广州市“三旧改造”政策交流

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二
广州市三旧改造政策（二）
三旧改造带来的机遇
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扩大房地产的供给需求，为房地产业带来强劲动力和发展后劲
2
政府扶持，资金倾斜，促进房地产业进入“快车道”
3
提升房地产社会地位和社会价值的重要契机
4
加速城镇化的发展，促进房地产业的多元化发展
二
广州市三旧改造政策（三）
政策体系：
广州市国土房管局组织搭建“三旧”改造政策体系的框架性指 导意见，将整个“三旧”政策分为纲领性政策文件，指导性政策文件， 以及配套第一、二层次政策文件的操作性政策文件三个层次。
➢补偿方式一：按同地段1．8(毛)容积率商业基准地价的60%计算补偿款。
另外，旧厂房在2010年前完成搬迁的，按上述基准地价的10%追加补偿，
在2012年前完成搬迁的，按上述基准地价的5%追加补偿。
➢补偿方式二：按原用途评估价加工业基准地价奖励计算补偿款。土地及 地上建(构)筑物收购价格按照工业用途进行评估，不可搬迁的机器设备按 资产折旧评估价格进行评估。对于异地搬迁重建企业，机器设备拆卸、运 输、安装、管理费用等纳入补偿范围，并给予同地段工业用地基准地价 100%的奖励。另外，旧厂房在2010年前完成搬迁的，按上述工业基准地价 60%追加补偿，在2012年前完成搬迁的，按上述工业基准地价30%追加补偿。
四、三旧厂房改广造州市三旧改造的操作流程（一）
旧厂改造：
国有用地的处置 （2）公开出让 •城乡规划为居住的必须采取该处置方式
•城乡规划为商业金融等经营性用途的也可采用该处置方式 •可由土地储备机构收购，也可由企业自行搬迁整理土地后，政府组织公开 出让。
➢补偿方式一：规划(毛)容积率在3．5以内(包括3．5)的，按土地出让成交价的 60%计算补偿款，超出规划(毛)容积率3．5的，按(毛)容积率3．5以内部分用地 产生的土地出让成交价的60%计算补偿款，超出部分产生的土地出让成交价不再 计算补偿款。 ➢补偿方式二：规划(毛)容积率在3．5以内的，按原址用地、房屋及设备收购评 估价格、加上土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款， 超出规划(毛)容积率3．5的，按评估价格、加上(毛)容积率3．5以内部分用地产 生的土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款，超出部分 产生的土地纯收益不再计算补偿款。
1月1日之后至2007年6月30日之前的，完善用地手续时按下列标准进行处罚： 禅城、南海、顺德区按用地面积不低于5元/平方米；三水、高明区按用地面积 不低于3元/平方米。
• ——农村集体建设用地转为国有建设用地 原农村集体申请将农村集体所有的有合法用地手续的建设用地转为国有建
设用地的，在农村集体提出自愿改变为国有申请和村民代表大会表决同意的 前提下，办理征收手续。
二
广州市三旧改造政策
二
广州市三旧改造政策（一）
相关文件：
➢ 省相关政策
1、关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府〔2009〕78号） 2、转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知（粤府办〔2009〕122号） 3、关于办理“三旧”改造涉及完善征收手续有关问题的通知（粤国土资利用发[2010]218号） 4、关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知（粤国土资试点发[2011]175号） 5、关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见（粤建规函[2011]304号） 6、广东省农村集体经济组织管理规定（粤府令第109号） 7、中华人民共和国村民委员会组织法（中华人民共和国主席令第三十七号）
“三旧”改造既是推进节约集约用 地、盘活存量土地最有效的方法之一； 同时也是转变经济发展的方式和推进 城乡一体化的重要抓手，可实现从 “旧城镇、旧厂房、旧村庄”向“新 城市、新产业、新社区”的转变，从 而让城乡旧貌换新颜,经济得发展,群 众得实惠。
一
三旧改造的概述
三旧改造的概念
• “三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、 “旧厂房”和“旧村居”的改造。 “旧城镇”改造，主要是指对区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、 旧厂房等的改造，以及对重点改造城区需要“退二进三”的旧厂房、旧仓库，及危旧居民 用房的改造； “旧厂房”改造，是指对镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造，包括对严 重影响城市观瞻的临时建筑的改造； “旧村居”改造，是指对“城中村”、大量用地被城市工业区等占据的“园中村”、 村民逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌 的整治。
以大大简化手续、降低办理成本。 业主自行改造的 “三旧”用地允许协议转让作为经营性用地（商品房开发除
外），可以补交出让金，维持原土地使用权人不变。
• 2、土地出让收益处理的问题 在旧城镇和旧村庄改造中，政府依法收回有关用地出让的，其土地出让纯收益
可按不高于６０％的比例，依照有关规定专项用于支持原用地企业发展或原农村 集体经济组织的发展。对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段， 通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为成本从 土地出让金中支付。
• 广东省78号文中并没有明确确定“三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定， 主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确 定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原 厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造 的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
广州市“三旧改造”政策交流
一
三旧改造的概述
二
广州市三旧改造政策
三
广州市三旧改造的操作流程
一
三旧改造的概述
一
三旧改造的概述
政策背景：
1、2008年3月，温家宝总理 在参加第十一届全国人民代 表大会广东代表团审议政府 工作报告时提出，希望广东 成为节约集约利用土地的示 范省。
➢2、汪洋书记总结了佛山“三 旧”改造先行经验（形成“三 旧”改造的概念和基本政策思 路）后向国土资源部积极争取， 于2009年获得了在我省开展 “三旧”改造先行先试的政策 许可（“三旧”改造政策全国 其他省份都没有）
（2）用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间，用地时已与农村集体经
济组织或农户签订征地协议，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷，迄今被征地 农民无不同意见的，依照1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》有关规定， 落实处理（处罚）后按土地现状完善征收手续。
（3）用地行为发生在1999年1月1日至2007年6月30日之间，按照1998年修订、2004 年修正的《中华人民共和国土地管理法》有关规定，落实处理（处罚）后按土地
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二
广州市三旧改造政策（一）
相关文件：
➢ 市相关政策
1、关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府〔2009〕56号） 2、关于广州市“三旧”改造管理简政放权的意见（穗府办〔2011〕17号） 3、印发关于加快办理“三旧”改造项目涉及完善历史用地手续的通知（穗旧改联字〔2011〕1号） 4、关于加快办理完善集体建设用地手续的通知（穗旧改联字〔2011〕2号） 5、关于办理“三旧”改造涉及完善集体建设用地手续审批有关问题的通知（送审稿） 6、印发《关于办理“三旧”改造项目涉及完善历史用地手续的工作计划》的通知（穗旧改办〔2011〕13号） 7、广州市民营企业产业用地结合“三旧”改造完善用地手续指引(征求意见稿）
三 广州市三旧改造的操作流程（一）
旧厂改造：
国有用地的处置 经划拨、出让等方式合法取得使用权的国有土地，或无合法用地手续，用地
行为发生在1987年1月1日后、2007年6月30日之前，且已与村集体或农户签订了征 地补偿协议并进行补偿的，符合土规和改造规划的，按规定完善征收手续后，可 按以下三种方式处置：
（1）自主改造
•符合城乡规划 •地块可单独开发
•无需纳入政府统一储备开发整理的
可由企业自行开发改造（商品住宅除外），并按规定补交土地出让金
➢改作教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用途和创意产业等，不符合划拨用 地目录的，按综合办公用途基准地价30%计收土地出让金， ➢改作保险金融、商贸会展、旅游娱乐、商务办公等经营性用途的，按新旧用途基准地价的 差价补交土地出让金。
边角地、插花地、夹心地可以整合用于“三旧”改造:面积小于3亩、累计 面积不超过改造地块面积10%。是国有建设用地的，可以协议出让；是集体农 用地的，按批次申办“农转用”或征收手续；是集体建设用地的，征收手续 与《 “三旧”改造方案》一并报批。
• 5、土地出让金优惠政策及财政扶持政策
按照粤府78号文等新政策，广东省在2012年前完成用地手续审批的，就 无须缴交新增建设用地的有偿使用费。
Hale Waihona Puke 二广州市三旧改造政策（三）
政策体系：
第三层次（配套的操作性的政策文件），按初步设想，需要从管 理机制、改造指引、拆迁补偿等方面起草多份政策文件，包括《城中 村改造复建房成本标准指引》、《广州市“三旧”改造规划控制指 引》、《广州市“城中村”全面改造工作流程》、《广州市旧厂房改 造工作流程》、《广州市旧城更新成片重建改造工作流程》、《广州 市“三旧”改造复建资金监管办法》和《广州市旧城更新改造拆迁补 偿安置工作指导意见（试行）》等一系列配套政策
• ——完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2012年完成。 2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述办法完善用地手续。
二
广州市三旧改造政策（四）
政策解读：
• 4、边角地、插花地、夹心地的处理问题
过去由于土地比较零碎且需要组织相当多的报批材料，基层可能会放弃 使用这些土地，造成资源浪费。现在则可以避免这种浪费现象的出现。