公园里项目可行性研究报告
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D较大的利润空间驱使房地产供给不断增加。任何一个行业，任何一个企业的最终目标都是追求利润最
大化，房地产开发企业也不例外。据业内专家测算，目前单个房地产开发项目的平均利润率在15-20%，这就必然形
成了房地产投资的内驱力。沈阳作为东北特大中心城市之一，具备较大的市场空间，拥有持续稳定的房地产开发市 场需求，可使房地产开发企业在房地产开发项目中，拥有相当宽泛的余地来进行市场定位，来寻求市场的缝隙，进 行差异化竞争，获得更多利润。
第二部分：项目核心定பைடு நூலகம்及产品建议
1、项目SWO分析
项目地块的优势
项目地块的劣势及化解策略
项目地块的机会点
项目地块的威胁点及规避策略
2、项目市场竞争力分析
自身资源审核
市场竞争力及空白点分析 差异化竞争优势及核心竞争力分析
3、项目开发理念定位
本案开发理念推导模型的建立（结合地块自身资源、市场竞争、规划指标等） 目标客户定位分析 本案核心竞争力定位
B、宏观调控政策将支持房地产开发投资保持持续稳定发展。从中长期看，国家最近出台的宏观调控政策, 对稳定房地产市场，促进房地产业持续健康发展具有积极作用。全面建设小康社会奋斗目标的提出、国家振兴东北 老工业基地政策的出台，以及沈阳市政府提出的“土地分块出让，配套分期付款，分割发证，分批次预售，审办联 动，强化拆迁，配套先行，活跃房地产市场，加大金融支持”等多项措施，也将激发房地产商的投资信心和积极性， 为我市房地产开发投资的持续增长提供了强有力的政策保障。
C、良好的投资环境为房地产投资规模进一步扩大创造了条件。目前，我市城市建设日新月异，道路交通 明显改观，供水、供电情况明显改善，中心城市的载体和辐射功能日趋增强，周边地区的聚集作用进一步加大。随 着“环保模范城市”、“森林城市”、“活力城市”等荣誉的取得，沈阳的名片越来越亮丽，对房地产开发投资吸 引力也进一步增强，为投资规模的进一步扩大创造了条件。在加强城市硬环境建设的同时，沈阳市政府注重软环境 建设，积极转变政府工作作风，努力打造“服务型”政府，减少行政审批手续，提高行政效率，对吸引房地产开发 投资，增加房地产供应起到了促进作用。
（二）房地产需求十分旺盛，开发潜力巨大
A、消费升级转型带动住房改善型需求增长。一方面，从消费结构看，国外先进国家发展的一般规律表明， 恩格尔系数为40%左右时，是房地产业的快速发展时期。2007年，我市城镇居民消费的恩格尔系数略低于40%，居 民消费重点已经转向住、 行和教育等方面， 消费结构的升级转型， 将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例， 增加住房消费总量，提高住房消费质量，由“有其房”向“优其房”转变，改善型需求增长。另一方面，从消费水 平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础。1998年以来，我市
土地拆迁补偿情况
4、项目市场调研
沈阳市中高档住项目分析
沈阳市别墅市场分析
项目区域市场分析 项目周边环境关系分析
周边竞品界定及个案的深入剖析
结论：项目所在区域内商品住宅市场价格走势、 供求关系分析及市场价值挖掘
5、项目目标客户定位分析
目标客户定位及分析
目标客户特征分析 目标客户需求分析、消费预测及未来预测
速增长，经济实力显著增强，地区生产总值（GDP）由1998年的13910亿元增至2004年的23318.78亿元。房地产项 目利用外资的份额也明显增加。2007年以来， 沈阳新批房地产项目72个，合同外资额10.4亿美元，占总额的19%； 房地产项目实际利用外资达5.4亿美元，占总额的33.3%。
从目前我市经济走势看，未来几年我市经济将继续保持这样的发展速度，它必将带动我市房地产开发规模的进 一步扩大，以适应区域经济发展的需要。
第一部分：市场调研
1>项目宏观与微观环境分析
房地产经济发展环境
我国房地产市场发展状况
经济发展趋势分析与预测
房地产经济与政策分析
2、区域市场现状及其趋势判断
城建发展与总体规划分析
房地产市场发展趋势
房地产市场总体供求现状
为来人口的增长对房地产大盘的促进
3、土地市场分析
地价刷新的特点 土地级别重新划定典型区域 地价涨幅小于房价涨幅，还有较大的涨幅空间 项目周边地价情况
GD刑人均GDP曽长均在10%以上;城镇居民人均可支配收入从4931元上升至2007年的8924元，年均增长10.4%; 城镇居民人均储蓄存款也从11994元提高至2007年的22357元，年均增长10.9%。
B、城市化进程加快提供自动型住房需求。城市化是世界各国共同的发展规律。根据国际经验，当一国经 济进入持续稳步增长时期，城市化也将进入一个快速发展时期，房地产业与一个国家或地区的城市化发展水平有着 很强的正相关关系。因为城市化发展所带来的人口增长，将提供巨大的自动型住房需求。2004年，我市城镇人口占 总人口的比重为64.3%。按照政府提出的每年要提高一个百分点城镇化的发展指标，到2010年将达到70%，在未来
公建配套细化建议
9、开发分期战略建议
分期开发的依据原则
分期开发的具体划分
分期开发战略
项目开发模式、时机及周期策略
10＞财务分析
■ 成本分析
■ 现金流分析
第一部分：市场调研
1、 项目宏观与微观环境分析
房地产经济发展环境
（一）房地产投资规模进一步扩大，发展空间广阔
A、经济发展将带动房地产开发规模进一步扩大。1998年以来，我市国民经济以年均12.2%的速度持续快
几年中，如果我市人口自然增长率仍保持2004年的0.03%。，预计城镇人口净增加约40万人，以人均住房面积30平方米（小康标准）计算，每年就需要约200万平方米的住房。
C危旧房改造产生被动型住房需求。近年来，我市以“经营城市”为理念，以政府为主导，采取市场化运 作旧房的拆迁、改造工作，将旧城改造目标化，由政府有关机构负责组织实施，为住宅产业的发展准备了充足的被 动型需求潜力。2004年，拆除各类危险破旧房屋172.2万平方米，其中住宅94.8万平方米,2007年,新增棚户区改 造75万平方米。据了解，至2010年预计拆迁改造危旧房900万平方米，每年约150万平方米，按照1:2膨胀系数 测算，每年要新建300万平方米以上的住房，才能满足被动型住房需求。
项目开发理念定位
4、产品定位
产品理念及物业类型定位 产品建筑风格设计指导
产品单体的户型配比定位
户型局部功能分区控制建议
产品的建筑环境定位
户型结构定位
6、总体规划设计建议
项目地块价值分析 总体规划之策划理念建议
7、环境景观规划建议
景观规划之策划理念建议
景观设计及布局建议
&项目公建配套规划建议
项目公建配套指标建议
大化，房地产开发企业也不例外。据业内专家测算，目前单个房地产开发项目的平均利润率在15-20%，这就必然形
成了房地产投资的内驱力。沈阳作为东北特大中心城市之一，具备较大的市场空间，拥有持续稳定的房地产开发市 场需求，可使房地产开发企业在房地产开发项目中，拥有相当宽泛的余地来进行市场定位，来寻求市场的缝隙，进 行差异化竞争，获得更多利润。
第二部分：项目核心定பைடு நூலகம்及产品建议
1、项目SWO分析
项目地块的优势
项目地块的劣势及化解策略
项目地块的机会点
项目地块的威胁点及规避策略
2、项目市场竞争力分析
自身资源审核
市场竞争力及空白点分析 差异化竞争优势及核心竞争力分析
3、项目开发理念定位
本案开发理念推导模型的建立（结合地块自身资源、市场竞争、规划指标等） 目标客户定位分析 本案核心竞争力定位
B、宏观调控政策将支持房地产开发投资保持持续稳定发展。从中长期看，国家最近出台的宏观调控政策, 对稳定房地产市场，促进房地产业持续健康发展具有积极作用。全面建设小康社会奋斗目标的提出、国家振兴东北 老工业基地政策的出台，以及沈阳市政府提出的“土地分块出让，配套分期付款，分割发证，分批次预售，审办联 动，强化拆迁，配套先行，活跃房地产市场，加大金融支持”等多项措施，也将激发房地产商的投资信心和积极性， 为我市房地产开发投资的持续增长提供了强有力的政策保障。
C、良好的投资环境为房地产投资规模进一步扩大创造了条件。目前，我市城市建设日新月异，道路交通 明显改观，供水、供电情况明显改善，中心城市的载体和辐射功能日趋增强，周边地区的聚集作用进一步加大。随 着“环保模范城市”、“森林城市”、“活力城市”等荣誉的取得，沈阳的名片越来越亮丽，对房地产开发投资吸 引力也进一步增强，为投资规模的进一步扩大创造了条件。在加强城市硬环境建设的同时，沈阳市政府注重软环境 建设，积极转变政府工作作风，努力打造“服务型”政府，减少行政审批手续，提高行政效率，对吸引房地产开发 投资，增加房地产供应起到了促进作用。
（二）房地产需求十分旺盛，开发潜力巨大
A、消费升级转型带动住房改善型需求增长。一方面，从消费结构看，国外先进国家发展的一般规律表明， 恩格尔系数为40%左右时，是房地产业的快速发展时期。2007年，我市城镇居民消费的恩格尔系数略低于40%，居 民消费重点已经转向住、 行和教育等方面， 消费结构的升级转型， 将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例， 增加住房消费总量，提高住房消费质量，由“有其房”向“优其房”转变，改善型需求增长。另一方面，从消费水 平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础。1998年以来，我市
土地拆迁补偿情况
4、项目市场调研
沈阳市中高档住项目分析
沈阳市别墅市场分析
项目区域市场分析 项目周边环境关系分析
周边竞品界定及个案的深入剖析
结论：项目所在区域内商品住宅市场价格走势、 供求关系分析及市场价值挖掘
5、项目目标客户定位分析
目标客户定位及分析
目标客户特征分析 目标客户需求分析、消费预测及未来预测
速增长，经济实力显著增强，地区生产总值（GDP）由1998年的13910亿元增至2004年的23318.78亿元。房地产项 目利用外资的份额也明显增加。2007年以来， 沈阳新批房地产项目72个，合同外资额10.4亿美元，占总额的19%； 房地产项目实际利用外资达5.4亿美元，占总额的33.3%。
从目前我市经济走势看，未来几年我市经济将继续保持这样的发展速度，它必将带动我市房地产开发规模的进 一步扩大，以适应区域经济发展的需要。
第一部分：市场调研
1>项目宏观与微观环境分析
房地产经济发展环境
我国房地产市场发展状况
经济发展趋势分析与预测
房地产经济与政策分析
2、区域市场现状及其趋势判断
城建发展与总体规划分析
房地产市场发展趋势
房地产市场总体供求现状
为来人口的增长对房地产大盘的促进
3、土地市场分析
地价刷新的特点 土地级别重新划定典型区域 地价涨幅小于房价涨幅，还有较大的涨幅空间 项目周边地价情况
GD刑人均GDP曽长均在10%以上;城镇居民人均可支配收入从4931元上升至2007年的8924元，年均增长10.4%; 城镇居民人均储蓄存款也从11994元提高至2007年的22357元，年均增长10.9%。
B、城市化进程加快提供自动型住房需求。城市化是世界各国共同的发展规律。根据国际经验，当一国经 济进入持续稳步增长时期，城市化也将进入一个快速发展时期，房地产业与一个国家或地区的城市化发展水平有着 很强的正相关关系。因为城市化发展所带来的人口增长，将提供巨大的自动型住房需求。2004年，我市城镇人口占 总人口的比重为64.3%。按照政府提出的每年要提高一个百分点城镇化的发展指标，到2010年将达到70%，在未来
公建配套细化建议
9、开发分期战略建议
分期开发的依据原则
分期开发的具体划分
分期开发战略
项目开发模式、时机及周期策略
10＞财务分析
■ 成本分析
■ 现金流分析
第一部分：市场调研
1、 项目宏观与微观环境分析
房地产经济发展环境
（一）房地产投资规模进一步扩大，发展空间广阔
A、经济发展将带动房地产开发规模进一步扩大。1998年以来，我市国民经济以年均12.2%的速度持续快
几年中，如果我市人口自然增长率仍保持2004年的0.03%。，预计城镇人口净增加约40万人，以人均住房面积30平方米（小康标准）计算，每年就需要约200万平方米的住房。
C危旧房改造产生被动型住房需求。近年来，我市以“经营城市”为理念，以政府为主导，采取市场化运 作旧房的拆迁、改造工作，将旧城改造目标化，由政府有关机构负责组织实施，为住宅产业的发展准备了充足的被 动型需求潜力。2004年，拆除各类危险破旧房屋172.2万平方米，其中住宅94.8万平方米,2007年,新增棚户区改 造75万平方米。据了解，至2010年预计拆迁改造危旧房900万平方米，每年约150万平方米，按照1:2膨胀系数 测算，每年要新建300万平方米以上的住房，才能满足被动型住房需求。
项目开发理念定位
4、产品定位
产品理念及物业类型定位 产品建筑风格设计指导
产品单体的户型配比定位
户型局部功能分区控制建议
产品的建筑环境定位
户型结构定位
6、总体规划设计建议
项目地块价值分析 总体规划之策划理念建议
7、环境景观规划建议
景观规划之策划理念建议
景观设计及布局建议
&项目公建配套规划建议
项目公建配套指标建议