商业项目返租方案
店铺返租的策划书3篇
店铺返租的策划书3篇篇一店铺返租的策划书一、策划背景随着商业地产的不断发展，越来越多的投资者开始关注店铺返租这一模式。
店铺返租是指投资者将购买的店铺出租给开发商或第三方运营商，由其负责日常管理和运营，并按照一定的比例向投资者返还租金收益。
这种模式不仅可以为投资者提供稳定的租金收益，还可以为开发商或运营商提供稳定的客源和商业氛围，实现双方的共赢。
二、策划目的本次策划的目的是为了推出一项店铺返租计划，吸引投资者购买我们的店铺，并通过稳定的租金收益和优质的运营管理，为投资者提供满意的回报。
三、策划内容1. 店铺介绍我们将推出一系列优质店铺，位于繁华商业地段，周边配套设施完善，交通便利。
店铺面积从[X]平方米至[X]平方米不等，可满足不同投资者的需求。
2. 返租政策投资者购买店铺后，可选择将其委托给我们进行返租管理。
我们将按照一定的比例向投资者返还租金收益，具体返租比例将根据店铺的位置、面积和市场情况等因素进行确定。
3. 运营管理我们将成立专业的运营管理团队，负责店铺的日常管理和运营。
团队将具备丰富的商业运营经验和专业知识，能够为投资者提供全方位的服务和支持。
4. 风险保障为了保障投资者的利益，我们将采取一系列风险保障措施。
如：对运营商进行严格的资质审核和信誉评估；建立健全的租金监管机制；购买商业保险等。
5. 投资回报我们将为投资者提供详细的投资回报分析和预测，让投资者了解投资的风险和收益情况。
同时，我们还将定期向投资者汇报店铺的运营情况和租金收益情况，让投资者随时了解投资进展。
四、策划执行1. 制定详细的宣传推广计划，包括线上线下宣传、活动策划等。
2. 组建专业的销售团队，进行店铺的销售和招商工作。
3. 建立完善的客户服务体系，为投资者提供优质的服务和支持。
4. 定期对策划方案进行评估和调整，确保策划的有效性和可行性。
通过本次策划，我们将为投资者提供一种全新的投资选择，同时也为开发商或运营商提供一种稳定的客源和商业氛围。
商业销售及售后返租方案
商业销售及返租方案一、价格制订方式（一）项目整体价格策略制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。
一）、整体价格制定原则1、确定合理的利润率在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。
这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。
2、贴近市场的承受力在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。
3、单位价格制订原则：一般情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。
由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购房者来说，其经营也将有其不同的效果。
因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。
（1）、二大原则：原则1：有效人流的多少；原则2：注目率的高低。
（2）、六项参照值：a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；b、以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高；c、以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高；d、以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低。
e、以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高；f、以位于商业街的位置为参照值：商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高；（3）、项目价格制订系数：在订价过程中，以上述各价格层级为基础，根据各铺位的条件不同，以此类推，得出各单位的价格。
二）、价格策略：定价不仅需要专业的技术知识，更需要创造性的判断力和对消费者购买动机的深刻认识，有效的定价能在消费者接收的空间内让发展商获取更多的利益．1、销售价格策略：（1）、建议执行“低开高走”的订价策略：低开高走是指项目在开盘销售时，以低于市场心理价位的价格入市，随着交铺期的接近，销售价格逐步提高的策略。
商业项目返租方案
商业项目返租方案1、返租方式☐返租期限：3年或5年☐年回报：总房款的8％☐回报计算期：实际交付使用期，如2002年2月28日交付使用，回报期为2002年2月28日开始计。
☐发展商回报偿付方式：交付使用之日起两年内时间，慧都公司一次性给付16％的回报，之后按月给付。
或3年一次性给付24％的返租租金。
☐风险责任：无论租出与否，业主零风险，享受3年8％的年回报，发展商承担3年回报的全部风险，同时享有超出年回报差额的租金收入。
☐甲乙双方：签定返租协议，明确双方权利义务关系☐乙方：交纳相关税费，累计税率（营业税与房产税）为17.5％。
并在获得给付回报时扣除。
☐甲乙双方分别签定房地产买卖合同与返租合同。
☐乙方在返租期间不承担物业管理费与空调费，招租的客户承担这些费用。
而通过招商的品牌商家不承担，由商场的项目管理公司承担。
☐开出极具诱惑力、驱使力的优惠条件吸引有知名度的百货公司以租赁或合作的方式对商场进行经营管理。
6、商场运营方案根据商场主题及市场定位的要求，结合当前房地产市场走势，通过招租、招商形式吸引产品品牌商家进场经营，营造专业化、规模化、品牌化的商场形象，确保所采取的返租方案顺利实施。
为此，寻找经营商场的商家可谓方案可否执行的重要前提及保障。
那么，以什么样的合作方式与之联手打造商场形象呢？以下两个方案为我们做出了可行性分析。
☐方案1商家二、三楼整层租赁的方式进场经营优点：1、避免直接参与经营管理，避免经营风险。
2、品牌商家有一定的市场知名度及号召力，同时有丰富的经营管理经验。
3、通过商家的物流配送体系，节约经营成本，增加盈利。
缺点：1、因为商场体量较小，较难找到有意向的商家进场经营。
2、出租租金收入是否能与年回报8％的返租租金持平或盈利较难把握。
谈判要点：1、物管公司承租二、三楼的商场，确定租金受益，租赁期限以10年以上为宜。
2、物管费用及其他由物管公司承担。
3、双方签定租赁协议，明确双方权利义务关系。
商铺返租销售方案模板
一、方案背景随着我国城市化进程的加快，商业地产市场日益繁荣。
商铺作为一种稳定的投资渠道，受到越来越多投资者的青睐。
为了满足市场需求，提高商铺的销售业绩，特制定本商铺返租销售方案。
二、方案目标1. 提高商铺销售率，缩短销售周期；2. 增强消费者购买信心，提高商铺投资回报率；3. 塑造良好的企业形象，提升品牌知名度；4. 建立长期稳定的客户关系，为后续项目销售奠定基础。
三、方案内容1. 返租政策（1）返租期限：返租期限为10年，每年返租比例不低于商铺总价的5%；（2）返租方式：采用银行定期存款、国债、基金等形式进行返租；（3）返租保障：返租资金由开发商提供担保，确保投资者收益。
2. 销售策略（1）市场调研：充分了解目标客户群体的需求，针对不同客户制定差异化销售策略；（2）广告宣传：利用线上线下多渠道进行广告宣传，提高商铺知名度和关注度；（3）优惠政策：针对不同客户群体，推出相应的优惠政策，如折扣、团购等；（4）销售团队：组建一支专业、高效的销售团队，提供优质的服务，确保销售业绩。
3. 客户服务（1）售前服务：为客户提供详尽的商铺信息、投资分析、政策解读等；（2）售中服务：为客户提供专业的商务谈判、合同签订等服务；（3）售后服务：为客户提供物业维护、投资咨询、增值服务等，确保客户满意度。
4. 项目配套（1）交通便利：项目周边交通便利，设有公交站、地铁站等；（2）生活配套：项目周边配套设施齐全，包括餐饮、娱乐、购物等；（3）教育资源：项目周边有优质教育资源，方便子女入学。
四、实施步骤1. 制定详细的市场调研报告，明确目标客户群体；2. 制定销售策略，明确返租政策、优惠政策等；3. 开展广告宣传，提高商铺知名度和关注度；4. 组建销售团队，进行销售培训；5. 推出返租销售方案，启动销售工作；6. 定期跟踪销售进度，调整销售策略；7. 提供优质的客户服务，提高客户满意度；8. 完成销售目标，实现项目盈利。
五、风险控制1. 市场风险：密切关注市场动态，及时调整销售策略；2. 投资风险：严格把控返租资金，确保投资者收益；3. 法律风险：确保合同条款合法合规，规避法律风险；4. 项目风险：加强项目监管，确保项目质量和进度。
商铺返租方案
商铺返租方案商铺返租方案1. 背景介绍在商业地产领域，商铺返租是指商业地产市场上商铺的租赁方与租户达成一项租赁协议后，由租户将商铺再次出租给第三方的行为。
商铺返租方案是商铺租赁方为提高商铺利用率，增加租赁收入而采取的一种策略。
本文将介绍商铺返租方案的相关内容，包括背景介绍、返租流程、风险控制和优势分析等。
2. 返租流程商铺返租方案的流程主要包括以下几个步骤：步骤一：确定返租条件商铺租赁方需要与租户达成一致，明确商铺返租的条件，包括租期、租金、返租对象等。
商铺租赁方需要根据市场情况和自身需求来制定合理的返租条件，以吸引合适的返租对象。
步骤二：选择合适的返租对象商铺租赁方需要通过市场调研和租户背景调查等途径，选择合适的返租对象。
返租对象的选择应考虑其信誉度、经营实力和发展潜力等因素，以确保商铺的长期稳定收益。
步骤三：与租户协商商铺租赁方需要与租户进行协商，明确返租方案的具体细节，包括返租期限、返租费用、返租管理责任等。
双方应达成一致并签署正式的合同文件，保证返租方案的实施。
步骤四：监督管理商铺租赁方需要对返租过程进行监督管理，确保返租租户按照合同约定履行返租义务。
监督管理包括对租户的经营状况进行定期评估和跟踪，确保商铺的收益最大化。
3. 风险控制商铺返租方案带来了一定的风险，商铺租赁方需要采取相应的措施进行风险控制。
主要的风险包括返租租金未按时支付、返租租户经营不善导致商铺价值下降等。
为了降低风险，商铺租赁方可以采取以下措施：- 设立返租保证金：要求返租租户在返租前支付一定的保证金，以应对租金未支付等情况。
- 定期评估经营状况：商铺租赁方可以定期评估返租租户的经营状况，及时发现问题并采取相应措施。
- 终止合同条款：合同中可以约定一些终止合同的情况和条件，以应对返租租户经营不善等情况。
4. 优势分析商铺返租方案有以下几个优势：- 提高商铺利用率：通过商铺返租，商铺租赁方可以提高商铺的利用率，降低商铺空置率，增加租赁收入。
商业返租方案分析
返租方案分析（一）概况售后返租计划是一个百份百针对物业投资者的促销方法，那些欲购买作自住，无论是长住或度假用途的买家均不会采用这计划。
以下是进行返租计划前要留意的事项：1）该类物业的租务市场是否成熟，需求是否殷切2）所定的回报率是否高过现时的租金水平。
若是太高，只是变相减价罢了3）所定的回报率最好高于现时的按贷款利率，这样在返租期间便能“收租够供楼”，吸引力大增（二）回报率的计算回报率是指每年的净租金收入除以购入售价的比例，程序如下：每年净租金收入（即扣除管理费及有关税费） X 100% = 回报率购入售价例：一个100平方单位，每月租金￥6000，管理费由租客负担，购入售价为￥720000，其回报率计算如下：￥6000 X 12 X 100% = 10%￥720000若租务市场一直保持平稳，上述物业投资将于10年内可望回本。
而回本期的计算程序如下：1 = 回本率回报率（三）投资者的疑虑即使返租的回报率吸引，一般投资者均对返租计划有下列疑虑：1）发展商是否够实力在返租期如期支付租金予投资者2）返租期满后能否自行在租务市场上以如此高的租金租出该物业3）返还该出租物业时，内部情况会否残却不齐，残漏不堪要解决上述疑虑，可考虑采用下列措施：i）由银行提供返租担保，即是说若买家于指定时间的仍未收到发展的租金，可向指定银行索取所欠租金ii）返租期满后，可由届时的管理公司安排代租服务，尽快物色其它租客iii）发展商承诺返租满后，由专人负责翻新及清洁工作（四）返租计划的种类1）实时返租：买家购入及办理银行按揭后实时收租，若楼花期越长越对发展商不利，因期间不能将物业出租，等如变相减价2）入伙返租：物业入伙后才开始返租予买家。
若租务市场活跃，租金理想及提早进行推广物色租客，发展商可能没有任何损失，甚至可得额外租金差价。
反之，发展商可能蒙受租金损失3）实时折扣：发展商一次过将所有的金额，以现金折扣回馈给买家，日后能否租出或租金多少的风险该由发展商承担（五）中山市租务市场分析本公司从多间中山中介公司取得个别楼盘的租金叫价资料所得（详见附件一）正市中系心的两个高层楼盘如《中垦广场》与《永胜广场》的租金叫价介乎每平方米15至30元之间，视乎楼层，座向，景观，装修，家私，电器等情况而定。
商铺返租方案
三、返租模式
1.投资者购买商铺后，与商铺运营方签订返租协议。
2.商铺运营方负责商铺的租赁、招商、管理等运营工作。
3.商铺运营方向投资者支付固定租金收益，租金收益水平参照市场行情及商铺位置等因素确定。
4.商铺运营方在返租期内享有商铺的使用权，投资者不参与商铺的日常经营管理。
商铺返租方随着我国经济的快速发展，商业地产市场日益繁荣，商铺投资成为众多投资者的首选。然而，商铺投资存在一定的风险，为降低投资者风险，提高商铺投资效益，本方案提出商铺返租模式，旨在实现投资者与商铺运营方的共赢。
二、方案目标
1.降低投资者投资风险，提高投资回报。
2.提高商铺运营效率，提升商铺品牌价值。
3.投资者应遵守国家法律法规，不得利用商铺从事违法活动。
本方案旨在为投资者与商铺运营方提供一种合法合规的返租合作模式，实现互利共赢。希望各方共同努力，推动我国商业地产市场的健康发展。
第2篇
商铺返租方案
一、前言
在我国房地产市场日益成熟的背景下，商铺作为一种重要的商业地产形式，吸引了众多投资者的目光。然而，商铺投资存在一定风险，为降低投资者风险，提高商铺投资效益，本方案提出一种合法合规的商铺返租模式，旨在实现投资者与商铺运营方的共赢。
八、其他事项
1.本方案仅供参考，具体合作事项以投资者与商铺运营方签订的合同为准。
2.商铺运营方应遵循诚实信用原则，为投资者提供优质服务。
3.投资者应遵守国家法律法规，不得利用商铺从事违法活动。
九、总结
本商铺返租方案旨在为投资者与商铺运营方提供一种合法合规的合作模式，降低投资风险，提高投资回报，实现互利共赢。希望各方共同努力，推动我国商业地产市场的健康发展。
商铺返租销售方案
商铺返租销售方案一．方案描述：方案1：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付两年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由XXX统一运营管理。
自购自营客户在不影响项目整体业态分布的情况下，对其自有商铺拥有优先租赁权。
方案2：投资型客户购买置恒新天地步行街一层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付1年的租金，客户购房时在总额中一次性扣除，后两年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2：8分成。
投资型客户购买置恒新天地步行街二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付2年的租金，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2:8分成。
方案3：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付一年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由XXX统一运营管理。
二．推出本案的目的：1.经过初略了解客户普遍对XXX新天地项目位置认可，所以我们在通过返租形式获得商铺的支配权的时候，再以较低的门槛租赁给经营户经营的同时，我们需要充分考虑该地段的租金，以避免出现返租的点比实际租金少。
2.置XXX现在还未形成，“买铺自愿，出租自便”的模式，在很大水平上阻挡了投资户的投资热情，对于有经济气力的客户来说，买铺不是难事，如何出租铺位却是难事。
用售后返租的方式可以解决这类投资户的后顾之忧。
3.一层二层的业态短期内不容易准肯定位，以返租五年的方式卖给投资者为置恒新天田地行街的成功打造赢得了五年的宝贵时间。
三．详细方案（个人建议采用方案1）1.置恒新天地步行街一层商铺价格拟定为元，返租后的实际成交价即为元。
二层商铺价格拟定为元，返租后的实际成交价即为8800元。
XXXX商业返租销售方案
XXXX商业返租销售方案一、方案概述商业返租是指企业将自有物业出租给房地产投资公司，以获取租金回报，然后再通过财务手段重新回租的一种销售方案。
该方案适用于企业需要快速获得资金，但又不愿意将物业出售的情况。
二、方案优势1.快速获取资金：通过商业返租，企业可以迅速获得资金流，用于扩大生产、偿还债务、投资等。
2.保留经营权：尽管企业将物业出租给了投资公司，但仍可以继续使用该物业进行经营，保留了经营权。
3.减轻资金负担：不需要企业通过银行贷款等方式融资，避免高额的利息和还款压力。
4.税务优惠：商业返租可将企业房地产资产变为租赁资产，从而享受相应的税务优惠政策。
5.降低风险：将物业出租给专业投资公司，可以降低企业房地产市场波动的风险。
三、方案实施步骤1.确定物业价值和租金回报率：企业需要了解自己拥有的物业的市场价值，并确定合适的租金回报率，以吸引投资公司。
2.寻找合适的投资公司：企业需要寻找符合要求的投资公司，如专业房地产投资公司或信誉良好的租赁公司，以确保良好的合作关系和可靠的租金回报。
3.签订租赁协议：企业和投资公司应该签订明确的租赁协议，包括租金金额、租期、租金调整等条款，明确双方权益与责任。
4.回租财务处理：企业可以通过金融手段将物业重新回租，如将物业作为抵押品进行融资，或者通过债权转让等方式获得资金。
5.合作与管理：企业和投资公司需要建立长期合作关系，并进行物业日常管理、维护等工作，确保物业的价值和利益最大化。
四、方案注意事项1.风险评估：企业在决定商业返租前，需要进行充分的风险评估，分析市场风险、合作伙伴信誉、租金回报是否符合预期等因素。
2.法律合规：企业在出租物业并签订租赁协议前，需要确保合法合规，遵守当地相关法律法规，以避免纠纷和风险。
3.租金协商：企业和投资公司在商议租金金额时，需要谨慎考虑市场情况、物业价值和租金回报率，以确保租金可以达到最佳平衡。
4.合作关系：企业需要选择合适的投资公司作为合作伙伴，建立良好的合作关系，以确保日常管理和维护工作的顺利进行。
商业地产实操案例返租销售方案
可选择固定租金或按比例分成租 金，以保障投资者在一定期限内 的稳定收益。
销售价格与租金回报率
销售价格
根据市场供求关系、地理位置、项目规模等因素，合理确定商业地产的销售价格 。
租金回报率
根据投资者对收益的要求，设定合理的租金回报率，以吸引投资者。
合同条款与注意事项
合同条款
明确返租期限、租金支付方式、违约 责任等相关条款，确保合同内容完整 、合法。
商业地产返租销售风险与对策
市场风险与对策
市场风险
由于市场供求关系变化、经济周期波动等因素，商业地产可能出现价格下跌、出租率下降等风险。
对策
在制定返租销售方案时，应充分考虑市场趋势，合理定价；同时，加强市场调研，及时掌握市场动态 ，调整销售策略。
经营风险与对策
经营风险
商业地产的经营管理涉及到招商、租赁、物业管理等多个环节，任何一个环节出现问题都可能影响整个项目的收 益。
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返租销售的优缺点
风险较高
返租销售模式下，开发商承担了较大的风险，一旦项目经营不善或市场环境变 化，投资者可能面临收益下降甚至亏损的风险。
返租期限结束后资产处置困难
返租期限结束后，投资者需要自行处置物业，由于产权分割和经营管理的复杂 性，可能导致资产难以处置。
返租销售的优缺点
新兴商业项目
在商业项目开发初期，开发商通 常需要大量资金投入，返租销售 模式可以吸引投资者参与项目开
对策
选择有经验的专业团队进行经营管理，建立完善的招商和租赁体系，加强物业管理，确保商业地产的持续稳定运 营。
法律风险与对策
法律风险
商业地产返租销售涉及到的法律关系复 杂，可能存在合同违约、产权纠纷等问 题。
新天地商业项目推售及返租方案沟通
新天地商业项目推售及返租方案沟通近年来，上海新天地商圈逐渐成为了吸引内外客商的繁荣商业中心。
在这个著名的商业区域中，有着很多各具特色的建筑物和商场，其中最引人注目的建筑物就是新天地的著名地标——外滩18号。
毫无疑问，这个最具代表性的商业项目是新天地商业区域的核心，也是上海最受欢迎的旅游景点之一。
为了满足广大投资者和商家的需求，新天地商业项目推出了一系列的返租方案，吸引了众多的投资者和商家前来投资和经营。
而这些商业投资者们也在逐步地实现财富增值，同时也为新天地商业区域的繁荣发展做出了贡献。
因此，本篇文档主要讨论新天地商业项目的推售和返租方案，并对其进行分析和评价。
一、新天地商业项目的推售新天地商业项目是上海著名的商圈之一。
这个商业区域内的外滩18号、新天地购物中心、力宝广场等项目深受市场欢迎。
这几个项目不仅拥有非常好的位置、卓越的品牌，另外还拥有高端消费能力的顾客群体。
因此，在各个商业项目推售时都会引起广泛的关注。
1.1 外滩18号的推售外滩18号是新天地商业区域内最为有名的建筑。
它坐落于外滩的核心地段，周围有许多历史建筑和景点，如上海外滩、外滩公园、中华艺术宫等，与上海市中心相连通。
外滩18号本身就是一个旅游景点，受到了国内外的关注和热捧。
除此之外，外滩18号还拥有高品质的商业资源。
商场内有很多品牌，提供了顶级的消费体验和享受。
在外滩18号的推售中，主要吸引了投资者和商家的目光。
其中，外国投资者对外滩18号的投资更为热情。
1.2 新天地购物中心的推售新天地购物中心是一座大型的购物中心，也是新天地商圈的重要标志性建筑之一。
它拥有很好的位置和完善的商业配套，同时还吸引了许多国际奢侈品牌的入驻。
由于新天地购物中心的开业吸引了很多顾客，因此，此项目的推售也极具吸引力。
拥有财力的人群会在购物中心的品牌店内享受最优质的购物体验。
二、新天地商业项目的返租方案为了提高各个商业项目的运作，同时减轻投资者和商家的负担，新天地商业区域出台了一系列的返租方案。
XXXX商业返租销售方案
XXXX商业返租销售方案商业返租是一种常见的商业交易形式，它可以帮助企业将资本从资产中释放出来，在不影响正常运营的情况下获得资金。
本文将介绍一种基于商业返租的销售方案，并详细说明其实施细节。
一、方案概述本方案基于商业返租的交易模式，将企业的固定资产转让给投资方，并通过租赁方式将其租回。
企业在获得资金的同时，还可以继续使用这些资产进行日常运营。
双方通过签订长期租赁协议，约定租金和租赁期限，并在协议到期后可以续签或回购资产。
二、方案优势1.资产解押：企业可以将资产转为可用资金，用于发展业务或其他投资项目。
2.成本分摊：租赁费用可以被视为经营成本，可以在企业税务上进行抵扣，减少税负。
3.稳定现金流：租赁费用可以按月或按季支付，有助于企业维持稳定的现金流。
4.灵活回购选项：租赁期满后，企业有权选择续签租赁协议或回购资产，具有灵活性和选择权。
三、方案实施细节1.建立合作关系：企业需寻找可靠的投资方，可以通过银行、融资机构、私募股权基金或房地产投资公司等渠道进行合作。
2.资产评估与定价：企业将需要转让的资产进行评估，确定其价值。
投资方将根据评估结果与企业进行定价协商，最终确定购买价格。
3.签订租赁协议：双方根据资产的价值和预计使用期限等因素，签订长期租赁协议，约定租金和租赁期限。
协议中还可以包括续签和回购选项等条款。
4.资产转让与租赁：企业将资产转让给投资方，同时与其签订租赁协议，以方便企业继续使用这些资产进行日常运营。
5.现金流管理与回购：企业按协议约定的方式和期限支付租金，保持稳定的现金流。
租赁期结束后，企业可以选择续签租赁协议或回购资产。
四、风险控制2.合理定价与评估：企业应对转让资产进行准确的评估和定价，以确保所获得的资金能够满足企业的需求，并避免虚高或低估。
3.合同风险管理：企业和投资方在签订租赁协议前应详细对合同条款进行审查和讨论，确保双方权益得到保护，并规避潜在的纠纷。
4.建立风险决策机制：企业应建立健全的风险决策机制，遵循合规和风险管理原则，在方案实施过程中及时发现和解决潜在风险。
商业地产实操案例返租销售方案
前5年每年9%旳收益，一次性从首付 款中取得收益，即买即获45%高额收 益。后5年每年11%旳收益按季度取得
利用长久稳定旳回报为卖点，开发商在定价时能够合适提升单 价，从而取得在一般销售模式下无法到达旳销售额和利润。这 也是产权式商铺旳一大优势。
优势二：
确保了投资者旳投资回报，轻易受到投资者旳追捧。
对于投资者而言，产权式商铺在包租期内能取得稳 定旳租金回报，而且包租期越长，回报越持久，风 险就越小。尤其是对于某些优质地段旳优质产品， 投资者甚至只要一次首付，每月租金回报除去银行 按揭还有剩余。这正是投资者对售后返租旳物业大 肆追捧旳根源所在。 对于售后回租旳投资型物业，投资者一般都是在购 置时便同开发商签订了包租协议，这就使得投资者 不必为物业旳转手或招租而到处奔走，大伤脑筋， 从而大大降低了交易成本，节省了交易时间。 还有一点值得一提旳就是，虽然此类物业可能单价 相对较高，但因为产权分割旳较小，每个单元旳总 价不是很高，从而降低了投资旳门槛，使得有较多 旳投资者有能力进行这种产品旳投资。
者，其承租旳租金必然比较低（就好比“批 发”旳概念），而发展商为了实现商铺销售， 必然要提供一种使投资客户认同旳回报率， 而这两者之间将存在一定旳差距，因而就使 得发展商不得不为了支持较高旳回报而去补 贴一定旳资金。
销售风险与回避
（2）营运管理企业经营不良带来旳风险 这是商家经营所带来旳风险，也是发展
年投资回报率及投资回收期
年投资回报率 一次性购置（计算公式）：（税后月 租金-每月物业管理费）*12 按揭贷款（计算公式）：（税后月租 金-按揭月供款-每月物业管理费）*12 （首期房款+契税+印花税+律师费+ 保险费） 注：商铺投资合理旳年投资回报率一 般为8%-12%
返租实施方案
返租实施方案一、前言在商业地产领域，返租是一种常见的商业模式，通常指的是房地产所有者将自己的物业出租给租户，然后再从租户手中租回同一物业的一部分，以实现资金的灵活运用和资产的最大化利用。
本文将针对返租实施方案进行详细介绍和分析。
二、返租实施方案的制定1. 确定返租的具体对象和物业在制定返租实施方案时，首先需要明确返租的具体对象和物业。
这包括确定需要返租的物业类型、地理位置、面积大小等具体信息，以便进行后续的具体操作和方案制定。
2. 制定返租的时间和周期确定返租的时间和周期是返租实施方案中至关重要的一环。
需要考虑到市场行情、物业价值、租金水平等因素，以选择最佳的返租时间和周期，从而最大化地实现资产的价值。
3. 确定返租的具体方式和条件在制定返租实施方案时，需要明确返租的具体方式和条件，包括租金水平、租赁期限、租赁条款等具体内容。
同时，也需要考虑到双方的利益和风险，以达成双赢的合作关系。
4. 确定返租的管理和运营模式制定返租实施方案时，还需要考虑到返租物业的管理和运营模式，包括物业维护、租金收取、合同管理等方面的具体安排，以确保返租过程的顺利进行和资产的有效管理。
5. 完善返租的法律和合规手续最后，在制定返租实施方案时，需要充分考虑返租的法律和合规手续，包括合同签订、税务规定、法律风险等方面的具体规定，以确保返租过程的合法合规和风险的最小化。
三、返租实施方案的执行1. 落实返租的具体操作在执行返租实施方案时，需要全面落实返租的具体操作，包括与租户的协商、合同签订、租金支付等具体环节，以确保返租过程的顺利进行和双方利益的最大化。
2. 加强返租的监督和管理在执行返租实施方案时，需要加强对返租过程的监督和管理，包括对租金支付、物业维护、合同履行等方面的具体监管，以确保返租过程的合法合规和资产的有效管理。
3. 完善返租的风险控制和应对措施在执行返租实施方案时，需要完善返租的风险控制和应对措施，包括对市场风险、法律风险、经营风险等方面的具体预案，以应对可能出现的各种风险和挑战。
店铺返租的策划书3篇
店铺返租的策划书3篇篇一店铺返租策划书一、项目背景随着商业地产的发展，店铺返租作为一种创新的商业模式，逐渐受到市场的关注。
店铺返租是指开发商将商铺出售给投资者，然后与投资者签订返租协议，由开发商或其指定的运营管理公司统一经营管理，投资者按照约定的租金收益获得回报。
二、项目目标1. 为投资者提供稳定的租金收益，降低投资风险。
2. 提升商铺的整体运营水平，增加商业价值。
3. 促进商业地产的发展，推动城市经济的繁荣。
三、项目内容1. 商铺销售（1）确定商铺的销售价格和销售政策。
（2）制定销售推广计划，包括广告宣传、促销活动等。
（3）组建销售团队，进行销售培训和客户拓展。
2. 返租协议签订（1）与投资者签订返租协议，明确租金收益、返租期限、运营管理等条款。
（2）设立租金收益保障机制，确保投资者的权益。
3. 运营管理（1）成立专业的运营管理公司，负责商铺的统一经营管理。
（2）制定运营管理方案，包括商铺定位、业态规划、品牌招商等。
（3）进行日常运营管理，包括商铺维护、租户管理、营销推广等。
四、项目实施计划1. 项目筹备期（[具体时间区间 1]）（1）完成项目策划和可行性研究。
（2）确定项目合作伙伴，如开发商、运营管理公司等。
（3）办理相关项目审批手续。
2. 商铺销售期（[具体时间区间 2]）（1）开展商铺销售推广活动，吸引投资者购买。
（2）与投资者签订销售合同和返租协议。
（3）收取商铺销售款项。
3. 运营管理期（[具体时间区间 3]）（1）运营管理公司正式接管商铺，进行运营管理。
（2）按照运营管理方案，进行商铺招商和业态调整。
（3）定期向投资者支付租金收益。
五、项目风险评估与对策1. 市场风险（1）加强市场调研，及时了解市场动态和竞争对手情况。
（2）制定灵活的营销策略，根据市场变化调整销售价格和促销活动。
2. 运营风险（1）选择有经验的运营管理公司，确保商铺的运营管理水平。
（2）建立完善的运营管理制度和监督机制，加强对运营管理公司的管理和监督。
商铺返租营销策划方案
商铺返租营销策划方案一、背景分析随着经济的快速发展和城市的不断扩大，商业地产市场需求逐渐增加。
而在商业地产市场中，商铺返租的模式逐渐受到投资者的青睐。
商铺返租是指商业地产的业主将商铺出租给商户，并在一定的周期内回租，以获取租金收益和资本收益。
商铺返租模式的优势在于可以将资金迅速投入到其他项目中，实现资产的有效配置和流动性的提升。
而对于商铺经营者来说，通过返租可以减少经营风险和压力，提高财务稳定性。
然而，在当前竞争激烈的商业地产市场中，如何吸引投资者选择商铺返租模式，成为一个亟待解决的问题。
因此，本文将围绕商铺返租营销策划方案展开研究，力求提出针对性强、操作性强的方案，以吸引更多的投资者。
二、目标定位1. 与商铺返租相关的投资者：本方案主要面向有投资商铺意愿的投资者，包括企业投资者、个人投资者等。
2. 建立良好的品牌形象：通过本次营销策划，旨在提升商铺返租品牌的知名度和影响力，树立良好的品牌形象。
3. 吸引更多的投资者：通过有效的营销策略，吸引更多的投资者选择商铺返租模式，提高市场份额。
三、营销策略与实施计划1. 市场调研与竞争分析在制定营销策略之前，必须先进行市场调研和竞争分析。
市场调研可以帮助我们了解目标客户的需求和偏好，竞争分析可以帮助我们确定主要竞争对手及其优势和劣势。
2. 品牌建设与宣传推广（1）品牌定位：明确商铺返租的核心竞争优势和目标客户群体，建立独特的品牌定位。
（2）品牌命名与标志设计：根据品牌定位，设计一个具有特色的品牌名称和标志，以便于消费者识别和记忆。
（3）宣传推广渠道选择：结合目标客户群体，选择合适的宣传渠道，包括线上宣传渠道（例如社交媒体、网络广告等）和线下宣传渠道（例如展会、路演等）。
（4）宣传推广活动策划：根据目标客户群体和宣传渠道的特点，策划一系列有吸引力、具有互动性的宣传推广活动，如线上线下营销活动、品牌合作活动等。
3. 线上线下推广渠道的整合（1）线上推广渠道：通过社交媒体、网络广告等线上渠道，进行品牌推广、产品展示和优惠信息发布，拉动网上潜在用户的关注度和购买欲望。
商业地产实操案例返租销售方案分析
商业地产实操案例返租销售方案分析商业地产实操案例返租销售方案分析：背景：某公司在城市A拥有一幢商业地产物业，物业面积为5000平方米，位于市中心繁华地段，周围商业配套完善。
公司决定将物业出售，但考虑到市场情况和物业租赁需求，选择返租销售方案，即购买者向公司支付购房款项后，公司继续租赁该物业作为营业用途。
目标：1. 出售物业并获得最大化的销售收益。
2. 继续租赁物业，确保公司营业持续进行。
3. 提供购买者投资商业地产并获得稳定租金回报的机会。
方案：1. 定价策略：根据市场实际情况和类似物业的销售价格，合理定价。
可以考虑采用周边商业物业租金收益的多少来决定售价，从而吸引潜在购买者。
2. 法律合规：确保该物业的权属清晰，符合相关法律规定，购买者可以安心投资。
3. 租金收益保障：签订长期租赁合同，确保公司在物业出售后能够继续租赁使用。
合同期限可以根据市场需求和商业计划进行协商，并采取适当的租金增长机制，例如每年递增一定比例的租金。
4. 维护和管理：购买者在购买后负责物业的维护和管理，确保物业价值的保持和提升。
公司可以与购买者协商相关维护责任，例如共同承担物业维修费用。
5. 附加价值：考虑为购买者提供一定的附加价值，例如在购买后提供一定的装修或设备升级补贴，吸引购买者更愿意选择返租销售方案。
6. 营销策略：通过多渠道推广，包括线上和线下的宣传，吸引更多潜在购买者关注该物业。
可以与专业地产中介合作，利用其广泛的客户资源和市场经验来推广物业销售。
7. 定期租金评估：根据市场租金水平和物业价值的变动，定期评估租金水平，确保租金回报符合市场预期。
以上是一份商业地产实操案例返租销售方案的分析。
在制定具体方案时，需要综合考虑市场情况、物业价值、公司的经营需求和潜在购买者的投资需求，以达到最佳的销售收益和租金回报效果。
继续写相关内容：在商业地产实操案例返租销售方案中，除了前述的定价策略、法律合规、租金收益保障、维护和管理、附加价值、营销策略和定期租金评估等关键要素之外，还有一些其他因素也需要考虑。
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商业项目返租方案
1、返租方式
☐返租期限：3年或5年
☐年回报：总房款的8％
☐回报计算期：实际交付使用期，如2002年2月28日交付使用，回报期为2002年2月28日开始计。
☐发展商回报偿付方式：
交付使用之日起两年内时间，慧都公司一次性给付16％的回报，之后按月给付。
或3年一次性给付24％的返租租金。
☐风险责任：无论租出与否，业主零风险，享受3年8％的年回报，发展商承担3年回报的全部风险，同时享有超出年回报差额的租金收入。
☐甲乙双方：签定返租协议，明确双方权利义务关系
☐乙方：交纳相关税费，累计税率（营业税与房产税）为17.5％。
并在获得给付回报时扣除。
☐甲乙双方分别签定房地产买卖合同与返租合同。
☐乙方在返租期间不承担物业管理费与空调费，招租的客户承担这些费用。
而通过招商的品牌商家不承担，由商场的项目管理公司承担。
☐开出极具诱惑力、驱使力的优惠条件吸引有知名度的百货公司以租赁或合作的方式对商场进行经营管理。
6、商场运营方案
根据商场主题及市场定位的要求，结合当前房地产市场走势，通过招租、招商形式吸引产品品
牌商家进场经营，营造专业化、规模化、品牌化的商场形象，确保所采取的返租方案顺利实施。
为此，寻找经营商场的商家可谓方案可否执行的重要前提及保障。
那么，以什么样的合作方式与之联手打造商场形象呢？以下两个方案为我们做出了可行性分析。
☐方案1
商家二、三楼整层租赁的方式进场经营
优点：1、避免直接参与经营管理，避免经营风险。
2、品牌商家有一定的市场知名度及号召力，同时有丰富的经营管理经验。
3、通过商家的物流配送体系，节约经营成本，增加盈利。
缺点：1、因为商场体量较小，较难找到有意向的商家进场经营。
2、出租租金收入是否能与年回报8％的返租租金持平或盈利较难把握。
谈判要点：1、物管公司承租二、三楼的商场，确定租金受益，租赁期限以10年以上为宜。
2、物管费用及其他由物管公司承担。
3、双方签定租赁协议，明确双方权利义务关系。
4、合同中列明租金的增长幅度及增长周期。
5、维修基金由投资小业主承担。
☐方案2
由慧都公司牵头，聘请有实力有经验的商场运营公司或个人组织招租招商进行商场的统一经营管理。
优点：1、具丰富的商场管理经验，体现专业化经营管理特色。
2、有一定的招租招商客户基础及渠道。
3、对二、三楼商铺的实现理想价位的销售产生重大影响。
4、充分体现商场的个性定位，树立市场形象，充分具备商场经营的条件。
5、提高慧都大厦的知名度，提升产品的附加值。
6、提高慧都大厦整体形象与品质，对写字楼的销售有一定的促动作用。
缺点：1、公司承担全部的经营管理风险，招租招商风险。
2、公司缺乏商场经营管理经验，提高商场经营的成本。
3、增加人力、物力、财力的投入，相关费用有所增加。
谈判要点：1、物业管理费最好由商场项目管理公司承担。
2、超出年回报8％的盈利部分进行分成，公司得70％，项目公司30％。
3、商场经营管理所需人力物力财力哟由双方按比例承担，最好完全由项目公司承担，公司
承担低于小业主年回报8％的经营收入的全部损失。
4、双方签订合作经营的协议，明确双方的权利义务关系。
方案1为最优方案，尽量找到有意向的商家通过租赁的方式进场经营，规避不确定的风险因素。
如果找不到这样的商家，方案2可作为次优方案实施，打造专业化、规模化、品牌化商场形象与风格。
以上分析阐明了与商家谈判的基本基调，具体事宜需双方在谈判中明确与深化。
2、税收分析
销售过程中发生的税种（销售合同一经签定已产生法律效力）
☐其他类
出租公司出租个人出租
房产税 12％ 4％
营业税 5.5％ 3％
合计（租赁税） 17.5％ 7％
☐所得税 33％（税后利润）
3、市场形势分析：
通过对济南市场业态的调查分析可知，市场中独立铺位的销售一般都在一楼，如万达沃尔玛商场；而能单独销售商场二楼铺位的开发商几乎没有，发展大厦采取的销售方式也只是一、二楼捆绑销售的模式，且售价较低。
一般而言，项目价格的高低要受到市场需求、成本费用、竞争情
况等因素的影响和制约，而无论是采用需求定价、成本定价还是竞争定价方法，项目的最高价格都要受到市场需求的影响。
而市场投资者普遍不看好二三楼铺位的销售。
那么如果单纯地为了迎合市场肯定是行不通的，而突破这种瓶颈的根本方法只能是引导市场需求甚至创造市场需求。
例如嘉恒大厦为了吸引深圳国贸进场经营，提升商场附加值，不惜向国贸给出前三年免租金进场经营的优惠条件，然后通过与国贸合同约定后期租金的增长幅度来抵补其前期所遭受的损失。
由此可见，实现最后的合同销售，及时回笼资金，才应是公司的战略指导方向。
否则，因市场需求严重不足，几乎无法实现销售，形成有价无市的海市蜃楼现象，造成的损失远远大于给予的让利，这完全是一种表面上让利给客户，实际上暗升地行之有效的营销策略。
为此，我们需要给商场培育一定的特色，树立一定的市场形象，以求在目标客户心中形成一种特殊的便爱。
通过对周边业态的调查分析及本商场的品质需要，寻求商场产品差异化的经营理念，商场主题确定为慧都服饰购物广场将是恰当的选择。
先吸引投资客户促使资金及时回笼，然后通过返租的经营方式统一进行招商、招租，营造个性化的商场品牌形象。
4、商场平面布局要点分析
☐充分考虑人流的合理互动，在此基础上实现各展位最大利用率。
☐根据商场主题、市场定位以及其他商场的规化情况，结合本项目的平面布局，从而划分最小单位、最大单位及其比率。
☐针对投资者的资金状况，尽量把铺位划得更小，促使套内总价较低，扩大市场需求面，提高成交率。
☐商场基本采用敞开的货价式分割布局，一般在实际摆放中还要退出30—50公分的距离，公共通道的宽度为1.5米，加上退出的面积大概2米左右的路面宽度，基本保证人流之间的
互动。
☐各分割单位标准面积约为18m2，使用面积9m2左右，套内总价大都在20万以内，投资者较易承受其价格。
☐墙角面积大都在30－70m2，适合经营品牌服饰。
☐一楼及扶梯旁单位面积最小，有1－3m2，适合做饰品、玉器等，该类单位因位置较好、总价较低较易实现理想的价位。
☐针对不同类型、年龄、性别消费者的普遍心态，参考贵和商厦的商品分布以及本商场的市场定位，一楼以经营化妆品、珠宝为主，二楼以女装为主，三楼以男装为主。