土地一级开发税收政策总结

合集下载

一级开发过程中涉及税费

一级开发过程中涉及税费主要是营业税，城建税，教育费附加，地方教育费附加，企业所得税。

建筑业3%计征，按全部营业额计征代理业5%差额计缴，不含代付的拆迁补偿费城市维护建设税7%按已缴流转税额计缴教育费附加3%按已缴流转税额计缴地方教育费附加2%按已缴流转税额计缴企业所得税25%按应纳税所得额计缴，契税：地税代征浅析土地一级开发业务所涉营业税问题时间：2011-11-179:58:07作者：来源：陕西省律师协会浅析土地一级开发业务所涉营业税问题摘要：土地一级开发过程中，由于土地一级开发企业参与土地一级开发模式的不同，核定土地一级开发的业务性质及核算征收营业税的计算方式均有所区别。

关键词：土地一级开发营业税土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市工程定位和经济发展要求，由政府统一组织，由土地一级开发主体实施，通过征地、拆迁和市政建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。

[1]土地一级开发过程，实际上是一个土地所有权、使用权等权属的转移和流动的过程，包括了规划、立项、征地（或回购、收购土地）、拆迁、市政建设、土地出让等诸多环节，法律上包括立项审批、土地征收审批、土地一级开发权的授权委托、土地使用权的移交、工程建设施工、土地招拍挂出让等诸多法律节点，涉及诸多法律主体，包括经土地征收或收购（回购）后享有土地所有权的国家（或土地储备机构或其授权的国有开发企业）、企业（土地一级开发企业）和经济个体（包含原用地企业、城市居民和农村生产者），由此也产生诸多土地一级开发业务模式。

基于土地一级开发业务模式的多样性，根据土地一级开发企业参与土地一级开发的不同模式，核定土地一级开发的业务性质及核算征收营业税的计算方式也有所区别。

在业务实践中，如何定性土地一级开发的业务性质及如何核算其营业税问题上，主要有以下两种观点：1.视为受政府或土地整理储备机构委托，代为办理土地前期开发，按照代理服务业核算计征营业税。

土地一级开发涉及的纳税处理

贷：现金或银行存款 2 500 土地出让金返还用于支付动迁户补偿款和拆迁费用时，企业应冲减往来和做其他业务收入处理。收到土地返还款，并代理支付动迁补偿款业务时：借：银行存款 2 000 贷：其它业务收入 1 886.9 应交税费———应交增值税(销项税) 56.6 收到拆迁工程款时：借：银行存款 1 000 贷：其它业务收入 943.4 应交税费———应交增值税(销项税)56.6 政府收回国有土地使用权而给予土地补偿款的涉税处理实践中，政府收回国有土地使用权，经过招挂拍程序，摘牌企业向政府的土地储备中心交纳一定的土地出让金，办理土地使用权过户手续，同时，摘牌企业必须向被政府收回土地使用权的原土地使用者支付一定的土地补偿费用。对于该笔土地补偿费用，摘牌企业应如何进行税务处理? 1 土地补偿款的增值税处理：免征增值税财பைடு நூலகம்[2016]36 号附件 3:《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)项规定：“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，

土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析

土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析近年来，土地一级开发整理项目成为了城市土地利用和经济发展的重要手段。

土地一级开发整理项目所涉及的收入确认及税务问题也备受关注。

本文旨在对土地一级开发整理项目的收入确认及涉税分析进行阐述。

土地一级开发整理项目涉及到的收入主要包括出让金、配套建设费以及其他收入。

其中，出让金可以直接确认为项目销售收入。

配套建设费则需区分是否属于经营业务收入。

如果配套建设满足收回一定的成本、能够形成持续收益的条件，则应确认为经营业务收入。

其他收入应根据具体情况进行确认，如租金收入、物业管理费等。

1. 增值税在土地一级开发整理项目中，增值税的计税依据是建筑面积。

具体计算公式为：增值税额=建筑面积×增值税率。

需要注意的是，对于配套建设费部分，如能够形成持续收益，则应对其进行增值税保留税制处理。

此外，对于房地产开发企业，可以申请采用即征即退政策，即在缴纳完全税额后，通过固定资产投资税金抵扣等实现增值税的退税。

2. 企业所得税土地一级开发整理项目的企业所得税应按照一般企业的税率进行缴纳。

需要注意的是，土地一级开发整理项目属于房地产开发业，因此涉及到的土地价款和房地产销售收入需要进行分别处理。

3. 印花税土地一级开发整理项目所涉及的印花税主要包括土地使用权出让合同的契税和不动产转让税。

其中，契税的计算公式为土地使用费×土地出让年限×契税税率。

不动产转让税的计算公式为不动产转让价格×不动产转让税率。

4. 城建税和教育费附加土地一级开发整理项目中，城建税和教育费附加的计算依据与增值税相同，即建筑面积×城建税/教育费附加税率。

土地一级开发整理项目涉及到的个人所得税主要是销售住房时的个人所得税问题。

根据税法规定，个人出售房屋的收入应按照收入的来源和性质分别计算个人所得税。

个人所得税的计算公式为：（房屋转让价款－房屋购置价款－房屋评估价款）×20%×税率。

土地一级开发涉及的纳税处理

土地一级开发涉及的纳税处理政府在收回国有土地使用权后，通常会通过招拍挂程序将土地出让给企业，尤其是房地产公司。

然而，由于收回的土地使用权是生地，政府需要进行负责土地的拆迁和“七通一平”工作，以便二级开发商可以快速开展建设工作。

但政府受到资金瓶颈问题的影响，只能吸引投资者参与土地一级市场的拆迁整理工作，或者通过土地返款的形式将摘牌者交付的土地购买款中返还一部分土地出让金给土地摘牌者，用于拆迁补偿和土地整理工作。

另外，政府也可以让土地摘牌者向被收回土地的原土地使用者支付一定的土地补偿费用，作为原土地使用者自行进行拆迁和土地补偿的费用。

在政府收回国有土地使用权的过程中，这些经济行为会涉及到以下三种税务处理难点。

第一个难点是土地摘牌企业受托拆迁的涉税处理。

国家收回国有土地使用权后，土地会进入土地储备中心，然后通过挂牌交易，摘牌企业获得政府一定的土地返还款，代替政府从事拆迁和土地整理工作。

然而，摘牌企业获得政府给予的土地返还款应如何进行税务处理呢？根据财税[2016]36号文件的附件《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第(四)项建筑服务的规定，“其他建筑服务”包括拆除建筑物或构筑物、平整土地、园林绿化、建筑物平移、爆破、表面附着物(包括岩层、土层、沙层等)剥离和清理等工程作业。

因此，摘牌企业代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“经纪代理服务”行为。

根据财税[2016]36号文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(四)项第4款规定，摘牌企业应以提供经纪代理服务取得的全部收入为销售额计算缴纳增值税，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或行政事业性收费后的余额。

案例1中没有格式错误和明显有问题的段落，因此只进行小幅度的改写。

根据《土地增值税暂行条例》第二条规定，单位和个人在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并获得收入时，需要缴纳土地增值税。

这种行为被称为有偿转让房地产。

土地一级开发内容及相关税费

土地一级开发内容及相关税费7月30日下午，我所全体人员同廊坊市国土土地开发建设投资有限公司和廊坊市凯创房产置业有限公司全体财务人员进行了关于土地一级开发的学习。

下面就将这次的学习内容做以下介绍：一、土地一级开发相关内容（一）土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础我国的土地一级开发是伴随着土地储备制度的发展而产生的。

1996年，为了解决“国有企业脱困、土地资产流失”等问题，上海成立了我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心，这标志着我国土地储备制度的诞生。

随后，杭州、武汉、青岛、南通等地也纷纷成立土地储备机构。

经过十多年的实践，土地储备已成为我国城市土地管理的一项基本制度，它大大提高了政府对土地市场的调控能力，促进了我国城市各项事业的快速发展。

虽然各地土地储备的模式有所不同，但总体上都可分为收购、储备、供应三个环节，其中储备环节包括两个阶段——开发和储备。

这里的“开发”实际上是指土地一级开发。

因此，可以说土地一级开发是伴随着土地储备制度的产生而产生的，土地储备制度将“土地开发”作为一个环节进行突出，引起了政府部门以及学者的重视，为土地一级开发的发展提供了强有力的推动作用。

（二）我国城市土地一级开发的发展历程从全国范围来看，土地一级开发大约经历了三个阶段：1．萌芽期(1996年至1999年) 这一阶段，文献或文件尚未明确提出“土地一级开发”的概念，因此人们对土地一级开发的概念还不是很明确。

1996年上海、杭州等地率先开展的土地整理活动，可以说是土地一级开发的雏形。

1999年以前，土地储备工作主要还停留在由开发商和用地单位自由组合阶段。

土地一级开发的相关法律法规也尚未出台。

按照当时的供地程序，开发商以协议出让或先划拨后补办协议出让手续的方式取得现状土地，自行进行征地、拆迁和大市政建设后，再开发建设房屋。

可以看出这一时期土地储备开发工作还比较混乱，土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用权的房地产开发商来完成。

土地一级开发和二级开发的土增税清算

土地一级开发和二级开发的土增税清算一、引言土地开发是一个国家经济发展不可或缺的环节，它既能增加土地的利用价值，也能促进城市的建设和发展。

在土地开发的过程中，涉及到土地增值税的清算问题。

土地一级开发和二级开发是土地开发的两个阶段，它们在土地增值税清算中有着不同的规定和操作方式。

本文将对土地一级开发和二级开发的土增税清算进行详细的阐述。

二、土地一级开发的土增税清算土地一级开发是指从农田、荒地或其他未利用土地开始，进行基础设施建设、土地平整、道路修建等工作的过程。

在土地一级开发中，土地的增值往往是通过政府的投资和规划来实现的。

土地增值税是根据土地的增值额来计算的，即土地的卖出价格与购买价格之差。

在土地一级开发中，土地增值税的清算主要有以下几个步骤：1.确定土地的购买价格：购买土地的价格是土地增值税清算的基础，它反映了土地的市场价值。

购买土地的价格需要通过市场调查和评估来确定，确保价格的准确性和合理性。

2.确定土地的卖出价格：土地一级开发完成后，土地往往会重新出售给开发商或其他投资者。

卖出土地的价格是土地增值税清算的依据，它反映了土地的市场价值。

确定土地的卖出价格需要考虑土地的位置、规划用途、周边环境等因素。

3.计算土地的增值额：土地的增值额是土地增值税清算的核心内容，它是土地卖出价格与购买价格之差。

计算土地的增值额需要准确记录土地的购买价格和卖出价格，并进行相减运算。

4.计算土地的增值税：土地的增值税是根据土地的增值额来计算的，税率一般为20%。

计算土地的增值税需要将土地的增值额乘以税率，得到最终的税款数额。

5.申报土地增值税：土地增值税的申报需要提交相关的申报表格和资料，包括土地的购买合同、卖出合同、增值额计算表等。

6.缴纳土地增值税：根据土地增值税的申报结果，开发商需要按时缴纳土地增值税。

土地增值税的缴纳通常在土地卖出后的一定时间内进行。

三、土地二级开发的土增税清算土地二级开发是指在土地一级开发的基础上，进一步进行建筑物建设、商业开发等工作的过程。

土地一级开发税收政策

题进行了明确。
⑴总局规定。
①纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原
土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆
除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳
营业税；
②其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属
于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全
土地一级开发税收政策
一、营业税政策
土地一级开发盈利模式包括 1、固定收益模式。2、收益分
成模式。3、保底和分成相结合模式。4、自负盈亏模式。
(一)“自负盈亏模式”免征营业税。只有自负盈亏模式，亦
即“国家税务总局公告 2013 年第 15 号”文件中所描述的属
4 月与海口市政府（授权海口市土地储备整理中心）签订
《海口市西海岸新区土地一级开发合作合同》，共同对海
口市西海岸新区土地进行一级开发，并投入资金建设海口
市行政中心。依据合同约定北京首创公司出资于 2007 年 6
月注册成立海口首创西海岸房地产开发有限公司（以下简
定：“一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投
资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平
整等土地整理工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工作
由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付
土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计
单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设
于免税开发模式，在该模式下投资方的行为属于投资行
为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营
业税。具体文件见 2013 年第 15 号公告“关于纳税人投资政
府土地改造项目有关营业税问题的公告”。

土地一级开发政策及现状简述报告

土地一级开发政策及现状简述报告一、背景介绍：土地一级开发是指对未开发的土地进行规划和开发，以满足工业、农业、居住等各种需求。

这是一个复杂的过程，涉及到政策、规划、建设、环保等多个方面的问题。

土地一级开发政策及现状对于国家的经济发展和社会进步具有重要意义。

二、土地一级开发政策：1.国家土地政策：国家鼓励土地的科学利用，并提出建立健全的土地资源管理制度。

这包括土地征收、划拨、租赁等方面的政策，以保护土地资源的合理利用。

2.地方土地政策：各地根据实际情况制定土地开发政策，包括土地利用总体规划、用地性质调整、土地确权等方面的政策，以适应当地的经济发展需求。

3.环境保护政策：土地一级开发需要注意环境保护，各级政府要出台相应政策，确保开发过程中不会对环境造成重大破坏。

4.激励政策：鼓励各类企业、机构进行土地一级开发，提供税收优惠、财政补贴等政策，以促进经济发展。

三、土地一级开发现状：1.工业用地开发：随着经济的不断发展，工业用地需求增加，一些地方发展了大型工业园区，通过土地一级开发，提升了工业产能和就业机会。

2.农业用地开发：农业用地的开发主要包括农田水利建设、农业科技推广等方面。

通过土地一级开发，提高了农田的产能，增加了农民的收入。

3.居住用地开发：土地一级开发在城乡居住用地方面也起到了重要作用。

通过规划和建设，改善了人民的居住环境，提高了生活质量。

4.环境问题：土地一级开发也面临着一些环境问题，如土地污染、生态破坏等。

政府在土地一级开发中加强了环境保护，采取了一系列措施来减少环境污染。

5.社会问题：土地一级开发还带来了一些社会问题，如土地征收问题、农民工问题等。

政府通过完善政策收取土地征收补偿费用，加大对农民权益的保护力度。

四、问题与建议：1.土地开发过程中的环境问题仍然存在，政府应该进一步加强环境保护，提高环境治理水平。

2.农民工问题亟待解决，政府应该加大劳动法规的宣传和执行力度，保护农民工的权益。

3.土地征收问题需要加强管理和监督，确保农民的利益得到合理补偿。

土地收储后的涉税问题土地一级开发中涉税问题探讨

土地收储后的涉税问题土地一级开发中涉税问题探讨关键词土地一级开发税收土地一级开发，是指由政府土地整理储备中心或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

目前有几种操作模式1、工程总承包模式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。

土地储备中心按照土地一级开发企业总建设成本,加一定百分比给予开发企业,作为经营利润。

2、利润分成模式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发企业开发成本后在土地整理储备中心和企业之间按照一定的比例进行分成。

3、土地补偿模式，土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。

目前国税总局针对土地一级开发税收处理方面出台的税收法规相当少，没有专门针对该业务的统一规范，地方税务局政出多门，且差异较大，给企业税务处理和税收筹划提出了一些问题，在营业税、土地增值税、企业所得税上，一级开发企业如何缴纳，以下是笔者一些粗浅的想法：首先，在如何定性土地一级开发的业务性质及如何核算问题上，有几种看法：一、属于房地产开发行为，按照房地产开发企业开发商品核算。

二、视为受政府土地整理储备中委托，代为办理土地前期开发，按照代理服务业核算。

三、属于建筑业，给委托单位提供“三通一平”等建筑业劳务，按提供建筑劳务核算。

四、不属于以上任何一种业务。

认为取得的收入是成本返还，超出成本部分做为财政补贴收入。

土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析

土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析一级开发整理项目是指对农村土地进行利用整理，将散片土地进行整理，以便于提高土地的利用效率，促进农村经济发展。

在这一过程中，涉及到的收入确认和涉税问题是非常重要的，也是需要认真对待的。

本文将对土地一级开发整理项目的收入确认及涉税分析进行详细介绍。

1.1 收入来源土地一级开发整理项目的收入来源主要包括土地出让金、建设配套费用、土地征收补偿款等。

土地出让金是最主要的收入来源，是指政府通过招标、拍卖等形式出让土地使用权所取得的收入。

建设配套费用是指为配套建设的用地所取得的收入，包括污水处理费、绿化费、市政设施建设费等。

土地征收补偿款是指政府为了进行土地征收而向被征收农民支付的补偿款。

1.2 收入确认原则在确认土地一级开发整理项目的收入时，需要遵循以下原则：（1）确认收入的可靠性。

收入必须能够准确计量，且具有可靠的证据支持，不能存在重大不确定性。

（2）确认收入的经济利益已实现。

即收入已经实际收到或者将要收到，并且经济利益已经或将要产生，而且收入额能够可靠计量。

（3）确认收入的归属。

即收入应当归属于企业自己，而不是属于其他企业或个人。

（1）土地出让金确认。

应当根据出让土地使用权合同和相关规定，确认土地出让金的收入，并及时进行会计核算。

2.1 税收政策土地一级开发整理项目涉及的涉税主要包括土地增值税、企业所得税、个人所得税等。

土地增值税是最主要的税收，是指在土地出让过程中，根据土地增值额计征的税收。

企业所得税是指在土地整理项目中，企业通过出售土地使用权所获得的利润所应纳税收。

个人所得税是指在土地征收过程中，被征收农民所获得的补偿款所应纳税收。

对于土地一级开发整理项目涉及的税收计算，需要根据相关税收政策进行精确计算，并按时足额缴纳。

具体应当遵循以下原则：（1）土地增值税计算。

应当根据土地增值额和相关税率，进行土地增值税的计算，并按时足额缴纳。

为了鼓励土地一级开发整理项目的开展，政府还制定了相关的税收优惠政策，包括土地增值税优惠、企业所得税优惠、个人所得税优惠等。

土地一级开发流程成本税费精华总结

流程:
土地一级开发
一级开发申请
土地开发项目预审单
开发人向国土局提出申请
国土局进行预审
土地储备开发实施方案
联审会签订开发协议办理相关手续

征地、拆迁、安置、补偿
市政、基建工作结案验收
方案包括：范围、面积、控规、成本、收益、开发计划等内容国土局牵头，发改委、规划、建设、交通、环保进行联审
确定开发主体、开发程度、收益分配等细节问题
国土局牵头：审核开发成本验收开发进度和程度支付开发费用收储
发改委：立项核准、用地预审通知单规划局：选址意见书、测绘单测绘局：测绘定桩国土局：用地预审、土地征用手续建设局：拆迁公示+拆迁评估招标—》
取得拆迁许可证涉及交通、园林、文物、环保、市政等部门的办理相应手续。
N 通一平：水（上水、下水、雨水、污水、中水）电（电力、电信、电视）气（天然气、热气）道路、场地平整

土地一级开发税务问题

土地一级开发经营征税土地一级开发与二级开发经营活动是一种经济术语，并不是税收语言。

前者由政府垄断经营，不属于营业税列举的征税范围，后者是营业税的重要税源。

一、基本概念土地一级开发是指对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地二级开发是指将取得使用权的土地开发建设成城市规划确定的建筑物的过程。

“一二级联动拿地”模式是指房地产开发商通过参与目标土地一级开发建设过程后，再通过“招拍挂”手续取得土地二级开发建设权，从而实现土地一、二级开发过程合二为一，实现利润最大化。

2012年1月5日，华夏幸福基业投资开发股份有限公司（沪交所代码：600340）发布公告称：与苏家屯区政府签订了35平方公里土地一级开发权，苏家屯政府承诺给予不少于500亩土地二级开发权进行先期开发建设。

这就是一个典型的“一二级联动拿地”案例，华夏公司通过土地一级开发取得了三十年的“九通一平”开发建设权和招商引资权，且获得500亩土地的先期开发权，这是肥得冒油的一个成功案例！又如，2011年12月16日，荣盛房地产发展股份有限公司发布公告称：与本溪开发区合资成立子公司，取得“本溪健康城”项目6500亩土地一级开发权，土地出让收益部分由双方按投资比例分享。

房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。

企业通过土地一级开发活动取得了先入为主的优势，极大地降低了土地“招拍挂”市场的不确定性，这就是众多资金雄厚的房地产公司趋之若鹜的原因。

但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。

该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。

土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析

土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析一级开发整理项目是指开发商通过进行土地整理并进行合法规划程序后，获得国家土地使用证，并将土地进行分割、开发和销售的一种项目。

在这个过程中，开发商不仅需要注意土地开发整理项目收入的确认，还需要进行相应的涉税分析，以满足相关税收法规的要求。

本文将对土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析进行详细介绍。

1. 收入确认原则土地一级开发整理项目的收入确认应遵循收入确认的基本原则，即收入应当在收益已经实现或者实现的可能性及收益的额度可以可靠计量时确认。

开发商应当将土地开发整理项目收入确认作为重要的会计政策进行规范，在遵循相关法规的前提下，合理确定收入确认的时间点和方法。

3. 收入确认方法土地一级开发整理项目的收入确认方法一般可以采用完工百分比法或者实现法。

在采用完工百分比法的情况下，开发商可以根据项目完成的百分比来进行收入的确认，而在采用实现法的情况下，则是在土地项目实际实现收益时进行确认。

选择合适的收入确认方法需要根据具体情况进行综合考虑，并与税务机关进行沟通确认。

1. 增值税在土地一级开发整理项目中，开发商需要对土地出让金、土地增值金以及房屋销售款等收入进行增值税的申报和缴纳。

开发商可以根据相关政策和规定，申请增值税专用发票，并在税务报表中清晰地列明土地出让金、土地增值金以及房屋销售款等收入及相应的增值税金额。

2. 企业所得税土地一级开发整理项目的企业所得税是一个比较复杂的问题，其中涉及到土地开发整理项目的成本、费用和收入的计算及确认。

开发商需要根据相关规定，合理计算土地开发整理项目的成本和费用，并据以计算应纳税所得额。

在税务申报上，开发商应当将土地一级开发整理项目的收入和相应的成本及费用进行清晰地列项，并根据税务部门的要求进行纳税申报。

3. 房产税对于通过土地一级开发整理项目出售的房屋，开发商需要关注房地产税的相关政策。

根据相关规定，开发商需要对所售房屋进行估值，计算并缴纳相应的房地产税。

土地一级开发政策及现状简述报告

土地一级开发政策及现状简述报告
一、引言
二、土地一级开发政策
1.规划引导政策
2.开发激励政策
为了鼓励土地一级开发，政府会出台各种激励政策，如土地使用权出让金的减免、税收优惠等。

这些政策旨在降低开发成本，提高开发者的积极性和投资回报率。

3.生态保护政策
三、土地一级开发现状
1.城市扩张
随着城市化进程的推进，城市对土地资源的需求量日益增加。

土地一级开发活动主要在城市扩张区域进行，由于城市发展的不平衡性，有些城市的一级开发较为活跃，而一些地区的开发则相对滞后。

2.开发利用方式多样化
3.生态保护意识增强
近年来，随着人们对环境保护的重视程度的提高，土地一级开发过程中的生态保护意识也得到了加强。

政府和开发者在进行土地开发时更加注重环境的保护和修复，采取了一系列措施保护生态环境。

4.标准化管理加强
为了提高土地利用的效益和质量，政府加强了对土地一级开发活动的管理。

建立了一系列规范和标准，确保土地开发项目符合要求，提高土地资源的有效利用率。

四、结论
土地一级开发是城市化进程中重要的环节，政府通过一系列政策的制定和实施，引导和规范土地开发利用行为。

目前，城市化进程不断推进，土地开发利用方式多样化，生态保护意识增强，标准化管理加强。

然而，仍然面临着一些挑战，如土地利用效率不高、生态环境破坏等。

因此，需要进一步加强对土地一级开发的管理和监管，加大生态环境保护力度，确保土地资源的可持续利用和生态平衡的发展。

土地一级开发税收政策总结.pdf

土地一级开发税收政策总结一、营业税政策土地一级开发盈利模式包括1、固定收益模式。

2、收益分成模式。

3、保底和分成相结合模式。

4、自负盈亏模式。

(一)“自负盈亏模式”免征营业税。

只有自负盈亏模式，亦即“国家税务总局公告2013年第15号”文件中所描述的属于免税开发模式，在该模式下投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税。

具体文件见2013年第15号公告“关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告”。

(二)“其他模式”征收营业税国税函[2009]520号对纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题进行了明确。

⑴总局规定。

①纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；②其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。

⑵地方政府规定《海南省地方税务局关于代政府开发土地和建设行政中心等营业税问题的批复》（琼地税发[2010]33号）规定：“北京首创股份有限公司（以下简称北京首创公司）于2007年4月与海口市政府（授权海口市土地储备整理中心）签订《海口市西海岸新区土地一级开发合作合同》，共同对海口市西海岸新区土地进行一级开发，并投入资金建设海口市行政中心。

依据合同约定北京首创公司出资于2007年6月注册成立海口首创西海岸房地产开发有限公司（以下简称海口首创公司），负责该项目的滚动开发，并部分享有取得分配土地开发增值收益。

由于合作双方均未拥有土地使用权和处置权等，且海口首创公司在收益分配中仅在一定比例和数额内部分享有，未完全分享。

因此，不属于营业税有关规定的合作行为，可视为代政府开发土地和代建行为，应按“服务业”税目中的“代理服务”项目征收营业税。

土地一级开发涉及的纳税处理

定》第一条第(四)项第 4 款规定：“经纪代理服务，以取得的全
部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基
金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政
府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。”
基于此规定，摘牌企业应以提供经纪代理服务取得的全部收入
助 30 00 万元(含增值税)，用于该项目 10 000 平方土地及地上建
筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司进行建筑
物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿
费。约定返还的 3 000 万中，用于拆迁费用 1 000 万元(含增值
为销售额计算缴纳增值税。
案例 1
某房地产开发企业通过招拍挂购入土地 100 亩，与国土部门签
订的出让合同价格为 10 000 万元，企业已缴纳 10 000 万元。
协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补
元[1 000÷(1+3%)]，应从企业所得税前扣除。 ②代理支付动迁补偿款差额 1 500 万元，应从企业所得税前扣
除。
③房地产公司应计入企业所得税的应纳税所得额为 359.3 万元
[3 000÷(1+6%)-970.9-1 500]。
理难点。
土地摘牌企业受托拆迁的涉税处理
国家收回国有土地使用权后，进入土地储备中心，然后通过
挂牌交易，摘牌企业获得政府一定的土地返还款，代替政府从
事拆迁和土地整理工作。那么，摘牌企业获得政府给予的土地
返还款该如何进行税务处理? (财税[2016]36 号，附件：《销售服
扣除，直接支付给被拆迁户的拆迁补偿款，由于被拆迁户收到

各个地方对土地一级开发适用的增值税政策

土地一级开发增值税问题一、现行增值税政策和解释口径对于土地一级开发的增值税政策，国家层面尚没有明确规定。

营改增以后，河北、北京、安徽和湖北相继给出了若干解释口径。

(一)河北省解释口径纳税人(以下称投资方)与地方政府合作，投资政府土地改造项目(包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作)。

符合《关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》(国家税务总局2013年第15号公告)所规定的“投资行为”的，取得的投资收益不属于增值税征税范围，不征收增值税。

投资方收取固定或保底收益的，按照贷款服务税目征收增值税。

如纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入属于“建筑服务”税目;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“经纪代理”税目。

(二)北京市解释口径1、依据《北京国税营改增热点问题(2016年6月17日)》规定，“纳税人从事一级土地开发取得的收入，按照提供建筑服务缴纳增值税。

”2、依据《北京市规划和国土资源管理委员会北京市国税局北京市地税局北京市财政局关于土地一级开发项目涉及增值税发票等有关问题的通知》(市规划国土发[2017]186号)规定，“政府土地储备机构为主体、委托企业实施的土地一级开发项目中，受托企业从政府储备机构收取款项并代为支付的行为属于代收转付，其收取的该部分款项不属于增值税征收范围，不开具增值税发票。

政府储备机构须使用受托企业开具的收据和储备机构开户银行回单作为记账凭证。

受托一级开发企业代为支付的款项不属于增值税征收范围或最终收款方不能自行开具发票的，受托一级开发企业可以取得收据，并以收据和开户银行回单作为资金往来凭证。

”(三)安徽省解释口径纳税人在一级土地开发工程中，提供拆迁、土地平整、三通一平或七通一平服务取得的收入按建筑服务缴税;对其向政府提供支付拆借款资金取得的利息收入，按贷款服务缴税。

土地一级开发涉税事项

房地产公司进行土地一级开发缴纳的营业税是按照收到的全部款项作为税基缴纳营业税还是按照差额缴纳？答：《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

企业只有符合上述规定的房地产销售或转让行为才能执行差额纳税，其他未明确指定为差额纳税的房地产销售行为，均应按收取的全部价款和价外费用全额征收营业税。

《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［２００３］１６号）文件下发后，在执行过程中，有些问题不够明确，近日，国家税务总局在《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函［２００５］８３号）文件中，对这些问题予以了进一步明确。

主要包括如下内容：一、关于有明确租赁年限的房屋租赁合同的“税目”适用问题根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，是同销售不动产。

根据此规定，如果将租赁年限较长的房屋租赁合同视未转让不动产永久使用权的话，则此行为应按“销售不动产”税目纳税。

若不视为转让不动产永久使用权的话，则此行为应按“服务业――租赁业”征税，对此各地的税务机关把握不一，本文件予以了明确。

文件规定，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能按此租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业――租赁业”征收营业税。

这样规定，非常便于纳税人和各地税务机关掌握，只要有明确租赁年限的房屋租赁合同和即应按照“服务业――租赁业”征收营业税。

二、关于财税［２００３］１６号文第三条第十六项的规定的适用范围问题《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［２００３］１６号）第三条第十三项的规定即“其他建筑安装工程的计税营业额业不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。

土地一级开发和二级开发的土增税清算

土地一级开发和二级开发的土增税清算土地开发是指对原有的土地进行改造、开发利用，以增加土地的价值和利用效益。

根据国家相关规定，土地开发分为一级开发和二级开发两个阶段。

在土地开发的过程中，土地增值税是一个重要的税收项目。

而土地增值税的清算则是对土地增值税进行核算、结算和缴纳的过程。

在土地一级开发和二级开发过程中，土增税清算的规范与否直接影响到土地开发的效益和合规性。

土地一级开发是指对原始的农田或未利用土地进行基础设施建设、土地平整和规划，使土地具备建设条件并增值的过程。

在土地一级开发过程中，开发商需要按照相关规定向国家缴纳土地增值税。

土地增值税是根据土地增值额计算的一种税收，通常税率为30%。

土地增值额的计算是通过比较土地开发前后的市场价值来确定的，一般由评估机构进行评估。

开发商在一级开发完成后，需要根据评估结果向税务部门申报土地增值税，并进行清算缴纳。

土地二级开发是指在土地一级开发的基础上，进行建筑物的开发建设，包括住宅、商业用地等。

土地二级开发通常是在土地一级开发完成后进行的，开发商需要按照相关规定继续进行土地增值税的清算。

在土地二级开发过程中，土地增值额的计算会更加复杂，因为需要考虑到建筑物的增值对土地的影响。

开发商需要综合考虑土地增值税、房地产税等多种税收，确保按照法规规定进行清算缴纳。

土地增值税的清算是土地开发过程中的一项重要工作，其规范与否直接影响到开发商的合规性和经济效益。

一方面，规范的土增税清算可以确保开发商遵守税收法规，避免因税收问题而导致的法律风险。

另一方面，规范的土增税清算可以使开发商更好地控制成本，提高开发项目的经济效益。

因此，开发商在进行土地一级开发和二级开发时，应当严格按照相关法规规定，及时进行土增税清算，确保税收合规。

总的来说，土地一级开发和二级开发的土增税清算是土地开发过程中不可或缺的环节。

开发商应当重视土增税清算工作，加强对税收政策的了解和遵守，确保自身的合规性和经济效益。

土地一级开发税收政策

规定，房地产企业代建行为类似于“BT”
模式的建筑安装活动，即“建设-移交”交
易，无论其是否具备建筑总承包资质，对
融资人（即：房地产企业）应认定为建筑
业总承包方，按建筑业税目征收营业税。
融资方取得的回购价款，包括工程建设费
用、融资费用、管理费用和合理回报等收
入，应全额交纳建筑业营业税，并全额开
土地一级开发税收政策
一、营业税政策
土地一级开发盈利模式包括 1、固定收益模
式。2、收益分成模式。3、保底和分成相
结合模式。4、自负盈亏模式。
(一)“自负盈亏模式”免征营业税。只有
自负盈亏模式，亦即“国家税务总局公告
2013 年第 15 号”文件中所描述的属于免税
去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额
为营业额计算缴纳营业税。
⑵地方政府规定
①海南差额征税模式
《海南省地方税务局关于代政府开发土地
和建设行政中心等营业税问题的批复》
（琼地税发[2010]33 号）规定：“北京首
创股份有限公司（以下简称北京首创公
司）于 2007 年 4 月与海口市政府（授权海
发成本、费用及土地增值收益等全部收入
和价外费用，可扣除代政府支付的规划设
计费、建筑安装工程款、市政基础设施配
套费和农转用报批、土地征收、折迁、林
木砍伐、土地招标、拍卖等相关费用后的
余额，为营业税的计税金额。”
②重庆全额征税模式
《重庆市关于建筑业营业税有关政策性问题的通知》[渝地税发（2008）195 号[1] ]
口市土地储备整理中心）签订《海口市西
海岸新区土地一级开发合作合同》，共同