房地产法律法规培训.pptx

• 法律建议
首先，吴先生与开发商之间的订金关系已经成立，双方如果一方违 约都有可能被迫用订金罚责。因为吴先生交纳订金与开发商收受订金的 行为已经说明双方也愿接受订金罚责的约束。其次，吴先生父亲突然摔 伤并不能成为吴先生不予签订合同的免责理由，因为对本案中吴先生的 免责主要限定在不可抗力条件的成立，显然吴先生没有钱或购房的钱已 挪做它用是不能成为不可抗力之条件的，吴先生还需履行自己签订购房 合同的义务，否则，订金就很难依法追回。再次，吴先生与开发商之间 的订金协议中没有明确约定购房合同在什么时候去签订，也就是说订金 罚责的适用期限没有确定，这一点对吴先生是有利的。吴先生完全可以 一直拖着不去签合同，开发商自己也不敢将房屋出卖的，否则将承担订 金罚责的违约责任，这是开发商的疏漏，吴先生可以抓住这一点与开发 商进行协商解决此事。如果协商不成，吴先生完全可以不去签订购房合 同，开发商也不敢将此房屋出卖，即使开发商起诉签订合同；从严格的 法律角度来说，开发商是很难胜诉的。
三、签约时风险防范与证据管理
1、完备认购书条款 2、合同内容风险防范 3、充分重视违约责任 4、严格履约 证据：合同文本 通知书
登记表
1、完备认购书条款
• 目前的签约过程 1、依广告产生购房的意思表示 2、与房产公司签定认购书 3、签定预售合同。 • 认购书性质 1、认购书内容： (1)当事人情况 (2)房屋情况 (3)价款计算 (4)签署正式契约的时限 2、认购书性质： 是预约合同，它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。
• 互动案例
吴先生一周前看好一套自己比较满意的商品房，于是，当场交 了1万元订金，但双方在认购书中没有明确约定购房合同的时间 。由于吴先生早有购房的打算，所以购房的首付款13万余元也 准备就绪。但世事难料，近日吴先生的父亲不幸摔伤，仅手术 费就达4万元，后期治疗费也将无法估计，这突如其来的开支使 吴先生难圆购房梦，被逼无奈的吴先生给开发商打电话告知了 详情，并提出自己可能无法签订购房合同，希望开发商退回自 己的1万元订金，开发商回话说，订金不能退。对此吴先生不知 如何是好?
1988年——1994年 法在数量和质量较高
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
》
发展阶段
• 初步发展时期 1994－1997
• 快速发展时期 1997至今
• 1994年《中华人民共和国城市房地产管理 法》的颁布，填补了我国房地产法制建设 的空白，标志着我国房地产业发展已迈入
了法制管理的新时期
• 1997年党的十五大的召开为房地产市场的 快速发展创造了空间
5、物业公司 案例
案例
2002年3月，深圳某小区，李某的私人轿车在停车场 丢失，李某向物业公司提出索赔。物业公司认为收费和 赔偿条件太不对等，一辆轿车一小时收费才5元钱，一 旦停车场内车辆丢失，车主以停车场负保管责任为由要 求停车场赔偿丢车的巨额损失，对物业公司太不公平， 由此不予赔偿。于是业主将物业公司推上法庭。
律师建议： • 广告用语用“鸟语花香”、“人间仙境”等一般描述性用语；
不宜用明确承诺，如“附近一百米内有名校”等等 • 甲方的售楼书、广告、展示的样板房、家居布置、模型及宣传
资料等，为购房参考示范，不作为履行合同之标准。 • 图例仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知，一切资料均以
政府最后批准之图则为准。
房地产法律法规培训
主要内容
第一部分 法律与房地产发展的脉络 第二部分 销售过程中风险防范与证据管理 第三部分 关注物权法——热点问题分析 第四部分 日常所见疑难问题
第一部分 法律与房地产发展的脉络
房地产发展的三个阶段 1、空白阶段 2、起步阶段 3、发展阶段
空白阶段
• 1949－1956 • 1956－1966 • 1966－1978
第二部分 销售过程中风险防范与证据管理
一、风险来源 二、签约前风险防范与证据管理 三、签约时风险防范与证据管理
一、风险来源
风险来源:
1、行政机关
“规划许可证”“施工许可证”“预售许可证”“房产证”
2、内部员工
“表见代理”
3、供应商:
“甲供不到位”“付款迟延”
勘查\设计\施工\采购
4、购房者
“逾期‡违约”“双倍索赔”
• 国民经济恢复时期 对地主的房地产接管没收征收的政策 • 文化大革命前 确立了城市房地产的社会主义公有制 • 文化大革命期间 立法陷于停顿状态
起步阶段
• 复兴时期
• 党的十一届三中全会以后，沉寂的房地产
1979年——1988年
业开始了复苏，国家加强了对房地产领域 的法制建设
• 起步时期
• 1988年全国人大通过宪法修正案：土地有 偿、有期限使用制度得以建立，房地产立
2、审查购房资格 3、减少广告风险 宣传文案多用描述性词语，少用确定性承诺 证据：各项证书，宣传资料，购房者身份证明
案例
某地产商推出“假日小区”，楼书中宣称，5000平方 米人 工湖景’，‘2000平方米喷泉广场’，李先生购 后发现，人 工湖只不过是个小池子，喷泉广场改成了 停车场。一怒之下，李先生诉诸法院，要求追究地产商 的违约责任？
车辆保管关系是车主与停车场形成的车辆寄存与保管的合同关系 。车位有偿使用关系是车主与停车场形成来自百度文库车位租金支付与收取的 合同关系。车辆保管关系与车位有偿使用关系在车辆的寄存行为上 是相同、一致的。
将车辆保管关系与车位有偿使用关系两者区分：主张车辆保管关 系，停车场承担丢车后的民事赔偿责任；车位有偿使用关系，停车 场不承担丢车后的民事赔偿责任。
2、停车场收费是服务费。 3、停车场服务收费的性质是保管收费。 4、停车场保管收费应承担保管责任。 5、停车场收费发票单方声明"车位租金"无效。
二、签约前风险防范与证据管理
1、办妥各项手续 国有土地使用证 建设工程规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程用地规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证。
问题：李先生的主张可否得到法院的支持？
法条链接： • 《商品房买卖合同解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣
传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房 屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合 同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该 说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容 ，当事人违反的，应当承担违约责任。
1、被告收取原告停车场费时明确注明收取的是车位租金，故无证 据证明双方之间存在车辆保管关系，而是车位有偿使用关系，判决 物业公司不承担丢车之民事赔偿责任。
2、如果被告收取停车场费用是服务费，即可证明双方之间存在车 辆保管关系。物业公司必须承担民事赔偿责任。 点评：
1、确定停车场的赔偿责任，必须明确车辆保管关系与车位有偿使 用关系是停车场承担民事责任的重要法理依据。