房地产评估——假设开发法及其应用
第九章假设开发法法
在房地产估价中，一般的是根据城市规划来确定土地的 最佳利用方式。若政府在规划中指出某地块可以用作 几种用途，这时才需要根据房地产市场的需求相结合， 确定最佳的利用方式。
2011级房地产 2007级房地产经营与管 理专业经营与管理专业
《房地产估价》
第九章假设开发法及其应用
三、后续开发经营期 开发经营期：起点取的估价对象的日期，终点开发完成 后的房地产经营结束的日期。建设期和经营期 建设期是估算投资利息、租售价格、建筑费用投入等参 数以及各项收入与支出折现计算的基础。
四、预计开发完成后的房地产价值 第一弄清开发完后房地产状态；第二什么时间上的价值； 第三用什么预测方法； 对于销售的房地产，通常可以通过市场比较法和长期趋 势法相结合的方法，根据同类用途和性质的房地产过 去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。 对于营业的房地产（写字楼或者商业店铺），通常是首 先采用市场比较法并考虑未来的变化趋势，预测所开 发房地产未来租赁或者经营期间的租赁或经营的净收 益，然后采用收益还原法将该净收益转化为房地产总 价。
2011级房地产 2007级房地产经营与管 理专业经营与管理专业
《房地产估价》
第九章假设开发法及其应用
3、估价对象为熟地的公式 熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房 屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税 费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费 4、估价对象为在建工程的公式 在建工程的价值＝开发完成后的房地产价值－续建成 本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投 资利润－买方购买在建工程应负担的税费 5、估价对象为旧房的公式 旧房价值＝装饰装修改造完成后的房地产价值－装饰 装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税 费－装饰装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费
房地产评估假设开发法的应用解析
房地产评估假设开发法的应用解析房地产评估是一个比较复杂的过程，需要运用多种方法和理论来确定房屋价值和价格。
在房地产评估的领域中，评估假设开发法是一种被广泛应用的评估方法。
本文将对评估假设开发法进行应用解析，探究它在房地产评估中的重要性和应用。
评估假设开发法，英文名称为Development Method（DM），是基于土地它的最佳用途，展开开发的一个评估方法。
假设开发法主要是评估土地最大现值，其基本原则是，以最佳的土地用途为基础，选择合理的开发方案，评估地价和总开发成本，计算获利，从而反映出铺设商的投资效益，最终确定土地价格。
它通常运用于开发土地或项目的实际价格评估中，是房地产评估领域中的一种常用方法。
假设开发法的思路是以土地最佳用途为基础，依据市场条件和要求，设计和确定一个可行和经济的开发方案，计算出开发成本、税费等全部支出，最后得到预期获利。
首先，要确定土地的最佳用途，对于不同的土地类型和地段，它们的最佳用途不同，不同的最佳用途会对土地价值产生不同的影响，如商业用地和居住用地或工业用地，它们往往具有不同的土地价值；其次，要设计和确定开发方案，通过对市场需求和土地特点的分析，设计最佳的开发方案进行计划，包括建筑物的规划和布局、建筑的用途和功能、以及物业配套设施等方面；最后计算和预估开发成本和税费等支出，计算预期获利，确定土地价格，从而完成房地产评估过程。
在实际应用过程中，开发假设法是对土地最大现值的预测，严格说是土地市值，只需要加上建筑修建成本便可以得到楼房最终的评估价值。
房地产评估假设开发法的应用十分广泛。
主要体现在以下几个方面：1.在土地和房产交易过程中，可以运用假设开发法进行房地产评估，确定土地和房产的价格;2.开发企业需要进行项目可行性分析和投资决策，在项目开发过程中，需要对项目进行成本分析和预测，利润预测，可以使用假设开发法进行评估和预测。
3.在土地征购、土地拍卖等土地变更过程中，政府需要对土地的价格进行评估和确定，可以使用假设开发法进行评估。
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法房地产评估假设开发法1. 引言房地产评估是指通过对不动产进行综合分析和研究，确定其在特定条件下的价值。
评估房地产是一个复杂且多变的过程，需要考虑到许多因素，如市场需求、土地规划、建筑质量等。
而在评估过程中，假设开发法是一种常用的评估方法之一。
本文将介绍房地产评估中的假设开发法，并详细说明其原理和应用。
2. 假设开发法原理假设开发法是一种基于预测未来开发潜力的评估方法。
它通过假设一个未来潜在的开发方案，并以该开发方案的价值作为评估对象的价值。
具体的原理可以概括为以下几点：2.1 假设开发方案在假设开发法中，评估人员根据对市场的了解和对可行性的评估，假设一个未来潜在的开发方案。
这个方案可以是基于目前房地产市场的需求和未来的发展趋势，也可以是根据土地规划和周边环境的特点提出的。
2.2 评估方案的可行性分析评估人员需要对假设的开发方案进行可行性分析。
这包括对土地的开发条件、建筑规划、市场需求等进行评估，确定该方案是否具备可行性和可持续性。
2.3 评估方案的市场价值在确定了可行的开发方案后，评估人员需要确定该方案的市场价值。
这可以通过对类似项目的市场销售情况的研究和分析来预测。
2.4 扣除开发成本得出评估价值最后，评估人员需要根据开发方案的市场价值扣除开发成本，得出最终的评估价值。
开发成本包括土地购置费用、建筑施工费用、市政设施费用等。
评估价值反映了该房地产项目在未来开发潜力的基础上的实际价值。
3. 假设开发法的应用假设开发法广泛应用于商业地产和住宅地产的评估中。
以下是该方法在房地产评估中的应用案例：3.1 商业地产评估在商业地产评估中，假设开发法主要用于评估商业综合体、购物中心、办公楼等商业项目。
评估人员可以根据市场需求和商业环境的发展趋势，假设一个具有高回报率和增值潜力的商业开发方案，来评估项目的价值。
3.2 住宅地产评估在住宅地产评估中，假设开发法主要用于评估住宅小区、公寓楼等住宅项目。
第九章假设开发法及其运用讲解
的，是静止在估价时点的金额； 动态分析法——模拟开发过程，预测它们未来发生的
时间及金额，即要进行现金流量预测
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第三节 动态分析法和静态分析法
２、静态分析法——不考虑各项收入、支出的时间不同， 通过计算利息，直接相加减；不考虑预售和延迟销售 动态分析法——考虑各项收入支出发生的时间不同， 先要将它们折算到同一时间，然后再相加减
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第二节 假设开发法的基本公式（掌握）
（４）开发完成后的房地产经营方式 销售、出租、营业
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第三节 动态分析法和静态分析法
一、动态分析法和静态分析法的定义
１、运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值 原因：开发周期长，土地取得成本、后续开发成本、
管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值 等所发生的时间不尽相同
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习题
1. 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。 a.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的 成本法的倒算法 b.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、 预期利润和最高费用 c.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和 不得改变现状的旧房 d.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、 规模、档次等）； 是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预 测了未来开发完成后的房地产价值。
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第一节 假设开发法概述
五、假设开发法估价的操作步骤（熟悉）
选择具体估价方法； 选择估价前提； 选择最佳的开发利用方式； 预测后续开发经营期； 预测开发完成后的房地产价值； 预测后续必要支出及应得利润； 进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
房产评估师考试《房地产估价理论与方法》考点精讲-第八章假设开发法及其运用
第八章 假设开发法及其运用学习目的本部分的考试目的是测查应试人员对假设开发法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握的程度。
第一节 假设开发法概述1.假设开发法的含义根据估价对象预期开发完成后的价值，来求取估价对象价值或价格的方法。
求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减（动态分析法），或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润（静态分析法），得到估价对象价值或价格的方法。
本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益（从静态分析法来看，具体为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润后的余额，简称剩余开发价值）为导向来求取房地产的价值或价格。
2.假设开发法的理论依据（熟悉）（1）理论依据——预期原理和地租原理（一次性的价格剩余）。
（2）表现形式——评估新开发建设的房地产价值的成本法的倒算法。
（3）假设开发法与成本法主要区别：①成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。
②假设开发法中，开发完成后的房地产价值通过预测得到，需要求取的是土地价值。
③起点和终点（已知和未知）刚好相反。
3.假设开发法适用的估价对象（掌握）（1）适用对象，凡是具有开发或再开发潜力，且开发完成后的价值可用成本法以外的其他方法（比较法、收益法、趋势分析法等）求取的房地产。
（2）具体包括：可供开发的土地；在建工程；可重新开发、更新改造或改变用途的房地产。
（3）不适合采用假设开发法的项目：有规划条件但规划条件不明确的待开发房地产；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设（估价假设）在估价报告中特别提示。
（4）除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析。
假设开发法用于估价与用于项目分析的区别：（与第三章中市场价值，投资价值的区别一致）在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型投资者的立场上（公允的、客观的），而房地产开发项目分析是站在某个特定投资者的立场上。
房地产估价师房地产估价理论与方法第八章 假设开发法及其运用综合练习与答案
房地产估价师房地产估价理论与方法第八章假设开发法及其运用综合练习与答案一、单选题1、在最佳开发经营方式的选取中，要弄清土地的区位状况，包括下列（）。
A.所在城市性质B.面积C.容积率D.开发程度【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是最佳开发经营方式的选择。
搞清楚土地的区位状况包括三个层次：土地所在城市的性质；土地所在城市内的区域的性质；具体的区位状况。
选项BD属于实物状况；选项C属于权益状况。
2、测算（）的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。
A.待开发房地产最高费用B.待开发房地产预期利润C.待开发房地产最高价格D.待开发房地产最优资源【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。
3、假设开发法最基本的公式是（）。
A.房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润B.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－相应的支出及利润C.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－开发成本【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是假设开发法最基本的公式。
假设开发法最基本的公式为：房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润。
4、关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）。
A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是后续开发的应得利润。
选项A错误，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；选项B错误，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费.以及后续的建设成本；选项D错误，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查.估计，不应扣除所得税。
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考考试题(最新版)_0.doc
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考考试题（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 未来开发完成后的房地产价值可以用（ ）方法求取。
A.成本法 B.长期趋势法 C.收益法 D.市场法 本题答案：B, C, D 本题解析：成本法基于生产费用价值论，既不能用来预测，也不能用来比较。
2、单项选择题 假设开发法更深层的理论依据，类似于（ ）。
A.适合原理 B.地租原理 C.均衡原理 D.预期原理 本题答案：B 本题解析：暂无解析 3、判断题 开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的实际价值。
（ ） 本题答案：错 本题解析：暂无解析 4、多项选择题姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------由于开发期延长，对于开发商来说会出现（）的情况。
A.要承担总费用上涨的风险B.要承担更多的投资利息C.能够提高利润D.成本将会降低E.报酬率将会提高本题答案：A, B本题解析：暂无解析5、多项选择题现金流量分为（）。
A.现金流入量B.现金流出量C.毛现金流量D.净现金流量本题答案：A, B, D本题解析：没有毛现金流量。
6、判断题在任何情况下，房地产开发的销售期和建设期都不可能重合。
（）本题答案：错本题解析：在有预售的情况下，销售期与建设期可能重合。
7、判断题开发经营期的终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。
（）本题答案：对本题解析：暂无解析8、判断题评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值时，扣减项目应包括地上物拆除费等费用，但不包括房屋征收补偿费。
房地产评估之假设开发法
房地产评估之假设开发法Revised as of 23 November 2020假设开发法及其运用要求 1.熟悉假设开发法的含义； 2.熟悉假设开发法的理论依据； 3.掌握假设开发法适用的估价对象； 4.掌握假设开发法估价需要具备的条件； 5.熟悉假设开发法估价的操作步骤； 6.掌握假设开发法的基本公式；7.熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；8.掌握现金流量折现法和传统方法的区别；9.熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点；10.掌握假设开发法测算中各项的求取方式；第一节假设开发法概述1.假设开发法的含义简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。
具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。
具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。
2.假设开发法的理论依据（熟悉）理论依据——预期原理和地租原理（一次性的剩余价格）表现形式——评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法假设开发法与成本法两者主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。
假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。
3.假设开发法适用的估价对象（掌握）适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资分析假设开发法用于估价与用于投资分析的区别：在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上假设开发法在投资分析中提供的三种数值测算待开发房地产的最高价格测算房地产开发项目的预期利润测算房地产开发中可能出现的最高费用 4.假设开发法适用的条件（掌握）假设开发法测算可靠程度的两个关键预测（两要点）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式。
房地产估价四：假设开发法的应用案例
h
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（3）计算利润
利润=建安造价*项目投资回报率 =4500*30%=1350（万元）
（4）计算地价
根据公式：
地价=房地产此价价格格是-可总用建于筑抵 成本-利息-利润
v=17650.1押8贷-款4的50地0价-吗0.？33v-502.82-
1350
v=8494.26（万元）h
31
该地价为50年期土地使用权价格。而考虑估 价是时点为2007年5月，尚剩余土地使用年 期48年，需要进行年期修正，故估价时点的 地价为：
=15000-3000=12000（平方米） 商场年出租收入
=300*3000*12*90%=972（万元）
h
21
办公楼年出租收入 =150*12000*12*80% =1728（万元）
年出租总收入=商场年出租收入+办公楼 年出租收入
=972+1728
=2700（万元）
h
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（2）计算年房地费用
21房地产总建筑面积土地面积容积率5000315000平方米办公楼建筑面积15000300012000平方米商场年出租收入30030001290972万元22办公楼年出租收入1501200012801728万元年出租总收入商场年出租收入办公楼年出租收入97217282700万元232计算年房地费用年保险费建安造价230005000329万元年折旧费建安造价折旧年限4500479574万元建筑物的折旧年限为47年24注意该房地产建成并投入经营使用的时间为2008年5月此时距通过出让方式取得土地使用权的时间已历经3年故在2008年5月这一时点上的剩余土地使用年限为47年虽然题目给出的建筑物经济耐用年限为70年但按照有关法律规定实际建筑物的可使用年限为47年并且整个建筑物投资必须在可使用期内全部收回
《房地产估价》第8章 假设开发法
土地单价＝459.31/0.5=918.62(元／㎡)
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第二节 假设开发法的估价步骤与估价方法
注意：计息法与折现法相比较，前者比较粗略， 后者比较精确。现金流量折现法如果能够做 到正确估计开发经营期和租赁期，正确估计 各项支出、收入发生的时间及数额，就能估 算出较准确的结果。但由于存在众多的未知 因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地 预测是十分困难的。
第八章 假设开发法
• 1、假设开发法概述 • 2、假设开发法的估价步骤与估价方法 • 3、假设开发法的运用
1
第一节 假设开发法概述
1.1 假设开发法的概念
假设开发法又称剩余法、预期开发法、余值法或倒算法
（相当于成本法的倒算），是根据估价对象预期开发完成
后的价值，扣除未来的正常开发成本、税费和利润等，以
2.1 假设开发法的基本公式
待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发 成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购 买待开发房地产应负担的税费
2.2 假设开发法的估价步骤
1．调查待开发房地产的基本情况； 2．选择最佳的开发利用方式； 3．估计开发经营期； 4．预测开发完成后的房地产价值； 5．测算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、
投资利息总额C＝(V＋V×4％) ×[(1＋10％)3－1] ＋5×[(1＋10 ％)1.5－1)＝0.344V＋0.768(亿元)
开发利润总额D＝(V＋V× 4％＋5) ×15％＝0.156V＋0.75(亿元)
转让税费总额E＝9.6× 6％＝0.576(亿元)
购买该成片荒地的税费总额F＝V×4％＝0.04V(亿元)
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法房地产评估是指对不动产进行全面、客观地评定其价值、潜力和风险的评估过程。
在评估房地产时，常用的方法之一就是假设开发法。
本文将介绍什么是假设开发法以及它的评估原则和应用。
一、什么是假设开发法假设开发法是指在评估房地产时，假定该土地将根据现行的开发政策和市场需求进行开发，并以此为基础来估计其价值。
通过假设土地发展成为现有房地产市场所涉及的项目，可以确定房地产项目的现值。
二、假设开发法的评估原则1.合理性原则：评估人员在选择假设开发法进行评估时，必须要有充足的依据和理论分析。
具体包括土地使用权的产权、用途规划、地籍情况等。
2.科学性原则：评估过程中需要利用科学技术手段进行准确的数据收集和处理，以确保评估的结果具有可信度和可重复性。
3.完整性原则：假设开发法评估中需要综合考虑土地的各项因素，包括地理、经济、政治、社会、环境等多个方面的因素。
4.分析性原则：评估人员需要采用科学、系统的方法对土地进行逐项分析，包括土地规划、市场需求、政策环境等方面。
三、假设开发法的应用1.土地开发项目评估：假设开发法可以用于评估土地的开发潜力和可行性，为开发商决策提供参考。
通过对土地各项因素的分析，可以评估项目的风险和回报，为土地购买者和投资者提供决策依据。
2.房地产市场分析：通过假设开发法，可以对房地产市场进行全面的分析，包括市场需求、价格趋势、供需关系等。
这有助于为政府制定土地利用政策、投资机构制定投资战略提供依据。
3.土地估值和税收评估：假设开发法可以用于土地估值和税收评估。
通过分析土地的现状和潜力，可以确定土地的市场价值和相应的税收额度，为税务部门提供准确的依据。
4.风险评估：通过假设开发法，可以评估土地开发项目的风险和获利能力。
通过对土地市场、政策环境、供需关系等因素的分析，可以评估项目可能面临的风险和投资回报，为投资者提供决策支持。
总之，假设开发法是一种常用的评估房地产价值的方法。
它通过假设土地的开发潜力和市场需求，评估房地产项目的价值和风险。
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法房地产评估是指通过对不动产（房地产）进行定量的、定性的、技术性的分析和研究，得出其市场价值的一种方法。
而评估假设开发法则是在房地产评估中常用的一种方法。
本文将探讨房地产评估假设开发法的原理、应用以及优缺点。
一、房地产评估假设开发法的原理房地产评估假设开发法是根据一定的评估假设，基于活动土地市场的开发前景和效果，预测未来可能的现金流量，并计算出相应的评估价值。
它主要基于以下几个方面的原理：1. 开发潜力：房地产评估假设开发法将土地的开发潜力作为评估的关键指标。
通过评估土地开发的可能性、开发效果以及相应的市场需求，确定土地价值。
2. 现金流量预测：评估假设开发法基于时间价值的原理，预测未来可能的现金流量，并以此为基础计算评估价值。
通过对开发项目的市场需求、租金调查、市场调研等数据的分析，预测开发过程中可能产生的现金流量。
3. 风险调整：评估假设开发法将风险因素纳入考虑。
根据项目的风险程度和潜在风险，对现金流量进行风险调整，以反映项目的风险性，并最终确定评估价值。
二、房地产评估假设开发法的应用房地产评估假设开发法在实际中有广泛的应用。
它常用于以下几个方面：1. 土地评估：在土地购买、租赁或者转让等情况下，可以使用评估假设开发法估计土地的市场价值。
通过分析土地未来的开发可能性和预测现金流量，得出土地的评估价值。
2. 不动产投资：对于房地产投资者来说，评估假设开发法可以帮助他们决策是否值得投资某个不动产。
通过对项目的市场潜力、预测现金流量、风险调整等方面的分析，可以得出投资决策的依据。
3. 金融贷款：对于银行等金融机构来说，评估假设开发法可以用作贷款决策的参考依据。
通过评估项目的价值和风险，确定贷款金额和利率。
三、房地产评估假设开发法的优缺点评估假设开发法作为一种评估方法，具有一些优点和缺点。
1. 优点：（1）考虑了土地的开发潜力，更为准确地反映了土地的价值。
（2）基于现金流量预测，更具实际意义，能够提供对项目未来收益的直观认识。
注册资产评估师：假设开发法在房地产评估中应用（2）
（四）估算各项成本费⽤1.估算开发建筑成本费⽤—建筑费2.估算专业费⽤指测量、设计等专业技术费⽤，该费⽤通常可以按建筑费的⼀定⽐例计算，即：专业费⽤=建筑费× i （ i为⼀定的百分率）3.确定开建设⼯期，估算预付资本利息。
⑴利息的计算采⽤复利，⽽不⽤单利。
⑵预付地价款的利息已经全部预付的地价款×【（1+利率）开发建设期-1】⑶建筑开发费和专业费的利息①分清期初⼀次性投⼊、均匀投⼊、分段均匀投⼊。
②期初⼀次性投⼊：全期计息③均匀投⼊：计息期为开发期的⼀半④分段均匀投⼊（例如：第⼀年投⼊30%，第⼆年投⼊70%）：计息期为各段时间⼀半附加剩余占⽤期间。
⑤建设竣⼯以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。
4.估算税⾦⼀般按照房地产总价的⼀定⽐例计算。
5.估算开发完成后的房地产租售费⽤（即销售费⽤）⼀般按照房地产总价的⼀定⽐例计算。
（五）确定开发商的合理利润投资回报利润率的计算基数⼀般为地价、建筑费和专业费三项。
（六）估算待估对象价值五、应⽤举例［例5—11］有⼀宗七通⼀平的待开发建筑⽤地，⼟地⾯积为2 000平⽅⽶，建筑容积率为 2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费⽤为3 000元/平⽅⽶，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投⼊。
该写字楼建成后即出售，预计售价为9 000 元/平⽅⽶，销售费⽤为楼价的2.5% ，销售税费为楼价的6.5% ，当地银⾏年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。
试估算该宗地⽬前的单位地价和楼⾯地价。
（⼀）确定评估⽅法现已知楼价的预测值和各项开发成本及费⽤，可⽤剩余法评估，计算公式为：地价 = 楼价（价值）—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润（⼆）计算楼价楼价 =2 000 × 2.5 × 9 000=45 000 000（元）提⽰：容积率=建筑物⾯积/⼟地⾯积（三）计算建筑费和专业费建筑费 =3 000 × 2 000 × 2.5=15 000 000（元）专业费 = 建筑费× 10%=15 000 000 × 10%=1 500 000（四）计算利息利息=地价×［（1+6%）2—1］+（15 000 000+1 500 000）×［（1+6%）1—1］=0.1236 ×地价 + 990 000提⽰：建筑费和专业费在建设期内均匀投⼊，所以，计息期按照建设期的⼀半计算（五）计算销售费⽤和税费销售费⽤ =45 000 000 × 2.5%=1 125 000（元）销售税费 =45 000 000 × 6.5%=2 925 000（元）。
第6章 房地产估价方法--假设开发法
6.3 假设开发法估价总结与应用举例
6.3.1假设开发法估价总结
6.3.2假设开发法估价应用举例
6.3.1假设开发法估价总结
假设开发法是房地产估价实践中一种 科学而实用的估价方法。对市场上待开发 房地产的价格的估算，假设开发法几乎是 惟一适用的方法。由于假设开发法以预测 为前提，依靠估价人员的主观经验去判断 房地产市场的变化趋势和状况，难免具有 一定的主观性.
6.3.2假设开发法估价应用举例
例6.1 估价对象房地产为一块“七通一平”的待
建筑空地；土地总面积为 10000 m2，且土地形
状规则；允许用途为商业居住混合；允许容积率
最大为 7；允许覆盖率为≤50% ；土地使用权年
限为 50 年；出售时间为 2007年 6月。要求评估
该块土地 2007 年 6月出售时的购买价格。
假设开发法适用的外部条件
（1）稳定、透明的房地产业政策。 （2）完善的房地产法规体系。 （3）清晰、全面的房地产投资与交易的税费 清单和稳定的税费政策。 （4）完整、动态和现代化的房地产信息资料 库。 （5）长期、公开和合理的土地供应计划。
6.1.3假设开发法的应用范围
1）相关类型的房地产估价
（1）待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的 估价。 （2）将生地或毛地开发成熟地的估价。 （3）再开发待拆迁的房地产的估价。 （4）在建工程的估价。 （5）具有装修改造潜力的旧房地产的估价。
例6.2 某在建工程开工于2006年11月1日，总用地面积 4000 ㎡，规划总建筑面积20000 ㎡，用途为写字楼。其土 地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花 费为楼面地价800 元/㎡。该项目的正常开发期为2年，开 发成本为每平方米建筑面积2500元，管理费用为开发成本 的3% 。至2007年5月1日实际完成了主体结构，已投入 45% 的建设费用（开发成本+管理费用），剩余的55% 的 建设费用在接下来一年半的开发期内均匀投入。建成半年 后可租出，月租金为100元/㎡。可出租面积为建筑面积的 70% ，正常出租率为85% ，出租的运营费用为有效毛收入 的25% 。购买该在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 3% ，同类房地产开发项目的各项销售税费为售价的8% ， 同类房地产开发项目的开发利润为售价的15% ，同类房地 产出租经营的资本化率为12% 。试用假设开发法的动态方 式估算该在建工程2007年5月1日的正常购买价格和按规划 建筑面积折算的单价。（折现率为10%）
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法房地产评估是通过对房产进行分析和估值，确定其市场价值的过程。
房地产开发法是其中一种常用的评估方法，它基于假设和估计来确定房地产的价值。
以下是一些常见的房地产评估假设和相关参考内容。
1. 开发项目假设：- 区域经济发展前景良好，具有吸引力和潜在需求。
- 开发项目所在地有足够的基础设施和配套设施，包括道路、供水、供电、排水系统等。
- 开发项目周边没有重大的环境问题，如污染源、噪音、空气质量等。
- 开发项目的土地使用权和规划许可证是合法的，并且没有权属争议。
- 开发项目的设计方案和施工方案可行，并符合当地相关法规和标准。
2. 市场需求假设：- 目标市场对该类型的房地产产品需求旺盛。
- 市场对该类型的房地产产品的供给相对有限，供需失衡。
- 目标市场的人口增长率稳定，并有较高的居住需求。
- 该类型房地产产品的租金或销售价格稳定，有较高的投资回报率。
3. 财务假设：- 开发项目的资金来源可靠，有足够的资金能够完成整个开发过程。
- 开发项目的销售价格或租金水平可持续，有较低的市场风险。
- 开发项目的运营成本、维护费用和管理费用可以控制在合理的范围内。
- 开发项目的折旧、损耗和维修费用符合相应的财务规定和税务政策。
4. 环境假设：- 土地和建筑物没有受到自然灾害的影响，如地震、洪水、火灾等。
- 法律和政策环境稳定，没有重大的政策变化对项目价值产生不利影响的可能性。
- 开发项目不受社会抗议、领域发展或房地产市场变化等因素的影响。
需要注意的是，这些假设只是评估的参考依据，并不能代表实际情况，开发商和投资者在进行房地产评估时应该结合实际情况进行综合判断。
同时，评估过程中还需要考虑到不同地区的特殊情况和政策差异，对假设内容进行调整和修正，以确保评估结果的准确性和可靠性。
第六章假设开发法及其应用
（四）预测开发完成后的不动产销售总价 根据土地条件和所确定的开发利用方式，预测开发 完成后不动产的预期售价。不动产售价的预测要建 立在充分了解不动产市场状况、社会供需状况的基 础上，可选用市场比较法、收益还原法等，根据相 邻地区或同一地区相同或相似不动产的售价、租金， 加以修正而获得。
• 计算利息的方式有单利和复利两种。其中，单利是指每期均按原始本 金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。 在单利计息的情况下，每期的利息是常数。
房地产估价
§6-3 假设开发法的操作步骤
二、假设开发法计算中各项的求取
（五）开发利润 开发利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开 发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基 数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相 应平均利润率。在测算时要注操作步骤
二、假设开发法计算中各项的求取
（四）投资利息
传统方法中投资利息测算应注意事项： 1.应计息的项目。 • 未知、需要求取的待开发房地产的价值； • 投资者购买待开发房地产应负担的税费； • 开发成本和管理费用。 2.计息期的长短。 3.计息的方式。 4.利率的高低。 5.计息周期。 6.名义利率和实际利率。
房地产估价
§6-1 假设开发法的基本原理
二、理论依据
预期原理 假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据， 类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设 开发法通常测算的是一次性的价格剩余。假设开发法的 估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～1850）所著 的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中就已提出。 杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭 焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值时总会首先考虑， 田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣 除建造房屋等投资的利息，根据剩余之数确定买价。”
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现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定时 期内收入或支出的资金数额。现金流量分为现金流入 量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金 流入，相应的数额称为现金流入量。资金的支出称为 现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流入通 常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流 量。 即：净现金流量=现金流入量－现金流出量
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（二）假设开发法适用的前提条件
1、必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式， 包括用途、使用强度、建筑物的设计等。 2、售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国 家有关政策，包括税收政策。 3、正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关 数据信息，正确预测售价和开发成本。 4、假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均 匀投入。 5、开发商的利润和开发成本为社会正常平均水平。
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二、现金流量折现法与传统方法的区别
现金流量折现法与传统方法主要有以下三点区别： （一）对开发完成后的房地产价值、开发成本、 管理费用、销售费用、销售税费等的测算， 在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场 状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期 时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程， 预测他们在未来发生时所发生的数额， 即要进行现金流量预测。
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二、按估价对象细化的公式
（三）求熟地价值的公式
熟地价值=
开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本 －管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润 －买方购买熟地应负担的税费
房地产估价
二、按估价对象细化的公式
（四）求在建工程价值的公式
在建工程价值= 续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用 －投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润 －买方购买在建工程应负担的税费
1、适用于在毛地上进行房屋建设的公式 毛地价值=开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本
－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －开发利润－买方购买毛地应负担的税费
2、适用于将毛地开发成熟地的公式 毛地价值=开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本
－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －土地开发利润 －买方购买毛地应负担的税费
－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润 －买方购买生地应负担的税费
2、适用于将生地开发成熟地的公式
生地价值=开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本 －管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润 －买方购买生地应负担的税费
房地产估价
二、按估价对象细化的公式
（二）求毛地价值的公式
房地产估价
二、按估价对象细化的公式
（五）求旧房价值的公式
旧房价值= 装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本 －管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费
房地产估价
三、按开发完成后的经营方式细化的公式
（一）适用于开发完成后出售的公式
V Vp C
式中
房地产估价
§6-2 假设开发法概述
一、假设开发法最基本的公式
待开发房地产的价值= 开发完成后的房地产价值－开发成本－ 管理费 用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利 润－投资者购买待开发房地产应负担的税费
房地产估价
二、按估价对象细化的公式
（一）求生地价值的公式
1、适用于在生地上进行房屋建设的公式 生地价值=开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本
二、理论依据
预期原理
房地产估价
三、假设开发法适用的对象和条件
（一） 假设开发法适用的对象 1、待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的估价； 2、将生地、毛地等开发成熟地的土地估价； 3、再开发待拆迁的房地产的估价； 4、具有装修改造潜力的旧房地产（包括装修、改建、 扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）的估价； 5、在建工程（包括房地产开发项目）的估价。 以上五种类型的房地产统称为“待开发房地产”。
房地产估价
四、假设开发法的其他用途
（一）确定拟开发场地的最高价格。 （二）确定开发项目的预期利润。 （三）确定开发中可能出现的最高费用。
房地产估价
拓展知识
假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据， 类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设 开发法通常测算的是一次性的价格剩余。假设开发法的 估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～ 1850）所著的《孤立国同农业和国民经济的关系》一 书中就已提出。杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、 树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值 时总会首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收 益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余 之数确定买价。”
第六章
假设开发法
房地产估价
§6-1
一、概念
假设开发法概述
假设开发法（The Hypothetical Development Method）， 又称剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房 地产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常（开发成本、 税费和利润）投入费用，以此求取待估房地产的客观合理 价格或价值的方法。假设开发法在房地产评估实务中运用 得较为普遍，在评估待开发土地价值时应用得最为广泛。
V
——待开发房地产的价值；
Vp
C
——用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；
——应扣除项目。
房地产估价
三、按开发完成后的经营方式细化的公式
（二）适用于开发完成后出租、营业的公式
V Vr C
式中
Vr
——用收益法测算的开发完成后的房地产价值。
房地产估价
§6-3现金流量折现法和传统方法
房地产估价
（三）假设开发法评估精确度的影响因素
1、是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地 产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。 2、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后 的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指 责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均是采用 假设开发法测算报价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊 中反映出来（当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同，其 测算结果为投资价值）。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发 法几乎是唯一实用的估价方法。