第七章假设开发法

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假设开发法

假设开发法假设开发法（hypothetical development method， residual method）：房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法，其在土地估价中又称为剩余法。

定义指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部分。

应用方向假设开发法除了能用于待开发房地产价格评估外，还可以为房地产投资者提供以下分析：（1）测算待开发房地产的最高价格。

（2）测算房地产开发项目的预期利润。

（3）测算房地产开发中可能的最高费用。

应用范围假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，具体估价时有现金流量折现法和传统方法。

有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。

其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。

它们之间应该是等价的。

搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。

假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。

运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。

待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。

假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。

优缺点从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过程较为复杂;传统方法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。

就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此，这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测准确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。

房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系教程文件

A A
11 3%1.5
B 250010200
113%0.75
第七章假设开发法
房地产估价
习题11答案
11、某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。
不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息
不考虑预售，也不考虑延迟销售
例7-1
第七章假设开发法
房地产估价
例7-1
C =（V+V×2.0%）[(1+10%)2-1] +B×60%×[(1+10%)1.5-1]+B×40%×[(1+10%)0.5-1]
建造
60％
40％
土地 0 0.5 1 1.5 2
A’
1.5
a1 a2 a3 a4= a5= a6 =……
a47=a
03.3 03.9 04.9 06.3
0 1.5
2053.3
48.5
A 1 a 9 1 % 1 a 9 2 % 2 1 a 9 3 % 3 9 a % 1 1 9 % 1 4 3 7 1 9 1 % 3
房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系
房地产估价
三、假设开发法与成本法的关系
成本法评估新建房地产价格的公式：

房地产估价选择题

房地产估价练习题(一)第一章房地产和房地产估价1．按房地产的（ B ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

A.收益性B.用途C.市场性D.地段2．出租或营业型房地产的评估可以采用: （ B ）A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本估价法3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（ A ）A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （ C ）A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（ A ）A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为( C )：A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（ D ）决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8．房地产的价值注重：（ D ）A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（ C ）A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10．医院、学校是属于哪一类房地产（ C ）A.商业B.办公C.特殊用途D.综合第二章房地产价格1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（C）A．土地单价B．基准地价 C．楼面地价 D．标定地价2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（D）的供求状况。

A．本地区的房地产B．全国房地产C．全国本类房地产D．本地区本类房地产3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（D）A．实际价格28.5万元，名义价格30万元B．实际价格29.28万元，名义价格30万元C．实际价格30万元，名义价格不存在D．实际价格28.578万元，名义价格30万元4．采用比较法求得的价格通常称为(B)A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(B)A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6．在房地产销售过程中，（B）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。

房地产估价第七章剩余法

三、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 1、开发成本和管理费用可采用比较法来估算； 2、销售费用和销售税费通常是按照开发完成后房地产价值的一定比率来估算。
四、投资利息投资利息估算只在传统方法中需要。正确计息需把握6个方面：计息项目、计息期的长短、计息的方式、利
率的高低、计息周期、名义利率和实际利率。
按开发后的经营方式细化的公式（一）适用于开发后出售的公式
V=VP－C 式中：V：待开发房地产的价值； VP：用比较法估算的开发完成后的房地产价值； C：应扣除项目。（二）适用于开发后出租、直接经营的公式
V=VR－C 式中：VR：用收益法估算的开发完成后的房地产价值。
什么是管理?
剩余法的估价前提C193
相什关概么念是管理 ?
土地最佳利用方式；不动产价值；建筑物现值；建筑物开发成本；建筑物开发利润；建筑周期。
基本原理土地价值剩余理论，即土地价值由土地产品价格所决定，是扣
除其他生产费用的余额。
什剩余法么的特是点管理 ?
1、预期性；
2、时点不同；
剩余法适用的范围（估价对象C191） 1、适用于具有投资或开发潜力的房地产，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括停建工程）； 2、对待拆迁改造的再开发房地产的估价； 3、适用于对待开发土地的最高地价、最大利润、最高开发费用的估算。 4、适用于现有新旧房地产中地价或房价的单独评估。
八、假设开发法总结和运用举例C190
运用举例
• 例7-1：有一成片荒地需要评估，获知该荒地的面积为2平方公里。
适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元每平方米；开发期需要3年；将该片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本及管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用

第七章-假设开发法PPT课件

8、评估结果单位地价=17824452/2000=8912（元/平方米）楼面地价=8912/2.5=3565（元/平方米）
32
[例2] 某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／平方米(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1 年，装修改造费按建筑面积算为l 000元／平方米；装修改造完成后。即可全部售出，售价按建筑面积算为4 000元／平方米；销售税费为售价的8％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。试利用上述资料用动态方式估算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12％)。
22
解：估价过程如下。 l
拟采用静态和动态两种方式试算地价。计算过程如下：
总利息为：总地价 X 利息率 X 计息期+总建筑费 X 利息率 X 计息期+总专业费用 X利息率X计息期
=总地价×15％×3+5 000×(1+8％)X 20％×15％ ×2．5+5 000 X(1+8％)X 50％X 15％×1．5+5 000×(1+8％)X 30％ ×15％×0.5
第七章
假設開發法
1
第一节假设开发法基本原理一、一、概念
假设开发法，是在估算开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除未来房地产正常的开发成本（如造地费、建筑物建造费等）、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种方法。
又称剩余法(residual method)、倒算法、残余法或余值法。
（2）、计息期的长短预付地价款的利息额应以全部预付地价款按整个开发建设周期计算；开发建设费、专业费的计息期应以其实际投入期（通常假定均匀投入）的中间时点至整个开发建设周期末为止；开发建设费、专业费在建筑竣工后的空置和销售期内应按全额全期计息。

第07章假设开发法

■运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测： ■①土地最佳开发利用方式的预测。即是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。
■②开发完成后的房地产价值的预测。即是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测了未来开发完成后的房地产价值。
④待开发土地的权利。
(2)选择最佳的开发利用方式，包括用途、规模、档次等的确定。
(3)估算开发经营期；
(4)预测开发完成后的房地产价值；
(5)测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税金、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税金；
(6)进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
5.假设开发法的其他用途 (1)测算拟开发场地的最高价格。 (2)测算开发项目的预期利润。 (3)测算开发中可能出现的最高费用。
(3)计息方式。有单利计息和复利计息两种。
(4)计息利率。有单利利率和复利利率两种。选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反过来，选用不同的计息方式，应选用相对应的利率，不能混淆。
(5)计息周期。计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。 (6)名义利率和实际利率。在复利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，例如，利率的时间单位为一年，而计息周期为半年、季、月、周或天等，就出现了名义利率和实际利率(又称有效利率)的概念。
【例】某旧厂房的建筑面积为20000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等500 元／m2(按建筑面积计算)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，改造装修装饰费为每平方来建筑面积2000元；改造装修装饰完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积6000元；销售费用和销售税金为售价的9％；改造装修装饰利润为销售收入的15%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税金为其价格的4%。试运用假设开发法测算该旧厂房的正常的买总价和单价(折现率为8%)。

房地产估价之假设开发法

第七章假设开发法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，掌握假设开发法的估价步骤教学重点：假设开发法的基本公式教学难点：投资利息的计算教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。

教学内容：第一节基本原理一、定义假设开发法又称为剩余法、倒算法、余值法、残值法，它是指在估算未来房地产正常交易价格的基础上，减去地上建筑物、附着物建造成本、专业费、利息、利润、税费等费用，最后得到的剩余值即为土地的价格。

二、理论依据假设开发法的理论依据是预期原理。

假设开发法的基本思路可以通过房地产开发商购置待建土地的报价过程这一具体事例来加以体现，如某房地产开发商准备购置一块土地开发完成房屋出售，为了获得一定的开发利润，开发商一般可这样确定购置土地的最高价格：首先研究这块土地的内、外部条件，并分析房地产市场状况，据此选择这块土地的开发方案；选定了开发方案后，开发商就要预测大楼建成后的总售价，然后计算建造该大楼需要支付的总费用（主要包括前期费、建安工程费、配套费以及利息和税收等）。

这些数据确定之后，开发商就可将楼价减去总开发费用，再减去所要获得的开发利润后的余额作为购置该土地的最高价格。

由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。

与成本法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。

三、假设开发法的特点、适用条件与对象1、假设开发法的特点1）可靠性基于对待开发不动产的各种假设；2）以种种假定或限制条件为前提；（房地产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或分段均匀投入的）3）有动态和静态两种计算方式。

静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息（传统方法）。

动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，利息不必单独计算。

房地产估价.第七章

的税费
§7.3假设开发法的程序和内容 7.3假设开发法的程序和内容
一、调查待估房地产的基本情况二、确定待估房地产的最佳开发利用方式三、估计开发建设期四、预测开发完成后的房地产价值五、估算各项成本费用开发成本
-管理费用 -投资利息 -销售费用 -投资利润-买方购买待开发房地产应负担的税费
六、确定开发商的合理利润七、估算待估房地产价格源自二、假设开发法的具体计算公式
（1）开发成房屋的待开发土地价值的计算公式生地价值=生地预期开发价值-由生地建造房屋的开发成本-管理
费用-投资利息-销售费用-开发利润-买方购买生地的税费
毛地价值=毛地预期开发价值-由毛地建造房屋的开发成本-管理
费用-投资利息-销售费用-开发利润-买方购买毛地的税费
熟地价值=熟地预期开发价值-由熟地建造房屋的开发成本-管理
一、假设开发法的概念：又称预期开发法、剩余法，是将待估房地产的预期开发价值扣除预计的正常投入费用、正常税金、及合理利润等，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。二、假设开发法的基本思路与理论依据基本思路是通过房地产开发商购置代建土地的报价过程来体现。理论依据：预期原理三、假设开发法的前提条件（1）必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式（2）收集的预测和成本的测算必须符合合法法则
§7.2假设开发法的基本公式 7.2假设开发法的基本公式
一、假设开发法的基本公式
待开发房地产价值=待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-投资者应负担的税费其中管理费用=开发成本×正常管理费率投资利息=（待开发房地产价格+开发成本+管理费用） ×正常利率开发利润= （待开发房地产价格+开发成本+管理费用） ×正常利润率

第七章假设开发法

7 假设开发法[本章学习目标]掌握假设开发法的公式及其计算、假设开发法计算中各个项目的求取、现金流量折现法和传统方法的应用，熟悉假设开发法的概念、理论依据、适用对象、适用条件和操作步骤。

7.1假设开发法的基本原理7.1.1假设开发法的概念假设开发法，又称剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房地产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常投入费用，正常税金及合理利润等，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。

假设开发法在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时应用得最为广泛。

7.1.2假设开发法的理论依据假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。

假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。

两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。

假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理。

两者的主要区别是地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。

假设开发法估价的基本思路，可由房地产开发商为取得待开发土地使用权而确定拍卖或投标价格的思路来理解。

假如某房地产开发商有意参与该土地的竞拍或竞标，可以通过以下思路和过程来考虑获得土地的出价。

首先，分析该土地坐落位置、交通条件、商服繁华程度、周围环境等区位条件以及土地面积、形状、规划允许的用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度等自身条件；其次，在规划允许的用途下拟定最佳的房地产开发类型；然后，确定通过此项目的开发，期望获得多少利润，在确定期望利润时，既不能过低，也不能过高，因为若利润低于正常的平均利润率则不符合投资者的投资期望，若利润过高，将会降低开发商获得土地使用权的投标报价，在竞争中处于不利地位；在此基础上，预计该房地产项目开发完成后的销售价格或租赁价格，并估算开发该房地产所需要的时间及所需要的建安工程费、专业费、管理费、销售费用和正常税利等全部成本。

假设开发法

能够提供整个计算域内所有的相关变量，而采用试验方法要想获得完整的结果几乎不可能; (4) 可以模拟真实条件避免了模型试验只能采取相似模型试验的不足，具有全尺寸模拟等。与轿车相比，客车载客量大，车室空间狭小，在舒适性评价方面对车内空气质量优劣和热舒适性的好坏要求更高。因此，进行空调客车的车内空气分布和空气品质的数值模拟研究，进而指导产品设计就具有十分重要的意义。
第十章计算流体动力学在客车空调系统设计中的应用
计算流体动力学（Computational Fluid Dynamics，CFD）作为
流体力学的一个分支，是近代流体力学、数值数学和计算机科学结合的产物，是一门具有强大生命力的边缘学科。它以电子计算机为工具，应用各种离散化的数学方法，对流体力学的各类问题进行数值实验、计算机模拟和分析研究，以解决各种实际问题。
自20 世纪 60年代以来，CFD在紊流模型、网格技术、数值算法、可视化和并行计算等方面取得飞速发展，并给工业界带来革命性变化。
20世纪 80年代初，英国 CHAM公司首先推出了以 SIMPLE算法为基础的商业化 CFD软件PHOENICS，随后更多的商业化 CFD软件被不断推出。在航空、航天、汽车等工业领域，利用 CFD 进行的反复设计、分析、优化已成为标准步骤和重要手段。
第十章计算流体动力学在客车空调系统设计中的应用
第一节影响客车空调系统噪声的主要因素及其噪声控制的基本方法二、CFD的研究进展及CFD软件
1933 年，英国人Thom首次用手摇计算机数值求解了二维黏性流体偏微分方程，CFD由此诞生。
CFD的发展始于20世纪50年代，最初主要应用于航天和汽车工业，并带动了所有与流体力学有关的其他行业蓬勃发展。
第一节假设开发法概述

房地产评估——假设开发法

房地产估价
3、估算投资利息应该计算投资利息的项目包括：未知的房地产价值、开发成本、管理费用、投资者购买待开发土地应负担的税费。计算利息时需要注意：首先，由于成本投入的时间不一样，利息也要根据投入的时间来确定。如在建设期内，部分开发成本是在开发之前就一次性投入，有的是在建设其中均匀投入，有的是在快完成的时候投入，这时计算利息的时间就需要针对具体的情况来定。其次，计算利息通常有单利计息和复利计息两种，通常在估价过程中，不作具体说明的，都是复利计息。
须以该项目本身的人力、物力和财力为基础。
房地产估价
第七章假设开发法
四、预计开发完成后的房地产价值
对于销售的房地产，通常可以通过市场比较法和长期趋势法相结合的方法，根据同类用途和性质的房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。对于营业的房地产（写字楼或者商业店铺），通常是首先采用市场比较法并考虑未来的变化趋势，预测所开发房地产未来租赁或者经营期间的租赁或经营的净收益，然后采用收益还原法将该净收益转化为房地产总价。
房地产估价
第七章假设开发法
二、选择最佳的开发利用方式
最佳利用方式要根据调查的土地状况和房地产市场条件，在城市规划及法律法规等允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。在房地产估价中，一般的是根据城市规划来确定土地的最佳利用方式。若政府在规划中指出某地块可以用作几种用途，这时才需要根据房地产市场的需求相结合，确定最佳的利用
①待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)的估价。 ②在建工程（包括房地产开发项目）。 ③可装饰装修改造或可改变用途的旧房（包括装饰装修、改建和扩建）以下将此类房地产统称为待开发房地产。

房地产估价第七章假设开发法2课件

第二节假设开发法的估价步骤
七、确定待估价对象的价格
1.静态方式估价（传统的估价方法）静态方式估价不考虑各项价格与成本费用的时间差异，即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减,因此需详细计算各项投资的利息,计息期通常到开发完成为止(不考虑预售和延迟销售 )。
第二节假设开发法的估价步骤
第七章假设开发法课堂练习题
4．（判断）在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。（） 5.运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无
须做的是( )。 A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润
2.动态方式估价（现金流量折现法）
动态方式估价将各项价格与成本费用都统一到同一时点（价值时点）上，即以价值时点为基准进行折现，然后再相加减。采用动态方式估价时不单独计算投资利息和开发利润，而是隐含在折现过程中。
第七章假设开发法课堂练习题
1．假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）
第三节假设开发法应用举例
教学目的: 1.熟悉假设开发法的估价步骤。 2.重点掌握假设开发法动态方式估价思路。 3.掌握假设开发法估算公式中各个项目的估
算方法。
第三节假设开发法应用举例
案例一：动态方式估价见教材 P116-117。案例二：静态方式估价见教材 P117-118。
第二节假设开发法的估价步骤
五、估算各项成本费用 5. 估算投资者购买待开发土地应负担的税费该项税费通常是根据当地的规定，按待开发对象价值的一定比率测算。

第七章假设开发法

4、一块“七通一平”的待建空地，总面积10000 平方米，土地使用权年限为50年，出售时间为 2004年10月。通过调查得知这块土地最佳的开发利用方式：用途为商住混合；建筑容积率为7；建筑覆盖率为50%；建筑物层数14层，各层建筑面积均相等；1-2层为商店，3-14层为住宅。预计3年建成投入使用。估计建造完成后，其中的商业楼和住宅的30%即可售出，住宅的50%半年后售出，其余20%一年后售出。预计出售当时的平均售价（按建筑面积计）商业楼为4500元/平方米，住宅为2500元/平方米。总建筑费为5000 万元；专业费为建筑费的8%；第一年投入20%；第二年投入50%；第三年投入余下的30%；年利率15%；销售费用为楼价的3%；税费为楼价的 6%，投资利润率为25%。评估该土地在出售时的购买价格。
2、需要评估一宗“七通一平”的土地在2004年9 月的价格。该宗土地总面积5000平方米，土地剩余使用年限为65年，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为每平方米800元，专业费用为建筑费的12％，第一年投入60％的建筑费及专业费；销售费用和税费分别为未来楼价的2％和6%；契税为交易价格的3%；投资利润率为20％；该商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出时的价格平均为每平方米2000 元。试利用所给资料用动态方式估计该宗土地在1995年9月的总价、单价及楼面地价（折现率为12％）
2.适用于预期租金的公式开发项目建成后出租情形下的理论公式
P = PC－(B + C) a PC = r
式中：P－购买开发场地的价格； PC －开发项目预期建成后的资本化价格 a－开发项目建成后每年的平均纯收益（平均纯租金） r－资本化率，即预期的投资收益率； B－开发项目预期的开发费用； C－开发商的合理利润；

7假设开发法

5200000 (6)计算投资利润： 460106888(元) . 1.5 (1 8.5%)
(7)计算在建工程的正常总价格： 56122026.74-17169481.92-1716948.19-3539283.754601068.88=29095244(元)=2909.5(万元)
回顾成本法
§7.3假设开发法的估价方法 V=开发完成后的房地产价值A－开发成本及管理费用B－投资利息C－销售税费D－开发利润E－购买税费 F
【解】设该成片荒地的总价为V A＝800×2 000 000×60％＝9.6(亿元) B＝2.5×2＝5(亿元) C＝(V＋V×4％) ×[(1＋10％)3－1] ＋5×[(1＋10％)1.5－1) ＝0.344V＋0.768(亿元) D＝9.6× 6％＝0.576(亿元) E＝(V＋V× 4％＋5) ×15％＝0.156V＋0.75(亿元) F＝V×4％＝0.04V(亿元) V＝A－B－C－D－E－F ＝ 9.6－5－(0.344V＋0.768) －0.576－(0.156V＋0.75) －0.04V V＝1.627(亿元) 故：荒地总价＝1.627(亿元) 荒地单价＝81.35(元／㎡)
§7.3假设开发法的估价方法
【解】设该宗土地的总价为V 开发完成后的总价值＝2000×5000×2/(1＋12%)2＝1594.39(万元) 建筑安装工程费等的总额＝800×(1＋12％) ×5000×2×[60％/ （1＋12%）0.5＋40%/（1＋12%）1.5] ＝993.75(万元) 销售费用和销售税费总额＝1 594.39×(2％＋6％)＝127.55(万元 ) 购买该宗土地的税费总额＝V×3％＝0.03V(万元) V＝1 594.39－993.75－127.55－0.03V V=459.31(万元) 故：土地总价＝459.31 (万元) 土地单价＝459.31/0.5=918.62(元／㎡)

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