房地产开发全过程成本管理

房地产成本管理的发展过程
房地产成本管理的三个阶段
造价计算（概、预、结）--定额模式下，强调
个人经验，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确；
【审算型】
成本控制—强调不能突破目标值【控制型】 提升价值—强调企业/团队的共同目标：面向公司
房地产开发全过程成本管理
内容大纲
树立统一的成本管理理念 成本控制基本方法－目标管理详解 建立多层次的成本管理体系 房地产项目开发全过程成本控制要点
房地产成本管理理念
房地产成本管理行业特征 房地产成本管理理念―5W1H分析 房地产成本管理的发展过程
房地产成本管理行业特征
成本管理的基本内容 ---- 合理确定成本与有效控制成本
不同利益原则下导致目的不同，导致关注对 象、工作内容及方法等方面的差异
房地产成本管理理念―5W1H分析
1，成本管理的目的（WHY)—提升价值
2，房地产项目的成本构成（WHAT)—全成本 3，房地产项目成本管理的出发点（WHERE)—确 定与控制 4，成本管理的阶段（WHEN)—全过程
5，成本管理的责任人（WHO) —全员
---初步：材料设备的合理选型
--- 施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证

发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同 （与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握） 施工阶段—变更和签证的管理，付款审核，动态监控 销售阶段－营销费用预算管理，售楼工程成本控制，销售承诺 与资料的把关

定位。
成本的影响因素: 诸多经营、技术、管理方
面;（如，资金、进度、协调）
（例定位桩基，泳池，付款，装修赶工返工，中海的人才，客户质量要求，经营门锁）
成本确定的方法: 决不是靠定额算出来的；
靠对市场和产品的把握，市场包括销售市场 和原材料市场；
成本管理的立足点（WHERE)
两大基本内容---确定与控制
工程成本与完全成本
《经济评价》
序号 项目
1
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 合计
项 目 发 展 全 成 本
开 发 成 本
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
工 程 成 本
成本管理的阶段（WHEN)—全过程 1，阶段 立项\策划\设计 发包\施工\竣工\维护 2，对应成本实现过程---由虚到实 虚拟：估、概、预算 现实：合同价、付款、结算价 ---- 从虚到实的转折点就是发包
成本管理的阶段（WHEN)—全过程 各阶段成本管理重点内容

立项阶段—成本测算，项目经济性评价，盈利目标 策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划 设计阶段—产品目标与成本目标的制定 ---方案：最经济合理方案，符合项目定位，体现产品特征


成本管理的目的与企业的目标是一致的 —机 构/团队的目标
房地产项目成本的构成（WHAT)—全成本的概念 1，成本的概念：一些基本概念的区别与联系：成 本、造价、投资、费用 2，成本构成 建造成本=前期费用+建安工程费+室外及配套费 开发成本=土地费用+建造成本+开发间接费 全成本=开发成本+期间费（营销和管理等） 3，时间与空间上的分布 时间：建设全过程都在发生 空间：公司+现场；实体+费用
6，成本管理的方法(HOW）—目标管理
成本管理的目的（WHY)

房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标 成本管理的目标是保证成本的支出获得最有 效的收益—消除无效成本，提升投资价值
成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不 是重点，花的有效才是关键；避免价值不平衡造成的浪费（怎么花钱）
2，有效控制—动态监控，做到随时心中有
数
控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的 为达到某些既定目标；控制可理解为一系统对外 界影响的调节功能，此项调节功能可使系统的结 果不偏离既定目标。 控制的要素：制定目标、偏差测定、修正。
有效控制的前提：目标要合理实在，实际结果要 及时反馈。
能动的控制：不等同于限制，时刻掌握实际与目 标偏差的原因、幅度、造成后果 ，进而做出相应 的调整方案；保持心中有数就可以说在控制之中


竣工阶段—结算、索赔办理，项目后评估
维护运营阶段—保修金、维护费用的管理
成本管理的责任主体（WHO)—全员
要点：所有与产品制造相关的部门，都有 成本管理的责任，都要具有成本意识。

成本意识：只要考虑了性价比问题，就 是有成本意识 控制主体：从“谁花钱控制谁”到“谁 花钱谁控制”

成本管理的基本方法（HOW)—目标管理
房地产行业中不同角色的成本管理特征：
♦ ♦ ♦ ♦
施工企业的确定与控制—现场与花费，管理上的问题
设计单位的确定与控制—设计周期与深度，技术上的问题
造价咨询公司的确定与控制—图纸与定额，技术上的问题 房地产开发企业的确定与控制—产品与市场，经营上的问题；就是要知道
哪些该花哪些不该花（有效），每部分花多少合适（匹配），合理配置成本（均衡）。强调成本的产品 导向，成本管Leabharlann Baidu是为了配合产品开发， 做出更好的产品。
工程成本与完全成本
例1
土地获得价款 开发前期准备费
三通一平费 临时设施费
开 发 成 本
主体建筑工程费 主体安装工程费
社区管网工程费
园林环境工程费 配套设施费 开发间接费
营销设施建造费
工 程 成 本
工程成本与完全成本
例2
土地成本 前期费用 建安工程成本 开发间接费 营业费 公司管理费 财务费
项 目 发 展 成 本

目标确定的依据—经验数据库、市场调研、 产品把握。 目标管理的过程—PDCA 循环
实现目标动态监控的手段—信息化


成本管理的基本方法（HOW)—目标管理
项目实施 方案
建立目标 PLAN
做出调整 ADJUST
目标成本（总成 本及分项成本）
实际成本 （总成本及 分项成本）
项目实施 DO
检查对比 CHECK
临时工程费 基础设施费 环境工程费 公建配套费 建筑单体费 销售需要的建安费
工 程 成 本
全成本＝开发成本＋期间费
成本管理的立足点（WHERE)
两大基本内容---确定与控制
1，合理确定—确定是控制的前提和基础，根
有条件的，施工单位算的与甲方不同）。
据市场定价原则，没有准确只有合理（计算准确，
成本的决定因素：外部--市场；内部--产品