关于营改增后契税_房产税_土地增值税_个人所得税计税依据的通知(财税[2016]43号)
营改增后相关税种计税依据探析(土地增值税 契税)
营改增后相关税种计税依据探析(土地增值税契税)营改增全面推行后，财政部、国家税务总局《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号，以下称财税〔2016〕43号文件）规定，自2016年5月1日起，计征契税的成交价格，从价计征房产税的租金收入，计征土地增值税的转让房地产收入，个人转让房屋、出租房屋的个人所得税应税收入，均不包含增值税，即皆为不含税收入。
在实务中，不同情形的业务可能涉及从价计征房产税的租金收入、土地增值税销售收入、个人所得税应税收入、印花税计税依据等，如何计算扣除增值税。
下面,以三个模拟案例，就营改增后因增值税缴纳方式，引起的土地增值税、契税、房产税、个人所得税等地方税种计税依据的纠结问题，分别予以阐述，供大家参考。
（本文为三个模拟案例之一）增值税、土地增值税与契税的纠结案例：一般纳税人丙房地产公司销售自行开发的房地产项目，取得全部价款11100万元，其受让土地时支付土地价款2220万元。
分析：税额计算1：财税〔2016〕36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十三条规定：一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，销售额＝含税销售额÷（1+税率）。
第二十二条规定：销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。
销项税额=销售额×税率。
案例中，纳税人丙公司取得销售收入后，在进行会计处理时以及账簿和财务报表上记载的不含税销售收入及销项税额分别为：销售额＝11100÷（1+11%）＝10000（万元）销项税额＝10000×11%＝1100（万元）税额计算2：财税〔2016〕36号文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第10目规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
营改增后土地增值税六大变化
征率为 2%，按照税法规定，预缴土地增值税=
（1000-1000÷（1+9%）×3%）×2%=19.45。当
然，文件规定是“可”按照，意味着也可不按
照。在不按照的情况下，应预缴土地增值税=1000
÷（1+9%）×2%=18.35 元。从上述结果来看，虽
÷（1+9%）×9%=（1090-400）÷（1+9%）×
9%=56.97 万元，应确认土地增值税应税收入=不含增
值税销项税额=含税销售额-增值税销项税额=1090-
56.97=1033.03 万元。
针对涉及营改增前已开始的老项目，其收入期间
包含营改增前后期情况下，土地增值税清算应税收入
营改增后土地增值税六大变化
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、
房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的
通知》（财税〔2016〕43 号，以下简称财税
〔2016〕43 号）文件后,国家税务总局又发布了
《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》
应税收入不含增值税：适用增值税一般计税方法
的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收
入不含增值税销）*土地增值税预征率；土地增值税预征
率适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的
土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额，预
交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预
征率。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款
计算，根据国家税务总局公告 2016 年第 70 号的规
定：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开
发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增
会计经验：营改增税种计算依据是含税还是不含税收入
营改增税种计算依据是含税还是不含税收入
营改增税种计算依据是含税还是不含税收入
《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）明确规定，将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：
一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
税务总局明确营改增后土地增值税若干操作细则(老会计人的经验)
税务总局明确营改增后土地增值税若干操作细则（老会计人的经验）国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告国家税务总局公告2016年第70号为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。
纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。
三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。
凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
2024年土地增值税清算常见问题解答
2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。
2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。
3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。
企业转让房地产所取得的收入是否包含增值税
企业转让房地产所取得的收入是否包含增值税 答：《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、 土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税 〔2016〕43 号）第三条第一款规定：“土地增值税纳税人 转让房地产取得的收入为不含增值税收入。” 根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规 定的公告》（国家税务总局公告 2016 年第 70 号）第一条第 一款规定，“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应 税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人， 其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税 额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增 值税应税收入不含增值税应纳税额。” 各地围绕上述政策原则确定的具体规定举例如下Байду номын сангаас 1.北京市规定。 根据《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》（北京 市地方税务局公告 2016 年第 7 号发布）第二十九条规定： “土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税 收入。” 2.山东省规定。 《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》 （山东省地方税务局公告 2017 年第 5 号发布）第十二条规 定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收
入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转 让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适 用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应 税收入不含增值税应纳税额。” 3.广州市规定。 《广州市地方税务局关于印发 2016 年土地增值税清算工作 有关问题处理指引的通知》（穂地税函〔2016〕188 号）第 一条第（一）项规定：土地增值税纳税人销售自行开发的 房地产项目取得的收入为不含增值税收入，其中： （1）纳税人选用增值税简易计税方法计税的, 土地增值税 预征、清算收入均按“含税销售收入/ (1+5%)”确认。 （2）纳税人选用增值税一般计税方法计税的, 土地增值税 预征收入按“含税销售收入/(1+11%)”确认； 土地增值税清 算收入按“(含税销售收入 本项目土地价款×11%)/ (1＋ 11%)”确认, 即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减 销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。 “含税销售收入”是指纳税人销售房地产时取得的全部价 款及有关的经济利益。本项目土地价款是指按照财税 〔2016〕36 号文规定, 纳税人受让土地时向政府部门支付的 土地价款 (如果一次受让土地使用权，分期开发、清算的,则 土地价款需要按照合法合理的方法进行分摊确认) 。
房产税土地税增值税契税土地增值税答疑
房产税、土地税、契税、土地增值税、增值税问题答疑1、售楼赠送物业管理服务费，取得的物业管理服务费发票的进项税是否需要做转出？答：目前税收政策中对售楼赠送物业管理服务费无明确的规定，但是根据主要观点认为，售楼赠送物业管理服务不视作无偿赠送，无须视同销售处理，其对应的进项税如果不属于政策规定不得从销项税中抵扣的情形，无须做进项税转出处理。
（财税[2016]36号）第二十七条规定：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。
其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。
纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。
（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
2、纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权缴纳增值税，是否可以扣除取得时缴纳的税费？答：根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定：“三、其他政策（二）纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
“营改增”后契税等四项计税依据明确
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“营改增”后契税等四项计税依据明确
作者：
来源：《商业会计》2016年第11期
最近，财政部、国家税务总局发布了《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）。
《通知》明确，营改增后计征契税的成交价格不含增值税；房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税；土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《通知》规定，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
《通知》自2016年5月1日起执行。
国家税务总局公告2016年第70号——关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
国家税务总局公告2016年第70号——关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2016.11.10•【文号】国家税务总局公告2016年第70号•【施行日期】2016.11.10•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】增值税,土地增值税正文国家税务总局公告2016年第70号关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。
纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。
三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
值得学习,营改增后土地增值税清算规则变化大
间，不计提增值税税金，但此时符合了土地增值税预
征的纳税义务发生时间，通过账务处理予以反映可以 做一笔这样的会计分录：借：预收账款—预收账款 （含税）—预收账款（简易计税含税）30000 贷：预 收账款—预收账款（不含税）—预收账款（简易计税 不含税）28571.43 ③ 应交税费—待转税额—待转简易 税额 1428.57（30000/(1+5%）×5%) 土地增值税清算收入口径不变，会计处理上清算
易计税不含税）28571.43 应交税费—应交增值税-未交
增值税（简易计税）—未交税款 1428.57 从事房地产项目 开发的一般纳税人项目若为一般计税方法，土地增值 税预征收入应按“含税销售收入/(1+10%)”确认。具 体到土地增值税清算收入确认有两种口径可供选择。 1) 土地增值税清算收入=土地增值税预征收入。 土地增值税预征收入= 含税销售收入/(1+10%)。
应交税费—待转税额—待转销项税额 2972.97
（30000/(1+10%）×10%） ③ 该房地产公司 2016 年 4 月 30 日前土地增值税预 征收入为含税 20000 万元，2016 年 5 月 1 日后（一般 计税）土地增值税预征收入为不含税 30000/(1+10%)=27027.03 万元。土地增值税清算收入 口径不变=20000+27027.03=47027.03 万元。借：预收 账款—预收账款（不含税）—预收账款（一般计税不
款 30000 万元。那么该房地产公司 2016 年 4 月 30 日
前土地增值税预征收入为含税 20000 万元，2016 年 5 月 1 日后（简易计税）土地增值税预征收入为不含税 30000/(1+5%)=28571.43 万元。 读者可能有这样的疑问，营改增后按照不含税价格计 算如何做到计税依据与账务处理能有一致的逻辑关系 呢？老樊是这样处理的，大家看看是否有道理： ① 房地产企业收到购房款 30000 万元借：银行存款 30000 贷：预收账款—预收账款（含税）—预收账款 （简易计税含税）30000 ② 预收到购房款时因不具备增值税纳税义务发生时
营改增后相关地方税种计税依据问题探析
营改增后相关地方税种计税依据问题探析营改增全面推行后，财政部、国家税务总局《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号，以下称“财税〔2016〕43号文件”）规定，自2016年5月1日起，计征契税的成交价格，从价计征房产税的租金收入，计征土地增值税的转让房地产收入，个人转让房屋、出租房屋的个人所得税应税收入，均不包含增值税，即皆为不含税收入。
在实务中，不同情形的业务可能涉及从价计征房产税的租金收入、土地增值税销售收入、个人所得税应税收入、印花税计税依据等，如何计算扣除增值税。
下面,以三个案例，就营改增后因增值税缴纳方式，引起的土地增值税、契税、房产税、个人所得税等地方税种计税依据的纠结问题，分别予以阐述，供大家参考。
甲公司支付315万元的总价款购买乙的一处不动产，乙购买时支付总价款210万元。
现假定乙的纳税人身份及相关业务情形为：（1）乙系一般纳税人，于2016年4月30日前取得（不含自建）该不动产，转让时选择适用简易计税方法计税；（2）乙系小规模纳税人（不含个人）销售其取得（不含自建）的该不动产；（3）乙系小规模纳税人中的个体工商户、其他个人销售其取得（不含自建）的该非住房不动产；（4）北京市、上海市、广州市和深圳市的个体工商户、其他个人，销售其购买2年以上（含2年）的非普通住房。
另，与该案例情形类似的还有，一般纳税人、小规模纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
分析：税额计算1：财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下称“财税〔2016〕36号文件”）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知
关于营改增后契
税房产税土地增值
税个人所得税计税依据问题的通知
财税[2016]43号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新
疆生产建设兵团财务局：
经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：
一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和
国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
四、个人转让房屋
的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个人出租房屋的个人所得税应税收入
不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
五、免征增值税的，确定计税依据时，
成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行。
财政部国家税务总局
2016年4月25日。
公告2016 70号营改增后土地增值税预交税金计算依据
国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告国家税务总局公告2016年第70号2016-11-10为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则、《总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。
纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。
三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。
凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
营改增后购房合同契税
随着我国税收改革的不断深入，营改增政策的实施对购房合同契税产生了重大影响。
本文将围绕营改增后购房合同契税的相关政策、计算方式、缴纳流程等方面进行详细介绍。
一、营改增政策对购房合同契税的影响营改增政策实施后，契税的计税依据发生了变化。
根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）文件规定，契税的计税依据为不含增值税的金额。
二、契税计算方式1. 新建商品房：契税计税价格为购房合同约定的房屋总价减去增值税。
具体计算公式如下：契税金额 = 购房合同总价× 契税率2. 二手房：契税计税价格为购房合同约定的房屋总价减去增值税。
具体计算公式如下：契税金额 = 购房合同总价× 契税率三、缴纳流程1. 凭购房合同、身份证、户口本、婚姻状况证明等材料，到开发商处开具住房全额的不动产统一销售发票。
2. 携带购房合同、发票、身份证、户口本、婚姻状况证明等材料，到住房所属房管部门申请缴纳契税。
3. 房管部门审核通过后，纳税人按照要求缴纳契税。
4. 缴纳契税后，房管部门出具完税证明。
5. 携带完税证明及相关材料，到房管部门办理产权证。
四、契税优惠政策1. 首套房契税优惠：对购买首套房的纳税人，契税税率有所降低。
2. 二套房契税优惠：对购买二套房的纳税人，契税税率有所降低。
3. 非住宅房产契税优惠：对购买非住宅房产的纳税人，契税税率有所降低。
五、注意事项1. 营改增后，契税计税依据发生变化，购房者在签订购房合同时应注意核实计税价格。
2. 购房者在缴纳契税时，应按照实际计税价格缴纳，避免因计税依据错误而造成不必要的损失。
3. 营改增后，购房合同契税的缴纳流程有所调整，购房者应提前了解相关政策，确保顺利办理。
总之，营改增政策对购房合同契税产生了重大影响。
购房者应充分了解相关政策，合理规避风险，确保自身权益。
同时，相关部门也应加强契税征管，确保税收政策的顺利实施。
公告 2016 70 营改增后土地增值税计税依据和增值税不同
国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告国家税务总局公告2016年第70号全文有效成文日期：2016-11-10为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。
纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。
第六条如下：六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
国家税务总局公告2016年第70号——关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
国家税务总局公告2016年第70号——关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2016.11.10•【文号】国家税务总局公告2016年第70号•【施行日期】2016.11.10•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】增值税,土地增值税正文国家税务总局公告2016年第70号关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。
纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。
三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
国税局关于营改增后房产税、个人所得税等计税依据问题的通知
国税局关于营改增后房产税、个人所得税等计税依据问题的通知日前，财政部、国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知，下面本人就为大家整理了通知的全文，供大家参考!财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自20XX年5月1日起执行。
财政部国家税务总局20XX年4月25日拓展阅读营改增是什么意思?2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税试点方案。
从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。
2012年7月25日，国务院常务会议决定扩大营业税改征增值税试点范围：自2012年8月1日起至年底，将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，由上海市分批扩大至北京、天津、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、广东和厦门、深圳10个省(直辖市、计划单列市)。
营改增对契税计税依据影响的解读
营改增对契税计税依据影响的解读方涌【摘要】营改增对契税等地方税务局征收管理的税种的计税依据产生一定的影响,实务中关于契税计税依据的确定还存在一些有待明确的地方.为帮助税企双方正确理解和适用政策条文,采用政策依据和案例相结合的方法,就相关文件中所指的契税成交价格"不含增值税"进行释义,对增值税与契税的关联进行详细的分析,对增值税差额征税,全额开票可能导致计税销售额和发票上的金额不一致及如何对契税计税依据产生影响进行全面总结.【期刊名称】《安徽电子信息职业技术学院学报》【年(卷),期】2018(017)001【总页数】4页(P74-77)【关键词】营改增;契税;计税依据【作者】方涌【作者单位】安徽文达信息工程学院, 安徽合肥 231201【正文语种】中文【中图分类】F810.422营改增后，房地产转让、商品房销售等业务由征收营业税改为征收增值税。
增值税价外税的特点和平移原营业税有关差额征税的规定对契税计税依据的确定产生了较大影响。
本文以营改增相关政策为依据，在对政策进行解读的基础上，结合实例，着重对增值税差额征税、全额开票与实务中契税征缴之间的关系进行全面总结。
一、增值税差额征税与契税计税依据的关联按营改增暂行办法规定，土地使用权转让、房屋买卖业务转让方需缴纳增值税，受让方应当缴纳契税。
《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》规定，计征契税的成交价格不含增值税。
因此，受让方支付的价款中包括土地、房屋的价格和转让方缴纳的增值税，在确定契税的成交价格（计税依据）时应当进行价税分离。
两税的关联如图所示：就增值税而言，价税分离通常按不含税价=含税价÷（1+增值税税率或征收率），而契税价税分离是按增值税的实际税款负担率进行。
为什么会出现这种差异呢？原因在于转让方的增值税采用差额征税，导致转让方缴纳增值税的计税依据（不含税销售额）与受让方缴纳契税的计税依据（成交价格）可能出现差异。
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关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税
计税依据问题的通知
财税[2016]43号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：
一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行。
财政部国家税务总局
2016年4月25日。