中国城市房价和地价的决定因素及相互关系

合集下载
  1. 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
  2. 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
  3. 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
房地产价格对土地价格的决定作用, 并不否定土地价格对房地产价格的影响, 土地价格上涨, 人们对未来房价的预期上 涨,从而导致现期房价上涨,进一步推动地 价上涨。研究表明,土地供给的相对不足会 导致房地产价格的上涨。 如 Eve(1992)研究
英 国 1970 年 到 1990 年 房 地 产 的 相 关 数 据, 结果发现一些地区房地产价格上涨的 35—40%源 于 土 地 供 给 的 限 制 。 Hannah、 Kim 和 Mills (1993) 的 研 究 也 表 明 上 世 纪 80 年 代 韩 国 房 价 的 上 涨 是 因 为 土 地 供 应 不足。 但是在房地产和土地价格两者的相 互影响中,房价的波动起着决定性的作用。
一般情况下, 折现率等于资金的使用
价格,即利率。 但当预期租金持续上涨时,
考虑稳定的增长率, 折现率为利率和预期
租金收入的增长率的差。 因此, 在资本市
场, 房地产的价格会随着租金的上涨 (下
跌)而上涨(下跌),房地产的价格与租金正
相关,而与折现率负相关。
房地产价格的高低会直接影响新建房Βιβλιοθήκη Baidu
地产(图 1 左下角)。当其他条件不变时,房 地产价格上涨,新建房地产变得有利可图, 开发商便会加大房地产投资, 从而增加住 宅空间的总供给(图 1 右下角)。 在住宅空 间需求不变的条件下, 新增住宅会影响租 金涨跌, 租金的变化进一步决定房地产价 格。 如此形成房地产资本市场和资产市场 的联系,同时带动相关产业的发展。
究竟是什么决定了中国城市住宅价格 的 持 续 上 涨 ,笔 者 (2009)⑤曾 经 选 取 35 个 大中城市房地产的相关数据进行实证分 析,结果发现,导致中国城市房地产价格持 续上涨的因素主要包括两方面, 这一结论 也与房地产价格决定的基本理论相一致。
1. 人均可支配收入的持续上涨。 改革开放近 30 年来,中国经济的发展 让全世界瞩目, 经济增长速度一直保持较 高的水平,二元经济结构也得到改善,居民 收入有了大幅度的提高。 改革开放初期的 1979 年 ,我 国 城 镇 居 民 人 均 家 庭 可 支 配 收 入 仅 为 405 元 ,至 2007 年 ,这 一 数 字 提 高
总之,影响房地产价格的因素很多,实 践证明,收入、利率、人口和建筑成本对房 价都有着很重要的影响,尤其是收入。房地 产价格和土地价格正相关, 而且房地产价 格 是 土 地 价 格 的 Granger 原 因 , 即 地 价 的 上涨是因为房价的上涨引起的。
四、中国房地产价格的形成 和决定因素
中国的房地产业起步较晚, 伴随着上 世 纪 80 年 代 后 期 住 房 制 度 改 革 和 土 地 使 用权交易改革, 中国的商品住宅投资和销 售(见图 2)、房地产信贷(见图 3)得到了迅 速发展,居民的居住条件也得到较大改善。 国 家 统 计 局 的 数 据 表 明 ,1991 年 我 国 城 市
总之, 中国的商品住宅价格的持续上 涨,根本的还是源于旺盛的房地产需求,城 市人口的增加和人民生活水平的提高都导 致对商品住宅的需求。
五 、 中 国 城 市 房 价 ⑥和 地 价 的 关 系
到 13785 元, 为 1979 年的 34 倍多。 2000 年以后可支配收入的增长率也一直稳定在 10%以 上 , 各 大 城 市 居 民 可 支 配 收 入 也 保 持了稳定增长的态势(见图 5)。 收入的提 高带动了居民生活水平的提高, 迫切要求 改善住房条件。自 1998 年朱镕基总理宣布
一、房地产价格形成的基本理论
在此借用 Denise DiPasquale and William C. Wheaton (1995) 的 坐 标 图 来 阐 述 房 地 产 价格的形成机制。
通俗来讲, 衣食住行是家庭的主要消 费,人们拥有房产是要解决住的问题,而解 决住的问题需要的是居住空间, 并不一定 要购买房产,也可以通过租赁来解决。在资 产市场 (Property Market)(图 1 的 右 上 角 ), 居住空间的供给为市场的房产总数, 需求
长期投资,其收益就是租金,因此影响房地
产价格的最重要的一个因素是资产的租金
收入, 租金的任何变化都会资本化到房地
产价格里。投资的总支出和总收益,长期来
看应该是相等的, 因此房地产的价格应该
为未来预期租金收入的现值总和,即:

P=Σ
R
t
t=0 (1+i)
其中: P 为房地产的价格,R 为预期的
未来租金, i 为折现率。
●经济分析
《财政研究》2009 年第 11 期
中国城市房价和地价的决定因素及相互关系
胥玲
中 国 的 房 地 产 市 场 起 步 于 上 世 纪 80 年代后期, 伴随着土地使用制度和住房制 度的改革,房地产业得到迅速发展,也带动 了相关产业的发展,成为中国近 30 年来经 济快速发展的重要支柱之一。 但随着近几 年房价的不断攀升, 问题也变得越来越尖 锐。过高的房价严重侵蚀着家庭,尤其是中 低收入家庭的住房购买力, 于是围绕着房 价的相关讨论便不绝于耳, 但共识却远未 可及。 本文试图通过回顾西方经济学关于 房地产价格的基本理论,结合中国国情,并 联系居民住宅价格和地产价格之间的关 系, 探讨城市房地产价格的形成机制和决 定因素。
居 民 人 均 居 住 面 积 仅 为 14 平 方 米 ,2007 年 这 一 数 字 提 高 到 28 平 方 米 ,16 年 间 翻 了一番,不仅是居住面积的提高,居住质量 也有较大幅度的改善。
但是随着房地产业的发展, 商品住宅 的 价 格 也 是 持 续 上 涨 (见 图 4),严 重 侵 蚀 着家庭,尤其是中低收入家庭的购买力。自 2008 年 末 房 地 产 市 场 出 现 短 时 低 迷 之 后 , 至 2009 年 7 月 北 京 市 的 商 品 住 宅 价 格 已 经超过 2007 年的历史最高点。
*此 处 的 地 价 为 包 括 土 地 出 让 金 在 内 的 基 准 地 价 ,即 所 谓 的 楼 面 “熟 地 价 ”,定 义 为 完 成 基 础 设 施 配 套 、拆 迁 平 整 (当 有 拆 迁 时 )、办 理 出 让 手 续 后 的 地 价 。
这种地价并不是真正意义上的土地价格,因为并不因此取得土地的所有权。 众所周知,在中国,城镇土地的所有权为国家所有,单位和个人只能取得一定 时期特定地块的使用权。 为研究方便起见,此处也将其称之为地价。
二、房地产价格决定因素的 实证研究综述
从上述理论来看, 影响房地产价格的 因素有很多,包括收入、人口、利率、税收政 策、建筑成本、土地供给等基本因素 (fundamental factors),此 外 也 有 投 机 因 素 。 对 于 供给缺乏弹性的房地产来讲, 房地产价格 的波动更多的取决于需求的变化, 这一论 点也得到了实证研究的证实。 Balazs Egert and Dubravko Mihaljek (2007) ②对 8 个 东 欧 、 中 欧 转 型 经 济 国 家 和 19 个 OECD 成 员国家房地产价格的实证研究表明, 人均 GDP、实际利率 、信 贷 增 长 和 人 口 因 素 对 房 地产价格的影响很大。 Katinka Hort(1998)③ 对瑞典房地产价格的实证研究表明,房 地产价格的波动主要是需求的变化引起 的 ,决 定 因 素 是 收 入 、 房 产 使 用 成 本 (user cost④) 。
· 10 ·
对决定房地产价格的影响因素的实证 研究很多,但归结起来,主要是收入、利率、 人口和建筑成本。
三、房地产价格和土地价格的 关系研究综述
对于房地产和地产价格的关系, 有两 个理论, 一为新古典经济学中关于地租的 理 论 , 认 为 ( 见 Needham, 1981) 产 品 的 价 格是由其生产成本决定的, 土地价格是房 地产的成本之一, 因此地价的变化决定了 房价的变化。 另一为 Ricardian rents 理论, 认 为 (见 Grigson,1986)土 地 的 价 格 主 要 由 需求决定,土地是引致需求,是因为人们对 住房的需求才导致对土地的需求, 多数房 地产商竞拍土地的竞价也都是由房地产的 价格倒推过来的。 其实新古典经济学中关 于地租的理论忽略了重要的一点, 即土地 有别于其他产品的特性: 供给缺乏弹性或 完全无弹性。当需求增加时,并不能通过大 量增加供给达到长期的均衡价格。 正是基 于此, 对土地的需求实质上是依附于对房 产的需求, 其价格的高低取决于房地产价 格的高低,而不是相反,实证研究也证明了 这一点。 对于房地产价格和土地价格的关 系的实证研究很少, 可能是因为土地的交 易并不频繁,从而导致数据收集比较困难, Joseph T.L. Oo. 和 Sze_Teck,Lee (2006) 根 据新加坡 16 年的数据,对房地产价格和土 地价格的关系做了研究, 数据表明, 长期 看,房地产价格和土地价格正相关,而且房 地 产 价 格 是 土 地 价 格 的 Granger 原 因 , 而 不 是 相 反 ,这 一 结 论 与 Ricardian Rents 理 论一致。 土地本身并没有用所谓的无差别 的人类劳动衡量的价值, 加上其供给缺乏 弹性,其价格主要是因为需求决定的。而对 土地的需求取决于对住宅的需求, 住宅价 格上涨,住宅投资增加,土地需求增加,在 供给不变的情况下,土地价格上涨。
· 12 ·
住房完全商品化之后, 压抑多年的住房需 求瞬间放开,形成庞大的住房需求,这无疑 给还不完全成熟的房地产市场以巨大的压 力,房价开始快速上涨,持续的快速上涨肯 定了房价只涨不跌的预期, 这种预期进一 步刺激了房地产的现期交易, 在旺盛需求
地价的上涨是因为房价的上涨引起 的, 这一理论观点, 在中国表现得尤其突 出。 众所周知,中国总的国土面积较大,但 人口众多,人均国土面积并不算高。最初房 价的上涨是因为住房制度改革而释放的巨 大的商品住宅需求,但随后的快速上涨,除 了旺盛的商品住宅需求, 还夹杂着对地少 人多的恐慌, 正是房地产开发商对未来房 价持续上涨的预期使其天价投机囤积土 地,人为减少供给,更进一步推高了房价。 而且这一观点也得到国内学者实证研究的 证明。 例如冯邦彦和刘明(2006)⑦、郭微和 樊 必 武 (2008)⑧的 实 证 研 究 都 表 明 ,房 价 和 地价存在长期的相互影响,但是根本来讲, 房 价 是 地 价 的 Granger 原 因 ,而 并 非 结 果 。 而 且 ,所 谓 “地 王 ”,从 来 都 是 在 房 价 上 涨 , 而且预期未来继续上涨的时候出现的,而 不是相反。土地“招拍挂”制度还不够完善, 存在很多缺陷, 但却不是中国城市房价持 续过快上涨的源头(当然,招拍挂在管理和 技术方面存在的不足, 确有改进的必要), 因此, 试图通过限制土地价格来解决房价 过高的问题,显得缺乏公信力。
· 11 ·
的支撑下,房价保持持续上涨。 2. 城市化进程的加快。 中国人口一直都是全世界关注的话
题, 目前各主要工业化国家人口都持续低 增长,甚至负增长,但中国总人口仍然保持 相对较高的增长速度,不仅如此,城镇人口 所占比重也在逐年增高 (见图 6),1991 年 我 国 城 镇 人 口 占 总 人 口 的 比 重 为 0.25,但 2007 年 这 一 比 例 达 到 0.45,而 且 这 种 趋 势 仍将持续。 城镇化是国家经济结构调整的 必然趋势,伴随着工业化的不断发展,人口 逐步从农村向城镇流动,城镇人口的增加, 直接导致住房需求的增加,租金上涨,房价 上升。而且可以预期,未来这种趋势仍将持 续,单纯从城市化进程的角度来看,未来房 价仍会走高。
为城市居民的住房需求, 通过租金价格的
变化, 在资产市场调节居住空间的供给和
需求达到均衡。 一般来讲, 当总供给一定
时, 租金会随着城市居民人数的增加和生
活水平的提高而提高。
而房地产价格的高低则在资本市场
(Asset Market)(图 1 左 上 角 ) 形 成 , 根 据
Ricardian Rents 理 论 , 购 买 房 地 产 相 当 于
Seen Holly 和 Natasha Jones 对英国 自 1939 年 到 1994 年 长 达 半 个 多 世 纪 的 数 据 研究说明,实际收入、人口、利率和房产总 数对于房地产价格起着决定性的影响。 而 且数据表明,在长期,实际收入是唯一最重 要的决定因素, 房地产的价格会随着收入 的增加而上涨。 当然供给也对房地产价格 的变化有着一定的影响,主要是建筑成本。
相关文档
最新文档