房改房产权界定和交易

简介：房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。

即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。

房改房又分为成本价、标准价（优惠价）、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同，属于部分产权。

房改房分折价房及全价房两种。

1981年第一次房改时，职工购房可选择以折价方式或以全价方式购买，折价购买俗称“三三制”，即以全价的1/3价格购买；1990年的第二次房改则不存在折价购买问题，均按第二次住房制度改革方案政策计收房款，购房人全额支付房价。

我们通常可根据《房地产权证》的记载内容判别其所属类别，在房屋所有权来源项目栏或备注栏，折价房改房会记载“折价购买”，全价房改房会记载“全价购买”或“房改售房”的内容。

房改房产权界定：
(1)房改房的权属。

根据售房单位的性质，有一些单位的房屋只允许自己单位的员工购买和居住，而不允许这些房屋进行二次交易，其中有涉及国家安全、保密的特殊部门的住住，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的央产房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，可向交易办公室备案、在职工住房档案中注记，该类住房可接规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。

因此购房者在购买房屋时，一定要首先了解房屋的原产权单位是谁，最好看一下售房者与原单位签署的《公有住房买卖合同》，看此房是否可以对外出售。

(2)原产权单位的优先购买权。

在房改过程中，很多单位都与职工在《公有住宅出售》合同中做了一些特殊约定，比如将来房屋出售时单位有优先购买权等(规定住满5年内容的除外)，但此处的优先购买指的是同等价格下的优先购买权。

因此购房者要注意查看《公有住宅出售合同》，看其中是否有限制交易的情形，必要时最好让卖方出示原产权单位放弃优先购买权的证明。

(3)房改房中超标问题。

房改房是单位给予员工的福利，面积是根据员工的行政级别、工龄等因素确定的，在二次转让时如原产权单位认定超标，则必须先将超标问题处理完毕才可上市交易。

因此购房者所购买的房屋只能是超标问题已经处理的房屋。

房改房交易注意事项
一、了解产权可靠性
确认产权的房主是否与卖房人是同一人，可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。

一定要确认原单位是否同意出让，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，并了解是否已经按成本价补足分摊费用。

二、确认登记的面积、使用期限
在房产证中，包括建筑面积、使用面积和户内实际面积;产权证上一般标明的是建筑面积、户型、是否已补分摊。

另外，土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用，这是由原业主支付的，不过一般都是转嫁给买方。

不过这其中最应该注意的一项就是房改房的使用期限。

查询二手房的土地使用年限的问题上一般可以分两种方式。

1、如果该二手房原来是按照出让的方式来取得的，则该房屋的土地证上会注明确定的使用年限，按照上面注明的为准；
2、如果该二手房原来是按照划拨方式来取得，则不能用上面的方法，因为划拨来的房屋在土地证是不会注明土地的使用年限的。

这时可以采用两种方法了解该二手房的土地使用年限。

第一，到国土资源局查询，需要提供的材料其会相应告知；第二，询问邻居街坊该二手房竣工时间，估摸计算。

三、清楚房屋背景与周边环境，确定房价合理性
买家须了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用，或者房屋是否抵押给银行，可向管理处或就近的居民了解情况。

如有配套设施的，要现场使用以确认是否有损坏，观察户内外电线是否有老化现象，“三表”是否出户，电话线的接通情况，是普通电话还是宽频，小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。

通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值，买家还要多留意媒体信息、广告、宣传，然后与自己所意属的房屋进行比较。

还可委托诚信中介公司或评估事务所进行评估，让双方达成合理的房价。

四、慎重办理交易过户手续
办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关，不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。

付款和交楼时间也是一个很重要的问题，买卖双方可以考虑将房款放在双方都信得过的单位代为保管，等过户手续完成后，再将相应房款交回卖方。

值得注意的是，产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续，有关代理行(中介方)、律师、公证的保证或口头协议都不算已完成交易过
程。

对买方来说，产权过户手续完成后房屋产权才真正属于购买方，在此之前，卖方随时可能毁约。

但是房改房上市交易的手续比一般的二手楼交易程序多了一条，即原房产所有人带房产证、身份证原件去房改办申请上市，经过鉴定，拿到上市审批方可按二手房交易程序进行交易。

五、房产交易满五年免税问题
住房的居住时间以交纳契税时取得完税凭证的时间或房屋所有权证发证的日期为准，一般选择这两个日期中较早的一个来计算该房屋是否可以购买。

国家相关政策规定，房产满五年交易可以免除个人所得税和营业税，所以一般情况下购买未满5年的二手房，当事人常用"延期交付，先租后买"的方法避税，事实上这办法对买卖双方而言都是没保障的，因为房屋在相当长一段时间内无法办理过户，产权仍是卖方的，如房价上涨或下跌，买方或卖方宁愿赔偿违约金也不交易。

因此，延期交付易引起反悔，在进行交易时需要注意。

房改房交易程序：
上市资格取得程序
1、首先，去房改办政策法规科领取《房改房上市交易申请表》
2、产权所有人填写好上述申请表后，到原产权单位盖章并领取《职工个人住房档案建档登记表》《房改出售公有住房完全产权评估价核定表》
3、拿单位盖好章的申请表到市房产局公房科盖章(需要10个工作日左右时间);
4、完成后，带齐上述三张表及房改房相关资料回到房改办，需要带的资料
有：房屋产权证、土地证、房屋所有权人及配偶身份证、户口簿、结婚证等(需要查看原件及留复印件2份)。

(夫妻离异的提供财产分割协议书、夫妻一方已故的提供财产分割兑证书、未婚的提供未婚证明原件)
5、用以上资料在房改办办理《房改房上市交易备案表》，即上市证。

房改房交易程序：
第一步：卖方缴纳营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加（地税局二手房交易窗口办理）
办理时需提交资料：
1.房屋买卖合同一份（房管局市场处窗口领取）
2.房产证（原件和复印件一份）
3.买卖双方身份证或军官证（原件和复印件一份）
4.原购房合同、购房发票或购房收据（原件和复印件一份）
5.房改房产权界定卡（原件和复印件一份）
6.交易双方委托他人代办的，提供委托公证书原件和复印件一份、代理人身份证原件和复印件一份
第二步：买方缴纳契税（地税局契税征收窗口办理）
办理时需提交资料：
1.房屋买卖合同一份（房管局市场处窗口领取）
2.存量房交易核定计税价格通知书
3.购房发票（原件和复印件一份）
4.卖方契税完税证或免税单（原件和复印件一份）
5.交易双方委托他人代办的，提供委托公证书原件和复印件一份、代理人身份证原件和复印件一份
第三步：办理房产过户、缴费（房管局市场处窗口）
办理时需提交资料：
1.买卖双方身份证原件、复印件（本人提供）
2.房屋所有权证原件（卖方提供）
3.房产买卖合同原件（双方提供）
4.产权界定卡原件（卖方提供）
5.契税完税凭证原件（地税局契税征收窗口办理）
第四步：领取房产证（房管局产权处窗口领取）
产权人本人携带身份证原件、受理通知单领取。