青岛万科25平米“米公寓”研究分析

——青岛万科25m2“米公寓”产品研发中心2014年11月2、万科25m 2“米公寓”项目概况3、万科25m 2“米公寓”特征分析4、万科25m 2“米公寓”实景展示5、万科25m 2“米公寓”功能研究1、国内小户型公寓背景研究研究思路:7、小户型公寓的市场发展空间6、小户型公寓的功能完善建议一、小户型公寓起源二、小户型公寓特点分析三、国内市场发展背景小户型公寓起源：国内小户型公寓概念来源于日本和香港的超小城市公寓。

日本小户型公寓住宅起源于战后伊始.当时日本的1700万户中约有420万户缺房，为了在短期内缓解住房短缺的问题，日本政府建造了大量聚居住宅。

新一代建筑师们提出了nLDK型方案，即以L（起居室）、D（餐厅）和K（厨房）为住宅的基本要素，在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。

这种类型的住宅通过标准化构件的设计和推行工业化的生产方式降低了造价，使大量生产和普及推广成为了可能，在一定程度上解决了住宅紧缺问题。

由于卧室面积和户数的可变，可衍生出不同类型的空间来满足不同家庭的需求，很受居民们的青睐，这一形式直到现在仍是日本城市住宅的主流。

国内小户型公寓背景研究1小户型公寓特点分析：小户型公寓以其经济实惠的特点，在现代社会高涨的房价中，越来越受人们的青睐。

物业费、公摊、采暖费等的后期费用都是按照房屋面积来计算的，选择小户型无疑可以在置业后期节省一笔不菲的费用。

甚至在前期的购房契、契税、维修基金等费用上，小户型的成本低廉也是大户型所不能比较的。

从而吻合了市场消费者的价格需求和投资需求. 综合特点分析如下：国内小户型公寓背景研究1123总价低、首付低、月供较少。

小户型虽然单价不低，但由于其面积较小，从而很好地控制房屋的总价。

如果选择按揭方式付款，其首付也就相应的较低，月供也就比较少。

投资回报率和增值潜力较高。

小户型与较大户型的租金相比，单位租金更高。

因此，小户型投资者可以用相对低的投入获得相对高的投资回报率。

投资小户型房屋，相对于投资股票、债券来说，风险更小、收益更稳定。

小户型楼盘的位置均靠近市中心，配套设施完善，其位置的无可复制性将带动楼盘本身的增值。

区位条件好，交通方便。

多数小户型项目的区位条件比较好，交通方便，距离公共汽车站、地铁站和城市轻轨站比较近。

因为小户型的潜在需求客户多是年轻的上班族，他们正处于创业阶段，尚未买车，对公共交通的依赖性比较大。

单价低总价低月供较少投资回报率及增值潜力高区位条件好交通方便小户型公寓特点国内市场发展背景：与此同时随着国内土地价格上涨导致住房价格越来越高，而北、上、广这些一线大城市的房价更让许多打工一族望而却步。

为了能“留在”大城市，购房者只能购买相对较小的房子，而对于开发商来说，降低每套住房的总价、降低购房“门槛”的超小户型无疑是最有效的办法。

在整体房价攀升的现状下，房价已经处于相当高的位置，如果把户型做小，确实是未来的房地产发展方向。

就目前国情而言，自住需求成为市场绝对主力，而未来随着保障体系的完善，房屋会向居住价值回归，另外根据中国户籍制度要求，外来务工人员子女在城市公立学校就读，需要有房才能入户，这种小单位户型迎合了这部分需要，所以从理论上说小户型公寓成为未来城市发展的趋势.目前国家对房地产市场住宅产品供应结构进行调整的趋势日渐明朗，尤其是2006年6月国务院出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即在新开工的商品房总面积中，套型建筑面积90平方米以下的住房所占比重，必须达到70%以上。

在此背景下，对一系列新政策下的小户型的设计研发与工程实践，探寻既符合国家和地方政策又适应近期和远期房地产市场需求，并同时具有超值性和竞争优势的户型产品的设计方向。

国内小户型公寓背景研究1 国务院出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》O2万科25m2“米公寓”项目概况一、项目市场背景分析二、设计理念三、项目简介四、项目客户群分析项目市场背景分析：万科25m 2“米公寓”项目概况2青岛万科米公寓—作为万科成立三十周年献礼之作而打造出的前所未有的新一代极小型公寓，首发站在北京、青岛、深圳。

该项目坐落青岛北门户—城阳，作为新一轮经济浪潮发源地的，蕴藏无数投资机遇。

青岛是中国最美丽的海滨旅游城市之一，发达的旅游业已成为青岛市经济发展的支柱产业.2013年，青岛旅游人次达到6000万，旅游产业产值达到950亿。

6000万旅游人次，4128家酒店都供不应求。

2016年，青岛旅游产业产值会达到1400亿，而2020年，旅游产业产值将达到2470亿。

而恰逢好处的万科米公寓，以媲美酒店式公寓的品质，毗邻流亭国际机场的畅达交通，届时将海纳八方来客，在高效租赁中赚取青岛旅游产业的一杯羹。

同时，万科米公寓立足城阳核心，依托青岛国家广告产业园，是国家工商行政管理总局首批的9个广告产业园之一，是青岛唯一的市管委参与运营的产业园区。

它远非普通产业园区，办公与居住，商务与休闲在企业独栋、SOHO 、LOFT 、写字楼、商铺五大产品组合中绽放创意生活的全景。

同时，53万㎡产业园区里120家企业入驻，数万办公人员汇集，各种配套资源完善。

园区的聚集作用，引发万千客群的租房需求与投资愿景，也成为企业解决员工住宿需求的最佳方案。

且万科米公寓是集睡眠、办公与聚会等多种使用方式于一体，因此也成为多数青年人作为创业的平台，2-3人的办公区域，依托广告产业园资源利好，尽享其优质配套，潜力升值无限。

图中黄色区域代表公寓项目所在地设计理念：万科米公寓秉承“云地产”概念，以互联网思维，创造集纳会客模式、办公模式、睡眠模式三位一体的百变空间，为年轻人而生，一切因MI而改变实现三种生活模式的随心而变，营造独一无二的居住、办公、投资体验，成就压力轻松购置的海量空间。

同时米公寓立足城阳核心，依托青岛国家广告产业园，在聚集万千机遇的同时，凭借媲美酒店式公寓的品质和超低总价，超脱建筑层面，实现了居住、商用、投资等多重价值。

万科25m 2“米公寓”项目概况22万科25m2“米公寓”项目概况项目简介：万科米公寓作为青岛国家产业园二期新品，青岛市城阳区长城路89号。

该项目位于城阳区兴阳路与长城路交汇处，毗邻青岛国家广告产业园，交通干道遍布周边，距离流亭机场仅10分钟车程。

地理位置优越，交通便利。

同时利群、宝龙城市广场等成熟商业配套环伺左右，生活气息浓郁。

整个项目占地面积为530000平方米，总建筑面积270000平方米。

公寓产品主要集中在两栋楼，房源总数约300套，户型面积约25㎡，是目前青岛及城阳区稀缺产品类型。

同时作为有社会责任感的地产企业,万科也为大学生量身打造了梦想计划，特供30套25m2米公寓,首付5万分期无息贷款,给大学生一个专属的梦想空间。

◆项目位置图◆项目建筑外观图◆项目鸟瞰图项目客户群分析：万科25m2“米公寓”项目概况2白领设计师投资客文字工作者艺术工作者顾问、中介保险从业者厌倦了租房的日子，有闲钱做投资；利用下班时间在家兼差的上班族，拓展财路，保守再创业自雇在家工作或个人工作室，一人身兼老板及伙计，自在又轻松办公与居住,商务与休闲一体式SOHO、LOFT空间，写字楼和商铺并存，能在这里找到做老板的乐趣老板老总生意投资企业总部寻址刚毕业创业的大学生刚毕业创业很艰难的大学生，万科为大学生提供三大就业保障:万科实习的机会,专项扶持基金,CMP创业孵化基地O3万科25m2“米公寓”特征分析一、为什么是25m2？二、产品特征三、户型特征2万科25m2“米公寓”特征分析3为什么是25m2？万科米公寓是万科凭借国家化设计团队、万科30年的住宅开发及研发经验，用心调研1000位年轻人，由两大国际设计单位共同操刀，通过极致精细化设计出的25平极小公寓，25平方米能满足日常生活的各种基本需求。

通过空间共享，在25平米内提供客厅、卧室、卫生间、厨房、书房等多种功能的复合空间。

2万科25m 2“米公寓”特征分析3产品特征：万科25㎡米公寓建筑类型为多层公寓，总户数为341套. 其中以25㎡户型为主力户型。

全带精装修交楼、提供全能家居配套解决方案,直接拎包入住。

以超级的设计理念，极强的收纳空间，百变的家居设计，在办公、聚会、睡眠三种生活模式之间的切换，完全实现两室两厅般的居住体验，相当于90㎡的住宅功能.◆公寓建筑外观◆公寓复合功能办公聚会睡眠2万科25m 2“米公寓”特征分析3户型特征：万科米公寓建筑面积为25㎡，实际室内使用面积约17m 2（含飘窗）其余为公摊面积，得房率较低。

公寓户型整体方正，在25㎡内提供客厅、卧室、卫生间、厨房、书房等多种功能的复合空间。

独立卫生间，袖珍小厨房一应俱全，同时还带有迷你飘窗台，保证了房间的采光与通透性。

在该户型中，卧室与客厅融为一体，业主可以根据自己的生活喜好，在桌椅、大床的收叠变化之中，随意打造多种生活模式。

◆公寓标准层平面图（单层共67户）◆公寓平面图（室内使用面积17m 2）◆公寓功能配置示意3100mm5360mm600mm1800mm2m 22.8m 211.5m 21.7m 22万科25m2“米公寓”特征分析3户型特征：万科米公寓可谓是“麻雀虽小，五脏俱全”，除了灵活的设计外，家居用品也分外别致，而且所有家居用品一应俱全。

从壁纸到地板，从卫浴用品，置物柜，冰箱，洗衣机，微波炉，到沙发，床铺，书桌，诸多贴心细节非常到位地打造出年轻浪漫的生活氛围。

小户型空间功能一应俱全，巧妙地组合。

起居室、办公室、卧室，三个功能区在25平的空间内合二为一，玄关处超强收纳，5000升超强收纳空间。

◆公寓内部结构图◆公寓内部结构图◆公寓内部结构图O4万科25m2“米公寓”实景展示2万科25m2“米公寓”实景展示4实景展示：万科米公寓通过空间的量化设计，凭借功能强大的收纳系统与可翻动的大床、可移动书桌等设计，实现两室两厅般的一体化客厅卧室的居住体验。

厨房、卧室、卫生间，每一个细节的设计都体现了匠心独到.◆一体化客厅和卧室◆一体化客厅和卧室2万科25m2“米公寓”实景展示4实景展示：万科米公寓通过空间的量化设计，凭借功能强大的收纳系统与可翻动的大床、可移动书桌等设计，实现两室两厅般的一体化客厅卧室的居住体验。

玄关、厨房、卧室、卫生间，每一个细节的设计都体现了匠心独到.◆公寓入户玄关◆开放式厨房◆卫生间◆一体式起居室O5万科25m2“米公寓”功能研究2万科25m2“米公寓”功能研究5功能研究：25㎡公寓内提供客厅、卧室、卫生间、厨房、书房等多种功能的复合空间。

2平米独立卫生间，袖珍小厨房一应俱全，同时还带有1.7平米迷你飘窗台，保证了房间的采光与通透性。

在该户型中，卧室与客厅融为一体，业主可以根据自己的生活喜好，在桌椅、大床的收叠变化之中，随意打造多种生活模式。