武汉市房地产整体市场情况及重点项目分析

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图 1：武汉购房政策
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1.2. 房地产市场整体运行平稳，受疫情冲击严重
2015-2019 年，武汉商品住宅市场供需、价格平稳。2015-2019 年武汉地区商 品房住宅供应面积稳步提升，成交面积经历先上升再下降后抬升的趋势。2015 年房地产市场去库存政策下，武汉地区呈现供小于求的市场态势，房价微升。
0 2015
2016
2017
2018
0 2019
疫情下，商品住宅市场复苏较缓，7-9 月需求集中释放。2020 年受疫情影响， 上半年武汉商品房住宅市场较为冷清。4 月份，随着复工潮出现，武汉地区商 品住宅供应环比有所上升；其中，为备战年中业绩，6 月出现供给小高峰；此 外，为应对“金九银十”销售旺季，9 月供应放量过大。需求方面，仅 7- 9 月 单月成交金额同比为正，疫情后需求端释放缓慢，7-9 月才集中释放，需求释 放强劲。成交均价方面，7-9 月需求集中释放后，成交均价稳步提升，“金九” 销售旺季下，仍保持价格增长。
图 5：各面积段销售面积情况
80以下
80-120
120-140
140以上
300
80-140占比
95%
90% 200
85%
80% 100
75%
0
70%
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图 6：武汉各区销售面积情况
中心城区
远城区
250
中心城区占比
80%
200
60%
150 40%
100
50
20%
图 3：2020 年内武汉商品房住宅供需成交情况
供应面积（万方）
600
成交面积（万方）
20,000
成交均价（元/平）
15,000 400
10,000
200 5,000
0
0
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图 4：2020 年内武汉商品房住宅成交金额及同比增长
400
成交金额（亿元） 同比 100%
300
50%
0% 200
-50%
100
-100%
0
-150%
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1.3. 刚需、改善型需求旺盛，大学城、高新区需求强劲
刚需和改善型需求是商品住宅市场主旋律。房地产武汉商品住宅市场以刚需和 改善型需求为主，从面积段成交面积上看，80-140 平米户型销售面积占比最高， 其中 80-120 平方米更受青睐。城市区域板块上看，除 9 月中心城区需求旺盛 外，中心城区和远城区成交面积分配较为平均。中心城区内，洪山区、汉阳区 和江岸区需求旺盛，其中洪山区因大学城和湖东高新区的存在，需求支撑较强。 远成区各板块成交占比相对均衡，蔡甸需求较小，黄陂区需求较旺盛。
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2. 旭辉都会山——大学城周边配套完善的优质住宅
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3. 旭辉江山境——教育资源丰富的江边优质住宅
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图表目录
图 1：武汉购房政策
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图 2：武汉商品房住宅供应、成交面积和成交均价
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图 3：2020 年内武汉商品房住宅供需成交情况
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图 4：2020 年内武汉商品房住宅成交金额及同比增长
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图 5：各面积段销售面积情况
2017 年，武汉地区商品房住宅市场恢复供大于求的趋势，并延续至今。此外， 2017 年成交均价微升，此后，成交均价受供需影响明显。
图 2：武汉商品房住宅供应、成交面积和成交均价
4000
供应面积（万方） 成交均价（元/平）
成交面积（万方）
3000
2000
1000
15,000 10,000 5,000
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武汉——极具发展潜力的中部中心城市
具备高 GDP 规模，居民人均可支配收入高增长。武汉市作为湖北省省会，是 我国中部中心城市和长江经济带核心城市，市辖 13 个区，总面积 8569.15 平 方千米，建成区面积 812.39 平方千米，2019 年常住人口 1121.2 万人，常住人 口城镇化率为 80.49%，城镇化程度高；2019 年地区 GDP 1.62 万亿元，位居 全国城市GDP 第 7 位，不变价GDP 同比+7.4%；其中，第一、二、三产业增 加值占GDP 分别为 2.3%、36.9%、60.8%，第三产业发达。此外，武汉 2019 年全市居民人均可支配收入 46010 元，同比+9.2%，城镇居民人均可支配收入 51706 元，同比+9.2%；农村居民人均可支配收入 24776 元，同比+9.4%。另 外，湖北拟建设以武汉为中心，包括黄石、黄冈、鄂州等 9 个城市在内的 “1+8” 城市圈，预计该城市圈或带动武汉人口吸引力和经济增长。
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图 6：武汉各区销售面积情况
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图 7：武汉中心城区销售面积情况
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图 8：远城区销售面积情况
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图 9：武汉 2020 年 1-9 月商品住宅销售金额排行榜
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图 10：武汉 2020 年 1-9 月商品住宅销售量排行榜
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图 11：武汉土地市场供应、成交建面和成交均价
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图 12：武汉土地市场供需和成交价格
1. 刚需支撑房地产市场；疫情下土地市场波动明显
1. 房住不炒、满足刚需的购房政策 武汉市购房政策以满足刚需购房需求为主，严格限制三套住房。武汉购房政策 包含限购、限贷和限售三个方面；限购方面围绕户籍和持有武汉住房套数展开， 且非户籍家庭需提供 2 年连续社保方可购房。限贷方面，以持有武汉住房套数 和全国范围未结清房贷数量进行划分，分为 30%、50%和全款三个档位。此外， 限售仅局限于部分限购区域，限售年限为 3 年。整体上，武汉购房政策以满足 刚需需求为主。
内容目录
武汉——极具发展潜力的中部中心城市
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1. 刚需支撑房地产市场；疫情下土地市场波动明显
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1. 房住不炒、满足刚需的购房政策
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2. 房地产市场整体运行平稳，受疫情冲击严重
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3. 刚需、改善型需求旺盛，大学城、高新区需求强劲
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4. 受疫情影响，土地市场波动较明显
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2. 优质项目情况简介
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1. 钰龙旭辉半岛——中心城区优质景观住宅
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图 13：武汉土地市场成交总价和同比增速
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图 14：钰龙旭辉半岛区位图
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图 15：钰龙旭辉半岛规划鸟瞰图
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图 16：旭辉都会山区位图
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图 17：旭辉都会山规划效果图
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图 18：旭辉江山境区位图
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图 19：旭辉江山境鸟瞰规划图
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表 1：钰龙旭辉半岛项目信息表
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表 2：旭辉都会山项目信息表
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表 3：旭辉江山境项目信息表