房地产估价基本理论-价格形成法则(一)
第4章 房地产估价的价格理论
4.2.2 地租形态
1．绝对地租
由于土地空间位置的固定性和数量的有限性，土地的供 给是有限的。就整个人类社会而言，土地的总的供给量是 固定的，与社会对土地的需求或地租的高低无关。当然， 对于某一生产部门或某一城镇而言，土地的供给不是固定 不变的，是相对的。例如，可以通过支付较高的谷物地租 ，把原来用于种植棉花的土地转用于生产小麦；同样，由 于城市土地较高的收益能力，城郊结合部的农用地常被转 化为城市建设用地。此外，许多人为因素也可使利用的土 地的数量有所增加或减少。例如，围湖造田、修筑梯田、 治理沙漠等，可以增加可利用土地；而土地退化、水土流 失、洪涝灾害等则减少可利用土地。但是，从一般意义上 而言，土地的数量是固定不变的，即土地的供给是缺乏弹 性的，其供给曲线在供需关系中最终表现为一条与价格（ 纵坐标）相平行的直线（如图4.1）。
土地作为房地产的重要组成部分及形态，地价即是其价格的货币体 现，其与一般物品价格相比，具有明显的差异，从而使房地产价格具有 自身的特征。地价与一般物价的不同之处主要体现在：
1）生产成本不同 2）供求变化不同 3）价格差异不同 4）市场结构不同 5）折旧现象不同 6）形成时间不同
房地产经营管理第四章 房地产价格理论
房地产经营管理第四章房地产价格理论在房地产领域中，房地产价格的形成和波动一直是一个备受关注的问题。
了解和研究房地产价格理论对于合理判断市场行情、做出正确投资决策至关重要。
本文将探讨房地产价格的形成原理、影响因素以及价格预测的方法。
一、房地产价格形成原理房地产价格的形成可以理解为供需关系和市场力量的结果。
一般来说，供求双方的交互作用将决定房地产的价格。
基于这一原理，有多种理论模型来解释房地产价格的形成过程。
1.1.1 均衡价格理论均衡价格理论认为，市场上房地产价格能够在供求关系调整的过程中达到一个动态平衡状态。
供给量与需求量相等时，即为均衡价格。
供给量增加或需求量减少时，房地产价格将下降。
相反，供给量减少或需求量增加时，价格将上升。
1.1.2 边际效用理论边际效用理论认为，房地产价格不仅仅取决于供求关系，也取决于个体对房地产的边际效用。
房地产价格的涨跌与个体对其使用价值的变化密切相关。
当个体对房地产的需求强烈时，价格上升；当需求减弱时，价格下降。
1.1.3 交易成本理论交易成本理论认为，买卖双方在交易过程中需要付出的成本也会对房地产价格产生影响。
交易成本包括信息获取成本、交通费用、法律费用等。
交易成本越高，房地产交易的价格也会相应增加。
二、房地产价格的影响因素除了供求关系和市场力量外，房地产价格还受到一系列因素的影响。
了解这些影响因素有助于我们更好地理解房地产价格的波动和趋势。
2.1 宏观经济因素宏观经济因素包括国内经济形势、金融政策、通货膨胀水平等。
当经济繁荣时，人们的购买力增强，需求增加，房地产价格相应上涨。
相反，经济衰退时，需求减少，价格下降。
2.2 土地供给土地供给是影响房地产价格的关键因素。
土地供给受到政府政策、规划调控和土地储备等因素的影响。
供给紧张会导致房地产价格上升，而供给过剩会导致价格下跌。
2.3 建筑成本建筑成本包括土地开发、施工、装修等费用。
建筑成本的增加会导致开发商提高售价，从而影响房地产价格。
第二章 房地产价格的形成
需求——在某一特定时期内，对应于某一商品的各种价格，人们 愿意而且能够购买的数量。
供给——生产者（厂商）在一定时期和一定价格水平下愿意而且 能够提供的某种商品的数量。
三、供求理论：
房地产的供给量在较短的时间内具有一定的刚性，而在较 长的时间内还是具有相当的弹性。 房地产的需求，从较长时期看，是不断增加的。
三、根据因素自身性质划分的影响因素
行政与政治因素
国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与 城市建设、交通消防、行政区划等方面的一些法律、法规、政策 和行政措施。
政局安定程度、国与国之间的政治、军事冲突等。
三、根据因素自身性质划分的影响因素
理化因素
土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格 局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气 象、水文、环境污染情况等。
三、均衡与适合原理
房地产达到最高最佳使用的两个前提：
均衡：房地产内部各组成部分（如土地与建筑物，再如建筑结构 与设备、装修）处于均衡状态。
适合：房地产本体与周围环境处于适合状态。
四、替代原理
具有相似地段、相似建筑类型、相似房型，在效用上就具 有相似性，就有相互替代性。
对于能够相互替代的房地产，人们必然以价格低的来替代价格高 的。
二、从因素与房地产价值的关系角度来分 析的影响因素体系
需求(Demand)
直接需求——因直接使用需要而产生的需求，是一种现实的需求， 它受人口增长、经济发展因素所制约。
投资需求——为了投资目的而购买房地产（通常表现为将购买的 房地产出租，以获得较规则而稳定的收益）。在市场机制作用下， 投资需求会较为理性地随直接需求的变化而调节。
房地产估价基本理论概述(doc 25页)
房地产估价基本理论概述(doc 25页)房地产估价基本理论概述一、房地产估价基本权意顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。
但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。
因此，理解房地产估价首先必须掌握如下有关概念。
（一）房地产估价专业人员房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。
在我国，房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。
1．基本要求。
一名合格的房地产估价专业人员，应符合下列基本要求：（1）有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。
（2）有丰富的房地产估价实务经验。
（3）具有较高的市场调查、推理判断技能。
（4）有良好的职业道德修养。
2．注册管理。
为了达到上述要求，建设部根据《中华人民共和国房地产管理法》和有关法律、法规的规定，于1998年8月颁布了《房地产估价师注册管理办法》，自1998年9月1日起施行。
该办法共九章三十四条，规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动。
未经注册的人员，不得以“房地产估价师”的名义从事房地产估价业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。
估价师分为全国注册的和地方注册的，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政主管部门管理注册工作。
该办法对初始注册、注册变更、续注册、撤销注册、执业、权利与义务、法律等等作出了具体规定。
详见本卷附录。
（二）估价目的估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。
如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。
第五章房地产估价的理论基础
第五章房地产估价的理论基础【本章导读】房地产估价的要素，包括估价当事人、估价对象、估价目的、价值类型、估价时点、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果。
房地产价格具有典型的行业特征，并在很大程度上受供求关系影响。
房地产价格和价值存在多种分类，其价格影响因素有内因和外因之别。
估价原则包括基本原则、普适技术性原则、特殊原则。
第一节房地产估价概述一、房地产估价的概念（一）房地产估价的概念房地产估价，是房地产估价师或专业人员根据特定估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在特定时点的特定价值进行分析、测算和判断，从而得出房地产价值的职业化活动。
其特征是，由专业人员提供专业意见、具有公信力、实行有偿服务、并须承担相关法律责任。
房地产估价师的职业道德规范要求其在估价过程中恪守独立客观公正、专业胜任能力、诚实守信、勤勉尽责、保守秘密、公平竞争和社会责任等基本原则。
此外，房地产估价师还可以从事房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等咨询服务。
（二）房地产估价的本质1.房地产估价是评估房地产的价值而非价格。
2.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。
房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。
估价师在模拟市场定价时，不能简单地以自己的偏好来判断。
3.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性，鉴证性或证据性，后者的法律责任要大于前者。
4.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。
估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。
房地产价格的形成及其影响因素
房地产价格的形成及其影响因素摘要：房地产是现代经济社会中最为发达的行业，也是一个国家经济繁荣程度是最直接体现。
而房地产价格是对房地产最直接的反映，通过对房地产价格的分析，有助于了解房地产变动的原因,还可以帮助预测房地产产业未来发展趋势。
房地产价格的形成主要有需求决定论、价值决定论、效用决定论和收益决定论等四种理论。
每一种理论都从不同角度解释了房地产价格的形成。
关键字：房地产价格形成理论影响因素一、房地产价格的概念：房地产价格是房地产经济中的一个核心问题,它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。
房地产价格具有两重性。
其一，房地产价格是建筑物价格和土地价格的统一；其二，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。
在房地产价格的构成中,有一部分来源于土地开发和房屋建造安装所形成的价值，另一部分来源于土地租赁的资本化收入。
按西方效用价格理论，房地产价格可表述为：房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。
二、房地产价格形成的四种理论：（一）供求决定论：这种理论是从房地产开发的角度讨论价格的形成。
其理论依据为，商品本身并没有一定的价格，商品价格是由市场上的供求双方共同决定的.因此，供求决定论学者认为供求才是房地产价格形成的最直接原因.（二）价值决定论：这种理论的依据为，决定商品价格的基础是商品价值，即价格是价值的货币表现.而价值是凝结在商品中的人类劳动,即劳动是创造价值的唯一源泉，商品价值量是由社会必要劳动时间决定的。
也就是房地产商品的价格是由其价值决定的，本质是由社会必要劳动时间决定。
(三)效用决定论：这种理论是从房地产消费角度讨论价格的形成.其理论依据是，商品的价格取决于商品的效用，效用越大,价格就越高；效用越小，价格就越低。
效用是商品能够满足人们某种需求和欲望的能力。
从这种理论来考虑，由于房地产商品具有其特性，现实中房地产的价格取决于效用，而不是花费的成本,成本的增加一定要对效用有所作用才能形成价格。
房地产评估第三章房地产价格与价值
决定房地产供给的因素
❖ （2）该种房地产的开发建设成本。在某种房地产的价格水 平不变的情况下，当其开发建设成本上升，例如土地、建筑 材料、建筑构配件、建筑设备、建筑人工等投入要素中的一 种或几种价格上涨时，房地产开发利润率就会下降，从而会 使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增 加。
❖ （2）消费者的收入水平。因为消费者对商品的需求是有 支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者 的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时， 就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品 的需求。但对于低档商品来说，其需求量可能随着收入增 长而下降，即当消费者的收入增加时，反倒会减少对该种 商品的需求。
房地产价格与一般物品价格的异同
❖第二节 房地产价格与一般物品价格的异同 ❖ 一、相同之处 ❖ 房地产价格与机器设备等一般物品的价格既有相
同之处，又有不同的地方。它们的相同之处是： ①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供 求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣 质低价。 ❖ 二、不同之处 ❖ （1）房地产价格受区位的影响很大。 ❖ （2）房地产价格实质上是房地产权益的价格。 ❖ （3）房地产价格形成的时间较长。
❖ 房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系——某种房 地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图3-1（a） 中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格（P），横坐标轴 表示该种房地产的需求量（Q），因为在价格较高时需求量减少，在 价格较低时需求量增加，所以得到的是一条向右下方倾斜的需求曲线 （D）。如果考虑影响房地产需求量的非该种房地产价格水平因素， 那么需求量不再是沿着需求曲线变动，而是整个需求曲线发生位移。 例如，消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平 的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。如果在 每一价格水平下需求量都增加了，需求曲线就会向右位移；反之，需 求曲线就会向左位移。如图3-1（b）所示，以Do为基础，如果消费者 的收入水平提高，因为在相同的价格水平下需求量增加，所以整个需 求曲线将由Do向右位移到D1；如果消费者的收入水平下降，因为在相 同的价格水平下需求量减少，所以整个需求曲线将由Do向左位移到D2。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法房地产估价是指根据房屋的各种特征（包括但不限于房屋位置、建筑面积、建筑年代、装修情况等）以及市场供需情况等因素，运用一定的理论和方法，对其进行计算出来的评估价值。
在房地产市场中，估价是一个非常重要的环节，它直接关系到房屋的交易和投资价值，甚至会影响整个市场的运行。
本文将从房地产估价的理论和方法两个方面进行介绍。
一、房地产估价的理论1.机会成本法：机会成本法是估价理论的一种。
机会成本法指的是评估对象的价值应该等于其最佳的替代者价值减去其减值的数额。
在经济学中，将用于某项投资的资金称作机会成本。
因此，机会成本法以估价对象的替代者作为基准，根据替代者的价值来判断估价对象的价值。
2.比较法：比较法是房地产估价中最为常用的方法之一。
该方法是通过对比同区域内的约同地产物品出售的价格，区分其与目标房地产的差异并加以计价。
它还可以通过收集场地的交易资说明书、申请单等资料来研究该空地的交易、租赁和管理费情况，进行详细的分析和比较。
3.收益法：针对于商业、企业和筹资、建设以及管理用途的房地产物品，在估价时，也可以采用收益法进行规律的探索和研究。
收益法也被称作直接资本化法，估价者可通过计算物品使用的每年收益，并将其除以市场顶级资本收率，即可得出物品的价值。
二、房地产估价的方法1.市场比较法：市场比较法是房地产估价的比较常见的方法。
该方法是以同一或相近的单位面积、房型、层高等特征的房屋为基准，通过比较其已经成交的价格，以此推算出目标房屋的估价范围。
2.收益法：收益法是在商业房地产、企业和公共设施等房产的估价中，经常采用的一种方法。
该方法主要是通过计算该物品使用的收益来推算它的价值。
3.直接比较法：直接比较法是指将与目标物品相似的其他物品价值进行比较，以此得知目标物品的价值。
这种方法较为直观简单，因此，在一些小面积物品估价中，也经常会使用该方法。
总而言之，房地产估价理论和方法随着时代的发展不断演进。
在进行估价时，需要根据不同的物品类型及市场情况选取合适的理论和方法，使估价更加准确、可靠，从而更好地满足市场需求。
房地产估价(理论部分)
房地产估价（理论部分）导论房地产：房屋建筑与建筑地块有机组合的整体，在本质上包括土地和建筑物两大部分，即是最基本的生产资料，又是最基本的生活资料。
建筑物：直接供人们在其内部进行生产、生活和其他活动的场所，由人工建造而成，并由建筑材料、建筑构配件及相关设备组成的整体物。
构筑物：道路、桥梁、隧道、水井、水塔、烟囱等除房屋以外的工程建筑物。
房地产价格：在开发、建设、经营房地产过程中，所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。
房地产价格的形成：房地产的价格由房地产商品的有用性、房地产供给的相对稀缺性以及人们对房地产商品的有效需求综合形成的。
基准地价：对在某一城市一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平。
标定地价：在一定时期和一定条件下能代替不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
房屋重置价格：假设房屋建筑物在估价时点重新建造时，必要的建造费用和平均利润。
房地产估价的原则与程序房地产估价：房地产专业估价人员根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析房地产价格各项影响因素的基础上，结合自己的估价经验，对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。
房地产估价的必要性一、房地产估价是建设社会主义市场经济体制的需要；二、房地产估价是各类房地产交易的需要；三、房地产估价是房地产税收的需要；四、房地产估价是房地产抵押、保险和典当业务的需要；五、房地产估价是房地产征用拆迁补偿的需要；六、房地产估价师法人和自然人作出投资决策的需要；七、房地产估价是企业合资、改制、兼并、入股以及破产清算的需要；八、房地产估价是处理房地产纠纷的需要；九、其他方面的需要。
房地产估价的原则一、合法原则（合法产权合法使用合法处分）二、最高最佳使用原则最高最佳使用是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。
房地产市场营销课件：房地产价格的形成和影响因素
房地产价格的形成和影响因素 房地产买卖的理论价格
2
房地产价格构成的理解
房地房产地成产本成本
利润 税金
其他附加费 土地使用税（费）
营销宣传费 其他构成商品房价格 的因素 不得计入成本的费用
房地产成本构成：
（1）基地开发费 （2）勘察设计费 （3）动迁户用房建费 其他构成商品房价格 的因素 不得计入成本的费用
一般根据地理位置和面积大小不同来缴纳。
房地产价格的形成和影响因素 房地产买卖的理论价格
2
房地产价格构成的理解
房地产成本
利润 税金
其他附加费 土地使用税（费）
营 营销销宣宣传传费费
其他构成商品房价格 的因素 不得计入成本的费用
包括 ： 从前期市场调查到销售阶段所进
2
房地产价格构成的理解
房地产成本
利润
税税金金
其他附加费 土地使用税（费）
营销宣传费 其他构成商品房价格 的因素 不得计入成本的费用
税金是应向国家缴纳的费用，反应单位对
国家的贡献程度。包括增值税、城市维护 建设税和教育附加费等内容。
房地产价格的形成和影响因素 房地产买卖的理论价格
2
房地产价格构成的理解
房地产价格的形成和影响因素 房地产价格的形成
房地产价格的形成因素
房地产成本 利润 税金
其他附加费用
房地产买 卖的理 论价格式
土地使用税（费） 营销宣传费
其他构成商品房价格的因素 不得计入成本的费用
房地产价格的形成和影响因素 房地产买卖的理论价格
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房地产价格构成的理解
房地产成本
利润 税金
其他附加费 土地使用税（费）
房地产估价
2021/9/18
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六、实际价格和名义价格
实际价格：是指成交日期时一次付清的价格 名义价格：是在成交日期时讲明，并不是一次付清
❖ 如一套住宅100m2，单价3000元/ m2，总价三十万元的 住房，在买卖中的付款方式可能有以下不同情况：
（1）成交日期一次付清； （2）分期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二
与一般物价共同之处： —都是价格 —都有波动 —按质论价
一、地价与一般物品价格的不同
1、生产成本不同：地价本质不是劳动价值的货币表现。
2、折旧不同：保值增值性体现在土地上，土地具有永续 性，
本身不存在折旧。
3、价格差异不同：一般物品可以大量制造，价格较一致。土地
价格差异很大。
4、市场性质不同：一般物品为较完全市场，而土地市场为不完
18
例题：
❖ 某商品住宅在建工程建设用地总面积25000m2，拟 建500套住宅，总建筑面积50000m2，已完成总投 资的80％，开发商以5000元／m2的价格预售了其 中100套，建筑面积共计10000m2 ，预购人按房价 的70%办理了个人住房抵押贷款。开发商曾将该在 建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为260万元。 开发商拖欠施工单位建设款200万元。现评估该在 建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权 下的价值为2000万元。当地同类在建工程的抵押 贷款成数为65%。求取该在建工程的再次抵押价值。
全市场。
5、供求变化不同：由于土地数量难以增加或减少，并具有不可
移动性，其供给弹性较小。所以地价多受需求方面的影响。
2021/9/18
4
第二节 房地产价格的特征
①受区位的影响大；
房地产价格的形成法则与评估原则
房地产价格的形成法则与评估原则
杨德忱;房乐德
【期刊名称】《中国房地产》
【年(卷),期】1995(000)008
【摘要】一、中外在“房地产估价原则”上的差异随着我国房地产业的发展,对房地产估价原则的一般认识也发生了一个不断深入的过程,由价值规律原则和市场机制与宏观调控相结合的原则等,逐渐地发展为最有效使用原则、公平合理原则和估价时点原则等。
虽然有关论著在阐述估价原则时,因时间不同,所处的社会经济背景不同,尤其是所依据的国家的有关政策法规不同,其差异是比较明显的。
但从提出问题、分析问题和解决问题的角度来看,其着眼点和思路还是一致的,都是力图通过确定出有效的评估原则来保证房地产评估业务在我国公正、合理、有序地开展起来。
目前,在国内被普遍认同的估价原则主要包括如下几个方面;①合法原则、②最有效使用原则、③供求原则、④替代原则。
【总页数】4页(P29-32)
【作者】杨德忱;房乐德
【作者单位】不详;不详
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
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4.谈房地产价格评估的基本原则 [J], 刘宏斌
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房地产估价基本理论-价格形成法则(一)
房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。
具体来说，它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决定的。
其主要内容包括如下十项法则：①供求法则；②替代法则；③机会成本法则；④变动法则；⑤收益与分配法则；⑥收益递增递减法则；⑦均衡法则；⑧贡献法则；⑨适合法则；⑩竞争法则。
一、供求法则
在自由竞争市场中，对于二般商品来说，供给和需求决定商品价格，同时，商品价格也对供给和需求产生一定影响。
房地产作为商品，其价格的形成与变化在本质上也与一般商品相同按供求法则的支配。
房地产价格与需求成正相关，与供给成负相关。
（一）供求法则成立的一般条件
回供求法则是自由竞争市场的经济法则，其成立应具备如下四个基本条件：
1.商品同质无差异。
2.供给者与需求者进出市场自由，竞争不受任何限制，可随商品价格变动而自由调节各自的供求数量。
3.市场信息充分，买卖双方对供求信息充分了解。
4.交易双方数量众多，任何一方不会形成垄断局面。
（二）房地产市场的供求特点
房地产市场与自由竞争市场相差甚远，明显地体现出如下四个截然不同的特点：
1.房地产普遍具有个别性，相互之间的替代性也受到一定限制。
2.受土地资源的局限，房地产开发投资规模受到制约，市场交易受到局限。
3.房地产市场信息不畅，交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。
4.房地产市场存在种种限制，与一般市场相比，具有较大的垄断性。
（三）房地产供求法则的特点
房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别，使房地产价格的供求法则体现出如下三个主要特点：
1.作用范围的区域性。
2.个别垄断价格存在的合理性。
这是由房地产品替代的有限性所决定的。
因此，在分析房地产价格时，对于所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。
例如，对于购买邻地合并使用的限定价格，以及为使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定价格等非正常价格，应给予相应的肯定，并作出合理的判断。
3.房地产的供求状况，在总体上也呈买方、卖方市场均衡态势。
但有时是供不应求，有时也有空置而缺乏需求。
基于这一特点，在分析房地产的供求状况时，对于短期的供求波动应进行深入的分析，应结合长期供求趋势对短期波动所持续的时间及其
对价格产生的实际影响要有合理
的估计。
上述三点也可称之为房地产供求法则所受到的限制。
这些限制的存在及其作用程度的明显性，并不表明房地产价格不受供求法则的支配。
其实这只是要求我们在遵循供求法则分析房地产价格时，不仅要进行一般的分析，而且必须根据房地产供求法则所具有的特点，进行具体深入的分析，否则将失去应有的意义，甚至导致错误的结论。
（四）供求法则在估价上的运用
在估价实务上，运用供求法则分析房地产价格时，一般可通过了解地方市场上的空房率、交易习惯以及房地产的一般价格走势来具体确定。
一般来说，在空房率极低的地方市场上，表明房地产的需求较旺、供给偏紧；在空房率较高的区域市场上则与之相反。
如果该区域市场的交易习惯是业主普遍愿意采取出租方式，则说明需求旺盛；反之则说明需求不振。
通常还可从房地产的一般价格走势中大致推测出某类房地产的供求状况，但对此应具体分析。
综合上述这些情况及其他市场特征，并进行量化分析，就可以在一定程度上掌握供求状况对价格的影响，并以此作为决定最终估价额的参考。
另外，对于我国来说，城市土地属国家所有，市场中能够流通的仅是有限年期的土地使用权，土地供给主要由国家控制，这一情况对地价具有至关重要的影响。
此外，在进行供求分析时，应考虑时间因素，作动态分析。
因为现在的供求状况常常是在考虑将来发展状况而形成
的，因此，供求法则在某种程度上是与下述的变动法则和竞争法则密切相关的，应进行综合分析。
二、替代法则
从现实的经济行为上来看，任何经济主体都是要以最小的费用（或代价、投入）取得最大的收益（或效用、产出），他们在购买物品时，都要选择效用大而价格低的商品。
这样，在同一市场中，类似商品（包括有形的货物和无形的劳务）的价格将相互影响、相互牵制，价格最终彼此接近，这即是替代法则。
房地产价格也受替代法则的作用。
替代原理是市场比较法成立的理论依据。
替代法则实际上与收益法也有较深的渊源关系。
在估价实务上，我们可根据某房地产的价格来确定能与该房地产产生同等纯收益的其他房地产的价格。
另外，根据替代法则，如果现存房地产价格高于重新建造的具有同等效用的房地产成本，则自然会选择重新建造房地产，从而使可重置的现存房地产价格受到重置成本的牵制，重置成本必然成为现存房地产的价格上限。
因此，替代法则也是成本法的理论依据之一，它属于房地产价格形成法则的核心内容之一。
三、机会成本法则
购买或生产某种物品的机会成本，等于放弃了最优替换物或放弃了的机会的价值。
房地产价格的形成也受机会成本的制约，机会成本法则与市场比较法、收益法和成本法都有着密切的关系。
使用者选择购置房地产的条件是，租金收益率大于或等于市场投资利率减去房地产的
年增值幅度，否则使用者将不会购置房地产而选择租用，对于投资者来说也将不会投资购置。
因此，房地产价格受租金收益率与市场投资利润率及年增值幅度等制约。
这即是广义的房地产价格形成的机会成本法则。