2019-不交物业费答辩状-实用word文档 (6页)

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不交物业费答辩状

不交物业费答辩状

被答辩人与答辩人等关于物业服务合同纠纷一案，现答辩人根据相关法律及事实答辩如下：

一、天地人和物业公司未履行盛业家园《前期物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法

物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。

被告是盛业家园小区的业主，与开发商委托的物业服务公司—-天地人和物业管理有限公司签订的前期物业管理服务合同，约定合同期限为3年( 年月日至年月日)。

约定由天地人和公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等也是事实，按理业主确实有缴纳物业费的义务。

但是，由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流，电梯不进行正常的维修使电梯带病运行、时常出故障，最长一次停运达时间一个多月时间、严重危及业主的生命财产安全、小区治安案件频发......业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决，因此大部分业主由于物业公司的严重合同违约，根据合同法的规定，大部分业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，是逼于无奈!合理合法。

被告认为:被告因为原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。

同时由于原告严重违约，原告已经于年月日被全体业主逐出盛业家园。

被告认为，本案争议的焦点主要有三点：

一是被告与天地人和公司的《前期物业服务管理合同》是否有效，也即被

告是否受天地人和公司合同的约束;

二是天地人和物业服务公司是否完全履行了合同义务，是否严重违约，进

而业主能否行使先履行抗辩权。

三、约定的合同期限期满后，业主是否继续受《前期物业管理服务合同》

的约束?

第一个焦点：玉林市盛业房地产开发有限公司与玉林市天地人和物业管理

公司于201X年签订的《盛业家园前期物业管理委托合同》是否有效?

20xx年玉林市住建委和城乡建设委员会的《答复意见》：“......而当前盛

业家园就是因为规划核实验收没有通过，所以......”证实，盛业家园至今没有竣工经验收合格，违反了《中华人民共和国建筑法》“第六十一条建筑工程竣工

经验收合格后，方可交付使用;末经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的法律强制性规定，而玉林市盛业房地产开发有限公司不但把没有末经验收的

楼盘交付给业主的行为违法，而且把物业管理权交给没有物业管理资质的原告

管理，违反了法律的禁止性规定，根据《合同法》第第五十二条第五款的规定，《盛业家园前期物业管理委托合同》属于无效合同。

第二个焦点：由于原告的物业管理权利来自玉林市盛业房地产开发有限公

司的授权，但是《盛业家园前期物业管理委托合同》属于无效合同，因此被告

与物业公司签订“物业管理服务合同”自然无效。

同时，由于玉林市盛业房地产开发有限公司选聘玉林市天地人和物业管理

公司签订的前期物业服务合同，由于没有到住房建委等行政主管部门备案，根

据《广西壮族自治区物业管理条例》第三十六条的规定，也应该认定《盛业家

园前期物业管理委托合同》无效，也就是说，原告与盛业家园所有业主签订的

合同为无效合同，更为重要的是前面说过，由于物业公司没有履行了合同义务，严重违约，进而业主根据合同法的规定完全可以行使先履行抗辩权，同时由于

合同无效，业主还可以行使不安抗辩权。

第三个焦点：小区的物业管理，业主既可以自己管理，也可委托他人管理，《盛业家园前期物业管理委托合同》约定的合同期满后，物业公司继续收取业

主的物业费就失去了合同依据和法律依据，业主当然可以不受《盛业家园前期

物业管理委托合同》条款的约束。

二、退一万步说，即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公

司没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，业主基于最高院

的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。

首先，业主提供了大量的证据已经证明：物业公司没有履行电梯维修义务，根据国务院《物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日

常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，被告与天地人和公司签订

的“合同”也有此规定，物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、

设备进行日常维修养护和管理之职责，但是电梯长期带故障运行，时常出故障，最长一次停运达时间一个多月时间、严重危及业主的生命财产安全，物业公司

不但严重法律的直接规定，同时物业公司构成严重违约的行为。

其次，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履

行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也

收费，服务不符合约定也收费，业主提交的大量的证据证明，本案中，天地人

和公司事实上明显未提供符合行业标准的服务，比如被告自己花费修理电梯、

自己交电梯费，物业公司还偷拆、强拆业主的水表、停止供水，不但造成业主

的经济损失、给生活带来严重不便，由于天地人和公司对小区的管理服务严重

不负责任，致使小区内绿地被严重损毁，私搭乱建现象比比皆是，......因此原告不是一般的违约，而是严重违约，业主在物业公司未履行约定义务或履行有严

重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，

合法地行使先履行抗辩权。