房地产公司标准化汇报
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2014.5 合肥公司标准化工作 汇报
挑 战
壹
机篇
会
并
存
指导思想
区域搭台 一线唱戏
用产品的标准来控制产品问题 用标准的产品来解决产品问题
合肥 的 挑战
市场情况：
主流——85～100、100～125、125～144 三个区间，占据市场总份额70%(套数) 价格——总价较高，市场下行时影响销售速度 契税——税率影响敏感度提高 客户——不接受暗卫 竞品——户型抄袭，并赠送4㎡设备平台
140横 厅
4房2卫 4200 2000 3850 3600
4件套 3件套2
分离
1800 1500
强调模块设计——玄关设计
户型
90端户 90中户 105端户 105中户 125纵厅 125横厅 140纵厅 140横厅
可复制，可更新换代
2T6 选择理由
• 公摊小：户数越多公摊越小 • 舒适度：中间两户增加电梯 • 60限制：2T4拼接超60米不满足规范 • 规划疏松度：出面积，有利拉高拍低，有利环境营造
• 公摊小：户数越多公摊越小 • 舒适度：中间两户增加电梯
2T6vs 2T4（90为例）： ➢ 得房率提高2% ➢ 体型系数降低2% ➢ 成本以弹性涂料为主材成本节省40 ➢ 舒适度基本相同，两户公用独立电梯厅入户
◆设置餐边柜
◆配置工作阳台
143端：四房两卫纵厅景观用地 PK 144洋房
◆设置工作阳台 ◆学习书桌临窗设置 ◆卫生间干湿分区
◆配置四件套主卫
◆厨房U型橱柜 ◆大容量玄关空间 ◆外玄关，配折叠挂钩
◆客餐厅一体化 ◆衣帽间配置
◆主次卧均设置南向凸窗
143端：四房两卫横厅景观用地 PK 144洋房
◆大容量玄关空间 ◆外玄关，配折叠挂钩 ◆客餐厅一体化
次卧1
● ● ● ● ●
户型配置表
次卧2
● ● ● ●
公卫
● ● ● ●
客厅阳 台
● ● ● ●
●
●
●
主卫
● ● ●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
书房
主卧衣 生活阳
帽间
台
3房1卫
● ●
3房2卫
●
●
4房2卫
●
●
●
●
●
●
合理层级配置——关注面积分配敏感点
户型
客厅 玄关柜 橱柜延米 主卧 主卫 公卫 客厅阳台 生活阳台
◆设置工作阳台
◆厨房U型橱柜 ◆卫生间干湿分离
◆衣帽间设置 ◆配置四件套主卫 ◆书桌临窗设置 ◆设置南向凸窗
合理层级配置——关注面积分配敏感点
户型 空间
客餐厅
90端
●
90中
●
105端
●
105中
●
125纵
●
厅
125横
●
厅
140纵
●
厅
140横
●
厅
厨房
● ● ● ● ●
●
●
●
主卧
● ● ● ● ●
●
●
●
规范调整：
阳台封闭——针对≥18F住宅 阳台数据——≤两个，面积≤套内18% 飘窗做法——悬挑式结构，杜绝偷面积 楼栋宽度——主干道≤40米，支路≤60米
经营要求：
销售——市场均价7500元，万科9000元，单价偏低 成本——合理利润和快速周转，配置偏低 交付——每年交付住房约5000套以上，压力很大
户 型
叁
设篇
计
高层户型
• 产品线:
90： 三房一卫，端户&中户 105：三房两卫，端户&中户 125：小四房两卫，端户纵厅&横厅 143：四房两卫，端户纵厅&横厅
• 设计逻辑:
强化收纳空间——大玄关，可加载 提高厨房效率——U型厨房，增加上柜 优化客厅尺度——加大开间，景观对位 增加主卧舒适——主卧套间，生命周期 提高盥洗效率——分离卫生间 强调对位关系——结构墙体对齐，预留家具摆放尺度 合理层级配置——关注面积分配敏感点 强调模块设计——统一玄关、卫生间、厨房尺寸设计
• 60限制：2T4拼接超60米不满足规范 • 规划疏松度：出面积，有利拉高拍低，有利环境营造
2T6 vs 2T4（同样户型配比）： ➢ 以端户二面宽、中户三面宽考虑， 2T4的90单体栋型宽度33米，拼接超60米；
2T6的90单体宽度为52米 ➢ 同样高层地块采用2T6可以至少少一栋楼，便于景观的打造 ➢ 节省大量成本
90端：三房一卫 PK 98三房半一卫
◆卫生间干湿分区 ◆学习书桌临窗设置 ◆婴儿床预留位置
◆厨房U型橱柜 ◆大容量玄关空间 ◆外玄关，配折叠挂钩
◆客餐厅一体化
90中：三房一卫 PK 98三房半一卫
◆外玄关，配折叠挂钩 ◆大容量玄关空间
◆客餐厅一体化
◆厨房L型橱柜 ◆三分离卫生间
◆婴儿床预留位置 ◆学习书桌临窗设置
3件套
3件套
1500
125纵 厅
4房2卫 3900 2000 3700 3500
3件套 3件套2
分离
1500
125横 厅
4房2卫 3900 2000 3700 3500
3件套 3件套2
分离
1300 1500
140纵 厅
4房2卫 4200 2000 3850 3600
4件套 3件套2
分离
1800 1500
90端户
3房1卫 3600 1100 3300 3300
/
3件套2 分离
1400
90中户
3房1卫 3600 1650 2800 3300
/
3件套3 分离
1400
配置表
105端 户
3房2卫 3800 2300 3500 3500
3件套 3件套2
分离
1500
105中 户
3房2卫 3800 2200 3500 3500
合肥 的 机会
规范红利：
阳台封闭——容积率不变，可售增加，提高毛利率
主动调整：
增附加值——赠送4㎡设备平台，提高舒适度
产 品
贰
逻篇
辑
研究目标
高层产品线:
面积——85～144㎡主流，控制面积并形成相应总价差 栋型——2T4、2T6 层数——18F>H>100M
洋房产品线:
面积——120 ～144㎡主流面积段，形成聚焦 栋型——1T2 层数——6+1F>H>24M
125端：小四房两卫纵厅 PK 144四房两卫
◆卫生间干湿分区 ◆学习书桌临窗设置
◆配置主卫 ◆婴儿床预留位置
◆厨房U型橱柜 ◆大容量玄关空间 ◆外玄关，配折叠挂钩
◆客餐厅一体化
125端：小四房两卫横厅 PK 144四房两卫
◆卫生间干湿分区 ◆学习书桌临窗设置
◆配置主卫 ◆婴儿床预留位置
◆厨房U型橱柜 ◆大容量玄关空间 ◆外玄关，配折叠挂钩 ◆客餐厅一体化
105端：三房两卫 PK 115三房两卫
◆卫生间干湿分区 ◆学习书桌临窗设置
◆配置主卫 ◆婴儿床预留位置
◆厨房U型橱柜 ◆大容量玄关空间 ◆外玄关，配折叠挂钩
◆客餐厅一体化
105中：三房两卫 PK 115三房两卫
◆外玄关，配折叠挂钩 ◆wenku.baidu.com容量玄关空间
◆客餐厅一体化
◆厨房U型橱柜
◆配置主卫 ◆步入式衣帽间设置
挑 战
壹
机篇
会
并
存
指导思想
区域搭台 一线唱戏
用产品的标准来控制产品问题 用标准的产品来解决产品问题
合肥 的 挑战
市场情况：
主流——85～100、100～125、125～144 三个区间，占据市场总份额70%(套数) 价格——总价较高，市场下行时影响销售速度 契税——税率影响敏感度提高 客户——不接受暗卫 竞品——户型抄袭，并赠送4㎡设备平台
140横 厅
4房2卫 4200 2000 3850 3600
4件套 3件套2
分离
1800 1500
强调模块设计——玄关设计
户型
90端户 90中户 105端户 105中户 125纵厅 125横厅 140纵厅 140横厅
可复制，可更新换代
2T6 选择理由
• 公摊小：户数越多公摊越小 • 舒适度：中间两户增加电梯 • 60限制：2T4拼接超60米不满足规范 • 规划疏松度：出面积，有利拉高拍低，有利环境营造
• 公摊小：户数越多公摊越小 • 舒适度：中间两户增加电梯
2T6vs 2T4（90为例）： ➢ 得房率提高2% ➢ 体型系数降低2% ➢ 成本以弹性涂料为主材成本节省40 ➢ 舒适度基本相同，两户公用独立电梯厅入户
◆设置餐边柜
◆配置工作阳台
143端：四房两卫纵厅景观用地 PK 144洋房
◆设置工作阳台 ◆学习书桌临窗设置 ◆卫生间干湿分区
◆配置四件套主卫
◆厨房U型橱柜 ◆大容量玄关空间 ◆外玄关，配折叠挂钩
◆客餐厅一体化 ◆衣帽间配置
◆主次卧均设置南向凸窗
143端：四房两卫横厅景观用地 PK 144洋房
◆大容量玄关空间 ◆外玄关，配折叠挂钩 ◆客餐厅一体化
次卧1
● ● ● ● ●
户型配置表
次卧2
● ● ● ●
公卫
● ● ● ●
客厅阳 台
● ● ● ●
●
●
●
主卫
● ● ●
●
●
●
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●
●
●
●
●
●
●
●
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●
●
书房
主卧衣 生活阳
帽间
台
3房1卫
● ●
3房2卫
●
●
4房2卫
●
●
●
●
●
●
合理层级配置——关注面积分配敏感点
户型
客厅 玄关柜 橱柜延米 主卧 主卫 公卫 客厅阳台 生活阳台
◆设置工作阳台
◆厨房U型橱柜 ◆卫生间干湿分离
◆衣帽间设置 ◆配置四件套主卫 ◆书桌临窗设置 ◆设置南向凸窗
合理层级配置——关注面积分配敏感点
户型 空间
客餐厅
90端
●
90中
●
105端
●
105中
●
125纵
●
厅
125横
●
厅
140纵
●
厅
140横
●
厅
厨房
● ● ● ● ●
●
●
●
主卧
● ● ● ● ●
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●
规范调整：
阳台封闭——针对≥18F住宅 阳台数据——≤两个，面积≤套内18% 飘窗做法——悬挑式结构，杜绝偷面积 楼栋宽度——主干道≤40米，支路≤60米
经营要求：
销售——市场均价7500元，万科9000元，单价偏低 成本——合理利润和快速周转，配置偏低 交付——每年交付住房约5000套以上，压力很大
户 型
叁
设篇
计
高层户型
• 产品线:
90： 三房一卫，端户&中户 105：三房两卫，端户&中户 125：小四房两卫，端户纵厅&横厅 143：四房两卫，端户纵厅&横厅
• 设计逻辑:
强化收纳空间——大玄关，可加载 提高厨房效率——U型厨房，增加上柜 优化客厅尺度——加大开间，景观对位 增加主卧舒适——主卧套间，生命周期 提高盥洗效率——分离卫生间 强调对位关系——结构墙体对齐，预留家具摆放尺度 合理层级配置——关注面积分配敏感点 强调模块设计——统一玄关、卫生间、厨房尺寸设计
• 60限制：2T4拼接超60米不满足规范 • 规划疏松度：出面积，有利拉高拍低，有利环境营造
2T6 vs 2T4（同样户型配比）： ➢ 以端户二面宽、中户三面宽考虑， 2T4的90单体栋型宽度33米，拼接超60米；
2T6的90单体宽度为52米 ➢ 同样高层地块采用2T6可以至少少一栋楼，便于景观的打造 ➢ 节省大量成本
90端：三房一卫 PK 98三房半一卫
◆卫生间干湿分区 ◆学习书桌临窗设置 ◆婴儿床预留位置
◆厨房U型橱柜 ◆大容量玄关空间 ◆外玄关，配折叠挂钩
◆客餐厅一体化
90中：三房一卫 PK 98三房半一卫
◆外玄关，配折叠挂钩 ◆大容量玄关空间
◆客餐厅一体化
◆厨房L型橱柜 ◆三分离卫生间
◆婴儿床预留位置 ◆学习书桌临窗设置
3件套
3件套
1500
125纵 厅
4房2卫 3900 2000 3700 3500
3件套 3件套2
分离
1500
125横 厅
4房2卫 3900 2000 3700 3500
3件套 3件套2
分离
1300 1500
140纵 厅
4房2卫 4200 2000 3850 3600
4件套 3件套2
分离
1800 1500
90端户
3房1卫 3600 1100 3300 3300
/
3件套2 分离
1400
90中户
3房1卫 3600 1650 2800 3300
/
3件套3 分离
1400
配置表
105端 户
3房2卫 3800 2300 3500 3500
3件套 3件套2
分离
1500
105中 户
3房2卫 3800 2200 3500 3500
合肥 的 机会
规范红利：
阳台封闭——容积率不变，可售增加，提高毛利率
主动调整：
增附加值——赠送4㎡设备平台，提高舒适度
产 品
贰
逻篇
辑
研究目标
高层产品线:
面积——85～144㎡主流，控制面积并形成相应总价差 栋型——2T4、2T6 层数——18F>H>100M
洋房产品线:
面积——120 ～144㎡主流面积段，形成聚焦 栋型——1T2 层数——6+1F>H>24M
125端：小四房两卫纵厅 PK 144四房两卫
◆卫生间干湿分区 ◆学习书桌临窗设置
◆配置主卫 ◆婴儿床预留位置
◆厨房U型橱柜 ◆大容量玄关空间 ◆外玄关，配折叠挂钩
◆客餐厅一体化
125端：小四房两卫横厅 PK 144四房两卫
◆卫生间干湿分区 ◆学习书桌临窗设置
◆配置主卫 ◆婴儿床预留位置
◆厨房U型橱柜 ◆大容量玄关空间 ◆外玄关，配折叠挂钩 ◆客餐厅一体化
105端：三房两卫 PK 115三房两卫
◆卫生间干湿分区 ◆学习书桌临窗设置
◆配置主卫 ◆婴儿床预留位置
◆厨房U型橱柜 ◆大容量玄关空间 ◆外玄关，配折叠挂钩
◆客餐厅一体化
105中：三房两卫 PK 115三房两卫
◆外玄关，配折叠挂钩 ◆wenku.baidu.com容量玄关空间
◆客餐厅一体化
◆厨房U型橱柜
◆配置主卫 ◆步入式衣帽间设置