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05【运营管理】—华夏幸福基业的招商运营模式研究

05【运营管理】—华夏幸福基业的招商运营模式研究华夏幸福基业的招商运营模式研究现在仍然能听到很多质疑的声音，觉得华夏幸福的产业地产只是以产业的幌子在做房地产。

诚然，华夏幸福在很多新拓展项目上（目前全国委托经营50多个园区）似乎没有当年固安的神奇表现，但是考虑到即便是大势所趋的固安，也是艰苦耕耘了10年才初见成效，加之现在整个中国经济和产业低迷的状况，这些园区运营效果也远非华夏幸福能力所能立竿见影的。

在2015中国产业地产30强榜单评选中，华夏幸福位列榜首，其实私下里我们是清楚的，很多同行不甚服气。

其实，我们选择将华夏送上榜首的核心理由也很明确，那就是华夏幸福在整个产业地产界有着最强烈的战略驱动属性，能够坚定地在既定战略之下按部就班地部署行动。

其要做的不仅是单单某座新城的建设者，更是中国产业的促动者，而二者原本就是不可分割连为一体的。

在榜单评选之后1个月，华夏幸福在其一年一度的产业中国年会上，明确提出了“全球技术商业化”是产业升级发展的核心动力，并称将通过产学研互融互通的理念，挖掘和释放产业升级发展的动力源，构建一个基于以“全球技术商业化”为目标的创新生态系统。

我们认为，至少从这个理念与随后一系列行动的节奏上，华夏幸福是能够证明它们位列产业地产30强榜首的说服力的。

▎以产业研一体化促动技术商业化技术商业化并不是一个离我们十分遥远的词汇，从曾经中关村、光谷的诞生，到如今北上广遍地开花的创客空间，无不是技术商业化在实体空间上的体现。

无论对于一个园区，还是一个城市，乃至于整个国家，甚至于整个人类，技术的商业化都是一个永恒的痛点。

具体到我们国家，科学技术成果产业化是科技创新多年来一直面临的课题，技术创新与产业实践的步伐往往不能协同。

同时，从产业发展的全过程来看，科技原始创新到成果转化落地，再到商业化拓展，一个完整的技术商业化全过程将成为科技创新的重要根基。

既然是如此大的一个命题，整个人类、国家力量穷竭全力也不能轻易搞掂，区区一个民营企业华夏幸福，即便它心比天高，钱比海阔，又能奈何呢？但它又不能不去做。

【精品报告】华夏幸福产业园运营模式研究分享

公司已开发项目分布
产业园案例园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等，华夏幸福基业并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划基础设施投资建设与管理市政公用设施建设与管理土地整理产业发展服务（招商引资服务）物业管理厂房建设租赁
四大产品体系
华夏幸福基业现金流模式：投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府
模式解读
基建返还、招商佣金以及后期服务将短期盈利转变为长期盈利
如何解决资金瓶颈成为“园区运营+地产开发”模式成败的关键
华夏幸福基业风险剖析：园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面
模式解读
临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
事业版图从环首都经济区、环渤海经济圈开始外拓
已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北生态新区（河北张家口）、嘉善高铁新城（浙江嘉兴)、沈水生态科技创新城（辽宁沈阳）等、
2011年起公司每年新拓展了6－8个园区
从2011 年开始，公司每年新拓展了6－8个园区进行产业新城的开发建设，都是与市县级政策签约，新城涵盖科技、航天、影视动漫、电子商务等各大产业。
房地产开发
公司房产销售目前过于集中于北京周边地区，今年受益于限购所引发的投资性需求溢出效应。项目过于集中于单一区域导致公司未来将面临单区域销售瓶颈的考验。虽然目前公司大量的预收账款可保障未来 2-3 年的业绩增长，但实际销售的增速将是需要密切关注的方向。
华夏幸福案例—河北廊坊固安工业园
典型案例
投资建设能力
通过与政府签订园区整体的排他性协议，通过下属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化服务，具备较强的投资建设能力

【新】华夏幸福计划运营ppt

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年终
90%
利润实现
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团队管理
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团队执行
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ห้องสมุดไป่ตู้
精诚团结
团队态度
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战略投资方面
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6条业务线扩充
业务增长100%
结算业务
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汇报人：2019.1.07
岁月流转，时光飞逝，转眼间2018年的工作又接近尾声。回首过去一年的工作，经过全体领导及员工的共同努力，公司经营业绩保持良好，行业地位、社会形象日渐提升，各项工作全面发展。新起点、新希望。站在2018年的起点，我们将继承和发扬过去工作中存在的优点，汲取经验，摒弃不足，满怀信心，以更清醒的头脑、更旺盛的斗志、更奋发的姿态和更充沛的干劲，向我们的既定目标进发！
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部署，在2002年第二次审批制度改革的基础上，对我市教育行政许可项目进行了认真全面的清理，起草了机关“一方案，积极推进教育局电子政务，努力方便群众办事，提高服务水平。进一步贯彻《国家通用语言文字法》，着力规范化，开展了公务员普通话培训与测试工作。（八）教育对经济社会的贡献度进一步加大 1、加强了高校学科继续做好市级重点学科、重点专业建设的基础上，制订了全市高校精品学科、精品专业建设方案，以进一步加大我建设力度。召开了全市高校专业设置研讨会，引导各高校根据XX经济社会发展需要，优化专业设置，加大紧缺专业强高校服务

华夏幸福基业产业地产研究PPT课件

1.工业园区开发模式目前最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载
体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等
不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。
2.工业地产商模式房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的
道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。
3.主体企业引导模式指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展
与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
2.1 公司概况
华夏幸福基业创立于1998年，是中国领先的产业新城投资运营企业，公司核心业务包括产业园区开发运营和城镇开发建设。14年发展历程中，牢牢抓住产业升级、区域分工的机遇，聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，形成了从园区建设、招商引资到城市运营的三大业务体系。
2011年企业销售额165亿，2005年以后，公司业绩复合增长率保持在100%以上，于2011年8月29日A股上市。
2、投资活动产生的现金流净额大幅上升，主要系2011年该公司在沈阳、青岛以及环北京以外河北地区的快速增长所致。
3、筹资活动产生的现金流净额增大一倍以上，主要系公司出让股权收到的现金。
2.5 财务分析
2、主营业务收入构成 2011年华夏幸福基业主营业务收入分行业构成

华夏幸福产业园运营模式研究分享

华夏幸福产业园运营模式研究分享
华南顾问—综合体事业部沉淀人：丁维卿
产业园案例公司简介：工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市，华夏幸福基业以环首都经济区为发展基地，近年事业版图开始外拓
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市
华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+ 地产”的独特运营模式。
扩区·跨越：产业布局：积极发展无污染、高科技、高附加值的环境友好型项目，固安工业园区日益成为资源节约型、生态友好型的产业新城城市运营：运用现代城市营销理念，从政策市场、资本市场、消费市场、人才市场等进行城市运营
企业名称
主要产品
京东方(河北)移动显示薄膜晶体管、液晶显示
技术有限公司
器、有机发光显示器
规划三大产业区，滨河综合产业区、现代服务业、先进制造业产业区
产城双核驱动
理念二：城市化
在园区中心位置，规划城市核心区
典型案例
固安工业园
发展阶段1： 2002-2006年，开发区规划、基础设施建设及初步招商阶段，引进行业龙头企业，产业先行奠定开发区制高点
发轫·破冰：成立廊坊开发区固安园区，6月28 日项目正式奠基
公司已开发项目分布
产业园案例园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等，华夏幸福基业并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划基础设施投资建设与管理市政公用设施建设与管理土地整理产业发展服务（招商引资服务）物业管理厂房建设租赁

华夏幸福分配方案

华夏幸福分配方案
第1篇
华夏幸福分配方案
一、背景
鉴于华夏幸福当前业务发展需求及公司战略规划，为合理配置资源、激发员工积极性、提高公司运营效率，制定本分配方案。本方案规及公司内部管理制度。
二、分配原则
1.公平原则：确保公司全体员工在分配过程中享有平等的机会，按照贡献大小进行合理分配。
-激励对象、激励额度、解锁条件等具体事项，根据公司发展状况及员工绩效进行调整。
六、监督管理
1.本方案的实施接受公司全体员工的监督。
2.员工如对分配方案有异议，可向人力资源部门提出书面申诉。
3.人力资源部门负责对分配方案的实施情况进行定期检查，确保分配过程公平、公正、公开。
七、附则
1.本方案自发布之日起实施。
2.试用期员工不参与分配，待转正后按照本方案执行。
四、分配方式
1.基本工资：根据员工岗位、职级、工作经验等因素确定基本工资，基本工资作为员工月度收入的主要组成部分。
2.绩效奖金：根据公司业绩、部门业绩及个人绩效表现，按季度或年度进行发放。
3.奖金池分配：设立公司奖金池，根据公司年度业绩目标完成情况，将奖金池按比例分配至各部门，各部门再根据员工贡献进行二次分配。
-绩效奖金分配比例根据考核结果确定，优秀员工可适当提高奖金比例。
3.福利补贴：
-人力资源部门根据公司财务状况、员工需求等因素，制定福利补贴方案。
-福利补贴标准每年度调整一次，报公司领导审批通过后执行。
4.长期激励：
-人力资源部门根据公司战略发展需要，制定长期激励方案，包括股权激励、期权激励等。
-长期激励方案需报公司领导及董事会审批通过后实施。
4.长期激励：通过股权激励、期权激励等方式，鼓励员工关注公司长期发展，分享公司发展成果。

完整word版,华夏幸福产业新城公司流程管理办法

产业新城（集团）公司流程管理办法编号： HXCX-G-ZL-B15-01修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人2015.4.10 完成增加第十三条流程效率统计分析冷松刘颖秋李晨产业新城（集团）公司流程管理办法第一章总则第一条目的为了规范产业新城集团（以下简称“集团”）流程管理工作，建立健全集团流程管理体系，持续提升集团管理水平，特制定本管理办法。

第二条适用范围本管理办法适用于集团各类业务审批流程模板的编制、发布以及修订、废止，集团各级下属单位可参照本管理办法制定本单位级别对应的流程管理制度。

第三条流程定义流程：是指一个或一系列连续有规律的活动，这些活动以确定的方式发生或执行，导致特定结果的实现。

审批流程模板是以集团授权为依据，对某类流程的关键审批节点进行描述的文件，明确审核/审批人员、审核/审批依据、审核/审批时间等。

第二章流程分级及管理原则第四条流程分级公司流程分为三级，即：一级流程、二级流程和三级流程。

一级流程是指依据授权，大区/平台/集团职能提报需股份公司总部审批的流程。

二级流程是指依据授权，大区/平台/集团职能提报需集团总裁/副总裁/职能中心负责人审批的流程。

三级流程是指依据授权，在大区/平台范围内即可批准的流程。

第五条流程分级管控机制(一)涉及股份公司总部审批的一级流程由集团、大区各相关职能协助总部建立和维护（除跨集团、总部直管部分）。

(二)二级流程：如果由大区/平台提报，则由集团职能指导大区/平台根据实际需求自行建立和维护；由集团提报的流程，则由集团各职能统一建立和维护。

(三)三级流程：大区/平台根据实际需求自行建立和维护。

第六条流程主责部门(一) 根据各业务管理部门的职责，确定各项流程管理的主责单位。

(二) 负责按计划、规范编制流程模板；审核下属单位与所分管流程相关的文件。

(三) 流程上线前，检查线上流程和流程模板的一致性。

(四) 检查流程执行，保证其编制流程正常运行。

第七条流程标准化原则(一) 以集团、大区、标杆平台、一般平台标准组织架构为基准，集团负责人、集团副总裁、大区负责人、平台负责人、职能中心负责人、职能部门负责人等设置为各流程节点(针对新成立的大区、平台，如组织不健全，则需指定代理人或暂时设置为空)，同一大区/平台相同角色只允许设置一个审核人，如果该负责人某些流程需交由其他人审核，可自行在OA中对流程授权，不在流程模板中设分支。

华夏幸福产业园运作模式-精选

华夏幸福产业园运作模式一、华夏幸福基业模式1、业务模式华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。

京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务。

京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。

企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。

（1）战略聚焦：华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域，园区在地域选择上，聚焦核心大城市周边地带、快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”。

目前已经运营的固安、大厂工业园均在京郊50公里范围内。

（2）前瞻性规划先行：前期接洽以区域的产业发展战略为牵引，通过同国内、国际顶级战略咨询公司合作，深入研究区域的产业发展规划，明确区域的产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略，获得政府的高度认可，并通过丰富的一级开发、城乡统筹建设、园区核心区建设、产业招商和住宅建设等多样化得产品和服务获取政府的信任，在建设中获得政府的高度支持和配合。

（3）签订协议明确进度计划与结算方式：并签订委托开发协议，该委托是排他性的、非经华夏幸福基业同意不可撤销或变更，且委托期限一般长达50 年，同时在协议中明确收入确认和结算方式以保证其在园区开发业务上的正当收益和权力。

（4）分块开发：华夏幸福对产业园的开发采取逐步分块开发的模式，每年平均仅开发一平方公里，每平方公里须投资4-5亿元左右，其中征地和拆迁占60％，基础设施建设占40％。

（5）同时利用低价土地进行园区配套及周边配套住宅同步开发建设。

华夏幸福基业股份有限公司组织管理手册

华夏幸福基业股份有限公司组织管理手册(版本：2009-A/0)发布日期：二○○九年六月总裁签署：目录第一章、手册说明 (2)第二章、组织设计基本思路 (3)一、组织设计的基本原则 (3)1、反映企业战略的原则 (3)2、体现行业特点的原则 (4)3、优化业务流程的原则 (4)4、促进组织绩效的原则 (4)5、提高运作效率的原则 (4)二、管控模式的选择 (5)1、管控模式的定义 (5)2、管控模式的类型 (5)3、华夏幸福基业对业务单元管控模式的选择 (5)第三章、组织架构及职能说明 (6)一、公司组织结构图 (6)二、经营管理委员会组成与职能 (6)三、集团总部部门职能说明 (7)0．通用职能 (7)1．董事会办公室 (10)2．风险管控中心 (12)3．总裁办公室 (15)4. 战略运营中心 (16)5．资本运作中心 (21)6．融资管理中心 (22)7．财务管理中心 (23)8．人力资源中心 (25)第一章、手册说明一：手册说明：本手册用以说明华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福基业”或“集团总部”）的管控思路、组织架构及相应职责界定，是公司组织管理的基本文件，它是在公司管控设计方案框架内编制的，共包括三个部分：1.手册编制说明：本部分就本手册的主要内容框架、手册中涉及的主要关键词说明等作出有关描述，是阅读和使用本手册的基础内容。

2.组织设计的基本思路：本部分阐明了华夏幸福基业股份有限公司现阶段组织设计的基本思想，包括组织结构设计的基本原则、华夏幸福基业对业务单元管控模式选择的说明等。

3.组织架构及职能说明：本部分是组织结构图和部门职能的概述，描述了集团总部的部门设置及其使命目标和主要的职责。

二：手册调整与修改1.本手册是华夏幸福基业组织管理的基本文件，是结合华夏幸福基业发展战略，基于现状并适当超前进行的组织规划，是组织结构建设的依据和保障。

2.公司人力资源中心应根据发展战略规划和环境变化的要求，每年组织对公司组织结构的适用性、有效性和保障作用做出评价，并根据运行评估结论适时提出调整修订方案。

[法律资料]2012年华夏幸福基业内部控制体系建设659447421

q中国版“萨班斯法案”
强化了企业内外部对内部控制的投入和监管力度
q风险导向风险分析团队/风险承受度/重大风险预警机制
q激励约束各责任单位及全体员工实施内控的情况纳入绩效考评
《企业内部控制基本规范》
q外审要求： 1）对内控有效性进行审计，出具审计报告 2）提供内控咨询的事务所，不得同时为同一企业提供内控审计服务
专门或适当机构
负责组织协调内控的建立实施及日常工作
内部审计机构
对内控有效性进行监督检查
监督检查中发现的内控重大缺陷
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企业内部控制基本规范内容解析
•风险评估
.设定控制目标
根据企业实际情况设定具体控制目标
.收集相关信息
.识别风险
.风险分析 .确定风险承受度 .风险应对策略
1. 建立健全 2.内部评价
3. 外部评价
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五部委最新配套《内部控制评价指引》深入解读
q作用：规范内控评价程序和评价报告 q程序：指企业董事会或类似权利机构对内控有效性进行全面评价，形成评价结论，出具评价报告的过程 q报告：企业董事会对内控评价报告的真实性负责 q执行评价的组织:
1. 建立健全 2.内部评价
3. 外部评价
20
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五部委的配套《内部控制应用指引》深入解读概概览
• 《企业内部控制应用指引》共分18个主题
销售业务
发展战略
组织结构
人力资源
社会责任
资产管理
采购业务

华夏幸福计划运营管控体系分享

一季度
开复工
一季度
▪ 季度目标下达及考核
业绩冲刺
确定次年土地资源计划
二季度
三季度
▪ 季度目标下达及考核 ▪ 落实下年资源计划
▪ 季度目标下达及考核
▪ 下年资源夯实/下一年度
目标模拟
▪ 战略规划调整，进行未
来三年目标
▪ 专题解决业绩难点卡点
四季度
▪ 年度业绩达成 ▪ 编制下一年度经营计划
并获批
▪ 年度考核 ▪ TOPK年会
产业新城本部计划部业务管理架构图
计划管理部
专项业务组
资源专项组负责人：***
地产专项组（兼业绩推动）
负责人：***
对接业务组
环京对接组负责人：***
外埠对接组负责人：****
目录
第一部分
运营工作管理日历
第二部分
计划运营报表体系
附件
业绩管理之“天龙八步”
14
计划运营报表体系
计划部报表体系分为例行报表（15张）、专项报表（4张）两大类，共计19张报表
造企业业绩文化
TOPK运行逻辑
在TOPK运行过程中，通过财务与业务相融合，最终达成公司战略。
公司战略
战略达成
财务规划
业务规划
投资策略
投资策略与开发策略相匹配
预算方案
开发策略经营计划
计划、执行、监控考核
1 “TO”
2 “P” 3 “K”
围绕TOPK开展的计划运营工作
主要工作
年度目标（TOPK系统）
▪ 开复工（含项目立项） ▪ 半年度TOPK
▪ 各单位夯实/区域经营计 ▪ 各项战略任务推进
划获批
▪ 人员评估，激励兑现

华夏幸福基业地产营销管控方案

样板间环境卫生、物品摆放等管理
样板间讲解人员衣着、接待态度、语言表达、样板间介绍等
现场检查
项目巡检及专项检查
运营管理中
项目巡检
心运营管理部
现场检查（神秘客暗
及专项检查
访）
现场检查
项目巡检
及专项检查
项目巡检现场检查及专项检（神秘客暗查访）
1、采取事先不通知的方式进行检查 2、检查后形成项目巡检报告 3、报告发送给相关事业部，责成其进行整改 4、整改结果报运营管理中心备案 5、复查
运营管理中实际销售情月度末
心运营管理况与计划对
部
比分析
实际销售情季度末
况与计划对比分析
实际了解计划与实际情随时况偏差
通过上报资年度末料检查
1、运营管理中心监
控周、月销售进度
2、运营管理中心监控50%及 80%去化率进度
3、运营管理中心分
析计划与
实际销售偏差量
4、偏差大时发出预警
项目巡检报告
3、集团营销管控组织架构
运营管理中心业务管理总监
SUNCO INVESTMENT INC.
运营管理中心运营管理部营销管理经理
4、集团营销管控保障措施
为保障集团的营销管控目标的实现，采取以下措施推进工作的顺利进行：
· 对需要上报集团运营管理中心审核备案的报告、方案等文件性资料发生时间拖延、内容多处明显错误等情况时，集团将给予相关事业部通报批评并建议扣减相关责任人的当期KQA分值；
项目销售过程中销售费用（包含增加费用）审批是否符合流程
审核项目立立项报告项报告中营上报运营销类成本中心后

华夏幸福基业商业运营模式分析

华夏幸福基业商业运营模式分析一、企业运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位,以“园区+地产”做为盈利模式，公司在园区还未起步之时，就与政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由公司对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入园后的物业管理服务,政府仅提供行政方面的服务和管理（类似于现在的PPP模式）。

企业运作更类似于中介服务，通过对产业新城进行整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业各方资源,进行园区的建设和运营管理工作。

➢资金整合：•借壳上市（股票代码600340)•华夏幸福基业还是廊坊银行、廊坊农村合作社的股东，并且全资拥有廊坊鼎顺信用担保公司和华夏幸福创投公司。

➢地方政府资源整合协调相关部门将区域规划纳入土规、城规整体规划；协调相关部门进行区域内前期土地征转用并形成建设用地；负责对开发的建设用地进行供地.签订战略框架协议的地方政府包括：房山区人民政府、河北省固安县人民政府、霸州市人民政府、河北省任丘市人民政府、保定市人民政府、辽宁省沈阳市铁西区人民政府、秦皇岛市人民政府等。

➢高新产业资源整合华夏作为园区运营方，引进创新性企业，为战略性新兴产业搭台,引领产业升级，同时与具有全球行业引领价值的企业进行战略合作，带着企业去找地。

签订战略框架协议的高新企业包括:京东电商、AP G—ALARM—ASIA亚洲智能家居公司,国能集团是卓越全球的可再生能源供应商,清华大学重大科技项目（固安）中试孵化基地、中国卫通集团、北京电影学院等.➢技术资源整合公司主导运作的有房地产开发、园区基础设施建设、园区物业服务、土地一级开发，但是产业新城的打造涉及土地、规划、工程等各个方面，其余诸如土地整理复垦等工作可以聘请相应的机构开展。

二、项目投资的回款资金来源从华夏幸福基业与地方政府签订的框架协议分析,华夏幸福基业与地方政府均本着“谁投资，谁受益”的原则进行框架协议的谈判,形成如下三个层次的回款来源：1、园区建设投入资金由地方政府所留成的各项收入返还兜底。

华夏幸福基业的股份有限公司财务管理体系优化咨询服务现状分析改进方法及实施要点中期报告

华夏幸福基业股份有限公司-财务管理体系优化咨询服务-现状分析，改进方法及实施要点（中期报告）华夏幸福基业股份有限公司财务管理体系优化咨询服务现状分析，改进方法及实施要点（中期报告）审计 ?? 税务 ?? 咨询二零零九年五月本文件是毕马威特别为华夏幸福基业股份有限公司提供。

文件中载有毕马威的机密或专有资料。

如果有关资料外泄，将有利于他人竞投本项目。

除用作评估毕马威的建议外，本文件不得作其他用途，也不得因为其他用途而复印。

未经本所书面同意，任何人士不得披露或引述本文件的全部或部分内容。

这项限制适用于本文件内的一切资料。

本文件由毕马威国际的中国成员——毕马威华振会计师事务所提交。

建议书的内容将以进一步商定并签具的业务约定书或合同作准，并且必须通过一贯的客户接纳程序才可落实。

目录一、会议目的二、项目进程回顾三、实施要点、交付内容、交付样例四、交付内容的时间安排、责任人五、现状分析、领先实践及改进方法六、附件：详细现状及改进方法的分析报告会议目的会议目的确认实施要点确认后续阶段的工作内容及时间安排审阅详细现状及改进方法的分析报告目录一、会议目的二、项目进程回顾三、实施要点、交付内容、交付样例四、交付内容的时间安排、责任人五、现状分析、领先实践及改进方法六、附件：详细现状及改进方法的分析报告项目进程回顾第三阶段终期汇报第二阶段财务管理优化方案详细设计第一阶段项目调研与框架方案确认20091>.32009.52009.72009.6第一周第七周第十五周第十七周调研方案整理及终期汇报报告报告撰写框架方案的制定、完善与中期汇报终期汇报现状流程绘制、诊断与差距分析华夏财务管理优化项目分为三个阶段，目前项目组已完成第一阶段的工作，待确认后进入细化设计阶段税务方案现在第十四周财务工作手册/财务绩效指标预算管理手册经营分析体系财务转型路径规划．财务管理工作手册编制详细现状及改进方法的分析报告的审阅过程王总、马总、翟总及相关人员第二次正式汇报马总、翟总、程总对管理层摘要进一步沟通对分析报告内容修改进行沟通马总、翟总、程总对分析报告内容修改进行数次再沟通马总、翟总、程总整理与再提交向程总详细讲解报告内容沟通对象详细现状及改进方法的分析报告审阅过程马总、翟总及相关人员第二次沟通王总、马总及相关人员第三、四次，汇报王总、马总、翟总及相关人员正式汇报王总、马总、翟总及相关人员补充汇报——成本与税务部分．马总、翟总及相关人员第一次沟通应对报告进行最终确认，以便尽快开始详细设计工作第四周第五周第六周第七周5.8第八周第九周5.22第十周第十一周5.31第十四周6.23第十二周目录一、会议目的二、项目进程回顾三、实施要点、交付内容、交付样例四、交付内容的时间安排、责任人五、现状分析、领先实践及改进方法六、附件：详细现状及改进方法的分析报告实施要点及对应细化设计内容–财务战略与财务组织- 财务组织设计组织架构岗位设置关键岗位能力需求财务绩效指标财务工作手册近期调整财务组织架构为：总部财务管理中心下设成本、预算、税务、资金、核算五个部门分子公司设置财务部，双向汇报财务组织财务转型规划交付文档为远期财务组织架构调整提供建议，建议内容为：建立财务共享服务中心，实现集中结算、报账、核算管理财务转型整体及各阶段性目标．—阶段一：职能到位/组织完善—阶段二：监督控制/系统实施—阶段三：高效运行/组织变革财务转型路径规划毕马威帮助华夏实施财务战略计划，有以下内容：战略原则—专业化与贴身化，集中化，规范化和自动化战略目标—价值创造型的财务管理理念转型路径—从传统事务型财务向战略型财务转型财务战略远期财务组织架构总体建议及参考案例交付内容实施要点实施要点及对应细化设计内容–预算管理（通过ERP系统实现）预算管理手册交付文档完善项目预算管理，项目决策和预算专业化、常规化管理确定更为严谨的目标确定方式预算目标确定及下达预算管理预算管理流程和规范建设明确分工的体系化的预算组织和结构；完善全面预算管理流程和制度预算管理组织实施预算管理系统，提高预算管理效率及时调整预算进行季度滚动调整与月度资金计划项目预算管理完善“二下二上”的编制过程；加强目标成本专业审核预算编制与执行加强目标成本、责任成本管理预算目标确定、下达的流程与规范项目预算目标成本测算的流程与规范动态成本管理规范与流程年度预算编制规范与流程预算调整规范与流程季度滚动调整与月度资金计划方法与表格优化设计预算执行分析表格交付内容实施要点实施要点及对应细化设计内容–成本管理指导资金集中管理操作的流程和规范资金管理手册规范内部银行管理．资金管理费用预算定额管理方法（指导、协助华夏各专业部门完成）预算管理手册（通过ERP系统实现，毕马威提供建议和案例参考）财务工作手册财务工作手册预算管理手册交付文档完善系统，统计成本数据库数据，实现系统自动化的成本数据的核算和分摊，实时动态成本监控会计科目表（会计科目与成本科目统一）成本核算规范与核算流程规范制定成本会计科目，统一会计科目与成本科目设置，规范成本核算方法付款业务流程规范费用报销管理规定费用开支标准加强费用控制，制定费用预算定额及开支标准，明确支付审批权限项目目标成本管理流程和规范完善目标责任成本动态管理成本管理交付内容．实施要点实施要点及对应细化设计内容–会计基础会计核算流程规范记账操作及内控标准销售与收入核算流程规范成本核算流程规范付款业务核算流程规范费用报销管理规定会计关账与报表编制流程规范财务工作手册交付文档- 财务管理手册财务管理手册中的各财务管理职能的政策、管理规范、职能分工、流程、流程说明等明确各项财务职能的工作流程，和业务部门的分工协作关系建立系统的财务流程规范规范核算流程、明确审核要点和流转单据对疑难业务核算问题进行明确和规范- 会计核算手册会计政策与核算规范财务报表编制．会计科目表统一会计科目，规范核算口径完善会计核算体系，符合上市审计要求会计基础交付内容实施要点实施要点及对应细化设计内容–经营分析、税务管理税务管理方案经营分析报表模版及填制说明交付文档指标名称计算公式分析频率指标含义与分析意义数据填报部门填报流程说明明确各管理报告的数据来源、分析职责、汇总提交流程设立核心指标的警戒值或参照值，通过钻取将问题定位到具体的业务活动指标设计表格设计（包括指标面板、管理分析报表和基础表格的表格设计及其勾记链接）管理报告模板设计各管理层级指标面板，设计各管理层级指标面板对应的管理报告经营分析房地产开发经营企业基本税种介绍华夏主要税种可能存在的税务合规性风险对房地产开发经营项目的筹划建议加强税收管理的合规性充分利用各种税务筹划手段，控制税收成本税务管理交付内容实施要点实施要点及对应细化设计内容–知识转移培训税务管理知识和筹划经验税务管理培训毕马威税务、审计、咨询合伙人及高级经理均会与华夏高层进行现场沟通高层沟通说明指标数据来源、计算方法，解释报表勾记逻辑关系，填报方法与流程说明经营分析报表的逻辑关系、强调指标的分析意义，举例说明指标的分析方法编制财务管理流程规范经营分析报表编制培训经营分析研讨会财务管理人员培训协同工作实现知识转移编制会计核算手册预算管理培训预算管理研讨会知识转移内容内容说明知识转移方式说明全面预算的流程、管理层应该核心关注的问题和管理的内容说明全面预算的流程、解释主要预算表格的使用和注意点在手册编制过程中，通过讨论与沟通确认，实现知识转移。

产业园区运营模式

五大产业园运营模式分析一. 华夏幸福基业1i业背景及开展概况华夏幸福基业成立于1998年,拥有房地产开发经营业务一级资质,早期致力于河北省内的城市住宅工程开发.2002年开始运营固安工业园,逐步向工业园区运营商进行转变, 目前已经形成"园区+地产〞运营模式.华夏幸福基业开发幅员主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地.其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速开展同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契,实现互帮互赢.2■运营模式和盈利模式运营以打造“产业新城〞为企业战略定位,以"园区+地产"作为盈利模式,公司在园区还未起步前,就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议,由华夏幸福对园区进行前期规划、根底设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业治理效劳,政府那么提供行政方面的效劳和治理.与2021年提出的PPP模式不谋而合.企业整体运作类似于中介效劳,通过对产业新城的整体操盘,整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源,进行园区的规划建设和运营治理效劳.就下拿地优势运营特点1〕选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不兴旺的城郊或县域待开展新区,以助力区域经济开展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议,争取更多利好政策;2〕良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈,同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作,甚至参与区域开展规划,对园区规划及后期招商均有利好.对政府来说,华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构.3〕行政效劳通道：得益于与政府的合作关系,园区行政效劳直接与政府相关部门协调对接,加快园区企业办事效益,对企业入驻有一定吸引力.4〕廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售,获取利润.产业地产局部仅提供规划建设、招商运营效劳.5〕融资效劳：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建立合作关系,帮助园区企业解决融资问题.同时旗下成立一家担保公司,为园区企业融资提供担保效劳,吸引企业入园.区域整体开发〔土地加〕〔一根底设施建设〕〔招商引资〕〔园区综合效劳〕现和流£对一!我升区域许［L,房地产开发一6〕定制效劳针对大中型企业,采取“量身定制+贴身效劳〞通过给予更多政策优惠和平台资源,建成以龙头企业为核心的产业联盟,如2021年与中国航天科工飞航技术研究院、中国国际电视总公司、中国电力投资集团公司、京东、航天科技等多家大客户签订了战略合作协议.针对中小型企业或工程,通过嫁接金融平台,降低入园企业融资本钱,或直接参股, 借助资本帮助企业或工程孵化.例如华夏幸福自有资本打造孵化器帮助新兴产业成长, 国外目前在美国硅谷有建设,国内已有的成果案例是固安肽谷生物医药孵化港,吸引了 20余家相关企业的聚集；或携手专注于孵化器运营治理和科技创业企业培育的专业机构——太库,双方合作打造创新孵化体系年内委托给太库的经营孵化工程共计10个, 位于北京、上海、深圳、硅谷、以色列、韩国、德国、河北等地,具体产业落地数目在未来三年内分别不低于3个、6个、10个.另外,吸引清华大学等高校院所入园,搭建科技成果孵化转化平台.2021年内合作企业担保本投资公司■Eni资本生态形域自循环之资金,条对接外来贲金渠道L3 ；卜'门巾:小 I 、**：；1：司、产业公司相保小案 □址讥按瓷管■理件录3,业站金曾理向注明-J 也异,■■:正向£拧；限公\范与利润 U 拉熏大饵过拉以上余小占花业到后同口投提公用?产业如金1 逋过私耳喙熟脚内外多生或H 他以熨也向u .■■■1■,：＜-..."NIP?..'.：-：克到唾内外l-.di建也金融工具节点O 首近信用i ：阵Q 支他产业战略 o 完善担保链条△米得饯斤后川止宁钟第窗本外部潘本外注雷本CFLDCFLD推金钟祀8出熹mt 腿旌嵩医为等行业冲电点伙城卜瘙双◎哭顶Ei光便出金像孩好比黑金烟港冶品创槐典化于抒亳XX 产蛆网送子基金入伊老工程创观关用目用人哽口产业加湮城金整合并囱琅至:文垣国直很W 库求用华夏幸福产业投费CFLDM*＞运营效劳体系盈利模式>1〕园区投资建设投入由地方政府各项收入返还兜底地方政府将委托区域内所取得的各项收入地方留成局部优先用于区域开发建设各项工作的投入,分期返还.留成局部收入主要包括：税收、土地使用权出让收入、专项收入、专项基金等.•公共设施建设和根底设施建设投资利润按投资额的15%计取•土地整理的利润按整理本钱的12-15%计取•规划设计、咨询等效劳费用根据本钱费用的110%计取2〕招商引资收入二工程新增落地投资额*45%政府给予1.1-1.5倍根底设施投资归还3〕房地产开发销售实际运作过程中,政府通过税收收入补偿和住宅土地增值补偿的方式,使华夏幸福持续以较低本钱获得土地储藏,分享园区收益,其中住宅土地增值是政府土地增值补偿的前提,是华夏幸福盈利的关键局部.4〕后期产业效劳和园区治理〔固安工程〕在园区效劳方面,园区投资效劳部下设24小时效劳指挥中央,全天候提供治理服务,对园区企业实行封闭式治理,协调园区企业与政府各部门的有关事宜,为投资者搭建投资平台.效劳内容包括帮助入园企业进行设立登记、各项审批、土地和房产证办理、营业执照年检、纳税申报、户口迁移、员工子女入学等,加快企业各项事宜办理进度.2021年主营业务收入情况主营构成主营收入〔亿元〕收入比例主营利掴〔亿元〕利润比例毛利率闾园区住至配套L5S53. 75%146.函%38. 50%产业开展服务33. 713.27%3L635. 95%荒,39%城市地产开 x£X 茂 97 Q 匚d । .10.15%6. 1 6.66% 23. 46%土姓整建 26. 39. 79% 3.『了 3.92% 二,34%基M 蔽旄建设14. 35. 33% 5. 33 5.75% 38 62%其他业莠7.16 2. 67%2. 08 0.87^总计 268. 761.佻97. 4SlOO^c2021年主营业务收入情况三匚：L 旨,i i.±1：：L-nTI.营业收入巨业本钱毛利窣 :U. . = iL> .. 1年增减 W ml ：个：.L 1 年增减:5:二』率比」年增减匐产业开展h 争 r.; v.\r ："；; - .;.丁■il.95. 0177. 77 185,12二• ： 1.悠个百分点中央和羊二 37.009,31^50■ \ r;：：; ? ：-.. ■..■1401 79 1-97,361 -97, 45 ：ri'7- S. 丁个百"_口汇理 3. 00^272,546. 02 工 623. 18&.T87.2212. 3314. 33J 41.〞」2哗士府〞 363.802.606. 9723^ 473,84 L 9037. 87 431.11 282.52增加叫.1也个百分点杓」治理,取土：1:.-- :.Z ： :Lu.'.4 J :..=L14.的 -2S. S3 -52.19 增加M.96个百分点园.:任』1上、, ：n. ；n-:.-：!-. Ill 1工也.典邺.的 3D. 4B阻4724.56增加L 奠个百分点发,■'. :l.：. I-I 1.. ：- ：!.：- r., -i .■. h -：, ：：：i i. ■：：-且12isa &G233. 22 试少14一 M 个百分点二怦232,436,23L57 499,816,139. 79 -115. 03190L 19：1. ；!■减少0L 至个百分点 r —MO. 766, 546. 6824,图工428幽&奥34. 6743. 82 ,45.72植少01圉个百分点盈利结构m.首那么〔A音*成东阴甲'....h琳糕谕ZJI 时用茹』揖,茅风渊博IQ36式招眼吧基巡汲上颈加曲.蝴,3〔m 咽 M.54 JI.M士也整珅2,rn.3ii3,wir.iL L 搦,4市,M0G跳W<32等白般 M,旧痛为11,266,117,7728J1 2CLTI物业首螂* Illdll^Jl ■痂用Lffi 玲J 蠹H 园区作tfcfi 13, M 胧,1揖,02 马温339品£博刘1S 配段左A 巾卜戏2.魏….包L 融,画,6W,93J ；r ：5近肥 K 也-JO /I ：<in?.!i ：i.褐旭婚 -!L«50.U6苏台康舞0.21%公司的盈利主要来自；房地产开发以及招商引葡额的高比例返盘I 园区管委会按端落地投资额的45笈进行返还L二,张江高科1、业背景及开展概况上海市张江高科技园区创立于1992年7月,是张江国家自主创新示范区的核心园,含张江高科技园区、康桥工业区、国际医学园区,承载着打造世界级高科技园区的国家战略任务.张江园区规划面积79.7平方公里,其中37.2平方公里于2021年4月经国务院批准纳入中国自由贸易试验区.张江加速打造两大产业集群："医产业'’集群,涵盖医药、医疗、医械、医学的医疗健康产业.“E产业'’集群,基于互联网和移动互联网的互联网产业.1996年前,张江高科最初战略定位是简单科技地产开发和土地批租；2000年,公司战略定位是投资为主；2003年,公司战略再转向以科技房产开发为主,侧重点转向完善科技地产设施；2006年,公司提出了“一体两翼'’战略,以开发运营、效劳集成和产业投资为三大主线.2、^营模式和盈利模式运营模式张江高科提出以科技投行作为战略开展方向,着力打造侬产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成效劳商的“新三商〞战略,重点聚焦于把产业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源,产业地产和产业投资有机融合、创新协同,形成独特的商业模式.意即张江高科的利润点不在租售环节,而在资本市场.产业地产作为张江高科深耕20年的主力板块,拥有“医+E〞高端产业集群的禀赋优势, 2021年生物医药产业营业收入占上海全市的47%,集成电路产业营业收入占全国的1/3.作为张江高科的主营业务之一,产业地产正与科技投资、创业效劳打通,形成三环闭合.＞运营效劳体系:在公共效劳上,建设有浦东软件公共技术效劳、知识产权公共效劳、高新产业咨询效劳等平台以及数据支持中央.在金融效劳上,建设有浩成创投、张江企业易贷通、张江小额贷款、张江科投等机构.＞运营效劳资源:为进一步提升产业地产开发和产业配套效劳的专业化水平,张江集团依托原客户效劳中央团队,整合了张江集团体系下上海张江企业咨询效劳、上海纳百川人才效劳、上海张江公共租赁房建设、上海新张江物业、上海张江高科技园区综合开展有限公司、上海张江新能源等六家专业化效劳公司,于2021年1月设立了上海张江慧诚企业治理,代表张江集团承当张江高科技园区产业开展配套效劳的功能.作为张江集团旗下唯一专注于企业效劳集成的全资二层面子公司张江慧诚已根本具备科技创新创业效劳、产业地产配套效劳和环境治理效劳三大领域的资源整合水平,以及产业联盟、政务效劳、社区活动、人力资源、人才公寓、能源效劳、市政配套、环境效劳等方面的专业效劳水平.未来张江慧诚将以打造"产业地产配套效劳提供商、企业全生命周期效劳提供商〞为己任,为张江高科技园区企业运营配套环境的优化,企业科技创新生态环境的提升发挥核心引领作用.上海张江企业咨询限躬育眼公司上海纳百川人才惬努上海鹏.熨同区综合发展上海张汉心设归哌公司上海新张江物业有眼公司上面抿江新能源张江慧庭201SAL盈利1〕土地一级开发,整体销售〔生物医药基地〕2〕园区产业地产开发销售〔集电港二期总部办公基地〕3〕园区物业租赁〔针对中小型企业〕〔软件园二期〕4〕地产开发销售/住宅工程投资参股〔汤臣豪园、御景雅苑、山水豪庭〕5〕科技企业股权投资〔嘉事堂药业〕6〕产业效劳增值〔通讯效劳年毛利约1亿元〕盈利结构2021年上半年营业收入报表一、主片业务构成分析曾的各称营曾收入〔万元〕收入比例营珅本钱07亓J本钱比,例利泡比例毛利率按行房地产业俳务吐珏一房地产销售堂房产阻Fi""通讯效劳按地卜险市区〞7k,工!i<：D9i, 6:7:. 7'^37. ')1 K<7%211>k :518. 99K1.23?, 9:三二』:,D加3 二 E 因■?17?2. ■?EE.E92；911. CE芸一三&G4. 92KE. f,出4. 1!•!,."沙1：U田,.『」■!%匕*",：•'：,.<1 ：. T.［乩'9 郎1 :E；-.13,.•」：%,：.|〕即：：/. !./f.'.'J.,;'JK-233, ■1<i.二务一---福田天安数码城1、业背景及开展概况天安数码城成立于1990年,总部位于广东深圳,在全国10个城市开发、运营和治理15座园区,以珠三角为重点,覆盖长三角、环渤海和西南经济圈,总运营面积超过1200 万平方米.二十多年来,天安数码城构建出以创新企业生态圈的建设运营为核心,以智慧园区和金控平台为两翼的业务开展模式,效劳企业从苗圃、孵化、加速到成长的全生命周期.2、运营模式及盈利模式运营运营效劳内容针对入园企业成立企业家俱乐部一一优合汇,并搭建优合汇综合效劳平台.1〕优合汇运营效劳体系一大中央：产业转型升级企业体验中央三大平台：科技孵化器〔加速器〕平台、中小企业融资、种子基金效劳平台、数码IT产业聚集式开展示范平台九大空间：灵动创新建筑空间、和谐生态园林空间、创业创富聚集空间、中高级人才展示空间、新兴战略产业组合空间、产业转型升级样板空间、产业链上下游整合空间、社区型〔CIC〕创新空间、ITTBCL聚合空间六大板块商企联盟：金融投资、医疗机构、地产物业、餐饮酒店、科技企业、休闲娱乐2〕核心效劳风险投资协助效劳；金融货款协助效劳；工商、税务等政务协助效劳；高端人才效劳;技术科技支持效劳；法律咨询效劳；高新企业认证协助效劳；知识产权代理效劳3〕根本效劳会员入园VIP优惠效劳；优惠政策咨询及申报效劳；企业家交流互动效劳；展示推广效劳；会议、培训效劳；物业租赁及治理效劳；休闲消费优惠效劳；商务交通效劳4〕办公信息!8务企业商务邮箱；网站搭建；商业用户电脑及网络代理维护效劳;系统集成搭建；企业主机托管；园区媒体宣传效劳5〕商务互动效劳企业顶峰论坛；商务群英红酒品鉴会、研发人才招聘交流会；科技园考察;十大最正确创新民企评选；园区主体运动会6〕特色效劳最低折扣优惠；物业优先选择；交流合作效劳；最新资讯效劳；活动参与效劳入园最低优惠：入会企业专享园区物业购置最低折扣优惠.物业优先选择：入会企业享受优先选择物业、选择朝向、挑选楼层等各大优先选择权益.交流合作效劳：优合会将定期组织园区企业交流活动,促进企业合作.最新资讯效劳：及时获得天安数码城最新园区信息,最先掌控政府最新优惠政策. 活动参与效劳：专享优合会组织的一切商务、交流活动参加权益. 内刊免费获得：免费收到天安数码城集团内刊一?天安内刊?.智慧园区效劳内容1〕智能通信充分利用RFID 、移动通信网络、光纤网络等多种网络互连,充分的实现物与物、物与人、人与人的各种互连.实现泛在、融合、智能网络.打造园区与通信骨干网相连因此智慧园区根据园区实际状况可自行建设云计算中央或者充分利用附件区域的云计算中央,为园区提供可靠的根底软硬件、丰富的网络资源、低本钱的效劳和治理能力.可1®门牌智能的通信的信息高速公路.2〕智慧云计算宓看期明, 也坛导虬BE 假设1^^ /取膏海,中树口.哂-卡代划1密呼叫中央光舒用捣«直值雷拄25 j*3〕智慧产业利用各种智能化、信息化应用帮助智慧园区产业实现生产方式、经营模式及运营方式的转变,增强企业竞争力,提升企业的生产效率,实现转型升级,并以智慧园区为核心形成产业链的有效聚合.4〕智慧民生通过各种智能化、信息化应用为园区居民的日常生活等各个方面提供周到、方便、平安、贴心的信息化效劳,充分的有效聚集人才,促使园区成为一个在园区内找到人的自我满足感的智慧聚集地.园区行业•物品薜决方案■工1解决方良・软件解决方更,密同等决方案行业信息化云计篁•云集面.云崎■云办公信息门户新闻、驾讯、淮广、韦件.业界动盘产品展不产品及馨决方索i 包括行韭解决方宣〕屉手.跨企业的社区企业.运运商.答询顾问,应用提供商,应用定制限各提供商之间沟遒、学习的开放平台企业应用在线租用产品/行业解决万僦r 包定荆交蟹,性介绍、展情 .配峨、选购.付款■,审松并不通效劳销售企业苣理芸闻服芍?知蛀舞耀海更缴效考核、知识治理等〕、二次开鬼定制效劳、培训眼将假设企蛔用菅理亍主期及登录一已购应用爸询,应用.AM 〔性能/谛量、战障处口忐、安仝治理〕+在西营理・♦办公自动化电子政务三网融合•IPTV・在线培训・户外媒体5 〕绿色园区通过楼宇信息化、智能化技术,结合物联网、云计算技术实现园区整体的节能减排; 围绕节能降耗,提升产业层次,利用信息技术推进节能减排,构建适应节约型社会的信息化建设平台；通过优化整合园区内的各楼宇的资源,实现整个园区的节能减排.盈利模式天安数码城的盈利模式主要是三个方面投资回报的组合.1〕住宅产品、局部的商业产品直接销售,总部楼、产研大厦等产品局部直接销售. 2〕持有局部物业经营,赚取租金,并在未来物业升值之后取得收益.3〕用各种方式将持有的物业资本化.天安数码城有战略合作的创投公司,并新成立全资下属的创新基金,针对园区企业,以物业租金和现金的形式,联合政府和其他基金,进行股权投资. 此外,天安数码城还在进行一些多元化的开展模式探索,其中,新成立的基金公司和酒店治理公司正是集团探索的第一步.联东集联东集团创办于1991年,注册资金6.2亿元,下辖二十多家子公司,是一家集产业园区运营、模板钢结构和投资业务为一体的集团化公司.对于联东在行业中的地位,联东曾提出口号：住宅地产看万科,产业地产看联东.联东集团开展模式形成以建筑模板为核心业务,产业地产为增长业务,金融投资为种子业务并行的门禁勤勤园区门禁 ■企业电勤常勤治理莓械忖］♦湛雯,rM ,率捌法序■外勤艮员速,泊位导引♦理♦充值/消•自动收费叁修检■园区安防监控•哈士竺斐园区物联网展区监测•毋境连辿一安的强皆三驾马车格局.2、^营模式及盈利模式运营运营理念：先产业,后地产围绕微笑理论的思路,重点进行产业园前期规划定位和后期营销招商工作,一般设定3-5年的园区开发筹备期,期间进行大量的产业趋势研究,确定园区运营主线.目前确定电子信息、能源环保、机械制造、生物医药四大产业集群,在开发设计上形成了产业综合体和总部综合体两大产品线.运营模式：强势招商,专业运营通过建立庞大的招商队伍、客户资源库,同时借力产业联动、政府联动、专业招商机构形成招商方面的强势资源和核心优势.企业入驻产业园后,提供专业物业运营效劳,包括工商注册、审计咨询、园区企业活动、园区安防、政策培训、专利申请、信贷申请等,保证企业高效开展,集中精力发展企业核心竞争力.＞盈利模式1 〕租售收入：目前在盈利模式上,联东U 谷采取的是销售与租赁兼具的模式,一般是 "6+2+2"〔60%出售、20%出租、20%合作经营〕标准或"4+3 + 3"〔40%出售、30% 出租、30%合作经营〕标准.2〕物业收入：联东U 谷一直在开拓物业治理业务的收入.一方面,目前没有专业的产业园物业治理公司；另一方面,随着效劳平台的完善,其中的商机也越来越多.3〕投资收入：联东U 谷与金融机构的广泛合作,也是其在工程运作过程中,资金压力相对较小的原因之一.资料显示,联东U 谷是东方证券、北京银行的股东,且具有较好的投资回报；此外,在工程上,联东U 谷也采取多种融资模式,如类地产投资、多＞运营效劳体系租赁平台厂块毯靖业势保险业务平告财声百脸心招车辆窗牌业转商务统购平台票蜚门眺商等枕打讷店代订广告代理平台广白报收政府扶持平台户山僦塘必卸高斯拉系认证国务申ifr 专项挟持最叁旃明落实园区伏患时策统并统购平台品心用抗猿韵办心凉其索赭志必段和聚阈车辆业务平台鸾装进〞检.痔箝、报江代办存箱保养车辆活血美容个空单第租典M 主法务咨询平台拼被台阳代审访桂智询及诉讼代理手续代办平台仄评手蟒现亦蒲跖金楂代办工的祝争手箕代办认证般宪手续代办平台 .「：..工商跷费手续先办邛叶仲:办人力赍源平台招晴凰劳皆选服劳 ■■翦基照舞培圳阉拶方位股权合作、VC、PE等.牌泰分类具体内容提供园区统一的绿化、平安、卫物业服芳生,设备维护等基砒赧务,营造良好的园区环境打造手续代办、政策扶持、人力资源、统采、统购四个增值平台与国内外资深认证、外贸F 咨询、法律、会计、设计、广告、信息, 物流、金融、教育培训.租恁. 会展等专业化机构形成良好的合作关系「形成开展联盟优化产业开展环境以售为生转为租售结合格的方式,税收层面：保证招商企业质及,礁保税收穗定iiAna ：对企业来谟,施金得求■小.比软盾我引进产业假设出机制；假设企业自身效益不好-F1J 实迎厂店再次挂转租的方式；现金速层面：通过销售实阻快速回现,维持工程运营本钱及产张'需求一联东正在进行全国大规横犷轼.IT ㈱过程中需要现金流予以支押个性效劳针对重点客户的需求.提供有针对性的保姆式服翁增值效劳前期来源于物业服努费用, 后期的话,园区广告运营收益、企业眼务收益、投资园乂企心受枭潞是主要菱利点个别园区会与政府合作.共同招商,税收分成联东J行■南上海国际企业港电子商务区：由里东u谷■南上海国际企业港与金山工业区政陶利用各自责源优丹.联吉■梢商.税收分成其中.四成归联东,六成归政府。