房地产开发经营计算题
用假设开发法计算房地产估价问题(案列)
用假设开发法计算房地产估价问题（案列）假设开发法待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费注意点1.今年计息发生了变化①未知、需要求取的待开发房地产的价值②投资者购买待开发房地产应负担的税费（契税、交易手续费）＝待开发房地产的价值×一定比例③后续开发成本、销售费用(重点)和管理费用。
2.在计算税费的问题上注意基数不同如果题目中出现买方需要缴纳的契税、交易手续费＝我们所需要求的价值(v)×一定比例如果题目中出现卖方需要缴纳的营业税＝开发完成后的房地产价值×一定比例案列一：某城市定于XX年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为XX年限为70年，规划要求的建筑容积率为如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。
那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。
假设银行贷款利率为%.设购买土地的最高报价为X.计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。
用传统方法进行估价开发完成后价值＝XX年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。
投资利息＝×（1＋%）2＋×（1＋%）－－＝＋开发利润。
与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为%（近似值）开发利润＝×（1+%）2＋×（1＋%）－－＝＋土地价格。
X＝－－－（＋）－（＋）－X＝万元案列二：某旧厂房的建筑面积为5000㎡。
根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。
房地产开发经营与管理-经济评价指标与方法(五)_真题-无答案
房地产开发经营与管理-经济评价指标与方法(五)(总分100,考试时间90分钟)一、单项选择题1. 某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率______。
A.小于20% B.满足目标收益率要求 C.大于20% D.不满足目标收益率要求2. 某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。
如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为______。
A.7.1B.12.0%C.13.1%D.19.1%3. 城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按______征收。
A.土地出让金 B.占用面积 C.经营收入 D.销售收入4. ______指标属短期偿债能力指标。
A.流动比率 B.速动比率 C.利息备付率 D.资产负债率5. 关于利息的计算，下列说法不正确的是______。
A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息 B.还款当年按年末偿还，按全年计息 C.每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)×贷款利率 D.“气球法”是指借款期末一次偿付全部本金和利息6. 投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与______的比率。
A.总开发成本 B.项目投资的资本价值 C.项目总投资 D.总开发价值7. ______指标属长期偿债能力指标。
A.流动比率 B.速动比率 C.利息备付率 D.资产负债率8. 对于一般的房地产投资项目，______指标值应该大于2。
A.利息备付率 B.偿债备付率 C.流动比率 D.速动比率9. ______是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
A.利息备付率B.偿债备付率C.资产负债率D.流动比率10. 下列不属于清偿能力指标的是______。
房地产开发经营与管理_模拟题一_2013年版
1、房地产投资的物业按照使用目的划分的类型不包括（）。
A:居住物业B:新兴物业C:商业物业D:酒店与休闲娱乐设施物业答案:B解析:房地产投资的物业按照使用目的划分的类型分为居住物业商业、物业新兴物业、酒店与休闲娱乐设施物业和其他物业。
2、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于（）。
A:商品房建设投资B:土地开发投资C:其他投资D:生产性投资答案:B解析:平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积。
3、平均建设周期，指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工使用所占用的是时间长短。
在数值上，平均建设周期=（）。
A:房屋施工面积/建筑面积B:建筑面积/所有建筑面积C:房屋施工面积/新竣工面积D:可以房屋面积/房屋总面积答案:C4、假设上述的两居室每套价格提高8万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于（）。
A: 描述性调查B:因果性调查C:试探性调查D:假设性调查答案:B5、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）A:问卷调查法B:实验法C:讨论法D:观察法答案:D6、下列属于概率抽样的是（）。
A:整群抽样B:随机抽样C:估计抽样D:定额抽样答案:A7、（）就是特定商品的潜在购买者数量。
A:合格有效市场B:市场规模C: 潜在市场D: 有效市场答案:B8、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）A:潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场B:潜在市场>有效市场>服务市场>合格的有效市场C:潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场D:服务市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场答案:C9、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。
房地产开发经营与管理真题2014年_真题-无答案
房地产开发经营与管理真题2014年(总分100,考试时间90分钟)一、单项选择题1. 房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有______。
A. 依赖专业管理B. 效益外溢和转移C. 异质性明显D. 变现性差2. 房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使______。
A. 投资利润最大B. 投资效率最高C. 投资成本最低D. 投资风险最小3. 在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用______。
A. 银行存款利率B. 银行贷款利率C. 通货膨胀率加银行存款利率D. 资金的机会成本加风险调整值4. 某市在2012年房屋施工面积为2000万m2，竣工面积为700万m2；2013年房屋新开工面积为800万m2，竣工面积为900万m2。
若不考虑停缓建因素，该市2013年房屋施工面积为______万m2。
A. 1200B. 1900C. 2100D. 28005. 某市2013年住房可支付性指数(HAI)为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力______。
A. 正好能够承受中位数房价B. 只能承受比中位数房价更低的房价C. 只能承受比中位数房价更高的房价D. 可以承受平均水平的房价6. 商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。
这表明房地产市场具有______的特性。
A. 信息不对称性B. 交易复杂性C. 供给垄断性D. 经济外部性7. 土地储备资金不能用于支付______。
A. 收储土地上建筑物的补偿费B. 收储土地后必要的前期开发费用C. 收储土地发生的银行贷款利息D. 土地使用权出让价款8. 在商品房开发项目综合验收中，______是竣工项目投入使用前的关键环节。
A. 环保验收B. 市政工程验收C. 规划验收D. 人防验收9. 以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是______。
A. 领导定价法B. 挑战定价法C. 目标定价法D. 随行就市定价法10. 某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50元/人，看有多少业主参加；再将包月费用降为30元/人，看有多少业主参加。
房地产开发练习题
房地产开发练习题一、单选1、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金400元/m2年，则其面临（）.A．市场供求风险B．周期风险C．变现风险D．通货膨胀风险2、根据各地房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（）的租金。
A．5年 B．50个月 C．100个月 D．10个月3、关于政府对房地产市场的调控，下列说法正确的是（ )。
A．房地产税收政策虽然能对规范房地产市场交易行为起到明显作用，但是不是政府用来调控房地产市场的核心政策之一B．由于地价对房地产价格影响很大,城市土地又由政府垄断出让，所以政府可以用地价对房地产市场进行调控C．政府不对租金进行控制D．由于房地产市场供应的稀缺性，住房政策的调整，对其供应量影响不大4、房地产开发的程序主要分为( ）四个阶段。
A．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售D．投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售5、一般来说,房地产开发商的自有资金投入应占项目总投资的（）。
A．25%～35％ B．20%～25% C．1O% D．50％6、写字楼承租时为每个办公室工作人员提供（）m2的单元内建筑面积比较合适。
每个工作人员封闭的办公面积一般需要（ )m2。
A．10～15,5~6 B．15～20，5～6 C．15~20，8～10 D．12～18，6～97、新增房地产供给取决于这些房地产的价格和其开发成本。
房地产供给增量的主要来源是（）。
A．房地产开发 B．房地产投资 C．建筑工地开发 D．建筑物的出租8、对出租或出售两种处置方式而言,一般要根据市场状况、开发商对回收资金的迫切程度和开发项目的类型来选择，对于居住物业，通常以（）。
A．出售为主 B．出租为主 C．出售和出租相结合 D．出售为主出租为辅9、房地产企业向社会出售、出租房地产产品或利用房地产自营时所获得的货币收人，称为（）。
房地产开发与经营与管理练习题
房地产开发与经营与管理练习题一、单项选择题(共35题，每题 1 分。
)1．下列风险不属于房地产投资系统性风险的是( )A 通货膨胀风险B 周期风险C 比较风险D 变现风险答案：C解析：比较风险为个别风险2．某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4, 那么, 用资本资产定价模型确定的折现率应为( )A 6% B8.4% C11% D15%答案：B解析：4%+0.4X (15%-4%)=8.4%3．某开发商拟向银行贷款1500万元,借用5 年一次还清,甲银行贷款利率为17%,按年单利计息,乙银行贷款年利率为16%,按月复利计息,问向( ) 贷款较经济.A 甲银行B 乙银行C 甲乙同样D 无法比较答案：A解析：甲银行:1500+1500*17%*5=2775 乙银行:1500+(1+16%/12)60=3320.71 因此向甲银行贷款较经济.4．房地产的( ) 性, 决定了房地产市场是地区性的市场.A 不可移动性B 适应性C 各异性D 相互影响性答案：A解析：房地产的不可移动性, 决定了房地产市场是地区性的市场5．已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是( )A 3.75%B 7.5%C 15%D 15.87%答案：D解析：i=(1+r/m)m-1=(1+15%/4)4-1=15.87%6．关于等额序列支付资金回收系数, 下列表示正确的是( )A (P / A,i,n)B (A/P,i,n)C (A/F,i,n)D (F/A,i,n)答案：B解析：(A/P,i,n) 为等额序列支付资金回收系数标准表示法.7．单利计息与复利计息的区别在于( )A是否考虑资金的时间价值B是否考虑本金的时间价值C是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D采用名义利率还是实际利率答案：C解析：单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。
房地产开发经营与管理-41_真题-无答案(1)
房地产开发经营与管理-41(总分100,考试时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。
)1. 市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。
A．经营成本B．物业档次C．业主目标收益要求D．同类型物业的市场供求关系2. 房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指( )。
A．经营成本B．开发产品成本C．期间费用D．开发项目总投资3. 建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为( )。
A．空置率B．有效面积系数C．建筑密度D．建筑容积率4. 贷款质押是借款人以( )作为债权的担保。
A．第三方保证人以自身的财产B．财产C．不动产D．动产或权力5. 已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。
试计算该投资项目的资本金利润率为( )。
A．13.0%B．43.3%C．33.3%D．23.3%6. 根据( )的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A．房地产交易方式B．房地产交易顺序C．购买房地产目的D．房地产类型7. 在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是( )。
A．目标定价法B．价值定价法C．挑战定价法D．成本加成定阶法8. 国外研究表明，房地产的经济寿命与其( )相关。
A．建筑结构B．所在区域C．使用性质D．使用过程9. 某开发商向银行申请了利率6%，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为( )。
A．7.59万元B．7.28万元C．13.59万元D．6.05万元10. 下列选项中，( )更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。
A．开发工作量B．经营利润C．经营收入D．投资数额11. 如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会( )。
房地产开发试题
一、单向选择题:（每题1分，共30题,每题的被选答案中只有一个是最符合题意，请在题后括号内填入相应的编号）1．考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。
这是因为前者比后者具有：（C）A.更长的经济寿命B.更显著的个异性C。
更强的适应性D。
更专业的物业管理2．下列房地产投资风险中,属于系统风险的是(B）A.比较风险B。
通货膨胀风险C。
时间风险D。
资本价值风险3．某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5。
17%，国债收益率为3.5％，房地产投资市场的风险相关系数为0.5,那么，当前房地产投资的折现率为（C）A.3.5% B。
5。
17%C。
7.15% D.8.59%4．某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米,2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米，那么,该市房屋的平均建设周期为（B）A。
0。
5年B。
1.5年C.2年D。
3年5．下列关于房地产市场特性的表述中,那一项不是房地产市场具有的特性(C）A。
供给非同质性B。
需求多样性C。
竞争充分性 D.交易复杂性6．产生房地产价格泡沫的主要诱因是：(C)A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D。
过度开发7．房地产投资决策分析主要包括项目财务评价和（）两部分。
（Ｂ）A。
价格分析B。
市场分析C.产品分析D。
成本分析8．由城市规划管理部门核发的( ),主要规定了用地性质、位置和界限（C）A。
选址规划意见通知书 B.规划设计条件通知书C。
建设用地规划许可证D。
建设工程规划许可证9．房地产商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法,属于（B）A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C。
竞争导向定价法 D.市场导向定价法10．下列关于市场容量概念的表述中，正确的是：（C)A. 潜在市场>服务市场〉有效市场〉合格的有效市场B. 潜在市场〉有效市场> 服务市场〉合格的有效市场C。
1_201610-201810房地产开发与经营(真题及答案整理)
2016年10月高等教育自学考试《房地产开发与经营》试卷课程代码：08262一、单项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）1．常见的不确定型决策方法不包括( D ) P23 A．大中取大法B．小中取大法C．最小最大后悔值法D．最大可能法2．我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别( C ) P41 A．3个B．4个C．5个D．6个3．房地产企业经营决策的特点不包括( B ) P57 A．目标性B．固定性C．灵活性D．可行性4．房地产企业经营决策的影响因素不包括( A ) P57 A．地理环境B．决策者对风险的态度C．思维定式D．时间5. 被称为十字图表型分析法的是( A ) P78A.SWOT分析法B．道氏评估法C．多因素加权分析法D．风险指数法6．调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察的方法称为( B ) P126A.实验法B．观察法C．小组座谈法D．深度访谈法7．支付工程款的方式不包括( C ) P206 A．按月支付B．分段支付C．按年支付D．竣工后一次支付8．主要是两个以上的指标的比例进行分析的方法是( D ) P207 A．比较法B．因素分析法C．连环替代法D．比率法9．索赔事件发生多少天内，承包商可向监理工程师发出索赔意向通知书( C ) P221 A．7天B．14天C．28天D．42天10．一个完整的索赔报告不包括下列哪个部分( A ) P223 A．前言部分B．根据部分 C.计算部分D．证据部分第二部分非选择题（共80分）二、填空题（本大题共5小题，每空2分，共20分）11．从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营分为地产经营、房产经营、服务经营和房地产综合开发经营。
P7 12．外汇风险有两种类型即交易风险和折算风险。
P8613．房地产开发项目招标方式包括公开招标和邀请招标。
P18314. 房地产开发项目建设管理模式包括平行承发包管理和总承包委托建设管理。
P19915．合同的计价方式包括固定价格合同、成本加酬金合同和可调价格合同。
房地产开发经营计算题
房地产开发经营计算题第1题：第六章经济评价指标与⽅法(计算)(本题:10分)甲公司在2009年12⽉31⽇通过竞拍，以400万元/亩的价格获得⼀宗⾯积为200亩的建设⽤地，⼟地费⽤⼀次性付清。
该宗⼟地为居住⽤途，使⽤期限为70年，容积率为2.0。
该项⽬的计划开发周期为6年，其中建设期5年。
经市场调研和⽅案设计，确定项⽬建设成本为3200元/m2。
甲公司在获得该宗⼟地后的第⼀年和第⼆年，分别投⼊了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进⾏项⽬预售。
由于资⾦原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项⽬。
甲公司与⼄公司签订了项⽬合作开发合同，并约定从第三年开始，⼄公司全⾯负责项⽬的开发和销售及承担项⽬续建的全部成本和费⽤，项⽬开发周期不变，销售收⼊的60%归甲公司所有，40%归⼄公司所有。
⼄公司的开发及销售计划是：项⽬续建的开发建设成本分3年投⼊，投⼊⽐例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从合作开发的第⼀年开始，各年销售量占总销售量的⽐例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/m2；管理费、销售费和营业税⾦及附加分别占销售收⼊的2%、3%和5.5%。
假定管理费和销售费在开发周期内平均⽀出，营业税⾦及附加与销售收⼊同步发⽣，除⼟地费⽤外，开发周期内的项⽬收⽀均发⽣在年末。
[2012年真题]（1）请计算该开发项⽬的财务内部收益率；（2）若⼄公司的⽬标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明⼄公司能否达到投资⽬标（不考虑企业所得税和⼟地增值税）。
解：（1）该开发项⽬财务内部收益率的计算①总建筑⾯积=200?X666.67X2=266668（m2）；②总建设成本=3200X266668+10000=85333.76?（万元）；③总销售收⼊=8500?X266668+10000=226667.80（万元）；④计算该开发项⽬的财务内部收益率FIRR第2题：甲公司花4.3亿元购买了⼀幢写字楼⽤于出租经营。
房地产开发经营与管理-经济评价指标与方法(四)_真题-无答案
房地产开发经营与管理-经济评价指标与方法(四)(总分100,考试时间90分钟)一、单项选择题1. 房地产开发项目销售利润率的正确表达式是______。
A.销售利润率=销售利润/销售收入 B.销售利润率=销售利润/总开发价值 C.销售利润率=销售利润/总开发成本 D.销售利润率=销售利润/项目总投资2. 张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%、期限为10年、按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是______。
A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%3. 某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为______。
A.62.5% B.80.00% C.133.33% D.200.00%4. 某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为______年。
A.37B.40C.43D.505. 某房地产开发项目，当i1=14%时，净现值为450万元；当i2=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。
该项目的财务内部收益率为______。
A.20%B.14.31%C.14.69%D.14.80%6. 某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。
该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为______。
A.5.00% B.7.50% C.18.36% D.28.85%7. 赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。
房地产开发与经营 复习题
第一章一、填空题1、房地产开发的形式按开发的时间不同，可以分为初次开发、再次开发。
2、房地产经营形式按经营规模方式划分,可以分为专项经营、综合经营、集团经营、跨国经营等。
3、土地出让的主要形式有协议、招标、挂牌和拍卖。
二．名词解释房地产开发的概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发；房地产经营：不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，而且还包括消费环节中的物业管理服务活动；三、填空题1、房地产开发按开发的内容不同,可以分为（B)A 初次开发B外延式开发C单项开发D综合开发2、下类哪个不属于房地产开发与经营活动区分的基本内容（C）A、房地产开发B、房地产营销C、房地产评估D、物业管理3、房地产开发与经营不属于按经营规模和经营方式划分（A）A、房地产流通经B、综合经营C、集团经营D、跨国经营四题、1、房地产开发与经营的特点？1）房地产开发与经营难度较大2）房地产开发与经营风险较大3)房地产开发与经营政策性强2、简要叙述房地产开发与经营的程序和内容1）投资机会选择2）项目定位3)前期工作4）建设阶段5）租售阶段6）物业管理第二章一、填空题：2、房地产开发与经营决策的准则包括:确定性决策准则、风险性决策准则、不确定性决策二、简答题：1、简述房地产开发与经营决策内容答：（1）财务策略包括投资与贷款;(2)生产策略包括生产规模、项目、生产量及作业方式;(3）市场开发策略包括市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型；(4）价格策略包括高价策略、低价策略、均衡价格策略2、房地产经营决策程序是什么？答：1发现问题；2确定目标(针对性、、明确性、层次性、可行性）；3拟制方案(整体详尽性、相互排斥性)；4分析评价(限制因素分析、潜在问题分析、综合评价)；5选择方案；6实施追踪（反馈控制、追踪决策）三、名词解释：1、垄断竞争：垄断竞争是一种介于完全竞争和纯粹垄断竞争之间的市场形势，是一种不完全的竞争。
房地产开发与经营与管理总复习1
房地产开发与经营与管理复习题型及分值：一、单项选择题（共40题,每题1分,共计40分）二、多项选择题（共15题，每题2分，共计30分）三、判断题（共15题，每题1分，共计15分）四、计算题（共1题， 15分）考试形式:开卷一、概念复习:1．房地产的位置的固定性是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性.2．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是土地使用权出让3．一般来说，认知定价法所确定的价格高于价值定价法所确定的价格。
4。
城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积5．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。
对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1．2。
6。
在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上7.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%一45％.8。
利息备付率对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于2。
9．从房地产投资的角度说，风险是指获取预期投资收益的可能性大小10．风险最大的是商业物业风险,是因为商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大11．房地产开发活动可从物质形态和货币形态两个方面进行考察.12．对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标包括开发利润、成本利润率、投资回报率13.销售收入是房地产投资的经济效果的表现形式。
14．敏感性分析的方法和步骤:（1）找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象。
（2）分析时要设定不确定因素的变化范围（3）对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。
15．开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见.16．个人住房抵押贷款期限可长达30年。
17．贷款担保是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险,由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。
房地产开发经营与管理模拟试题及答案解析(15)
房地产开发经营与管理模拟试题及答案解析（15）(1/35)单项选择题第1题在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是( )。
A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率一合理空置率D.不能判断下一题(2/35)单项选择题第2题对于收益性物业的管理费和利润通常是物业( )的一个百分比。
A.有效毛租金收入B.净经营收入C.潜在毛租金收入D.税后现金流上一题下一题(3/35)单项选择题第3题某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当，如果折现率为12%，则第一年的租金应当确定为( )元/m2。
A.467.25B.448.24C.498.53D.482.79上一题下一题(4/35)单项选择题第4题随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。
当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了．因此市场需求有一个上限，称为( )。
A.市场潜量B.市场预测量C.市场最低量D.市场最高量上一题下一题(5/35)单项选择题第5题敏感性分析是房地产开发项目不确定性分析中的一种主要方法。
下列有关敏感性分析的步骤表达不当的一项是( )。
A.找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率、财务净现值等作为其分析的对象B.通过评价指标的变动情况，找出不敏感的不确定性因素，做出进一步分析C.确定不确定性因素可能的变化范围D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值上一题下一题(6/35)单项选择题第6题中国房地产市场的发展急需扩展房地产( )渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。
A.间接融资B.直接融资C.基金融资D.债券融资上一题下一题(7/35)单项选择题第7题下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。
A.投资利润率B.投资回报率C.贷款利率D.成本利润率上一题下一题(8/35)单项选择题第8题决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是( )。
房地产开发与经营插值法计算例题
房地产开发与经营插值法计算例题篇一：插值法是一种数学方法，用于解决不规则数据点之间的线性关系问题。
在房地产开发和经营中，插值法可用于计算潜在价值、估算销售额和租金收入等。
以下是一个例题:假设有两个时间点，即当前时间点和预测时间点，我们需要估算某个房地产的潜在价值。
该房地产位于一个繁荣的商业区域，目前售价为每平方米 5000 美元，该地区的年租金收益率为 6%。
我们需要使用插值法来计算该房地产的潜在价值。
首先，我们需要找到两个数据点，它们是当前时间点和预测时间点的价格和租金收益率。
在当前时间点，我们有每平方米 5000 美元的售价为数据点，而在预测时间点，我们预计该房地产的价格将上涨到每平方米 6000 美元。
接下来，我们需要找到一条线性回归方程，该方程应能够描述价格和租金收益率之间的关系。
在这个问题中，我们可以使用以下方程:价格 = a + bx其中，a 和 b 是拟合方程的常数，x 是租金收益率。
我们将当前时间点的价格和租金收益率代入该方程，得到:5000 = a + bx5000 = 5000 + 0.6xx = 5000 / 0.6 ≈ 833.33因此，我们可以将租金收益率代入方程，得到:价格 = a + bx价格 = 5000 + 0.6x价格 = 5000 + 0.6(833.33) ≈ 6028.33因此，该房地产的潜在价值为每平方米 6028.33 美元。
插值法可以用于解决许多与数据分析相关的问题。
在房地产开发和经营中，插值法可以帮助我们估算销售额和租金收入，帮助我们预测未来的趋势，从而做出更明智的决策。
篇二：插值法是一种用于计算房地产开发与经营过程中所需数据的方法。
下面是一个简单的例题:假设一个房地产开发公司需要购买一块土地，预计土地价格为每平方米5000 元人民币。
该公司计划在该土地建造一栋高层建筑，预计总建筑面积为10000 平方米。
该公司需要计算购买土地所需的资金总额以及房地产开发的成本。
房地产开发与经营(吕萍)试卷2
20 —20 学年第学期期末考试试卷试卷名称：房地产开发与经营2一、名词解释(本大题共5个小题，每小题4分，共20分)1. 房地产存量2. 土地一级开发3. 静态投资回收期4. 土地使用权出让5. 物业管理二、判断题(本大题共10个小题，每小题1分，共10分)请判断是否正确，正确在括号里打“√”，错误打“×”1.未进行拆迁安置补偿在旧城区土地称为生地。
（）2.房地产开发与经营策略分析过程中，采用价格策略包括财务策略、高价策略、低价策略和均衡价格策略。
（）3. SWOT分析是对房地产项目内外部条件的各方面内容进行综合和概括，机会和威胁分析主要是着眼于项目自身的实力及与竞争对手的比较；而优势和劣势分析主要是指外部环境的变化及对项目的可能影响，两者之间有着紧密的联系。
（）4.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，抵押合同签订后，土地上新增的房屋同属于抵押物。
（）5.从考虑时间因素的影响来划分，财务评价指标分为动态，静态评价指标。
动态指标是指考虑时间因素对项目资金的影响的评价指标，如财务净现值、投资报酬率等。
（）6.根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个以上国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及但保等都有严格限制，加之我国证券市场相对规模较小，交投清淡，发行和持有的风险均较大。
（）7.房地产行业是典型的资金密集型的产业，与金融行业紧密相连，在宏观调控的背景下，市场、资金、土地这三个要素中，土地自然成为核心的要素。
（）8.一般来说，对于总销售周期为一年左右的项目，销售期达两个月左右时即有调价的必要，同时调价的时机也可结合销售率来确定，当销售率达到20%时即可调价。
（）9.房地产抵押折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
（）10.物业经费管理经费来源主要有定期收取的物业管理费和政府、开发单位多方面的扶持两个方面。
房地产开发经营与管理试题
2013开发经营与管理一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有( )的特性。
A.易产生资本价值风险B.易受政策影响C.存在效益外溢和转移 D.适于长期投资 2.张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是( )风险。
A.政策 B.通货膨胀 C.利率 D.或然损失 3.整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为( )。
A 13.6% B.14.0% C.19. 0% D.23.6% 4.国有建设用地使用权出让市场是( )市场。
A.完全竞争B.垄断竞争C.寡头垄断D.完全垄断 5.对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的( )分析。
A.总量结构 B.产品结构 C.投资结构 D.区域结构 6.某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，房地产开发企业直接出售量为15万m2，该城市2012年写字楼的吸纳周期为( )年。
A.0. 67 B.0.83 C.1.20 D.1.50 7.下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是( )。
A.住房可支付性指数B.住房价格合理性指数C.房价租金比D.量价弹性8.房地产开发项目的财务评价是房地产开发( )阶段的重要工作。
A.投资分析决策B.施工准备C.建设D.租售9.通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理( )。
A.规划意见书(选址) B.建设用地规划许可证 C.国有土地使用证 D.建设工程规划许可证 10.某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是( )。
房地产经营复习题
复习题:一、单选题1、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会( )。
A、减少B、增加C、不变D、同步递减2、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。
要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好( )工作：A、项目策划B、项目方案的设计C、可行性研究D、成本收益分析3、最高工程费用与预测可能的工程费用之间的差距越( )，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越( )。
A、大;小B、大;大C、小;大D、无法判断4、为了估算收益性物业的价值(V)，可以用NOI除以资本化率，即V=NOI/R。
其中，NOI是指( )。
A、物业年潜在经营收入B、物业年实际收入C、物业的年经营收入D、物业年净经营收入5、债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。
( )A、对B、错6、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于( )元。
A、605B、600C、650D、5507、可行性研究可以分为五个步骤，以下排序正确的是( )。
①调查研究;②接受委托;③编制可行性研究报告;④方案的选择和优化;⑤财务评价和综合评价A、②④①⑤③B、②③④①⑤C、②①③④⑤D、②①④⑤③8、( )是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。
A、空置量B、空置率C、空置水平D、空置面积9、房地产投资风险预期不确定性的关系的说法有误的一项是：( )。
A、风险涉及到变动和可能性，而变动常常又可用标准方差来表示，用来描述分散的各种可能收益与均值偏离程度B、风险与不确定性关系密切，两者之间无本质上的区别C、一般来说标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小，反之，标准方差越大，各种可能的收益分布就越分散，投资风险就越大D、如果说某事件具有不可确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性10、房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、( )、房屋开发费、管理费、税费、销售费用等。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第1题：第六章经济评价指标与方法(计算)(本题:10分)甲公司在2009年12月31日通过竞拍，以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。
该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。
该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。
经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元/m2。
甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。
由于资金原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。
甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。
乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从合作开发的第一年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/m2；管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5.5%。
假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。
[2012年真题]（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。
解：（1）该开发项目财务内部收益率的计算①总建筑面积=200?X666.67X2=266668（m2）；②总建设成本=3200X266668+10000=85333.76?（万元）；③总销售收入=8500?X266668+10000=226667.80（万元）；④计算该开发项目的财务内部收益率FIRR第2题：甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。
该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7.5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。
该写字楼可出租面积为36000m2，前两年的租金均为150元/cm2?月），以后租金每年递增5%。
另有地下停车位310个，租金为500元/（个?月）。
写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。
建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。
[2012年真题]请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。
第3题：第六章经济评价指标与方法(计算)(本题:10分)某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。
预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。
项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款；项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。
项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0%，按年付息、到期还本。
购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。
预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。
购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。
开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。
假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。
[2007年真题]请回答下列问题：（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元/m2?（精确到个位）？（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）？解：（1）购物中心年底基础租金的计算设最低基础租金为求最低基础租金计算各年自有资金净现金流量①第1年年初净现金流量=—5400?（万元）②第2年年初：投资=—5400?（万元）；甲银行贷款5400万元净现金流量=—5400+5400=0（万元）③第3年年初：归还甲银行贷款=2700X（1+9%）2+5400X（1+9%）=9093.87（万元）乙银行贷款=9093.87（万元）净现金流量=—9093.87+9093.87=0（万元）④第3、4年年末：还本付息=9093.87X7%=636.57（万元）营运成本=（1.5X70%X95%XA+10000X10%）X35%=（0.99754+1000）X35%经营收入=1.5X70%X95%XA+10000X10%=0.9975A+1000净现金流量=（0.9975A+1000）X65%-636.57⑤第5年年末：还本付息=636.57+9093.87=9730.44（万元）营运成本=（0.9975A+1000）X35%经营收入=0.9975A+1000转售收入=（0.9975A+1000）X65%X9.5净现金流量=[（0.9975A+1000）X65%+（0.9975A+1000）]X65%X9.5-9730.44=（0.9975A+1000）X65%X10.5—9730.442）全投资内部收益率FIRR的计算计算各年净现金流量：①第1年年初投资=8100?（万元）②第2年年初投资=5400?（万元）③第3年、4年年末：经营收入=0.9975X1915+1000=2910.21（万元）经营成本=2910.21X35%=1018.57（万元）净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64（万元）④第5年年末：经营收入=0.9975X1915+1000=2910.21（万元）经营成本=2910.21X35%=1018.57（万元）转售收入=2910.21X65%X9.5=17970.55（万元）净现金流量=2910.21+17970.55—1018.57=19862.19（万元）计算内部收益率：当i1=13%，则有：FNPV1=-8100-5400÷（1+13%）+0+1891.64÷（1+13%）3+1891.64÷（1+13%）4+19862.19÷（1+13%）5=372.84（万元）当i2=14%，则有：FNPV2=-100-5400÷（1+14%）+0+1891.64÷（1+14%）3+1891.644-（1+14%）4+19862.19÷（1+14%）5=-124.22（万元）FIRR=i2+FNPV1÷（|FNPV1|+|FNPV2|）X（i2-i1）=13.75%第4题：第六章经济评价指标与方法(计算)(本题:10分)某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管径为20cm和30cm 管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元和2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%，假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。
[2008年真题] 请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。
解：这两种方案是互斥关系，因为要在两个方案中选择其一，淘汰另一个。
由于这两个方案中的管道使用寿命不同，因此采用等额年费用法进行方案比选。
第5题：第六章经济评价指标与方法(计算)(本题:10分)某房地产开发项目的占地面积为8000土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000mS商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。
项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其佘投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第三年投入资金12750万元。
该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2?年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。
假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
[2006年真题]在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。
（2）该项目全部投资内部收益率。
（3）该项目自有资金财务净现值。
解：（1）求借款计划和还款计划：①借款计划：第2年初借款：13250—3250=10000（万元）第3年初借款：12750—7750=5000（万元）②还款计划：第4年初应还款：10000X（1+10%）2+5000X（1+10%）=17600（万元），还款12600万元第5年初应还款：（17600-12600）X（1+10%）=5500（万元），还款5500万元（如以上计算结果是在“现金流量表”中列出的，也给相应的得分）（2）求现金流量①第5?40年的年租金收入：3000?X5000X90%=1350（万元）②第5?40年的年运营成本：1350?X20%=270（万元）③列出现会流量表见表6-12。
第6题：第六章经济评价指标与方法(计算)(本题:10分)某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。
该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。
第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末一次还清本息。
第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。
第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。
第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800/m2。
项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000改为出租经营。
假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。