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房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试考试题(最新版).doc
房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试考试题（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、判断题 地租资本化法，即：地价=地租×利息率。
（ ） 本题答案： 2、多项选择题 未来净收益流的类型有（ ）。
A.每年基本上固定不变 B.每年基本上按某一个固定的数额递增或递减 C.每年基本上按某一个固定的比率递增或递减 D.其他有规则的变化情形 E.每年根据市场价格变化而变化 本题答案： 3、判断题 未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低。
（ ） 本题答案： 4、单项选择题 预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（ ）年。
A.13 B.15 C.16 D.17姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：5、判断题对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的。
（）本题答案：6、判断题报酬资本化法是房地产的价值等于其未来各期净收益之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），然后累加，以此计算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（）本题答案：7、判断题抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术。
（）本题答案：8、判断题资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是相同的，只是时间上的不一致。
（）本题答案：9、判断题收益年限是估价对象自有收益日期开始至未来可获收益的年数。
房地产评估案例市场法+收益法+成本法
房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。
因可比实例都是中介开价，根据**市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。
房地产估价第六章市场法习题参考答案
房地产估价第六章市场法习题参考答案第六章市场法练习题一、单项选择题1、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（A）。
Ａ、类似房地产的交易Ｂ、相同房地产的交易Ｃ、相关房地产的交易Ｄ、房地产的市场交易２、搜集交易实例时应注意所搜集内容的（C）。
Ａ、相关性和规范化Ｂ、统一性和相关性Ｃ、统一性和规范化Ｄ、统一性和准确性３、由于房地产的价值量大，成交价格往往采用（B）的方式支付。
Ａ、支付定金Ｂ、分期付款Ｃ、一次付清Ｄ、预付房款４、房地产正常成交价格的形成方式，是（D）方式。
Ａ、招标、拍卖Ｂ、合同定价Ｃ、通过市场交易成交Ｄ、买卖双方经过充分讨价还价的协议５、中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价（B）。
Ａ、往往偏高Ｂ、往往偏低Ｃ、往往高于或低于市场价Ｄ、也基本与市场价吻合６、正常成交，是指在（D）应缴纳的交易税费下的价格。
Ａ、买卖双方缴纳Ｂ、买方缴纳Ｃ、卖方缴纳Ｄ、买卖双方各自缴纳自己７、如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积（C）。
Ａ、应与该宗土地的面积相等Ｂ、可大于或小于该宗土地的面积Ｃ、应与该宗土地的面积近似Ｄ、应与该宗土地的面积保持一定差距８、可比实例的交易类型应与（A）吻合Ａ、估价目的Ｂ、估价时点Ｃ、估价对象Ｄ、估价方法９、为抵押、抵债目的的估价，应选取（C）的交易实例为可比实例。
Ａ、抵押、抵债Ｂ、类似Ｃ、一般买卖Ｄ、市场交际成交10、交易实例的成交日期与估价时点相隔（B ）以上的一般不宜采用。
A、半年B、1年C、2年D、3年11、选取可比实例的数量，一般要求选取（ D ）的可比实例即可。
A、5个以上B、10个以下C、5~10个D、3~10个12、估价中为便于比较，价格以（C ）为基准。
A、房地产总价B、房地产单价C、一次付清D、分期付款13、某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首期付款20%，余款于半年后和一年后分两期平均支付。
假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为（ A ）元。
(完整word版)房地产评估
第四章房地产评估一、单项选择题1、城镇土地的标定地价是（C）A、某时点城镇土地宗地价格B、某时期城镇土地宗地价格C、某时点城镇土地标准宗地价格D、某时期城镇土地标准宗地价格2、假设开发法属于一种（D）A、加成法B、积算法C、类比法D、倒算法3、某宗地工业用地最高出让年限为40年，实际转让年限为36年，若还原利率为9%。
则年限修正系数为（B）A、0.992B、0.986C、0.981D、0.9304、某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%，其评估价值最有可能为（C）A、85，000B、12，631C、72，369D、12，3695、建筑物残值估价法属于（A）中的一种具体方法。
A、收益法B、成本法C、市场法D、功能价值法二、名词解释1、房地产权益992、房地产区位993、土地使用权1024、标定地价1055、建筑密度1116、规划限制1107、假设开发法1398、建筑物的经济性贬值1629、完好房158三、简答题1、简述土地资产的特性。
103-1042、简述土地资产的价格特点。
1083、简述影响地产价格的一般因素。
1094、简述影响我国工业用地的区域因素。
111-1125、简述我国土地使用权评估中的替代原则。
1146、简述在收益法中土地收益额的选择和估算过程。
132-1337、简述建筑物评估必须考虑的因素。
1468、简述预决算调整法适用的前提和范围。
155四、计算分析题1、一座房屋预计耐用年限10年，在今后5年每年各收净租金为100万元、100万元、110万元、120万元和130万元。
第六年起，租金为168万元，假设折现率为10%，试评估房产价格。
2、某混合结构单层厂房经评估人员现场勘查后打分情况为：结构部分（G）61分，装修部分（S）55分，设备部分（B）56分。
已知成新率修正系数为G=0.7, S=0.2, B=0.1；该厂房耐用年限50年，实际已使用22年。
求该厂房综合成新率。
房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试卷及答案模拟考试卷.doc
房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试卷及答案模拟考试卷 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、问答题 某商店的土地使用年限为40年，从2004年10月1日起计。
该商店共有两层，每层可出租面积各为200㎡。
一层于2005年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为240元／㎡。
且每年不变二层现暂空置。
附近类似商场一二层可出租面积的正常月租金分别为270元／㎡和180元／㎡，运营费用率为25％。
该类房地产的报酬率为10％。
试测算该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格。
本题答案：该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格测算如 本题解析：该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下： （1）商店一层价格的测算 租赁期限内年净收益＝200240（1－25％）12＝43.20万元 租赁期限外年净收益＝200270（1－25％）12＝48.60万元 V ＝43.20／（1＋10％）＋43.20／（1＋10％）2＋48.60／10％（1＋10％）2[1－1／（1＋10％）40－4－2]＝460.90万元 （2）商店二层价格的测算 年净收益＝200180（1－25％）12＝32.40万元 V ＝32.40／10％[1－1／（1＋10％）40－4]＝313.52万元 （3）该商店在2008年10月1 日出售的正常价格的测算 460.90＋313.52＝774.42万元姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------2、判断题工业生产的房地产的净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。
房地产评估案例市场法收益法成本法
房地产评估案例市场法收益法成本法Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
房地产习题1
习题（房地产评估）1、待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地资本化率为7％.建筑物资本化率为8％，评估时土地剩余出让年限为25年，期限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。
取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用收益法估测建筑物价值最有可能是( ) 元。
负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。
习题(流动资产评估)1、甲在产品实有数量为600件，该产品材料定额单耗为2.5公斤/件，工时定额为4小时/件，材料开工时一次投入，在产品完工程度为50%，材料现行市价10元/公斤，正常小时工资率4元/小时，正常小时制造费用率1.5元/小时，根据变现风险确定的调整系数为10%，试评估甲在产品的价值。
2、某企业生产A产成品,账面价值850000元,评估基准日该产品库存量为280000瓶,账面单价3元/瓶,销售价4元/瓶(含增值税),该产品销售费用率为2%，销售税金占销售收入比率为1.2%,销售利润率为15%，该企业所得税税率为25%，属于畅销产品。
试评估A产品.3、B企业向A企业出售一批半成品，价款为900万元，采用商业承兑汇票结算，结算期6个月，年利率为6％。
该企业于4月10日开出汇票，并经A企业承兑。
现对B企业进行资产评估，评估基准日为6月10日，月贴现率为0.6％。
计算应收票据评估值。
习题(无形资产评估)1、某企业为了整体资产转让需要进行评估。
经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为160万元。
该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万元和500万元。
房地产评估案例市场法+收益法+成本法
房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于** 市**新区*** 路** 号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930 平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同” 载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975 平方米；上部建筑北幢69,720.566 平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55 层，地下 4 层，委估建筑面积为69,720.566 平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于** 市** 新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55 层，地下 4 层，建筑面积为69,720.566 平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08 平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55 层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石（办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖），大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4. 评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A. 比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表B. 比较因素条件表比较因素条件表C. 交易情况修正评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按 1 美元＝8.03 元人民币换算因可比实例都是中介开价，根据** 市现行房地产市场情况，修正系数取1.03D. 交易时间修正因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数 1.00。
房地产估计-第七章收益法练习题参考答案
第七章收益法练习题一、单项选择题1、收益法是以（B）为基础的。
（）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
Ａ、收益原理Ｂ、预期原理Ｃ、未来原理Ｄ、替代原理2、购买收益性房地产可以视为（D），实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。
Ａ、一种收益Ｂ、一种房地产交易Ｃ、一种贷款Ｄ、一种投资3、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元货币以５％的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得100万元的利息，则对该单位来说，这宗房地产的价值与（A）万元的货币等价。
Ａ、2000Ｂ、400Ｃ、4000Ｄ、100004、收益法适用的对象，是有收益或有（A）的房地产。
Ａ、潜在收益Ｂ、实际收益Ｃ、客观收益Ｄ、正常收益5、收益法适用的条件，是房地产的收益和（B）都易于量化。
Ａ、成本Ｂ、风险Ｃ、运营费用Ｄ、报酬率6、现代的收益法是建立在货币具有（C）的观念上的。
Ａ、投资价值Ｂ、市场价值Ｃ、时间价值Ｄ、资本价值7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（B）。
Ａ、150.56万元B、154.56万元C、157.61万元D、152.69万元8、已知某收益性房地产50年收益权利的价格为4000元/ m2，报酬率为8%，试求其40年收益权利的价格（ A ）A、3899元/ m2B、3865元/ m2C、3855元/ m2D、3920元/ m29、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/ m2 ，对应的报酬率为6%，试求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格（ A ）。
A、3252元/ m2B、3435元/ m2C、3565元/ m2D、3343元/ m210、有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价4000元/ m2；B房地产的收益年限为40年，单价3500元/ m2。
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房地产估价理论与方法：收益法及其运用测考试题 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、判断题 收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。
（ ） 本题答案： 2、判断题 获得净收益期限的时间越长，房地产的价值就越高，反之就越低。
（ ） 本题答案： 3、判断题 有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。
（ ） 本题答案： 4、判断题 资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。
（ ） 本题答案： 5、判断题 营业的房地产是指并非所有者经营的房地产。
（ ） 本题答案： 6、判断题 获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。
（ ） 本题答案： 7、判断题 利率是指单位时间内的利息与本金的比率。
（ ）姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：8、单项选择题某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（）。
A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元本题答案：9、多项选择题净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（）以后得到的归因于房地产的收入。
A.有效毛收入B.空置和收租损失C.运营费用D.抵押贷款还本付息E.所得税本题答案：10、单项选择题某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。
房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试卷及答案.doc
房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试卷及答案 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元。
A.536 B.549 C.557 D.816 本题答案：A 本题解析： 2、判断题 早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现。
（ ） 本题答案：对 本题解析：暂无解析 3、多项选择题 收益性房地产包括（ ）。
A.未出租的餐馆 B.旅店 C.加油站 D.农地姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------E.未开发的土地本题答案：A, B, C, D本题解析：暂无解析4、单项选择题某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2％，一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，同类投资的平均社会报酬率是10%，则该房地产商投资净收益是（）万元。
A.40B.-39.22C.39.22D.0本题答案：B本题解析：（1＋名义利率）＝（1＋实际利率）（1＋通货膨胀率），所以，名义利率＝12.2%，房地产投资商的净收益＝－2000＋2200／（1＋12.2%）＝-39.225、单项选择题某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。
房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试资料模拟考试卷_0.doc
房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试资料模拟考试卷 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 收益法中确定报酬率的基本方法有（ ）。
A.市场提取法 B.累加法 C.指数调整法 D.投资报酬率排序插入法 E.收益乘数法 本题答案： 2、判断题 收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的早期购买年法，即地价：年地租×购买年。
（ ） 本题答案： 3、单项选择题 某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。
预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。
A.95.40 B.97.87 C.98.55姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------D.99.33本题答案：4、多项选择题收益期限应在估价对象房地产（）的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。
A.自然寿命B.合同约定C.净运营费用D.法律规定本题答案：5、判断题收益年限是估价对象自有收益日期开始至未来可获收益的年数。
（）本题答案：6、多项选择题直接资本化法的优点是（）。
A.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和B.通常只需要测算未来第一年的收益C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易理解D.资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系E.计算过程较为简单本题答案：7、判断题所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。
房地产的收益法、市场法评估习题
房地产的收益法、市场法评估1、在正常情况下，某房地产每年可获得有效毛收入30万元，需运营费用10万元，资本化率为10%，该房地产所占用的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，计算该宗房地产的收益价格。
2、有一宗房地产，未来第一年的纯收益为50万元，资本化率为5%，若：（1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%。
试分别评估两种情况下的房地产收益价格。
3、某宗土地在从1993年末至1998年末的5年中，每年的纯收益为10万元，1998年后，每年纯收益逐年递增0.1万元。
假设收益年期为无限期，资本化率为10%。
试评估该宗土地在1993年初的价格。
4、现有一宗地，占地面积为100平方米，1995年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。
1997年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250平方米，现全部用于出租，平均每月租金为3万元，平均每月总费用为0.8万元。
目前，该房屋的重置价格为每建筑平方米4000元。
假设土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
试评估该宗土地2000年11月的价格。
5、有一待估宗地G需评估，现搜集到与待估宗地条件类似的于2015年进行交易的6块宗地，具体情况见下表1：表1 各宗地的具体情况该市2015年地价指数见表2：表2 地价指数表另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增加每增加0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。
对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地相比，表1中的负号表示参照物宗地比被估宗地差，正号表示参照物宗地比被估宗地条件优越，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上资料条件，评估该宗地2015年7月的市场价值。
房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试答案模拟考试练习.doc
房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试答案模拟考试练习 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 在运用收益法计算净收益时，要考虑房地产的（ ）。
A.客观收益 B.实际收益 C.有形收益 D.无形收益 E.潜在收益 本题答案： 2、多项选择题 未来净收益流的类型有（ ）。
A.每年基本上固定不变 B.每年基本上按某一个固定的数额递增或递减 C.每年基本上按某一个固定的比率递增或递减 D.其他有规则的变化情形 E.每年根据市场价格变化而变化 本题答案： 3、单项选择题 某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，建设用地使用权年限为50年，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。
出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。
预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------（）万元。
A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33本题答案：4、判断题工业生产的房地产的净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。
（）本题答案：5、多项选择题收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（）都能够较准确的量化。
A.收益B.经营方式C.收益年限D.市场状况E.风险本题答案：6、判断题抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术。
房地产评估之收益法-习题【精选文档】
收益法及其运用一、单选题1。
收益法适用的条件是房地产的（）。
A.收益能够量化B。
风险能够量化C。
收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化【正确答案】D【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素,只有量化其值才能运用公式求得价格。
2。
收益法的理论基础是（）。
A.替代原理B.预期原理C.均衡原理D。
边际收益递减原理【正确答案】B【答案解析】参见教材P213。
3。
有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年,单价为3500元/㎡,报酬率为8％；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。
那么，甲的价格（）乙的价格。
A.高于B.低于C。
等于D。
条件不足，无法确定【正确答案】B【答案解析】4。
已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米,报酬率为10%,则该房地产30年收益权利的价格为( )元/平方米。
A。
2400 B.2405 C。
2410 D。
2415【正确答案】C【答案解析】5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元,此后每年会在上一年的基础上增加2％，该类房地产的报酬率为10%。
则该宗房地产的合理经营年限为（）年。
A。
32 B.34 C.36 D.38【正确答案】C【答案解析】参见教材P229.该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2%)n－1＝0，n＝36(年)。
6。
某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。
则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A.267.35B.287.86C.298.84D.300.86【正确答案】D【答案解析】参见教材P221。
V ＝＋＝300.86万元7。
某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%,预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25％。
房地产评估习题市场法和收益法
房地产评估习题1.有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：上表中成交价的单位为：元/平方米。
该城市地价指数表为：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在之间时，容积率每增加，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过时，超出部分的容积率每增长，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。
对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，评估该宗地2005年的价值。
解：（1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表）（2）案例修正计算。
评估价值=参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数A：680×112/110×100/101×105/115×100/101=620元/平方米B：610×112/110×100/100×105/105×100/99=627元/平方米C：700×112/107×100/105×105/120×100/98=623元/平方米D：680×112/108×100/100×105/100×100/99=748元/平方米E：750×112/107×100/99×105/128×100/102=638元/平方米F：700×112/112×100/100×105/115×100/101=633元/平方米（3）评估结果案例D的值为异常值，应予剔除。
其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。
因此，待估宗地G的评估结果为：(620+627+623+638+633)÷5 =628(元/平方米)2. 评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5300平方米，总建筑面积25000平方米，建筑层数为18层，建筑结构为钢筋混凝土结构。
房地产估价师考试练习题(打印版)
房地产估价师考试练习题（打印版）一、单选题1. 房地产估价中，市场比较法的基本原理是：A. 成本法B. 收益法C. 投资法D. 替代原则2. 以下哪项不是房地产估价师在估价过程中应考虑的因素？A. 地理位置B. 建筑结构C. 建筑材料D. 估价师的个人偏好3. 房地产估价中，成本法的计算公式不包括以下哪项？A. 土地成本B. 建设成本C. 利润D. 土地使用权出让金4. 房地产估价中，收益法的计算公式为：A. 价值 = 收益 / 资本化率B. 价值 = 收益 * 资本化率C. 价值 = 收益 + 资本化率D. 收益 = 价值 / 资本化率5. 在房地产估价中，资本化率是指：A. 投资回报率B. 贷款利率C. 通货膨胀率D. 经济增长率二、多选题6. 房地产估价的基本原则包括：A. 合法性原则B. 客观性原则C. 公正性原则D. 可比性原则7. 以下哪些因素可能影响房地产的估价结果？A. 周边环境B. 政策变化C. 估价师的主观判断D. 房地产的物理状况8. 在房地产估价中，以下哪些属于估价的前提条件？A. 估价目的B. 估价时点C. 估价方法D. 估价报告的格式9. 房地产估价报告应包含以下哪些内容？A. 估价目的B. 估价方法C. 估价结果D. 估价师的个人简历10. 以下哪些情况下需要重新估价？A. 房地产权属发生变化B. 房地产市场价格波动C. 房地产用途发生改变D. 估价报告的有效期已过三、判断题11. 房地产估价师在估价过程中，可以完全依据个人经验进行估价。
（对/错）12. 房地产估价的目的是为了确定房地产的市场价值。
（对/错）13. 估价报告一旦完成，其估价结果就不可更改。
（对/错）14. 房地产估价中，土地使用权的出让金不计入成本法的计算公式中。
（对/错）15. 房地产估价师在估价时，应考虑到房地产的潜在价值。
（对/错）注：以上题目仅供参考，实际考试内容请以官方发布的考试大纲和指南为准。
(完整word版)房地产评估案例市场法+收益法+成本法
房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表B.比较因素条件表比较因素条件表C.交易情况修正评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。
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房地产评估习题
1.有一待估宗地G 需评估，现收集到与待估宗地条件类似的 6 宗地，具体情况如下：
上表中成交价的单位为：元/平方米。
该城市地价指数表为：
另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1-1.5 之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为 1 时的地价增加5%；超过 1.5 时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为 1 时的地价增加3%。
对交易情况、区域因素、个别因素的修正，
都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，评估该宗地2005 年的价值。
解：（ 1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表）
容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
低价指100105110115120125=100+100128=125+100
数× 5%[(1.5-1)/0.1]× 3%[(1.6-1.5)/0.1]
（2）案例修正计算。
评估价值 = 参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地
状况修正系数
A ： 680× 112/110×100/101 × 105/115× 100/101=620 元/ 平方
米B： 610×112/110×100/100 × 105/105× 100/99=627 元 /平方
米C： 700×112/107× 100/105 × 105/120× 100/98=623 元 /平
方米D： 680× 112/108× 100/100 ×105/100 × 100/99=748 元 /
平方米E： 750×112/107× 100/99× 105/128× 100/102=638 元 /
平方米F： 700×112/112× 100/100× 105/115× 100/101=633 元
/平方米（3）评估结果
案例 D 的值为异常值，应予剔除。
其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。
因
此，待估宗地G 的评估结果为：(620+627+623+638+633) ÷ 5 =628(元 /平方米 )
2. 评估对象是一出租写字楼，土地总面积为层数为 18 层，建筑结构为钢筋混凝土结构。
5300 平方米，总建筑面积
该写字楼的土地使用权于
25000 平方米，建筑
2000 年 4 月 1 日以出
让的方式获得，土地使用权年限为50 年，写字楼于 2002年 4 月 1 日建成并开始出租，建筑物的耐用年限为60 年。
收集的有关资料如下：
①租金按净使用面积计算。
可供出租的净使用面积为15000 平方米，占总建筑面积的
60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用
房等占用面积。
②租金平均每月每平方米 85 元。
③空置率年平均为10%，即出租率年平均为90%。
④建筑物原值为 4800 万元。
⑤家具设备原值为 420 万元，家具设备的经济寿命平均为10 年，残值率为 4%。
⑥经常费用平均每月 8 万元，包括工资、水电、供暖、维修、保洁、保安
等费用。
⑦房产税按年总收入的12%缴纳，保险费按建筑物原值的3‰计算。
⑧营业税及附加为年总收入的 5.5%。
经估测，房地产的资本化率确定为8%。
评估该写字楼2005 年 4 月1日的价值。
解： (1) 估算年有效总收入
年有效总收入＝15000×85× 12×90%
＝1377（万元）
（2）估算年运营成本
①年经常费用＝ 8× 12＝ 96（万元）
②房产税＝ 1377× 12%＝ 165.24（万元）
③年折旧费 =原值（重置价）-（1-残值率） /使用年限
家具设备折旧费=420×（ 1-4%） /10＝ 40.32（万元）
④年保险费＝ 4800× 3‰＝ 14.40（万元）
⑤营业税及附加＝1377× 5.5% ＝ 75.74（万元）
⑥年运营成本＝ 96＋ 165.24＋ 40.32＋ 14.40＋ 75.74
＝391.70（万元）
（3）计算年纯收益
年纯收益＝ 1377－ 391.70＝ 985.30（万元）
（4）确定房地产收益年限
房地产收益年限＝土地使用权年限－开发建设期－房地产开始出租至评估基准日的年
数＝ 50-2-3 ＝ 45（年）
（8）计算房地产评估价值
p
A
[11n
]
r(1r )
985.30 [1
(1
1] 8%8%) 45 11930 .41(万元）
建筑物的单价＝11930.41× 10000÷ 25000＝4772（元 / 平方米）
（5）评估结果
根据计算结果，经分析确定评估对象房地产2005 年 4 月 1 日的公允价值为11930.41 万元，约合每平方米建筑面积4772 元。
三、计算题
1. 评估对象在未来5年内的预期收益分别为20万元、 22万元、 24万元、 25万元、 26万元，资
产从第 6年到第 10年每年的收益均保持在27万元，第 10年末资产拟转让，变现价值约为120
万元。
假定折现率为10%，确定估测资产的价值
参考答案
解法（ 1）：逐年折现加和：
=20×0.9091+22×08264+24×0.7513+25×0.6830+26×0.6209+27×0.5645+27×0.513 2+27 ×0.4665+27×0.4241+27×0.3855 +120× 0.3855
=18.182+18.181+18.0312+17.075+16.1434+15.2415+13.8564+12.5955+11.451+10.41+46.2
6=197.427( 万元 )
=1 974270( 元 )
解法 (2)：前 5年逐年折现加和，后5年另算：
评估值 =20× 0.9091+22 ×0.8264+24 ×0.7513+25×0.6830+26×0.6209+27÷ 10%×[1-1 ÷10-5
(1+10%)]×0. 6209+120× 0.3855
2．被估企业预计未来5年的预期收益为10万元、 12万元、 15万元、 16万元和 20万元，试估测企业整体价值。
另外，假定被估企业从未来第6年开始，企业的年收益维持在20万元水平，试估测企业在永续经营下的整体价值。
（假定折线率和本金化率分别为10%和 11%）
解： (1) 企业整体价值
=1012151620
10%)(110%) 2(110%) 3(110%) 4(110%) 5
(1
=9.09+9.92+11.27+10.93+12.42
=53.63(万元 ) ( 2 ) 企业永续经营整体价值
=
1012151620
+
20
(1 10%)(1 10%) 2(1 10%) 3(1 10%) 4(1 10%) 511%(1 10%) 5
=(9.09+9.92+11.27+10.93+12.42)+112.89
=166.52(万元 )。