《合同管理》PPT幻灯片

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二、工程项目的发包方式
➢ 发包： 也叫项目采购，指在项目设计和施工过程中，
业主获得不同参与方必要参与的过程。 ➢ 国际上普遍采用的发包方式 ① 传统方式 （Traditional Procurement system） ② 管理咨询方式（Construction management） ③ 设计施工一体化方式（Design and build） ④ 伙伴方式（Partnering） ⑤ BOT方式
• 业主的主要合同关系：与业主签订的合同通常被
称为主合同。通常业主必须签订咨询合同，勘查设
计合同，供应合同，工程施工合同，贷款合同。 • 承包商的主要合同关系：工程分包合同，设备和
材料供应合同，运输合同，劳务合同等；
• 其他方面的合同
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（四）合同的生命期
项目中所涉及的不同种类的合同有不同的生命周期。 以工程承包合同为例，其生命期包括两个阶段：合同的形成阶段，自起草 招标文件至合同签订；合同的执行阶段，自签订合同至承包商按合同规定 完成工程，并通过保修期。
⑶、各分包商直接与业主签订合同， 并不与CM项目管理者签订。
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★优点：
1).设计的“可建造性”好，施工效率高。 2). 由于设计施工等环节的合理搭接，节省了时间，工 期缩短，这是由于设计和施工的平行作业而产生的。 3).一旦设计得到业主的同意和地方政府机构的审批， 就可以开工，因此施工工作可以提前进行。 4). 减少了设计方和施工方的对立，改善了交流渠道和 提高了效率。 5). 分包商的选择由业主和承包商共同决定，因而更为 明智。 6). 项目可以提前完工，业主可以提前营运并收回投资。 7). 在CM方式中，实现了业主对项目的直接控制。
图2
注：
表示直接的合同关系
表示间接的合同关系
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（一）合同在工程项目中的基本作用
1. 合同分配了工程任务; 2. 合同确定了项目的组织关系;
3. 合同是工程项目任务委托和承接的法律依据， 是双方的最高行为准则;
4. 合同将工程项目涉及各方联系起来，协调并 统一工程各参加者的行为;
5. 合同是工程建设过程中双方争执解决的依据 。
• 同年，祥业公司在该省成立独资的祥企公司，承担该 项目开发建设。
• 同年，祥业与壮昌公司订立《项目合作协议书》，就 上述项目，祥业提供土地，双方合作投资，祥业占股 65%，壮昌占35%，应投入额为3500-4200万元。该协
议未报有关部门批准。
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• 合同订立后，壮昌公司共向祥企公司支付了人 民币2000万元，以及价值1300万元左右的实物。
（图2）
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建设项目合同管理概述
业主
工程监理
工程咨询
注：
工程勘察设计 工程施工
图1
表示直接的合同关系 表示间接的合同关系
工程建设物资采购
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建设项目合同管理概述
政府
专业物业管理
土地使用权所有者
房地产商品营销代理
房地产商品购买/租赁者 投资者/开发商
工程监理
项目咨询 项目勘察设计 项目施工 银行/其它金融机构
第一章：建设工程合同管理
一． 建设工程合同管理概述 二． 工程项目的发包方式 三． 合同总体策划 四． 工程项目招标投标 五． 合同实施控制 六． 建设项目主要合同类型及特点 七． 建设工程合同的主要内容
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案例：合同订立
• 1993年，香港祥业公司与某省侨办等订立《合作兴建 XX大厦协议书》，侨办提供土地，祥业提供资金。
• 合作协议书效力的认定 • 无效合同的后果承担 • 纠纷解决方式 • 诉讼程序 • 双方责任的承担 • 判决的执行 • 合同的担保等
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一、建设项目合同管理概述
1. 合同是平等主体的法人、自然人、其它组织 之间设立、变更、终止民事权利义务关系的 协议。
2. 建设项目中有 关各方的相互关系及其性质
– 工程建设活动中有关各方的相互关系（图1） – 房地产开发与经营活动中有关各方的相互关系
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（二）合同管理的重要性
●在现代工程项目中合同已越来越复杂， 要求专业化的合同管理。
●在项目管理中，合同管理居于核心地 位，作为一条主线贯穿始终。
●严格的合同管理符合国际惯例。
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（三）项目中的主要合同关系
在一个工程项目中，不同参与方之间的合同关 系构成了该项目的合同体系。在这个体系中 有不同层次的合同，其中业主和承包商是两 个最重要的节点。
• 1996年，祥企公司取得上述地块的土地使用权 证，但项目停滞不前。
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案例：合同纠纷的解决
• 1999年，壮昌公司以祥业公司未按协议约定投 入资金，且挪用壮昌公司已投入的资金，致使 合作项目迟迟未能建成为由，诉至法院。
• 一审判决后，祥企公司对判决结果不服，向二 审法院提起上诉。
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案例：涉及的问题
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（二）、管理咨询（CM）方式的组 织结构 （全包、统包、设计-施工-供应总承包、
交钥匙工程）
项目业主
贷款方
总承包商
CM承 包 商
分包商1 分包商2
其它
管理服务
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CM方式的特点： ⑴、CM项目管理者受业主委托，为业
主提供咨询服务，完全代表业主的利益； ⑵、CM方式的工作重点是施工阶段的
管理，但同时也参与设计阶段的协调工 作；
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（一）. 传统模式组织结构图
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例：某项目连续建设发包方式和阶段发包方式对比图
雇佣设计人员 设 计阶段
招标签订合同
施
连续建设发包方式
工阶段 单一的施工合同
雇佣设计人员和CM工作人员 设 计阶段 基钢屋设 础架面备 工工工安 程程程装
外 墙 工 程
内 墙 工 程
精 装 修
室 外 绿 化
施
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合同生命周期的特征
合同生命周期
计划
完工
高
阶段1
启动
阶段2 计划
阶段 3 实施
高
阶段 4 收尾
低
低
时间
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（五）合同管理过程
合同管理贯穿于项目管理的整个过程中， 并与项目的其他管理职能协调。
– PMI的项目管理过程
• 启动、计划、实施、控制、收尾
– 合同管理的生命周期
• 合同管理生命周期特点
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工
阶
段
分阶段发包的多个施工合同
阶段发包方式
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传统方式的优缺点：
★优点：⑴、在招投标以前，设计图纸已 经完成，业主对项目的费用心中有数；
⑵、通过招ຫໍສະໝຸດ Baidu标方式来竞争价格对 业主有利。
★缺点：⑴、设计的“可建造性”较差 大量的工程变更导致施工效率降低，进度 拖延，费用增加；
⑵、业主面对的承包人较多，管理工 作多、跨度大，协调困难，容易导致工期 延长、费用增加，争执较多、索赔较多。