资产评估学 第四章 房地产价格评估
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第四章 房地产价格评估
第一节 房地产价格评估概述
一、房地产的概念
土地
与房屋不相关之地产
地产
土地财产权利 与房屋相关之地产
房屋建筑物及其财产权利
房地产
不动产
房产
房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝等
与土地尚未分离的农作物、林木、种子等
图表 4-1 土地、地产、房地产、不动产之间的关系
h
1
天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632
二、房地产特点
三、房地产类型
四、如何描述房地产
五、房地产价格评估的理论基础
（一）地租理论
（二）土地价格理论
六、房地产价格的构成
七、房地产价格种类
八、影响房地产价格的因素
5. 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买估 价对象应负担的税费
6. 进行具体的计算
二、应用举例
第六节 在建工程评估
一、在建工程的特点
二、在建工程评估方法
h
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3
三、建筑物贬值（折旧）的估算
（一） 贬值原因
（二）贬值的估算
第三节 房地产价格的市场法评估
一、 比较法基本原理
二、市场比较法估价步骤
1. 搜集交易实例
2. 选取可比交易实例
3. 建立价格可比基础
4. 进行交易情况修正
5. 进行交易日期修正
h
4
7. 进行个别因素修正
8. 确定比准价格
三、回归分析法
九、房地产价格评估原则
h
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第二节 房地产价格的成本法评估
一、ห้องสมุดไป่ตู้本法理论
MV =LV + （RCN - D）
二、重置成本估算
（一）重置成本的构成
（二）重置成本估算方法
1、工料测量法
2、分部分项法
3、单位比较法
4、指数调整法
（三）土地（重置）价格估算
土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+h 土地增值收益
四、基准地价修正法
五、比较法应用举例
第四节 收益法
一、收益法的基本理论
二、净收益估算
1. 潜在毛收入估算
2. 有效毛收入估算
3. 经营费用估算
4. 净收益估算
h
5
三、折现率估算 1. 市场提取法（比较法） 2. 资本资产定价模型 3. 投资资本结构组合法 4. 债务保证率法
四、残余法
A = VL * rL + Vb* rb
VL =（A - Vb* rb）/ rL 或 Vb =（A - VL * rL）/ rb
五、收益法应用举例
第五节 房地产价格的假设开发法评估
一、假设开发法基本理论
（一）假设开发法原理及适用范围 h
6
（二）假设开发法估价步骤:
1. 调查估价对象的基本情况
2. 选择最佳开发利用方式
3. 估计开发周期
4. 预测开发完成后的房地产价值
第一节 房地产价格评估概述
一、房地产的概念
土地
与房屋不相关之地产
地产
土地财产权利 与房屋相关之地产
房屋建筑物及其财产权利
房地产
不动产
房产
房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝等
与土地尚未分离的农作物、林木、种子等
图表 4-1 土地、地产、房地产、不动产之间的关系
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天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632
二、房地产特点
三、房地产类型
四、如何描述房地产
五、房地产价格评估的理论基础
（一）地租理论
（二）土地价格理论
六、房地产价格的构成
七、房地产价格种类
八、影响房地产价格的因素
5. 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买估 价对象应负担的税费
6. 进行具体的计算
二、应用举例
第六节 在建工程评估
一、在建工程的特点
二、在建工程评估方法
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三、建筑物贬值（折旧）的估算
（一） 贬值原因
（二）贬值的估算
第三节 房地产价格的市场法评估
一、 比较法基本原理
二、市场比较法估价步骤
1. 搜集交易实例
2. 选取可比交易实例
3. 建立价格可比基础
4. 进行交易情况修正
5. 进行交易日期修正
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7. 进行个别因素修正
8. 确定比准价格
三、回归分析法
九、房地产价格评估原则
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第二节 房地产价格的成本法评估
一、ห้องสมุดไป่ตู้本法理论
MV =LV + （RCN - D）
二、重置成本估算
（一）重置成本的构成
（二）重置成本估算方法
1、工料测量法
2、分部分项法
3、单位比较法
4、指数调整法
（三）土地（重置）价格估算
土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+h 土地增值收益
四、基准地价修正法
五、比较法应用举例
第四节 收益法
一、收益法的基本理论
二、净收益估算
1. 潜在毛收入估算
2. 有效毛收入估算
3. 经营费用估算
4. 净收益估算
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三、折现率估算 1. 市场提取法（比较法） 2. 资本资产定价模型 3. 投资资本结构组合法 4. 债务保证率法
四、残余法
A = VL * rL + Vb* rb
VL =（A - Vb* rb）/ rL 或 Vb =（A - VL * rL）/ rb
五、收益法应用举例
第五节 房地产价格的假设开发法评估
一、假设开发法基本理论
（一）假设开发法原理及适用范围 h
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（二）假设开发法估价步骤:
1. 调查估价对象的基本情况
2. 选择最佳开发利用方式
3. 估计开发周期
4. 预测开发完成后的房地产价值