成本管理流程

机密成本管理流程XX房地产开发有限公司成本管理流程1.流程概述1.1.流程目的及适用范围1.2.流程关系1.3.参与部门及职责1.4.输入及输出2.流程图3.流程操作指引3.1.成本管理的总体原则3.1.1 全员成本管理原则。

公司所有员工、所有部门都在各自的职责范围内，对项目成本有直接或间接的影响，都必须有成本控制意识和责任，并贯彻于日常工作中；3.1.2 全过程成本管理原则。

项目从可行性研究到竣工决算，要有完整的概算、测算、预算及结算，全过程要有主动、及时的成本比较、方案选择、信息反馈与分析控制；3.1.3 合同化管理原则。

所有预算成本范围内的成本，都需签订经济合同，细致、明确地规定乙方的工作范围、内容、进度、质量标准及工程结算办法、违约责任等；3.1.4 目标成本管理原则。

项目投资决策阶段确定的项目收益水平是项目最终收益的下限，与此对应的成本水平在售价不能提高的情况下，是不可突破的项目成本控制目标（上限）；项目的总体控制目标分解为各部门的各项费用成本目标，既是各项工作成本控制的标准，也是管理人员的考核标准；3.1.5 责任成本控制原则。

任何部门、任何个人不能单独代表公司，独立完成涉及公司利益的成本决策与业务操作；公司建立责任成本管理体系，将各项成本目标落实到各个责任主体（相关部门与个人），各责任主体要按程序报批，操作；3.1.6 可复查原则。

业务操作及概算、测算、预算、结算全过程应有完整、详细的记录和档案管理，预、决算工作结果应具备100%的可复查性。

3.2.编制成本计划3.2.1 成本计划包括目标成本系统与成本工作计划两部分：目标成本系统包括目标成本与责任成本。

成本工作计划按季度或按月编制，计划内容包括成本管理流程的主要工作要点。

3.2.2 成本计划由成本主管部门组织编制，并负责监督检查落实情况。

详见《成本计划》3.3.目标成本与责任成本的确立3.3.1 项目论证阶段的成本估算项目成本估算的工作要点如下：1)在项目正式达成合作意向前，产品研发主管部门（设计）应根据地块客观状况及规划控制要点，提供2-3种不同的规划设计概念，明确说明每种概念下不同功能、不同建筑形式的建筑面积与可售面积（参见《新项目初步定位设计草案任务书》），提交营销主管部门、财务部门和合约采购主管部门（预结算）；2)营销主管部门应根据市场情况，客观估计每种方案下，不同建筑形式可售面积可达到的售价水平，并对该售价水平下，销售周期及销售费用水平做出预测，提交财务部门和合约采购主管部门（预结算）；3)产品研发主管部门组织合约采购主管部门编制不同设计方案下项目建设成本投资估算；建设成本投资估算应按不同的建筑结构、不同的建筑功能按成本细目分别计算，并编制估算说明，详细说明估算的依据（参见《项目全成本测算指标》）；4)产品研发主管部门在“建设成本投资估算”、“销售费用估算”、“项目销售周期估算”的基础上，协同财务部门共同编制项目的全成本评估；并结合售价测算，计算出不同方案下，项目的收益水平，并推出相应的土地成本（参见《项目投资土地费用测算》）。

提交给项目谈判部门及公司领导决策；5)土地成本测算结果作为项目获取的重要成本依据。

3.3.2 项目策划阶段的成本测算项目获取后，进入到项目策划—产品定位阶段，该阶段的成本工作重点是根据产品定位结果，进行项目成本测算，编制方案设计阶段的成本建议，提交设计院，作为方案设计的重要经济依据。

项目成本测算的工作要点如下：1)产品研发主管部门在公司取得项目后，组织进行产品定位工作，在工程管理部门、合约采购主管部门、营销主管部门、物业公司的配合下编制《产品建议书》（如聘请策划公司，应由策划公司配合完成该阶段工作）；2)产品建议书中的重要内容为：客户定位、价格定位和产品定位。

其中，价格定位是项目成本测算的主要依据；3)根据价格定位，运用倒推法，减去公司预期利润和其它非建设成本，推出建设造价标准。

在此标准内，将成本细化为建筑工程成本、安装工程成本、社区管网工程费、室外环境工程费和区内配套成本等标准；4)在项目完成概念设计后，由产品研发主管部门牵头，与合约采购主管部门、财务部门等部门共同编制《项目全成本测算》，该测算可以编制到《项目全成本测算指标》的一级成本科目（参见《项目全成本测算指标》）；5)根据《项目全成本测算》，编制《项目规划方案设计阶段的成本建议》。

3.3.3 实施方案设计及施工图设计的限额设计与图纸优化1)规划设计原则上应由产品研发主管部门、合约采购主管部门通过招投标办法进行确定；在招投标文件中，明确要求设计单位的规划方案在投资上不超过《项目规划方案设计阶段的成本建议》所规定的设计限额；2)规划设计方案初步确定后，产品研发主管部门应组织外部专家、工程管理部门、合约采购主管部门、营销主管部门、物业公司，召开技术经济分析会，通过与经验数据进行比较，从技术经济性角度，进行规划方案优化评审；并对规划方案是否符合《项目规划方案设计阶段的成本建议》进行分析，提出修改规划设计方案的意见，经各部门经理签字，报公司领导批准后，由产品研发主管部门负责落实调整方案；3)扩初方案提交后，产品研发主管部门应再次组织外部专家、工程管理部门、合约采购主管部门、营销主管部门、物业公司，召开技术经济分析会，通过与经验数据进行比较，从技术经济性角度，进行实施方案优化评审；并对实施方案是否符合《项目规划方案设计阶段的成本建议》进行分析，提出修改实施设计方案的意见；4)扩初方案确定后，产品研发主管部门组织合约采购主管部门和工程管理部门对《项目全成本测算》进行细化和修订，并在此基础上编制《项目全成本概算》，经相关部门审核后报公司总经理确认。

《项目全成本概算》编制到《项目全成本测算指标》的二级成本科目；5)在下达施工图委托设计前，产品研发主管部门应会同合约采购主管部门根据《项目全成本概算》，及时合理地提出分部分项工程单方造价及钢筋、混凝土等主要材料单方含量的历史经验数据，与设计、工程协商确定限额设计指标，形成《施工图设计阶段的成本控制建议》，上报相关部门审核后，作为《施工图设计任务书》的一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价控制的依据；6)产品研发主管部门在给设计单位下达施工图设计委托书中，应明确要求设计单位随施工图编制设计概算及计算出主要材料设备用量；应在设计合同中明确设计单位的设计责任及相应的处罚措施；7)施工图初步完成后，产品研发主管部门必须对施工图设计的合理性、技术经济性进行细致的审查，签字后，移送工程管理部门和合约采购主管部门进行审查，后者必须对设计院编制的设计概算的限额数据进行审查、复核，对单方造价、主要材料的单方含量与经验数据进行对比，提出书面意见反馈给产品研发主管部门；8)如有需要，产品研发主管部门可以聘请图纸优化机构，进行施工图优化评审，对设计的合理性、结构设计的技术经济性进行分析评价，形成会审纪要并提出改进意见，反馈给设计单位以设计变更形式修改施工图；9)确定的施工图及会审纪要、会审后的设计变更应由设计院、产品研发主管部门经理、工程管理部门经理及工程分管副总签字后，方能移交项目部，经各方签字的施工图原件、会审纪要及设计变更，产品研发主管部门（设计）、工程管理部门必须各存一份；10)产品研发主管部门对施工图的合理性、技术经济性负责；公司财务部门可视情况进行抽查，委托社会中介机构对施工图的技术经济性进行论证；11)确定施工单位后，工程副总组织产品研发主管部门（设计）、工程管理部门、项目部、设计院、施工单位、监理单位进行图纸交底，各方应对施工图进行充分交流，达到认识一致。

3.3.4 施工图预算和目标成本控制指导书的编制1)施工图确定后，产品研发主管部门应及时提供完整的施工图及其简要说明、特殊材料要求，经主管领导签字后，连同公司批准的交工标准给合约采购主管部门；2)所有施工项目都必须编制施工图预算。

合约采购主管部门应在收到正式施工图及施工方案后，在30天内与工程管理部门协商确定设备及主要材料厂家及价格，编制完施工图预算；施工图预算编制完成前，不得确定施工单位及工程发包总价；严禁任何部门单独与施工单位议价发包工程；3)若项目经营需要，确需先开工后编制施工图预算的，需工程管理部门提出申请，经产品研发主管部门、总经理批准后方可执行；4)如请中介单位编制施工图预算，合约采购主管部门必须进行充分、详尽地审查，并编制工程预算核对情况增减分析，经公司分管领导批准后方能定稿；5)施工图预算原则上是工程招投标的初步标底，其工程量清单应作为招标书中的标准格式和工程量；如果是属于开工后编制的施工图预算，合约采购主管部门和工程管理部门应尽早与施工单位核对并确定，作为双方工程付款及将来的结算资料；6)合约采购主管部门在施工图预算如钢筋抽量等主材计算过程中，应提高成本意识，如发现设计中经济合理性不够及不明确的，应书面提交设计问题报告，经分管领导批准后递交产品研发主管部门，产品研发主管部门应在2天内与设计单位洽商寻求改进；7)合约采购主管部门对施工图预算（含请外部专业机构编制的预算）的准确性负全部责任；公司财务部门作为监督部门，应对公司编制的预算审核确认，或者视情况找其他外部专业机构进行复审。

工程预算操作详见《工程预算编审管理流程》；8)施工图预算完成后，产品研发主管部门应组织合约采购主管部门和财务部门编制整个项目《项目目标成本控制指导书》，经各成本责任部门讨论通过后，上报总经理批准，作为项目目标成本，下达各部门执行；9)《项目目标成本控制指导书》的编制包括三个主要部分：1、目标成本：目标成本的分解一定达到可操作程度（应细化到《项目全成本测算指标》的三级成本科目）；2、责任成本：每一项目标成本都应由责任部门负责，并定出考核方法；3、甲供、甲控材料设备的限价。

参见《项目目标成本控制指导书（样本）》。

3.4.项目建设实施阶段的成本控制3.4.1 设计变更、现场签证管理要点1)所有不需增减费用的设计变更及现场签证由项目部填制“不增减费用的设计变更及现场签证”通知，由工程管理部门经理确认、工程副总签发后直接实施；工程管理部门需对变更及签证事项进行认真分析，或进行实地查看，确认不需增减费用；2)需增减费用的设计变更及现场签证由主办部门填报表单，连同变更或签证草图交合约采购主管部门进行费用估算，按相关审批权限审批后实施；3)严禁任何部门或个人自行与乙方签订设计变更及现场签证；工程管理部门对由公司承担费用但未经审批而实施的设计变更及现场签证承担责任，合约采购主管部门应保证在招投标文件、施工合同中明确对该类变更或签证、洽商增加的费用不予结算；4)设计院变更、公司决策或产品研发主管部门提出变更，以产品研发主管部门为主办部门；销售客户提出的变更，以营销主管部门为主办部门；现场签证、合同洽商及施工单位提出变更，以工程管理部门为主办单位；5)合约采购主管部门在收到主办部门的设计变更及现场签证申请单或通知单后，应在3天内完成变更及签证图分析或到现场核对已完成的及要发生的项目及对工程量做出确认，需增减费用的按一单一编原则，完成增减费用的概算；6)主办部门必须事先明确设计变更及现场签证的费用承担单位,若由外单位（或个人）承担，必须预先收回费用或取得外单位承担变更或签证费用的承诺书；购房客户提出的、由公司承担费用的设计变更，计入销售费用进行考核；7)规划调整或重大设计方案调整（在原招标项目基础上增加新的项目）原则上不算设计变更，产品研发主管部门必须提供可能的多种方案，进行费用测算及方案成本比较，经专题会议讨论、并上报总经理批准后方可实施；8)按程序完成审批的设计变更及现场签证，在签发完变更及签证通知后，主办部门要交行政人事计划主管部门统一存档并编号；9)工程管理部门在通知施工单位实施设计变更及现场签证时，应责成施工单位在接到有效的书面立项后3日内申报预算；10)合约采购主管部门在收到乙方的预算后，应在5天内，审核完成并争取与乙方达成一致，作为最终结算的依据；工程管理部门必须向施工单位明确，经协商一致的预算必须数字清楚，严禁涂改，涂改后的签证在完工后不能进行结算；11)合约采购主管部门应每月汇总、统计设计变更及签证费用，每月分析其对目标成本的影响、于次月5日前通报产品研发主管部门；《现场签证管理流程》。