公寓市场调查及项目策划目标客户分析
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销售20％后未售
惠州高端酒店式公 寓情况
凯宾斯基酒店酒店式公寓将会成为高 端酒店式公寓的典范
帝景国际商务大厦由两栋塔楼(43层＋27层)组 成，建成后为惠州第一高楼
该项目占地面积15361平方米，建筑面积 118843.3平方米。
项目地下3层为停车场，1－4层为商场，5层为 餐厅，1栋43层为凯宾斯基酒店，1栋27层为写字 楼
酒店式公寓特征分 高档酒店式公寓在装修成本上以星级
析1
酒店标准进行装修，投入成本较高
功能设置 欧美客户
基本要求
•欧美装修风格、简洁、明快 •同样户型面积偏大
公共设施 咖啡店、西餐厅
房间生活配 套
•家具电器齐全(欧美风格)
•电视要能收到CNN、HBO等 英语电台
•厨房要有电磁炉、微波炉、 咖啡机等简单厨具
惠州小户型楼盘分 布情况
麦地片区是惠州小户型住宅最大的供 应片区，也是小户型市场最火爆的片
区。
2006年 2005年 2004年
财富公寓
金世界银座
鹅城国际
城市1号公寓
金典故事 莱茵凯旋酒店
港惠新天地
巴黎春天
金銮酒店
世纪名都 凯悦公寓 金都国际 一米阳光 三环公寓
项目 金世界银座 丽园金都国际
项目位置 江北 麦地
占地面积 4000 60965
金銮四星级产 权式商务酒店
海悦假日国际 公寓
三环酒店式公 寓
麦地 麦地 麦地
___ ___ ——
凯旋莱茵公寓 东平
___
建筑面积 66800 89400 26000 3万多 12163
9000
销售均价 5500 3600 6500 2581 3980
酒店式公寓特征分 硬件设施与装修要求豪华并配备商务
析2
会所与酒店式服务，投入成本大
项目
投资成本
国际
Biblioteka Baidu
（美元/间客房） 国内
国内比国际高（毛估）
五星级 15-20万 20-30万
40%
四星级 10-14万 18-25万
80%
三星级 5-8万 7-10万 30%
经济型 1.5-4万 2.5-5万
40%
按酒店的档次进行相比，我国目前的酒店投资成本平均水 平，要比国际标准高出30-40%。
惠州高端酒店式公 寓客户需求研究
从全市范围看，惠州酒店式公寓客户 的分布散、层面过窄，缺乏足够的需 求支持
陈江、仲凯高新区 SONY、TCL、三星
西部工业综合组团 东风汽车城
横沥 富士康工业园
南部新城 数码科技园
大亚湾石化城 壳牌、
惠州高端酒店式公 寓情况
市场缺乏真正酒店式公寓物业，所谓 的酒店式公寓均以返租形式实现其高 价
售价为4500 （带1500精
装修）
发售日 2004-11-28 2005-05-01
2005-06-23
销售方式 产权式销售 5年带息原价回购，年 收益8% 保底租金2000元
2005-12-8
__
2005-10-15 2005-10-5
开发商全程担保15年， 每年8%的投资回报， 每年免费入住9天，三 年内开发商可以原价 回购
酒店式公寓特征分 析3
酒店式公寓后期酒店式管理公司的选 择也对酒店式公寓的档次形成一定制 约
国内的一些管理公司由于品牌输出的地区具有多、杂的特点， 因此高端酒店式公寓不建议让国内酒店管理公司介入
像万豪等国际品牌公司在中国的扩张主要以省会和旅游城市 为主，因此建议外资管理公司介入，但是否进驻将影响项目酒 店式公寓的档次
凯宾斯基酒店6-30层为酒店，31-43层为酒店式 公寓，共13000平米
德国凯宾斯基饭店股份有限公司创建于1897年，是欧洲历史最悠久 的豪华饭店管理公司，总部位于瑞士，以单一五星级凯宾斯基品牌 形式发展。目前在全球管理着61家国际标准五星级酒店，同惠州市 帝景集团的合作项目是凯宾斯基饭店在中国的第16个合作项目。
惠州高端酒店式公 酒店式公寓终端使用客户现状----以 寓客户需求研究 常驻中国的外企高管为主
惠州酒店长包房客户现状
➢职业：长期出差惠州的大型企业高管，外企高管 ➢行业：电子、汽车、贸易 ➢公司：三星、SONY等
其他城市酒店式公寓客户
➢一般规律：国内商务公寓的客户50％是来自欧美的客户，剩下的便 是日韩东南亚以及港澳台客户 ➢职业：长期出国的生意人、长期在外的经营管理者、以及正放长假 的家庭等；主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员 ➢据了解，跨国公司尤其是欧美客户的住房津贴的水平普遍较高，其 每月津贴从1000美元到最高的一万美元不等，而且这些客户的消费 行为是尽可能地将所有补贴用掉
商务配套 •传真机、复印机、宽带
日韩客户 •日式或韩式风格、体现在窗帘、床铺等方面 •同样户型面积偏大 韩国烧烤、日式料理
•家具电器齐全(日韩风格)、榻榻米等 •电视台要有日本、或韩国本土电台，如KBS等 •厨房要有电磁炉、微波炉、茶具等简单厨具 •日本客户必须要有浴缸
•传真机、复印机、宽带
➢总体要有家庭式的布局 ➢看重居住的舒适度和安全性，物业管理一定要好，语言能沟通的酒店式物管最好 ➢从装修风格上要多一些欧美国家或日韩国家的文化特色和生活习惯 ➢房间装修要简洁明快、颜色以白色、淡黄色为主，实用功能第一 ➢装修材料重环保不重品牌，预留多个电话、电视、电脑接口 ➢必须配置全套家具和家电
谨呈：深圳市又一居投资发展有限公司
惠州市公寓市场调查及项 目目标客户分析
世联地产 2007年5月22日
酒店式公寓的定义 及基本特征酒店式公寓的定义
酒店式公寓是能够提供酒店水准配套、服务与管理的高档公寓。除了提 供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服 务。
酒店式公寓面向高端客户群，和城市的经济结构和国际化程度息息相关。 如果一个城市的经济、贸易、金融越发达，国际化程度越高，对酒店式公寓 的需求也就越旺盛。发达国家的酒店式公寓基本上分布在写字楼密集的城市 中心或交通便利、具有稀缺景观的地方。 酒店式公寓的本质特征：
•不提供产权分割出售，发展商通过长期经营行为获取 利润。 •家庭式的居室布局，厅房厨厕俱全。 •四星级以上的配套设施、会所和装修标准，配备全套 家私、电器；室内装修标准强调品位感。 •聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司 入住管理，在传统酒店服务的基础上提供家居服务和商 务服务。 •正常情况下，酒店式公寓的租金比普通公寓的租金至 少高出40%—50%。
惠州高端酒店式公 寓情况
凯宾斯基酒店酒店式公寓将会成为高 端酒店式公寓的典范
帝景国际商务大厦由两栋塔楼(43层＋27层)组 成，建成后为惠州第一高楼
该项目占地面积15361平方米，建筑面积 118843.3平方米。
项目地下3层为停车场，1－4层为商场，5层为 餐厅，1栋43层为凯宾斯基酒店，1栋27层为写字 楼
酒店式公寓特征分 高档酒店式公寓在装修成本上以星级
析1
酒店标准进行装修，投入成本较高
功能设置 欧美客户
基本要求
•欧美装修风格、简洁、明快 •同样户型面积偏大
公共设施 咖啡店、西餐厅
房间生活配 套
•家具电器齐全(欧美风格)
•电视要能收到CNN、HBO等 英语电台
•厨房要有电磁炉、微波炉、 咖啡机等简单厨具
惠州小户型楼盘分 布情况
麦地片区是惠州小户型住宅最大的供 应片区，也是小户型市场最火爆的片
区。
2006年 2005年 2004年
财富公寓
金世界银座
鹅城国际
城市1号公寓
金典故事 莱茵凯旋酒店
港惠新天地
巴黎春天
金銮酒店
世纪名都 凯悦公寓 金都国际 一米阳光 三环公寓
项目 金世界银座 丽园金都国际
项目位置 江北 麦地
占地面积 4000 60965
金銮四星级产 权式商务酒店
海悦假日国际 公寓
三环酒店式公 寓
麦地 麦地 麦地
___ ___ ——
凯旋莱茵公寓 东平
___
建筑面积 66800 89400 26000 3万多 12163
9000
销售均价 5500 3600 6500 2581 3980
酒店式公寓特征分 硬件设施与装修要求豪华并配备商务
析2
会所与酒店式服务，投入成本大
项目
投资成本
国际
Biblioteka Baidu
（美元/间客房） 国内
国内比国际高（毛估）
五星级 15-20万 20-30万
40%
四星级 10-14万 18-25万
80%
三星级 5-8万 7-10万 30%
经济型 1.5-4万 2.5-5万
40%
按酒店的档次进行相比，我国目前的酒店投资成本平均水 平，要比国际标准高出30-40%。
惠州高端酒店式公 寓客户需求研究
从全市范围看，惠州酒店式公寓客户 的分布散、层面过窄，缺乏足够的需 求支持
陈江、仲凯高新区 SONY、TCL、三星
西部工业综合组团 东风汽车城
横沥 富士康工业园
南部新城 数码科技园
大亚湾石化城 壳牌、
惠州高端酒店式公 寓情况
市场缺乏真正酒店式公寓物业，所谓 的酒店式公寓均以返租形式实现其高 价
售价为4500 （带1500精
装修）
发售日 2004-11-28 2005-05-01
2005-06-23
销售方式 产权式销售 5年带息原价回购，年 收益8% 保底租金2000元
2005-12-8
__
2005-10-15 2005-10-5
开发商全程担保15年， 每年8%的投资回报， 每年免费入住9天，三 年内开发商可以原价 回购
酒店式公寓特征分 析3
酒店式公寓后期酒店式管理公司的选 择也对酒店式公寓的档次形成一定制 约
国内的一些管理公司由于品牌输出的地区具有多、杂的特点， 因此高端酒店式公寓不建议让国内酒店管理公司介入
像万豪等国际品牌公司在中国的扩张主要以省会和旅游城市 为主，因此建议外资管理公司介入，但是否进驻将影响项目酒 店式公寓的档次
凯宾斯基酒店6-30层为酒店，31-43层为酒店式 公寓，共13000平米
德国凯宾斯基饭店股份有限公司创建于1897年，是欧洲历史最悠久 的豪华饭店管理公司，总部位于瑞士，以单一五星级凯宾斯基品牌 形式发展。目前在全球管理着61家国际标准五星级酒店，同惠州市 帝景集团的合作项目是凯宾斯基饭店在中国的第16个合作项目。
惠州高端酒店式公 酒店式公寓终端使用客户现状----以 寓客户需求研究 常驻中国的外企高管为主
惠州酒店长包房客户现状
➢职业：长期出差惠州的大型企业高管，外企高管 ➢行业：电子、汽车、贸易 ➢公司：三星、SONY等
其他城市酒店式公寓客户
➢一般规律：国内商务公寓的客户50％是来自欧美的客户，剩下的便 是日韩东南亚以及港澳台客户 ➢职业：长期出国的生意人、长期在外的经营管理者、以及正放长假 的家庭等；主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员 ➢据了解，跨国公司尤其是欧美客户的住房津贴的水平普遍较高，其 每月津贴从1000美元到最高的一万美元不等，而且这些客户的消费 行为是尽可能地将所有补贴用掉
商务配套 •传真机、复印机、宽带
日韩客户 •日式或韩式风格、体现在窗帘、床铺等方面 •同样户型面积偏大 韩国烧烤、日式料理
•家具电器齐全(日韩风格)、榻榻米等 •电视台要有日本、或韩国本土电台，如KBS等 •厨房要有电磁炉、微波炉、茶具等简单厨具 •日本客户必须要有浴缸
•传真机、复印机、宽带
➢总体要有家庭式的布局 ➢看重居住的舒适度和安全性，物业管理一定要好，语言能沟通的酒店式物管最好 ➢从装修风格上要多一些欧美国家或日韩国家的文化特色和生活习惯 ➢房间装修要简洁明快、颜色以白色、淡黄色为主，实用功能第一 ➢装修材料重环保不重品牌，预留多个电话、电视、电脑接口 ➢必须配置全套家具和家电
谨呈：深圳市又一居投资发展有限公司
惠州市公寓市场调查及项 目目标客户分析
世联地产 2007年5月22日
酒店式公寓的定义 及基本特征酒店式公寓的定义
酒店式公寓是能够提供酒店水准配套、服务与管理的高档公寓。除了提 供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服 务。
酒店式公寓面向高端客户群，和城市的经济结构和国际化程度息息相关。 如果一个城市的经济、贸易、金融越发达，国际化程度越高，对酒店式公寓 的需求也就越旺盛。发达国家的酒店式公寓基本上分布在写字楼密集的城市 中心或交通便利、具有稀缺景观的地方。 酒店式公寓的本质特征：
•不提供产权分割出售，发展商通过长期经营行为获取 利润。 •家庭式的居室布局，厅房厨厕俱全。 •四星级以上的配套设施、会所和装修标准，配备全套 家私、电器；室内装修标准强调品位感。 •聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司 入住管理，在传统酒店服务的基础上提供家居服务和商 务服务。 •正常情况下，酒店式公寓的租金比普通公寓的租金至 少高出40%—50%。