2020年房地产行业现状情况

2020年房地产行业现状情况

(一)目前现状：近期投资和新开工短暂回暖，但后续仍有下行压力

2017年1-10月房地产投资增速6.6%，较上月扩大0.8个百分点，单月同比增长13.4%、但环比下降8.2%，同期新开工同比增长8.1%,较上月扩大1.3个百分点，单月同比增长19.9%、但环比下降7.0%，投资端数据均呈现单月出同比大涨、但环比下降，因而投资端数据

回暖更多源于低基数效应，并考虑去年4季度投资端数据低迷，预

计低基数效应将在11-12月中继续产生正面作用，不过考虑到近期

政策持续打压以及成交量连续缩量，投资端数据将在17年承压;1-

10月销售面积和销售金额分别同比增长26.8%和41.2%，较上月分

别回落0.1和0.2个百分点，其中10月销售面积单月同比增长

26.4%，较9月的34.0%确有回落，但较核心一二线城市10月同比

下降约20%来讲仍处于较高水平，10月销售增速呈现高位缓和收窄

的趋势，主要源于10月三线成交放量的对冲，但预计一二线成交的

持续承压以及三四线对冲的持续性仍然存疑，后续成交仍将继续缩量。

(二)预计17年销量弱V型走势，全年同比下降10%、2季度同比下降20%

(三)预计2017年土地购置面积同比下降3%，新开工面积同比0%

虽然土地成交、新开工和销售出现了滞后现象，但土地成交面积同比领先于新开工面积同比的6个月的关系一直相对固定，并且在2014年前后也并没有发生太大的变动。因而可以利用土地成交的面

积同比来预测后续的新开工面积同比。从目前百城土地成交面积同

比的走势来看，目前仍处于土地成交缩量的过程中，并且认为受制

于销量回落以及土地供应制度的综合影响，2017年的土地成交仍会

相对较弱，同时考虑到一二线城市的库存紧张背景下的被动加库存，

因而预计2017年土地成交面积同比下降3%，考虑热点城市被动加

库存的传导之下，预计2017年新开工面积同比0%。

(四)预计2017年房地产开发投资增速为3.7%

2016-2017年的施工相关投资的预测和土地相关投资的预测，预

计2016-2017年房地产开发投资额分别为10.3万亿和10.7万亿，

对应房地产开发投资增速分别为7.6%和3.7%。

优质地块竞争激烈

具体看，2016年1月份，一线城市淡季特征表现更明显，供需

同环比均呈现明显回落，出让金环比回落显著，四大一线城市中仅

上海超过百亿。值得注意的是，一线城市优质地块依旧受到房企激

烈竞争。二线城市土地供需均弱势运行，楼面价以及溢价率均攀升

显著，主要是受诸如南京、杭州、武汉等重点二线城市优质地块拉

动影响。

从成交等方面看，1月全国房地产市场较平稳。国金证券报告显示，1月32个样本城市新房销售同比上升10.9%，与去年三季度月

均销售量持平，一线城市同比小幅下跌3%，二、三线城市销量同比

提升12%、17%，长三角和珠三角依旧是带动新房销量的引擎，同比

大幅增长23%、30%。

去库存压力大

尽管深圳等一线城市去年量价齐涨，但不少机构表示，2016年

房地产去库存压力较大。

穆迪评级一份报告指出，中国在建的住宅面积为51亿平方米。

按照平均每户2.97人估算，中国14亿人口相当于约4.6亿户家庭。假设中国的住房拥有率从90%上升至100%，这些新增的房地产买家

将很容易地吸收所有的在建住宅面积。目前的问题是，商品住宅价

格高企，有效需求不足。

银河证券指出，目前商品住宅存量大约仅能满足50%城镇家庭的

需求，而真正可以承担现在房价的有效需求大概只占潜在需求的40%左右。如果认为商品房的居住质量好于其他住宅的话，商品房市场

依然有支撑，主要还是太贵买不起的问题，已有一套房的家庭置换改善需求或存空间。

银河证券判断，房地产行业将围绕去库存加速出台各项政策，但户籍与住房制度改革及农民工市民化需要长效机制的配合，可能需要时间。考虑到2015年二季度开始的高成交基数透支了部分需求，谨慎看好2016年楼市，预计全国销售面积维持在12-13亿平方米之间，销售额升幅或有所收窄。

穆迪认为，2016年中国房地产销售额增长率将降至0-5%的温和水准，低于2015年的16.6%。