别很明显了，就是国家把土地使用权出让给某个 集体或个人，该集体或个人获得使用权后再转移给
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第七章土地增值税法
房地产开发费用的扣除
• 【应用举例】某房地产开发企业开发项目 支付的地价款为280万元，开发成本为520万元， 则其他开发费用扣除数额不得超过40万元，即 (280+520)×5％，利息按实际发生数扣除。
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第七章土地增值税法
34
房地产开发费用的扣除
• （2）房地产有条件的赠与
• （3）房地产出租
• （4）房地产抵押期内
• （5）房地产的代建房行为
• （6）房地产重新评估增值
• （7）兼并等等
•无收 入
•权属未变
•无权属转移
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第七章土地增值税法
实例
• 例：某市国土局将一块国有土地出让给某房地产商进行开发，获土地使用权出让 金１５００万元。这一行为属于土地一级市场的国有土地使用权出让，而不是国 有土地使用权在土地二级市场上的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。
• 例：中国境内某公司将一座办公楼出租、每月获租金收入１５０００元。本例中 ，虽然权属人因房地产取得了收入，但该房地产的权属并未转移，所以不属于土 地增值税的征税范围。
• 例：某房地产公司代某单位在某块土地上建房，取得代建房收入８００万元。 本例中，房地产公司虽然得到了收入，但房地产的权属始终归某单位所有，没有 发生转移。所以，不属于土地增值税的征税范围