土地一级整理思路
土地一级开发整理项目管理中存在的问题及解决策略思考
土地一级开发整理项目管理中存在的问题及解决策略思考摘要：随着城市化进程不断加深，城市土地开发利用的难度增加。
人口与土地资源的矛盾逐渐提高，导致土地一级开发整理项目管理中存在一些问题，影响项目开发顺利进行。
本文主要讲解土地一级开发整理项目管理中存在的问题及解决策略思考的情况。
关键词：土地一级；开发整理；项目管理；问题；解决策略随着城市化的进程加快，土地资源与人口矛盾逐渐突出，导致土地资源的利用、开发的难度增加[1]。
在土地一级开发整理项目管理中，在理论研究，政策制定以及人才培养等多个范围内存在问题，会严重影响土地开发利用。
在土地开发整理项目管理过程中，需要针对问题，实行解决策略，促进土地开发的顺利开展。
1土地开发整理项目管理中存在的问题1.1计划变更频繁在目前我国土地开发整理项目管理中出现的主要问题为计划变更频繁，计划变更的速度远远超过了变更审批的速度，导致审批滞后，严重影响开发人员的利益，并且很难落实变更后计划[2]。
还有些施工单位没有做好施工前准备工作，现场的勘探工作不够严格，没有严格按照设计规划操作，导致存在很多问题，无法满足项目建设的需要。
有些工程项目在申报立项后，为了能够得到资金，会隐瞒在实际操作中项目的问题，比如拆迁或者其他方面的沟通方面问题，与群众存在较深的矛盾等。
还有些项目工程存在私自更改原有设计方案的情况，增加了项目的技术要求。
由于计划变更频繁，严重影响项目的开展。
由于计划变更频繁，变更审批滞后，导致有些项目在变更规划后，申请上报的同时，开始施工，在变更审批下来前，项目已经竣工了，形成这种先斩后奏的情况。
这种情况会严重影响工程项目的设计规划的规范性，科学性，还很容易造成企业经济严重损失，不利于企业发展。
很多项目单位在正式验收或者初次验收中会发生拿不出变更的批准文件，审批变更滞后的情况，会严重影响土地开发整理项目的市场环境。
如图1。
1.2项目工程的资料组织不够健全在土地一级开发整理项目管理过程中存在严重的资料组织不够健全的问题，主要分为项目资料编制问题以及项目资料的收集问题等[3]。
一级土地开发整理
一级土地开发相关资料深圳市福田房地产有限公司2011-5-9一、综述二、土地一级开发定义三、土地一级开发项目的流程四、土地一级开发模式五、核心观点一、综述根据2010年9月10日国土资源部关于《开展“两整治一改革”专项行动工作任务及责任分工》的通知要求，2011年4月份开始，中国土地一级开发必须采取企业主导模式，而不是以前的国资背景的土地储备中心负责开发。
国土资源部的数据显示，2010年中国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比2009年增长69.8%。
而2009年财政部公布的全国土地出让金支出明细中显示，2009年土地开发成本大约占到土地出让总价款的60%左右。
目前企业主导的土地一级开发模式主要有工程总承包模式、利润分成模式和一二级土地开发联动模式等。
其中工程总承包模式以北京市为代表，如北京市规定企业用自有资金进行土地一级开发的，规定利润不超过土地开发成本的8%，这种模式由于利润率不高并不受开发企业的欢迎。
利润分成模式是目前最普遍的土地一级开发模式。
土地一级开发完成后出让所得收益扣除开发成本部分，企业和政府采取分成的模式，分成比例大多采取企业70%政府30%，也有6:4或者5:5的。
例如建发股份在厦门市的土地一级开发项目分成比例高达85%，也有部分企业与政府合作时采取工程总承包结合利润分成的模式。
一二级土地开发联动模式尽管利润更高，但投资更大，周期更长，风险更高。
不过仍然有不少房地产公司会选择这种模式，除了追逐利润外，政府对二级房地产市场的严控也让更多房地产二级开发企业把目光转向土地一级开发市场。
二、土地一级开发定义土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
一级土地开发整理
一级土地开发相关资料深圳市福田房地产有限公司2011—5—９一、综述二、土地一级开发定义三、土地一级开发项目的流程四、土地一级开发模式五、核心观点一、综述根据2010年９月10日国土资源部关于《开展“两整治一改革”专项行动工作任务及责任分工》的通知要求,2０11年4月份开始，中国土地一级开发必须采取企业主导模式,而不是以前的国资背景的土地储备中心负责开发。
国土资源部的数据显示,２010年中国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比2０0９年增长６9.8%。
而2009年财政部公布的全国土地出让金支出明细中显示,２０09年土地开发成本大约占到土地出让总价款的60%左右.ﻫﻫ目前企业主导的土地一级开发模式主要有工程总承包模式、利润分成模式和一二级土地开发联动模式等。
其中工程总承包模式以北京市为代表,如北京市规定企业用自有资金进行土地一级开发的,规定利润不超过土地开发成本的8％,这种模式由于利润率不高并不受开发企业的欢迎。
利润分成模式是目前最普遍的土地一级开发模式。
土地一级开发完成后出让所得收益扣除开发成本部分,企业和政府采取分成的模式，分成比例大多采取企业70％政府3０%,也有6：4或者5：５的。
例如建发股份在厦门市的土地一级开发项目分成比例高达85%,也有部分企业与政府合作时采取工程总承包结合利润分成的模式。
一二级土地开发联动模式尽管利润更高,但投资更大，周期更长，风险更高.不过仍然有不少房地产公司会选择这种模式,除了追逐利润外，政府对二级房地产市场的严控也让更多房地产二级开发企业把目光转向土地一级开发市场。
二、土地一级开发定义土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地）,再对熟地进行有偿出让或转让的过程.具体来说,就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求,由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。
一级土地开发分析
一级土地开发分析一级土地开发是指对原始农田进行整理、改造和开发利用的过程，旨在提高土地的生产力和经济效益。
一级土地开发具有重要的经济和生态意义，对于保障粮食安全、促进农业现代化、改善农民生活水平以及保护生态环境都具有重要作用。
本文将从土地开发的目的、方法和要素等方面进行详细分析。
一、土地开发的目的1.提高土地产能：通过对土地进行整理、疏浚、改造等手段，提高土壤肥力和通透性，增加土地的产量和产值。
2.解决粮食安全问题：一级土地开发可以使土地面积增加，提高土地的利用率，增加粮食生产，从而保障国家的粮食安全。
3.发展农业现代化：一级土地开发可以提供农业生产所需的基础设施，如灌溉系统、道路交通等，促进农业的现代化进程，推动农业产业化发展。
5.保护生态环境：通过有效的土地整治和开发，可以减少土地的退化和污染，保护生态系统的稳定性和生物多样性，实现可持续发展目标。
二、土地开发的方法1.开展土地整治：包括土地平整、固土保水、排灌建设等，通过改善土地结构和环境条件，提高土地的适宜度和耕作质量。
2.实施灌溉工程：通过修建灌溉渠道、水库蓄水和引水设施等，保证耕地的充分灌溉，提高土地的利用效率和产量。
4.推广现代农业技术：通过引进先进的种植、养殖技术和设备，提高农业生产效益和产品质量，实现农业的可持续发展。
5.发展农业产业化：通过整合农业资源，推动农产品的加工和销售，形成农业产业链，提高农产品的附加值和市场竞争力。
三、土地开发的要素1.政策支持：政府应制定相关政策和措施，鼓励土地开发，加大资金投入和政策支持力度，提供土地整治和开发的技术指导和经济奖励。
3.资金投入：加大对土地开发的资金投入，包括土地整治、基础设施建设、农业技术推广等方面，保障土地开发的顺利进行。
4.农民参与：鼓励农民积极参与土地开发活动，加强农民的意识培养和能力提升，增强他们的参与意愿和主动性。
5.生态环境保护：注重土地开发与生态环境保护的统筹，采取科学的土地利用规划和环保措施，防止土地的过度开发和环境破坏。
土地一级开发整理方案设计
土地一级开发整理方案一、开发的意义为了进一步增加土地储备的作用与功能，优化土地资源配置，盘活存量土地，充分发挥土地资源在经济社会发展中的促进和保障作用。
通过实施的土地收储和保障作用，增强政府对土地市场的调控能力，实现城市基础设施配套到位的熟地供应和保障重点项目用地的总目标。
二、开发具备的条件1、具备规划主管部门审核通过的控制性详细规划。
根据**市城市的总体规划及土地市场需求，确定出需开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。
主要包括确定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、控制性详规、水电暖气等配套设施实施条件。
2、纳入年度土地储备开发计划。
确定土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划后，改变拟开发土地的权属性质，使有所开发土地的完整土地所有权，从而具备土地一级开发的权属基础。
3、土地预审审核通过。
新区国土资源局根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对项目的选址定点、用地规模等，召开联审会进行初步审查，提出预审意见，通过后出具用地审查意见，**政府出具用地批复文件。
4、实施方案经政府有关部门审核通过。
根据**市政府出具的用地批复文件，实施方案报**市或新区规划委规划意见书、住建委、园林局、文物局、环保局、发改委等审核通过，获得批准后相关办理征地、拆迁的有关手续。
三、开发合作模式本项目一级土地开发采取完全市场运作模式。
新区政府首先将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）以基准地价委托我公司进行开发，通过土地使用权出让协议进行约定。
我公司根据约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使开发的区域内的土地达到“七通一平”或需求者要求的建设条件，再由新区政府以找挂牌形式面向市场转让土地使用权。
这种模式中，新区政府以协议形式保证我公司一级开发利益。
向我公司出让城市国有土地(简称毛地)或农村集体土地(简称生地)，我公司完成一级开发后核算开发成本及酬金，待土地转让取得土地价款后扣除开发成本、酬金和利润分成，剩余土地转让款（利润分成）归政府所有。
关于土地一级整理
关于土地一级整理一、土地一级整理的意义随着大中型城市的土地成本在房地产开发中的成本比例越来越大，开发商开始寻找公开土地市场以外的土地来源，而做为国有土地所用权者的地方政府，对城市大量的旧城改造财政支持不主，于是催生出了土地一级整理的一级土地开发模式，其主要的操作模式为：1、划定区域，由政府出面，企业出钱，对城市旧城区或其他落后区域进行拆迁、基础设施建设等方面工作，参与土地一级整理企业投入的相关资金，做为专项资金，专款用于该项目操作，整理成本即为上市土地成本。
2、完成土地拆迁、整理等方面工作，达到国家相关法律法规规定的土地上市条件后，由政府对整理完成地块进行挂牌，出售土地所得是政府和一级整理企业的投资回本和投资收益的来源。
3、原则上，参与土地一级整理的企业，不得参加整理土地的招拍挂，但一般采取另组开发企业进行二级开发的方式，由一级整理企业参与二级开发。
（前提是一级整理企业有参与二级开发的意愿）土地一级整理的主要优点在于：1、有效的降低土地成本参与了一级整理的企业，在土地上市后，进行二级开发，取得土地后所支付的土地款中，将扣除该企业所应的的土地收益部分，相对于完全通过招拍挂市场拿地，能够有效的降低土地成本。
2、即使不参与二级开发，土地收益分成仍很可观即使一级整理企业没有参与二级开发的意愿，通过出售整理土地后所得土地款与政府收益分成，仍能达到较高的投资收益率。
3、启动资金要求不高，资金利用率较高根据项目规模不同，项目的启动资金要求也不同。
一般采取首期款项由企业支付现金投入土地拆迁，整理出多少，拍卖多少，然后将所得土地收益投入下一批土地整理的方式，滚动使用资金，实际资金利用率较高。
土地一级整理的主要风险点在于：1、土地拍卖收益低于预期，造成资金沉淀由于土地收益是一级整理项目的唯一收入来源，因此，一旦土地市场不景气，土地拍卖收益远低于预期，将是一级整理企业面临严峻的资金压力，对自有资金规模不大的企业来说，将会造成致命一击。
一级土地开发整理
一级土地开发相关资料深圳市福田房地产有限公司2011-5-9二、土地一级开发定义三、土地一级开发项目的流程四、土地一级开发模式五、核心观点根据2010年9月10日国土资源部关于《开展“两整治一改革”专项行动工作任务及责任分工》的通知要求，2011年4月份开始，中国土地一级开发必须采取企业主导模式，而不是以前的国资背景的土地储备中心负责开发。
国土资源部的数据显示，2010年中国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比2009年增长69.8%。
而2009年财政部公布的全国土地出让金支出明细中显示，2009年土地开发成本大约占到土地出让总价款的60%左右。
目前企业主导的土地一级开发模式主要有工程总承包模式、利润分成模式和一二级土地开发联动模式等。
其中工程总承包模式以北京市为代表，如北京市规定企业用自有资金进行土地一级开发的，规定利润不超过土地开发成本的8%，这种模式由于利润率不高并不受开发企业的欢迎。
利润分成模式是目前最普遍的土地一级开发模式。
土地一级开发完成后出让所得收益扣除开发成本部分，企业和政府采取分成的模式，分成比例大多采取企业70%政府30%，也有6:4或者5:5的。
例如建发股份在厦门市的土地一级开发项目分成比例高达85%，也有部分企业与政府合作时采取工程总承包结合利润分成的模式。
一二级土地开发联动模式尽管利润更高，但投资更大，周期更长，风险更高。
不过仍然有不少房地产公司会选择这种模式，除了追逐利润外，政府对二级房地产市场的严控也让更多房地产二级开发企业把目光转向土地一级开发市场。
二、土地一级开发定义土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。
土地开发整理思路及对策
土地开发整理思路及对策
随着城乡一体化建设的进程，新农村建设的开展，土地作为发展的资本越来越少，也影响着发展的进程，在整个经济社会发展下土地将起着举足轻重的作用。
保护土地资源、合理开发利用，影响着经济的长期可持续发展，不能合理开发和利用
1
建设用地和未利用地三种类型，而且资源不多。
农用地作为农民的基本生活保障，急需增加，但根据现有的土地资源，以利行节约，合理开发，保护生态作为出发点，编制出符合发展的土地整理规划，明确“以改善生态环境为主，改变农村生活环境为目标的土地开发”的指导原则。
以长远发展为依据，保证基本农田不受侵占，加大可利用土地资源开发、废弃土地、荒山荒地的复垦和农村村貌的综合整治，加大
生态环境建设的工作力度，把土地开发整理工作作为本地区的生存之基。
(3)加大投入土地整理力度。
在资金紧张的情况下，严格控制土地整理资金的收、管、用3个环节。
一是把好收入关。
对非农建设项目占用耕地情况，不管是企业还是个人都严格按照土地管理法规的标准收取各项费用，不能因为招商，以优惠或者减免形式变项少收或者不收。
二是管好资金关。
收取的各项资金由县国土局设立了。
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配
土地一级整理开发是指对农村土地进行规划、整理、开发和利用的过程，包括土地的清理、平整、建设道路、管道和电缆等基础设施，以及建设住宅、商业、工业和公共建筑等。
其特点主要体现在三个方面：
一、地区经济实力得到提高
土地一级整理开发在对土地进行规划、整理、开发和利用的过程中，可以建设大量的房屋和基础设施用于商业、工业和公共建筑等方面的发展。
因此，通过土地一级整理开发可以为地区经济提供强有力的发展支撑，增加地区税收，提高地区经济发展的实力。
二、收益分配方案得到优化
在土地一级整理开发的过程中，需要考虑的收益分配方案包括土地增值收益、土地出让收益、土地征收补偿和建设补偿等。
通过合理设计收益分配方案，可以提高土地整理开发的收益，同时为农民和城市居民提供更好的福利保障和基础设施建设。
三、农村人口结构得到优化
土地一级整理开发不仅可以提高农民的经济收益，同时可以优化农村人口结构。
随着城市化的进程加速，农村人口逐渐向城市转移，而土地一级整理开发可以提供更多的工作机会和优质的居住环境，吸引城市人口向农村迁移，从而优化农村人口结构。
在收益分配方案制定时，应考虑公平性、合理性和可操作性等因素。
应确保农民的收益得到保障，而政府和开发商的权益也得到合理补偿，从而实现共赢局面。
关于土地一级整理
关于土地一级整理关于土地一级整理一、土地一级整理的意义随着大中型城市的土地成本在房地产开发中的成本比例越来越大，开发商开始寻找公开土地市场以外的土地来源，而做为国有土地所用权者的地方政府，对城市大量的旧城改造财政支持不主，于是催生出了土地一级整理的一级土地开发模式，其主要的操作模式为：1、划定区域，由政府出面，企业出钱，对城市旧城区或其他落后区域进行拆迁、基础设施建设等方面工作，参与土地一级整理企业投入的相关资金，做为专项资金，专款用于该项目操作，整理成本即为上市土地成本。
2、完成土地拆迁、整理等方面工作，达到国家相关法律法规规定的土地上市条件后，由政府对整理完成地块进行挂牌，出售土地所得是政府和一级整理企业的投资回本和投资收益的来源。
3、原则上，参与土地一级整理的企业，不得参加整理土地的招拍挂，但一般采取另组开发企业进行二级开发的方式，由一级整理企业参与二级开发。
（前提是一级整理企业有参与二级开发的意愿）土地一级整理的主要优点在于：1、有效的降低土地成本参与了一级整理的企业，在土地上市后，进行二级开发，取得土地后所支付的土地款中，将扣除该企业所应的的土地收益部分，相对于完全通过招拍挂市场拿地，能够有效的降低土地成本。
2、即使不参与二级开发，土地收益分成仍很可观即使一级整理企业没有参与二级开发的意愿，通过出售整理土地后所得土地款与政府收益分成，仍能达到较高的投资收益率。
3、启动资金要求不高，资金利用率较高根据项目规模不同，项目的启动资金要求也不同。
一般采取首期款项由企业支付现金投入土地拆迁，整理出多少，拍卖多少，然后将所得土地收益投入下一批土地整理的方式，滚动使用资金，实际资金利用率较高。
土地一级整理的主要风险点在于：1、土地拍卖收益低于预期，造成资金沉淀由于土地收益是一级整理项目的唯一收入来源，因此，一旦土地市场不景气，土地拍卖收益远低于预期，将是一级整理企业面临严峻的资金压力，对自有资金规模不大的企业来说，将会造成致命一击。
浅谈企业参与城中村土地一级整理的模式与实操
浅谈企业参与城中村土地一级整理的模式与实操摘要：按照城市发展需求，为改善城市环境，提高城市综合承载能力，提升城市整体形象，经国土、城建、规划、旧改、环监局、发改等部门批准，完成城中村项目立项及手续的报批工作。
具备条件后，企业以资本方介入项目的土地一级整理，项目属地县（区）政府以项目指挥部作为具体实施主体，主要围绕“征地、拆迁、安置、基础设施配建”开展城中村改造项目的土地一级整理工作，从而形成净地，并由国土相关部门通过市场化公开挂牌的形式出让土地，市级财政在扣除省、市上解部分后，土地出让金经县（区）政府返还至企业，用于平衡土地一级整理成本，实现资金的闭环，最终达到改善民生，盘活土地资产，推进区域性可持续发展。
关键词：城中村；企业；县（区）政府；土地一级整理一、城中村土地一级整理的必要性城中村由于历史和管理体制等原因，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。
城中村改造是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措。
二、企业参与城中村土地一级整理的模式与实操（一）征迁模式通过协议约定，企业作为资金方介入土地一级整理，负责项目资金的筹措。
项目属地县（区）政府负责项目范围内的土地征收、房屋征收补偿、建筑物拆除、垃圾清运、围墙圈建、交付土地等工作。
项目属地的县（区）政府成立项目指挥部，该指挥部属于临时性机构，指挥部成员隶属于县（区）政府，具体负责项目的征地、拆迁、安置及相关补偿款的兑付工作。
（二）企业与政府的权责边界企业负责筹措资金，并按节点拨付征地、拆迁、过渡费、安置房建设等相关资金，土地成交后，以土地出让金平衡土地的一级整理费用。
政府义务主要包含两个层面：一是市级政府对于控制性详细规划（以下简称“控规”）的实施及土地出让计划的落实；二是县（区）政府层面负责城中村改造项目政策的宣传，村民的动员，土地、附属物的征收，安置房的分配，补偿资金的兑付，群众稳定，垃圾清运，围墙圈建，在项目范围内的土地达到挂牌要求后，向相关部门提出土地挂牌申请和出让金返还至企业等相关工作。
一级土地开发整理知识讲解
一级土地开发整理一级土地开发相关资料深圳市福田房地产有限公司 2011-5-9一、综述二、土地一级开发定义三、土地一级开发项目的流程四、土地一级开发模式五、核心观点一、综述根据2010年9月10日国土资源部关于《开展“两整治一改革”专项行动工作任务及责任分工》的通知要求，2011年4月份开始，中国土地一级开发必须采取企业主导模式，而不是以前的国资背景的土地储备中心负责开发。
国土资源部的数据显示，2010年中国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比2009年增长69.8%。
而2009年财政部公布的全国土地出让金支出明细中显示，2009年土地开发成本大约占到土地出让总价款的60%左右。
目前企业主导的土地一级开发模式主要有工程总承包模式、利润分成模式和一二级土地开发联动模式等。
其中工程总承包模式以北京市为代表，如北京市规定企业用自有资金进行土地一级开发的，规定利润不超过土地开发成本的8%，这种模式由于利润率不高并不受开发企业的欢迎。
利润分成模式是目前最普遍的土地一级开发模式。
土地一级开发完成后出让所得收益扣除开发成本部分，企业和政府采取分成的模式，分成比例大多采取企业70%政府30%，也有6:4或者5:5的。
例如建发股份在厦门市的土地一级开发项目分成比例高达85%，也有部分企业与政府合作时采取工程总承包结合利润分成的模式。
一二级土地开发联动模式尽管利润更高，但投资更大，周期更长，风险更高。
不过仍然有不少房地产公司会选择这种模式，除了追逐利润外，政府对二级房地产市场的严控也让更多房地产二级开发企业把目光转向土地一级开发市场。
二、土地一级开发定义土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地一级开发整理方案
土地一级开发整理方案一、开发的意义为了进一步增加土地储备的作用与功能，优化土地资源配置，盘活存量土地，充分发挥土地资源在经济社会发展中的促进和保障作用。
通过实施的土地收储和保障作用，增强政府对土地市场的调控能力，实现城市基础设施配套到位的熟地供应和保障重点项目用地的总目标。
二、开发具备的条件1、具备规划主管部门审核通过的控制性详细规划。
根据**市城市的总体规划及土地市场需求，确定出需开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。
主要包括确定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、控制性详规、水电暖气等配套设施实施条件。
2、纳入年度土地储备开发计划。
确定土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划后，改变拟开发土地的权属性质，使有所开发土地的完整土地所有权，从而具备土地一级开发的权属基础。
3、土地预审审核通过。
新区国土资源局根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对项目的选址定点、用地规模等，召开联审会进行初步审查，提出预审意见，通过后出具用地审查意见，**政府出具用地批复文件。
4、实施方案经政府有关部门审核通过。
根据**市政府出具的用地批复文件，实施方案报**市或新区规划委规划意见书、住建委、园林局、文物局、环保局、发改委等审核通过，获得批准后相关办理征地、拆迁的有关手续。
三、开发合作模式本项目一级土地开发采取完全市场运作模式。
新区政府首先将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）以基准地价委托我公司进行开发，通过土地使用权出让协议进行约定。
我公司根据约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使开发的区域内的土地达到“七通一平”或需求者要求的建设条件，再由新区政府以找挂牌形式面向市场转让土地使用权。
这种模式中，新区政府以协议形式保证我公司一级开发利益。
向我公司出让城市国有土地(简称毛地)或农村集体土地(简称生地)，我公司完成一级开发后核算开发成本及酬金，待土地转让取得土地价款后扣除开发成本、酬金和利润分成，剩余土地转让款（利润分成）归政府所有。
如何做好一级土地整理——开发商土地投资拓展人员入门指南系列
如何做好一级土地整理——开发商土地投资拓展人员入门指南系列说实话，这个题目我也是半桶水晃着写，虽然积累的知识碾压新人绰绰有余，但是和城投大神们比起来还是有不少差距，本文更多的是一种探讨，大神们有意见和建议请不吝赐教，我也能提高。
一、什么是一级土地整理一级是和二级相对的，自从土地禁止了协议转让之后，所有土地出让都要走招拍挂流程。
招拍挂之前所有事情就叫一级，包括土地拆迁、农用地征收、修路造桥管网铺设的三通一平、建设用地指标的覆盖等；招拍挂之后的所有事情都叫二级，就是房地产开发，包括设计、报建、施工、交房等。
简而言之，一级土地整理，就是把一块毛地，做到可以开工建设的地步，只待政府办一套招拍挂手续就能土地出让了。
二、谁做一级土地整理不客气的讲，对政府而言，一级土地整理是一件非常暴利的事，一块土地成本往往只有几十万一亩，但是对外招拍挂之后可以卖几百万一亩，土地的一二级之间的差价很大，利润非常惊人。
所以，但凡地方政府还有点钱的地方，比如长三角这种，一级土地整理一般都是垄断在政府手中，政府来当城市经营商。
有人会提出来珠三角的土地整理政府基本上管不着，那是因为村社的力量太强了，政府搞不过，土地的一二级的溢价都还给村里了，政府赚一点出让金的计提。
当然，也有不少地方政府财政很紧张，没有钱却想办大事做城建，所以土地的一级整理也都交给了社会投资人，政府不赚钱就赚一个政绩。
三、社会投资人如何从一级土地整理中赚钱热衷一级土地整理的有两类企业，一类是开发商，另一类是施工企业。
前者打着土地的主意，后者打着工程的主意。
1、开发商做一级整理开发商做一级整理，主要看中的是能不能在一级整理完毕后，能顺带着把二级的房地产开发也做了，就是所谓的一二级联动。
既吃到了土地上的利润，还能吃到房地产开发的利润，一地两吃，舒坦。
2、施工企业做一级整理施工企业做一级整理，说实话，要求很简单，土地要达到三通一平前要做很多工程，比如修路，比如修管廊，大些的区域还要修一些水厂、电厂、污水处理厂这种，工程涉及的活好多好多，做一级整理的投资人就意味着范围内的工程不用费心去投标了，都是自己的，舒坦。
对土地一级整理项目管理过程中几点问题的思考
对土地一级整理项目管理过程中几点问题的思考发表时间：2018-08-10T15:12:27.333Z 来源：《科技中国》2018年4期作者：许巍[导读] 摘要：土地的一级整理与开发是对即将开发的土地进行的土地整理与前期开发，通过前期的策划与规划，按照城市总体规划、土地利用规划及实施计划等要求，通过对地上土地的征用与建筑物的拆除、地下障碍物的清除以及城市基础设施的建设，使整理区域内的土地达到供应条件的项目过程。
摘要：土地的一级整理与开发是对即将开发的土地进行的土地整理与前期开发，通过前期的策划与规划，按照城市总体规划、土地利用规划及实施计划等要求，通过对地上土地的征用与建筑物的拆除、地下障碍物的清除以及城市基础设施的建设，使整理区域内的土地达到供应条件的项目过程。
关健词：土地整理项目管理土地整理是大型综合项目管理，公司部门涉及的行业较多，知识层次也不尽相同，这也就对部门的项目主管(项目经理)提出了一个基本的要求：需要掌握有一定的项目管理经验和理论。
土地整理工作环节多涉及多个领域，这其中既有复杂的技术性工作，又有头绪纷繁的管理工作，而这样一项综合性工作往往就在该类企业的某一个部门中。
现实的企业部门负责人，往往都是专业很强的个体，如投融资部门，基本上是财经类的专业人员；前期部门，基本上是规划类的专业人员。
而实际上，土地整理过程中每一个部门的工作既是整体项目的一部分又可以是独立的一个项目管理链条。
项目主管除具备较全面的业务素质和良好的心里素质外，项目管理知识和经验的掌握决定了其部门工作水平和工作效率的高低。
所以，这类企业更应当注重对管理人员项目管理知识的培训与实践。
同时，公司的组织机构和部门的组织结构（项目团队）也可以考虑结合实际情况适度增加不同专业的个体加入。
一、土地整理运作模式分析我国土地一级整理项目以开发主体的不同可分为几类：（一）政府操作：即由政府所属土地收储储备中心自行完成一级开发工作，开发资金源于土地储备资金。
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关于**集团整体开发**的
项目分析暨操作思路的汇报
一、企业介绍
二、**整体打造**项目分析
通过与**多次洽谈沟通，**对**项目未来发展空间和市场前景十分看好，愿采用“土地一二级联动”开发模式对**进行整体打造，并结合**实际情况提出了项目具体合作模式：
1、**集团关于**项目的开发投资
**拟建设区作为**，主要为**城市的建设和经济发展。
**集团在**项目的开发上表示可承接**项目上的资金投入并负责项目将来土地一级开发整理和公益性配套设施的建设投资，通过土地一级开发的建设投资锁定其开发范围，高效率、高品质的完成**项目的建设，打造一座商贸、文化、旅游、休闲、宜居为一体的产业新城。
具体情况如下：
1.1**承接**项目的资金投入和负债。
包括基础设施建设、公益性配套设施建设、征地补偿、拆迁安置、等
1.2**负责未完成的土地一级开发整理资金投入；
1.3**集团负责承接；
1.4**集团负责**拟建设区的修建性详细规划编制和土地二级经营性用地的开发建设，整体打造，通过一二级土地开发联动、城市整体运营获取收益回报。
2、项目模式的分析
三、**集团关于**项目的建设构思
**集团拟整体投资建设**，总投资约350亿元，建设周期为4—6年，建设内容包括新城区的土地一级开发和拟建区项目开发建设。
项目建设内容包括：国际商业CBD、欧洲风情商业街、国际会议会展中心、商务创投信息中心、文化创意中心、国际高档商务休闲酒店、国际生活居住馆、SOHU社区等。
1、项目区域分析
2、项目整体定位
在项目运作中采用商业集聚策略，多种商贸形式集中，采用现代生活理念与传统地方文化结合策略，模仿特色街区商业规划结构，同时特色商业与文化、大型商业互补联动，地产及其他产业同城市文化互动发展，形成城市升级，打造自然、文化、购物、观光、休闲、养生、娱乐、会议、会展、宜居为一体的知名生态休闲商务中心区。
3、项目规划
在**的项目规划中，拟开发建设欧洲风情商业街、国际商业CBD 综合体、国际会议会展中心、国际文化创意中心、国际商务创投信息中心、高档商务休闲酒店、行政中心、国际生活居住馆、SOHO社区等项目。
3.1商业篇
以商贸发展为契机，充分接应**产业转移，利用商业的集聚效应
带来人气，企业总部、商务中心、高档酒店会展中心及创新文化产业等将应运而生。
3.1.1托斯卡纳风情商业街
“异国风情时尚街”——充满时代气息，是同时透着北欧文化的时尚商业聚集地；项目可通过规划建设一条特色时尚主题街道，吸引旅游消费者前来消费；主要以特色餐饮，特色服饰为主，辅以少量的小型零售等；结合古典建筑形式，丰富多样的建筑风格，不拘一格的装修品味，满足游客猎奇、追新的心理。
3.1.2商业CBD综合体
建设内容包括立体型购物商场、娱乐城、西式休闲中心、配套国际商务公寓等；强调情景购物体验与居住、娱乐体验，打破“过路式观光”定式，结合当地的消费心理，强调多元化商业业态，推动本地经济，通过点式的核心功能，带动面式的整体价值跃升；功能上包括OUTLETS、家居直销、专业批发、餐饮类、休闲娱乐等。
3.2会议、会展、文化篇
通过商贸聚集能力，结合**搭建**区域经济发展和文化交流平台，举办各种会展活动、高峰论坛、政府会议传播**“世界田园智慧城市”的发展理念。
3.2.1、国际会议会展中心
国际会议会展中心在功能上集展览、会议、文化娱乐、礼仪、休闲、庆典、演艺等功能于一身，建设主题公园、体育运动中心大型配套，形成片区形成建设规模大，功能配套完备，设施先进的多
功能国际会议展览中心；同时配套国际高档商务公寓、高档中式聚餐厅等实施。
3.2.2文化创意中心
文化创意中心突出“以创造力为核心的概念”，处理好文化—建筑—创意的关系，强调技术、创意和产业化的方式开发、营销，主要包括广播影视、传媒、视觉艺术、表演艺术、工艺与设计、雕塑、环境艺术、广告装潢、服装设计、软件和计算机服务等方面的创意群体，配备3DIMAX国际影院、大师工作室、展示厅、技术交流平台等配套设施。
3.3商务篇
3.3.1国际商务创投信息中心
项目建设包括写字楼、办公楼、基金服务中心、信息服务平台、高档商务公寓等内容。
3.3.2国际高档商务酒店
国际高档商务酒店采用国际“五星级”标准设计，强化**的产业承接能力，真正的服务于商务，形成成都休闲商务副中心，功能包括中餐厅、西餐、酒吧、宴会厅、商务办公等形态，采用高标准、人性化设计，建成标志性建筑，提升新城层次。
3.4行政居住篇
3.4.1行政中心
行政中心的建立标志着整个城市的发展导向，实现立足于建设有行政服务大厅、办公楼、行政广场、餐厅的配套区。
3.4.2国际生活居住馆
国际生活居住馆为新城人口的主要载体，结合商务酒店、会展中心、康体中心、国际双语幼儿园、居住区等，形成“一静一动”城市格局，采用景观式园林大宅设计，整体体现**市“田园城市”理念，多元化、专业化完成不同城市功能对居住的要求。
3.5SOHO社区
SOHO社区将结合富士康配套公寓量身打造，依托新城商业、居住、文化、旅游产业的互动发展，在新城建立后使配套区真正实现“small office small home”的概念，充分整合资源。
四、关于**集团整体打造**的操作思路
1、条件假设
2、项目操作主体
3、经营性土地收储价格
4、土地出让
5、供地计划
6、资金用途
五、结论
上述内容为通过近期与**集团多次深入沟通的基础上形成的汇报，虽然在诸多细节问题上目前还没有进行详细沟通，但**集团以其富有创新的生产力进行城市产业结构调整的整体运营，迎合现代经济的发展趋势。