房地产评估——假设开发法及其应用
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第六章
假设开发法
房地产估价
§6-1
一、概念
假设开发法概述
假设开发法（The Hypothetical Development Method）， 又称剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房 地产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常（开发成本、 税费和利润）投入费用，以此求取待估房地产的客观合理 价格或价值的方法。假设开发法在房地产评估实务中运用 得较为普遍，在评估待开发土地价值时应用得最为广泛。
房地产估价
二、现金流量折现法与传统方法的区别
现金流量折现法与传统方法主要有以下三点区别： （一）对开发完成后的房地产价值、开发成本、 管理费用、销售费用、销售税费等的测算， 在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场 状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期 时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程， 预测他们在未来发生时所发生的数额， 即要进行现金流量预测。
房地产估价
二、按估价对象细化的公式
（五）求旧房价值的公式
旧房价值= 装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本 －管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费
房地产估价
三、按开发完成后的经营方式细化的公式
（一）适用于开发完成后出售的公式
V Vp C
式中
1、适用于在毛地上进行房屋建设的公式 毛地价值=开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本
－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －开发利润－买方购买毛地应负担的税费
2、适用于将毛地开发成熟地的公式 毛地价值=开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本
－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －土地开发利润 －买方购买毛地应负担的税费
－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润 －买方购买生地应负担的税费
2、适用于将生地开发成熟地的公式
生地价值=开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本 －管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润 －买方购买生地应负担的税费
房地产估价
二、按估价对象细化的公式
（二）求毛地价值的公式
一、现金流量折现法和传统方法的定义
现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定时 期内收入或支出的资金数额。现金流量分为现金流入 量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金 流入，相应的数额称为现金流入量。资金的支出称为 现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流入通 常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流 量。 即：净现金流量=现金流入量－现金流出量
V
——待开发房地产的价值；
Vp
C
——用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；
——应扣除项目。
房地产估价
三、按开发完成后的经营方式细化的公式
（二）适用于开发完成后出租、营业的公式
V Vr C
式中
Vr
——用收益法测算的开发完成后的房地产价值。
房地产估价
§6-3现金流量折现法和传统方法
二、理论依据
预期原理
房地产估价
三、假设开发法适用的对象和条件
（一） 假设开发法适用的对象 1、待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的估价； 2、将生地、毛地等开发成熟地的土地估价； 3、再开发待拆迁的房地产的估价； 4、具有装修改造潜力的旧房地产（包括装修、改建、 扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）的估价； 5、在建工程（包括房地产开发项目）的估价。 以上五种类型的房地产统称为“待开发房地产”。
房地产估价
四、假设开发法的其他用途
（一）确定拟开发场地的最高价格。 （二）确定开发项目的预期利润。 （三）确定开发中可能出现的最高费用。
房地产估价
拓展知识
假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据， 类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设 开发法通常测算的是一次性的价格剩余。假设开发法的 估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～ 1850）所著的《孤立国同农业和国民经济的关系》一 书中就已提出。杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、 树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值 时总会首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收 益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余 之数确定买价。”
房地产估价
（二）假设开发法适用的前提条件
1、必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式， 包括用途、使用强度、建筑物的设计等。 2、售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国 家有关政策，包括税收政策。 3、正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关 数据信息，正确预测售价和开发成本。 4、假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均 匀投入。 5、开发商的利润和开发成本为社会正常平均水平。
房地产估价
§6-2 假设开发法概述
一、假设开发法最基本的公式
待开发房地产的价值= 开发完成后的房地产价值－开发成本－ 管理费 用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利 润－投资者购买待开发房地产应负担的税费
房地产估价
二、按估价对象细化的公式
（一）求生地价值的公式
1、适用于在生地上进行房屋建设的公式 生地价值=开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本
房地产估价
二、按估价对象细化的公式
（三）求熟地价值的公式
wk.baidu.com
熟地价值=
开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本 －管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润 －买方购买熟地应负担的税费
房地产估价
二、按估价对象细化的公式
（四）求在建工程价值的公式
在建工程价值= 续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用 －投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润 －买方购买在建工程应负担的税费
房地产估价
（三）假设开发法评估精确度的影响因素
1、是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地 产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。 2、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后 的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指 责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均是采用 假设开发法测算报价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊 中反映出来（当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同，其 测算结果为投资价值）。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发 法几乎是唯一实用的估价方法。
假设开发法
房地产估价
§6-1
一、概念
假设开发法概述
假设开发法（The Hypothetical Development Method）， 又称剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房 地产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常（开发成本、 税费和利润）投入费用，以此求取待估房地产的客观合理 价格或价值的方法。假设开发法在房地产评估实务中运用 得较为普遍，在评估待开发土地价值时应用得最为广泛。
房地产估价
二、现金流量折现法与传统方法的区别
现金流量折现法与传统方法主要有以下三点区别： （一）对开发完成后的房地产价值、开发成本、 管理费用、销售费用、销售税费等的测算， 在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场 状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期 时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程， 预测他们在未来发生时所发生的数额， 即要进行现金流量预测。
房地产估价
二、按估价对象细化的公式
（五）求旧房价值的公式
旧房价值= 装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本 －管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费
房地产估价
三、按开发完成后的经营方式细化的公式
（一）适用于开发完成后出售的公式
V Vp C
式中
1、适用于在毛地上进行房屋建设的公式 毛地价值=开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本
－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －开发利润－买方购买毛地应负担的税费
2、适用于将毛地开发成熟地的公式 毛地价值=开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本
－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －土地开发利润 －买方购买毛地应负担的税费
－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润 －买方购买生地应负担的税费
2、适用于将生地开发成熟地的公式
生地价值=开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本 －管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润 －买方购买生地应负担的税费
房地产估价
二、按估价对象细化的公式
（二）求毛地价值的公式
一、现金流量折现法和传统方法的定义
现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定时 期内收入或支出的资金数额。现金流量分为现金流入 量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金 流入，相应的数额称为现金流入量。资金的支出称为 现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流入通 常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流 量。 即：净现金流量=现金流入量－现金流出量
V
——待开发房地产的价值；
Vp
C
——用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；
——应扣除项目。
房地产估价
三、按开发完成后的经营方式细化的公式
（二）适用于开发完成后出租、营业的公式
V Vr C
式中
Vr
——用收益法测算的开发完成后的房地产价值。
房地产估价
§6-3现金流量折现法和传统方法
二、理论依据
预期原理
房地产估价
三、假设开发法适用的对象和条件
（一） 假设开发法适用的对象 1、待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的估价； 2、将生地、毛地等开发成熟地的土地估价； 3、再开发待拆迁的房地产的估价； 4、具有装修改造潜力的旧房地产（包括装修、改建、 扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）的估价； 5、在建工程（包括房地产开发项目）的估价。 以上五种类型的房地产统称为“待开发房地产”。
房地产估价
四、假设开发法的其他用途
（一）确定拟开发场地的最高价格。 （二）确定开发项目的预期利润。 （三）确定开发中可能出现的最高费用。
房地产估价
拓展知识
假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据， 类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设 开发法通常测算的是一次性的价格剩余。假设开发法的 估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～ 1850）所著的《孤立国同农业和国民经济的关系》一 书中就已提出。杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、 树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值 时总会首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收 益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余 之数确定买价。”
房地产估价
（二）假设开发法适用的前提条件
1、必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式， 包括用途、使用强度、建筑物的设计等。 2、售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国 家有关政策，包括税收政策。 3、正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关 数据信息，正确预测售价和开发成本。 4、假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均 匀投入。 5、开发商的利润和开发成本为社会正常平均水平。
房地产估价
§6-2 假设开发法概述
一、假设开发法最基本的公式
待开发房地产的价值= 开发完成后的房地产价值－开发成本－ 管理费 用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利 润－投资者购买待开发房地产应负担的税费
房地产估价
二、按估价对象细化的公式
（一）求生地价值的公式
1、适用于在生地上进行房屋建设的公式 生地价值=开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本
房地产估价
二、按估价对象细化的公式
（三）求熟地价值的公式
wk.baidu.com
熟地价值=
开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本 －管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润 －买方购买熟地应负担的税费
房地产估价
二、按估价对象细化的公式
（四）求在建工程价值的公式
在建工程价值= 续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用 －投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润 －买方购买在建工程应负担的税费
房地产估价
（三）假设开发法评估精确度的影响因素
1、是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地 产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。 2、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后 的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指 责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均是采用 假设开发法测算报价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊 中反映出来（当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同，其 测算结果为投资价值）。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发 法几乎是唯一实用的估价方法。