第八章 物业的基础管理

第八章物业的基础管理

【教学目的和要求】使同学们掌握物业基础管理的内容、物业及附属的设备设施维修的标准、种类及房屋设备的管理维修的内容种类和标准。

【教学重点】

1. 房屋维修管理的基本概念；

2. 设备设施维修管理的基本概念；

3. 房屋维修管理的经济技术指标；

4. 房屋维修管理的内容；

5. 设备设施管理内容。

6.

第一节房屋维修管理

一、房屋维修与房屋维修管理的特点

（一）房屋维修的概念和特点

房屋维修有广义和狭义之分。狭义的房屋维修是指对房屋的养护和修缮；广义的房屋维修则包括对房屋的养护、修缮和改造。

房屋维修特点:①生产和流通的双重性;②经营和服务的双重性；③广泛性和分散性；④具有技术性；⑤具有限制性。

（二）房屋维修管理

房屋维修管理是指物业公司按照一定的科学管理程序制度及一定的维修要求，对公司所经营管理的房屋，根据不同的损坏程度，及时地进行必要的维修保养。

房屋维修管理的特点是：复杂性，计划性和技术性。

二、房屋维修管理作用与意义和原则

（一）房屋维修管理的作用和意义

1.有利于延长房屋的使用寿命，增强房屋居住的安全性能提高居民的居住质量；

2.有利于保证房屋的质量和价值增值,为国家节省造房基金；

3.有利于加快城市建设步伐,推动城市房管向市场化、商业化、专业化、企业化方面发展；

4.有利于物业公司在居民中建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形象，为其他业务的开展打下了扎实的基础；

5.有利于物业公司在经营中创收。

（二）房屋维修管理的原则

1.“经济、合理、安全、实用”的原则；

2.“区别对待的原则”；

3.“服务”原则。

三、房屋维修管理的内容

（一）房屋质量管理；

（二）房屋维修施工管理；

（三）房屋维修行政管理；

（四）房屋维修档案管理。

四、房屋维修工程的分类

房屋维修工程分为小修、中修、大修、翻修，综合维修５类。

五、房屋维修工程的考核

考核指标：房屋完好率；房屋维修工程量；大、中修工程质量合格率；小修工程的考核指标。

第二节房屋设备维修管理

一、房屋设备及其分类

房屋设备是指附属在房屋建筑体上的煤、电、水等设备。房屋设备可以分为房屋的建筑卫生设备和房屋建筑电气工程设备两大类

二、房屋设备管理的作用、内容和制度

（一）房屋设备管理概念

是指按照一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种房屋设备进行日常的养护和维修。

（二）房屋设备维修管理的作用

1.是向住（用）户提供良好的生产、学习和生活环境的基础；

2.有利于推动房屋建筑设备的现代化；

3.有利于提高现有设备的性能，延长设备的使用寿命；

4.有利于城市文明卫生建设，城市的规划建设和发展；

5.有利于推动房管部门和物业管理公司的“窗口”建设。

（三）房屋设备管理的内容

基础资料管理,房屋设备的运行管理;房屋设备的维修管理。

（四）房屋设备管理的制度

接管验收制度，预防性计划维修保养制度；值班制度；交接班制度；报告制度。

三、房屋设备维修工程

（一）房屋设备维修工程分类

1.设备更新和技术改造工程；

2.大修工程；

3.中修工程；

4.零星维

修保养工程。

（二）房屋设备维修的特点

1.维修成本较高；

2.维修技术要求高；

3.灵活性与计划性，集中与

分散相结合的特点。

（三）房屋设备维修管理的内容

1.房屋设备的日常性维修养护管理；

2.房屋设备维修工程的审批管理。

思考题：

１.如何做好房屋设备的基础资料管理？

２.在房屋设备管理中应建立哪些重要制度？

3. 房屋维修管理的内容和特点是什么？

4.房屋维修管理的经济技术指标有哪些？

5.设备设施管理的内容有哪些？

第九章 物业综合管理与综合经营服务【教学目的和要求】通过本章内容的学习，使同学们掌握物业综合管理与综合经营服务的原则、方法、途径和内容，以适应物业管理企业发展的需要。

【教学重点】

1. 物业综合管理的内容；

2. 物业综合经营的内容；

3. 安全管理的内容和措施；

4. 物业环境管理的内容和措施；

第一节 物业综合管理与综合经营的内容

一、物业综合管理的内容

1.物业环境管理；

2.物业消防管理；

3.物业治安管理；

4.车辆管理。

二、物业综合经营服务的内容

（一）衣着方面；

（二）饮食方面；

（三）家居方面；

（四）教育方面；

（五）娱乐方面；

（六）购物方面；

（七）金融方面；

（八）经济中介服务方面；

（九）广告业务方面。

第二节 安全管理

一、治安管理

（一）治安管理的含义和特点

（二）治安管理的机构设置与职责划分

（三）治安管理的主要内容

1.门卫治安管理；

2.巡逻治安管理；

3.电视监控管理。

二、消防管理

（一）消防管理的目的与方针

1.消防管理的目的是：预防火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，为业主和使用人的生产和生活提供安全环境，增强城市居民的安全感，保证其生命和财产的安全。

2.消防管理的方针：“预防为主、防消结合”

（二）消防管理机构设置与职责划分

（三）消防管理的主要内容

1.建立高素质的消防队伍；

2.制定完善的消防制度；

3.消防设备的管理。

（四）高层建筑消防管理