无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告
【VIP专享】华侨城居住小区规划分析
居住小区规划调研报告—华侨城居住小区规划调研报告——华侨城一．基地外部环境分析内容(一)自然生态条件华侨城居住小区位于北京市朝阳区，为北京的东郊城乡结合部，属于总体规划中的边缘集团，处在北京总体规划的“两轴两带多中心”的东部发展带和CBD中心区的附近，而小区北侧即为北京市的绿化隔离带，是朝阳区的五大边缘集团及三大土地储备区之一。
1．地理位置华侨城居住小区所处的朝阳区位于北京市区东部，介于北纬39°48′至40°9′、东径116°21′至116°42′之间，土地总面积为467.18平方公里（包括市农场局管理的双桥、东郊、东风、朝阳四个农场和首都机场街道），约占全市土地总面积的2.84%。
2．气候北京气候条件为暖温带大陆性半干旱、半湿润季风气候，具有四季分明、降水集中、雨热同期的特点。
春季干燥多风，昼夜温差较大；夏季炎热多雨；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雪。
华侨城所处位置为北京冬季主导风的下风向。
3．水系朝阳区地处北京市排水尾间，河湖水系众多。
境内5个水系和2个湖泊的监测结果来看，地表水水质类别均为劣V类，主要超标项目为氨氮、总磷、生化需氧量和化学需氧量。
而主要的地下水源水质较好。
4．植物资源居住小区规划调研报告—华侨城由于朝阳区开发历史较久，华侨城周围的自然植被多被改造为农田、防护人工林网和绿化隔离带。
朝阳区地带性植被为半湿润落叶阔叶林。
原生乔木物种主要有旱柳、杨树、槭树、紫椴、糠椴、水曲柳、榆树、臭椿、桦树、楸树、国槐、灯台树、朴树等；原生灌木物种有虎榛、毛榛、榛、胡枝子、北京忍冬、黄栌、酸枣等；藤本有猕猴桃、山葡萄等；草本植物有白羊草、荆条、小针茅、苔草、芦苇、香蒲、黄背草、天南星等。
5．环境质量华侨城所处的朝阳区大气环境质量评价执行期二级标准。
大气气态污染物二氧化硫、一氧化碳、二氧化氮的年均值都低于国家标准限制，但颗粒状污染物污染程度较重。
无锡灵山小镇拈花湾案例研究分析报告专题培训课件
旅
祈
居
体
游
福
住
验
先天优势
周末游经济 禅修、宗教文化
基于先天优势及周末游经济，带动 灵山旅游经济，以佛文化导向为依 托，休闲旅游度假为延展，带动区 域2日或多日游消费经济。
先天优势 周末游经济
区域属性
位于长三角经济发达地区 无锡城郊旅游度假区 距离城中区开通直达巴士 佛文化信家旅游度假区，环境好、空 气好、水质好、文化好 距离市中心35公里、现时40分钟车 程 祈福度假，一年一次或一年多次的 自发性行为
鹿鸣谷
禅心谷
银杏谷
优游渔港
香月花街
竹溪谷
胥山大禅堂
云门谷
整体规划< 功能分区
禅心谷——佛教论坛会议区
禅心谷，是灵山小镇·拈花湾从北往南的第二个山谷，是“五片花瓣”的第二片花瓣。这里是世界佛教论坛的 永久会址，主要布局有世界佛教论坛会议中心及专属会议宾馆等配套建筑群，禅心谷也因此而得名。举行每两 年一届的世界公益慈善论坛。
云门谷
整体规划< 功能分区
竹溪谷、银杏谷——度假物业禅居区
竹溪谷是整个拈花湾中最具有“禅意旅居”价值的度假山谷。从北往南看，竹溪谷是拈花湾的第四个山谷，是 中“五片花瓣”的第四片花瓣。日式独栋酒店式公寓，安卧山坳，却视野开阔。
鹿鸣谷
禅心谷
银杏谷
优游渔港
香月花街
竹溪谷
胥山大禅堂
云门谷
公寓区
别墅区
整体规划< 功能分区
建设现状: 2015年11月建设完成并开园。 为无锡标志性旅游景点之一。
区位交通
位于无锡太湖边马山 半岛的环山西路 城郊游憩型旅游度假 地产项目
项目位于江苏无锡的滨湖区，且地处于长三角核心城市圈内，距 离苏州、南京、上海等大城市的车程距离均在3小时以内，是城郊 游憩型旅游度假地产项目。
无锡住宅项目案例分析报告-2019.11(终稿)
XDG-2019-15号 梁溪区锡沪路与江海东路交叉
地块
口东北侧
XDG-2019-21号 地块
XDG-2019-25号 地块
新吴区鸿声南路与鸿山路交叉 口西北侧
梁溪区永乐西路与曹张路交叉 口西北侧
XDG-2019-18号 新吴区湘江路与香山路交叉口
地块
东北侧
XDG-2019-28号 地块
XDG-2019-30号 地块
“330政策”出台，公积金贷款二套房首 开始限价，价格需申报
加强限购：本地户籍开始限购，非
付款比例降低
一年内价格不得调高
本地户籍需连续缴纳社保满2年
各大银行贷款利率在85-88折水平之间 贷款利率优惠逐步取消，恢复至基准利率水平，首套房上浮10%-20%，二套房利率上浮15-30%。
宽松
开始收紧 政策加码 调控升级
69156
80014 21254.1 20470.9
＞1.0，且≤2.02.2
＞1.0，且≤2.02.2
＞1.0，且≤2.32.6
≤5.4-5.5
67885.7 15964.5
＞1，且≤1.8-2.0 ＞1，且≤1.1-1.2
23115.3
＞1，且≤2.5-2.7
46911.6 76688.5 13506.4 15161
XDG-2018-31号 地块
XDG-2018-32号 地块
新吴区新洲路与锡义路交叉口 东北侧
新吴区锡东大道与至礼路交叉 口东南侧
滨湖区科教产业园中邦蠡湖商 务园东侧
滨湖区科教产业园中邦蠡湖商 务园东侧
XDG-2019-42号 梁溪区包张路与锡洲路交叉口
地块
西北侧
XDG-2019-43号 地块
浅析无锡蠡湖景区的优化升级
浅析无锡蠡湖景区的优化升级摘要：无锡山水风光秀美，吸引了众多游客前往，其中蠡湖就是典型代表。
随着旅游业的整体发展趋势，蠡湖的旅游资源开发逐渐走向正规化、科学化、有序化，但由于发展基础薄弱、政策不到位、服务质量等问题导致景区发展趋向缓慢。
本文对蠡湖景区发展现状及存在问题进行分析研究，并据此提出相应的建议。
关键词：蠡湖；可持续发展；开发策略Abstract:wuxi landscape beautiful scenic, attracts many tourists go to, which is a typical representative I lake. Along with the tourism overall development trend, I the lake tourism resource development gradually regularized, scientific and orderly, but because the development foundation weak, the policy is not in place, the quality of service, leading to the development trend of scenic spots such as slow. In this paper, the development situation and existing I lake scenic spot problems were analyzed, and then puts forward the corresponding suggestion.Key words: Li lake; Sustainable development; Development strategy一、蠡湖旅游景区概况蠡湖位于川东平行岭谷与川中丘陵分界线上，无锡西南，是太湖伸入无锡的内湖，包括五里湖及湖岸景区、长广溪湿地到东、西贡湖湾湿地景观区，水域面积8.6平方公里，东南经十里长广溪联通太湖。
考察报告-无锡拈花湾20190409
章 回 二
商 业 运 营
—
餐 饮 概 况
其中，拈花湾自营餐饮店12家，包含轻餐2家、茶饮2家、主题正餐8家。拈花湾 自营店中，餐饮占比较重，这与自营餐饮店整体业绩较好不无关联：12家自营餐饮店 定价区间范围涵盖了绝大多数客群的心理可承受价位；餐品及服务质量相对稳定；外 宣引导较之招商餐饮优势较大；餐品主题及环境的视觉设计效果较好，与环境的匹配 度极高，游客进店率较高。
章 回优 三劣
概 述 优 势 及 亮 点
-
1.项目区位优势： 无锡地处长江三角洲，毗邻上海、苏州及浙江等人口密集度较高的城市； 无锡为华东主要交通枢纽城市，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网
络； 无锡市灵山景区为国家5A级景区，世界佛教论坛永久会址，拈花湾项目借助灵山景区知名
度，市场推广上极占优势； 2.运营优势及亮点：
路过的游客更是经常被店内的吹糖人表演及围观人群 吸引而来，亦常有游客被其他游客手中拿着的吹糖吸引、 慕名而来。购买人群大多为孩子和年轻女孩。
拈花湾自营餐饮诸如拈花锡食、拈花禅食馆、拈花饼
章 回 二
商 店等，业绩均较好，其中、拈花禅食馆为拈花客栈的指定 业 就餐点。
运
招商餐饮中，八品记药膳糕、祖传香饼（缙云烧饼）、
章
回
分析与总结
三
章 回 三
影 响 力
拈花湾使灵山从一个单纯 的观光景区，脱变为度假胜地， 赋予了更完善的休闲功能，大 大提高游客的游览时间、过夜 率和附加消费，极大的增加了 灵山集团资金回笼的效率。
无锡灵山集团无中生有、 从零起步的案例在全国已成为 标杆，并由此将灵山景区模式 复制输出，全国各地的文旅项 目从拈花湾借鉴颇多。
【精品】(最新)无锡项目分析报告
无锡项目初步报告一、无锡简况一）地理概况：无锡市位于北纬31°7′至32°2′，东经119°33′至120°38′，长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。
东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。
无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里(市区1622.64平方公里，其中建成区面积190平方公里)，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。
2003年末耕地面积为159.09千公顷。
二）行政区划：2003年，无锡市辖2个县级市、7个区、31个街道办事处、83个镇。
2003年，经江苏省人民政府批准，无锡市人民政府发文通知，调整部分镇行政区。
1、滨湖区东降镇与雪浪镇合并并设立太湖镇，镇政府驻东降；2、锡山区鸿声镇与后宅镇合并设立鸿声镇，镇政府驻后宅；3、锡山区安镇镇与厚桥镇合并设立安镇镇，镇政府驻安镇；4、江阴市山观镇与澄江镇并合并设立澄江镇，镇政府驻澄江；5、江阴市马镇镇、璜塘镇、峭岐镇合并设立霞客镇，镇政府驻璜塘；6、江阴市北漍镇与顾山镇合并设立顾山镇，镇政府驻顾山。
二、无锡宏观经济环境一）产业结构：2003年，一、二、三次产业结构由上年的3.6：54.9：41.5调整为3：57：40。
二）投资结构：固定资产投资力度强劲，投资结构继续改善。
2003年全社会固定资产投资完成893.32亿元，增长66.1%。
其中，规模以上固定资产投资872.04亿元，增长88.6%。
在规模以上固定资产投资中，基本建设投资490.50亿元，更新改造投资249.75亿元，房地产开发投资131.79亿元。
分经济类型看，国有投资202.03亿元，增长27.8%；三资投资189.96亿元，增长131.8%；民间投资480.05亿元，增长115.9%。
无锡灵山小镇·拈花湾案例研究
业态介绍——商务会议
业态介绍——商务会议
业态介绍——禅文化体验
业态介绍——禅文化体验
文化禅体验区: 《禅行》主题体验活动，通过现代数字多媒体技术和舞台表演艺术，展示了茶道、花道、香道、琴道等富有传统文化魅力的生活情境，以及 宜兴紫砂、惠山泥人手工制作等无锡当地珍贵文化遗存，展示了抄经、打坐等禅意生活方式；
香月花街是拈花湾的禅意主题街，这里是拈花湾休闲度假生活的 核心区域。这里的建筑以唐风宋韵为主，古朴典雅，尺度宜人。街 区中分布着茶道、花道、香道以及禅修会馆等身心休憩场所，还有 琳琅满目的文创产品小店和特色体验工坊，还有各种主题餐饮、创 意美食、当地小吃的店铺，以及风格主题各异的禅意主题客栈。
业态介绍
15000
197.28
1
13
3067
14533
4457.84
58
25
11304
14415
16294.52
96
450
37646
14516
54647.02
664
17544 11057 132 13688 31394 73816
业态介绍——度假物业
度假物业
度假物业区未开发部精品客栈——云水间（渔村）
云水间，在拈花湾一片植被丰富的生态湿地 中掩映而落，是一座基于太湖传统渔港文化而 建造的精品酒店。 订房价位区间2085-2035，套餐1750起。
业态介绍——精品客栈
精品客栈——禅岛酒店（平常居）
拈花湾禅岛酒店，位于灵山小镇·拈花湾景区内， 是一座汇聚了日式古典美的禅之岛，这里有纯木结 构的日式建筑，别致素雅的枯山水庭院配上青石、 沙砾、滴水惊鹿、石灯笼等布置，为你营造经典日 式禅意之美。 禅岛酒店客房内设有和式床榻，所有卧室地面 均为榻榻米形式，你能从榻榻米淡淡的清香中收获 不一样的睡眠体验。 禅岛还配有一家地道的日式餐厅。 订房价位区间1792-2492。套餐1599起。
策源-无锡蠡湖中央公园地块项目前期策划报告
1
策源
发展商
2
策源
发展商、设 计公司、景 观公司
3
策源
发展商
4
策源
发展商、设 计公司、景 观公司 发展商、物 业公司
5
策源
开盘前工作明细
时间点 6 主要工作内容 客户积累 责任部门 策源 配合部门
7
SP活动组织
策源
发展商
8
销售员的补充和培训； 现场售楼处销售道具的制作； 开盘方案的制定。
策源
发展商
工程 节点 营销 节点 销售 节奏 主要 工作
现场售楼处启用
示范园林展示 样板房完工
客户累积期 诚意客户筛选 开盘热销
项目筹备期 销售团队组建及 培训 销售物料准备 模型制作
蓄势期
引导期 阶段性 工作执行
蓄水引爆期 制定价格策略 及开盘策略 办理预售证
开盘 争取 一月清盘
整体营销策略确定
活动组织、售楼处、软文、网络
整体项目密度较低 规划限制较少
SWOT
项目现状 及突破点
优势（Strength）
紧邻蠡湖中央公园； 观蠡湖景观视线佳； 交通路网规划较好； 地块内无拆迁体量，开发节奏快。
劣势（Weakness）
项目体量较小，规模劣势；
地块不规则，不利于排布； 目前无公共交通通达； 目前商业氛围较差。
发挥优势，避免威胁
由于户型规划调整，花园洋房推迟入市时间， 届时可能将会对本项目产生直接竞争威胁！
联排400-500万/套（单套面积约300 ㎡ ）
重点个案分析 太湖国际社区
N
主要物业：高层、小高层、花园洋房、联排别墅；
临近未来行政中心，商业配套规划完善。
无锡蠡湖恒大项目可行性研报告汇报总纲
无锡蠡湖恒大项目可行性研报告汇报总纲无锡恒大蠡湖地块可行性研究报告总纲2#C地块可行性研究报告一、项目背景2#C地块位于太湖大道鸿桥路交界的西南侧。
是由昔日地王——占地1650亩的原蠡湖二号地块分割而来，蠡湖二号地块曾经在2005年由澳大利亚默维克·仲圣地产有限公司以32亿的高价拍得，但是之后由于该集团经营不善，资金链濒临断裂，无力兑现开发承诺，故蠡湖2号地块被政府重新收回，考虑到超大面积开发带来的种种弊端，政府将2好地块划分为4块面积较小的地块，2#C地块是其中靠近蠡湖的一块优质用地。
本案原蠡湖二号地块是无锡自2001年实行土商业配套：成熟的河埒口、太湖广场商圈，近在咫尺的湖滨路商业街，魅力万科城的华润万家超市、奥林花园的家乐福超市、湖滨壹号的欧尚超市等周边商业配套必使社区发展更加成熟，蠡湖商圈的形成指日可待。
✓景观文化资源、：蠡湖之光、蠡湖公园、太湖之星摩天轮、百米高喷、无锡大剧院、湖滨饭店、金融中心、新体育中心、未来地铁枢纽，6平方公里的蠡湖新城正在成型。
这是一个先建城，后移居的板块。
它靠山面湖，是无锡的一块不可多得的风水宝地，接近市区，交通便利，同时又处在景区，人文及自然景观极为丰厚。
无锡“城市南移”世纪大规划的逐步推进，作为太湖的一部分，蠡湖地区已成为锡城高尚住宅区最为集中的地区之一，区位价值和潜力不可估量。
三、周边市场分析1、区域市场描述✓滨湖区是无锡整体市场的主力供应区域——从CRIC统计的数据来看，09年1-11月区域市场共新增供应109.39万平方米，较08年同期的158.31万方大幅下滑30.09%，但仍居无锡各区的首位，依旧是整体市场的主力供应区域。
✓滨湖区荣登区域成交榜首，价格屡创新高——09年1-11月区域市场商品住宅累计成交186.66万方，较去年同期64.37万方大幅上涨189.99%，取代了08年区域状元惠山区，荣登区域成交量榜首。
受蠡湖公馆、蠡湖尚都等项目的热销，区域均价在6月突破9000元/平方米大关，在7月创下9871元/平方米的高点，成交均价不断走高。
华侨城A2019年三季度决策水平分析报告
华侨城A2019年三季度决策水平报告一、实现利润分析2019年三季度实现利润为482,923.5万元，与2018年三季度的380,365.76万元相比有较大增长，增长26.96%。
实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。
2019年三季度营业利润为482,951.44万元，与2018年三季度的380,887.04万元相比有较大增长，增长26.80%。
在市场份额迅速扩大的同时，营业利润也迅猛增加，经营业务开展得很好。
二、成本费用分析2019年三季度华侨城A成本费用总额为974,318.1万元，其中：营业成本为505,825.88万元，占成本总额的51.92%；销售费用为44,171.34万元，占成本总额的4.53%；管理费用为63,376.36万元，占成本总额的6.5%；财务费用为73,593.9万元，占成本总额的7.55%；营业税金及附加为288,245.01万元，占成本总额的29.58%。
2019年三季度销售费用为44,171.34万元，与2018年三季度的37,378.93万元相比有较大增长，增长18.17%。
2019年三季度销售费用增长的同时收入也有较大幅度增长，企业销售活动取得了明显市场效果，销售费用支出合理。
2019年三季度管理费用为63,376.36万元，与2018年三季度的49,109.68万元相比有较大增长，增长29.05%。
2019年三季度管理费用占营业收入的比例为5.19%，与2018年三季度的4.99%相比变化不大。
管理费用与营业收入同步增长，销售利润有较大幅度上升，管理费用支出合理。
三、资产结构分析华侨城A2019年三季度资产总额为36,439,490.56万元，其中流动资产为29,265,039.39万元，主要分布在存货、货币资金、预付款项等环节，分别占企业流动资产合计的70.86%、14.04%和2.28%。
非流动资产为7,174,451.17万元，主要分布在长期投资和固定资产，分别占企业非流动资产的37.41%、20.07%。
华侨城战略诊断报告及建议
注：1 旅游业数据沿用华侨城控股股份有限数据
97
98
99
2000估
销售收入在深圳市同行业排名第四
1997年至1999年销售收入年均增长 10%
销售利润率从1997年的31%提高到 1999年的37%
1999年创净利润约1亿元人民币
A.T. Kearney 47/O
华侨城已形成的核心竞争力为下一步的发展提供了成功的保证
1
建立层面的战略规划能力; 并明确完善内部战略规划 程序
2
建立明确的战略目标;指 导发展和激励全体员工
3
对旅游业;华侨城应考虑整合 旅游以发挥协同效益;并建立 明确的向外发展商业模式
4
对房地产业;华侨城应确定发 展目标;提高竞争力;以及制定 多方位的发展战略
5
对消费类电子产品;华侨城应 明确和帮助完善康佳的发展战 略
其它的第一阶段工作
• 现状分析 华侨城的现有业务表现;战略方向和发展水平 • 核心能力模式的确定 • 最佳做法案例分析 • 战略问题和备选方案的确认
现有战略资料 的审阅
科尔尼的最佳 做法案例
高级经理的 访谈
A.T. Kearney 47/O
为了对华侨城目前战略作出评估;科尔尼工作小组访谈了总部及下属的24位高级管理人 员
主要任务
星期 1
第一阶段：战略评估 • 讨论会1 项目启动 • 管理人员访谈 • 讨论会2 • 完成报告
第二阶段：系统设计 • 总部职能 • 总部组织设计 • 子监控系统 • 业绩评估和激励机制
第三阶段：实施计划制 定
向管理层汇报
第四阶段：实施 不包括 在本项目范围内
项目已进展阶段
2
34 5
6/23
华侨城欢乐海岸项目报告
深圳 华侨城欢乐海岸Happy Harbour · Shenzhen国际化都市娱乐主场 A World Class Cultural Destination欢乐海岸项目区位Location of Happy Harbour03深南大道项目区位Location侨 城 东 路基地位置欢乐海岸位于深 圳湾填海区、15 公里滨海休闲带 东起点。
北接华 侨城主题公园， 西临填海高尚居 住区，南临滨海 大道，东南望红 树林保护区。
欢乐海岸滨 海 大 道红树林保护区15公里滨海休闲带04文化立市的战略项目区位Location区位特征深圳共有罗湖口 岸商业轴线、福 田中心行政文化 轴线、华侨城生 态人文轴线等三 条发展轴线。
欢乐海岸位于深 圳第三条人文轴 线的南端，也是 第三轴线中唯一 的未建成部分。
文化轴线行政轴线商业轴线构思定位Conceive the localization生态… [文化]@Lifestyle07我们设想，把基地规划建设成以科普、环保、教育 为目的的湿地生态公园。
尊重自然，尊重环境，尊重历史，把生态、教育、保 护、参与各个环节！从这点开始……人 们将通过参与其 中，增强群众的环 保意识。
Resort城市贵族领地都市娱乐主场•北地块占地70万平方米，规划设计应在保护、提高和红树林观赏区公共服务区雕塑区鸟语花香区科普知识区北区North Area与大自然零距离的接触。
我们所期待的是一片蔚蓝的天空，清澈的水，宁静祥和的表情，触手能及的亲切，能够拥抱着大自然的美丽，是满足的滋味。
我们感悟着大自然的真谛。
让人为和自然的力量相互交接，不仅有利于增强设计的感染力，还有利于开发的力度。
木栈道Wooden design of plank road国际化都市娱乐主场A World Class Cultural Destination企业休闲中心Corporate Retreats City Club主题餐饮Theme F&B批准成立的一个大型国有企业和经济开发区，总部位于美丽的深圳湾畔。
浅谈绿城无锡蠡湖新城某商业地块建筑设计
浅谈绿城无锡蠡湖新城某商业地块建筑设计摘要：本文以绿城无锡蠡湖新城2#地块2-5、2-6地块建筑方案设计为例, 从总体设计指导思想出发，分析了该工程的规划设计、景观设计与建筑设计等，对以后同类型的方案设计提供参考。
关键字：规划设计景观设计建筑设计一、工程概况2#地块位于无锡蠡湖新城，东至隐秀路，西至鸿桥路，南至规划道路，北至太湖大道。
太湖大道，是一条城市主干道，也是今后该项目的主要城市车流进入方向；鸿桥路往西是规划的沿湖休闲商业步行区域。
地块用地平整，交通便捷，可眺蠡湖秀丽山水，自然环境优越。
整个地块总建设用地面积约22.26公顷，被横向的中南西路和纵向的规划道路划分为2-5、2-6、2-7、2-8四个地块。
本次建筑设计方案为2-5地块和2-6地块，其中：2-5地块用地面积48099平方米，总建筑面积22.65万平方米；2-6地块用地面积51324.8平方米，总建筑面积24.38万平方米。
两个地块均分别由6栋高层住宅和1栋会所组成。
二、规划设计（一）设计构思1、对称均衡的整体构图在总体规划中，2-5地块与2-6地块以规划道路为轴线呈东西对称布局，规划道路的两侧分别布置了2栋点式高层住宅和1栋两层会所，以强化两地块之间的对称呼应关系。
2-5、2-6地块内的建筑也是采取了端庄稳重的对称布局方式，高层住宅分别沿各自所属地块的东西向、南北向轴线展开，这样在整体格局上形成了均衡对应的构图关系。
2、与城市良好过度的总体布局项目西侧为沿湖休闲商业步行区，高度控制在24米以下，因此，2-7地块布置了多层住宅，2-8地块中西侧沿规划道路也布置了多层公建。
为使本项目与城市空间建立良好的过渡，保证规划道路自北向南的统一风格，2-5、2-6地块沿规划道路两侧布置主要出入口及会所，道路两侧的围墙及会所均采用新古典的立面设计，使2-5地块和2-6地块的入口空间成为2-7、2-8地块之间规划道路两侧的城市界面的有机延续。
而高层住宅则同样采用玻璃幕墙设计，与2-8地块遥相呼应，成为统一、和谐的整体。
华侨城项目市场研究报告
华侨城项目市场研究报告目录前言 (1)第一章宏观市场研究 (7)淄博城市及经济概况 (7)城市概况 (7)宏观经济情况 (9)未来发展预测 (11)淄博房地产业发展情况 (11)固定资产投资 (11)淄博市房地产开发历史及现状 (12)商品住宅价格 (17)城市市政基础设施 (18)城市基建投入 (18)市政配套情况 (19)未来城市发展 (21)产业政策分析 (21)淄博私车情况 (22)经济发展预测及房地产市场展望 (22)经济发展预测 (22)房地产市场预测 (22)第二章供应市场研究 (24)供应调研的目的和方法 (24)、市场界定 (25)供应市场研究 (26)项目综合品质 (26)综合品质评定——综合品质 (27)性能价格比 (28)产品分析 (29)供应市场研究结论 (45)第三章需求市场分析 (47)受访人群基础特征分析 (47)年龄构成： (47)家庭结构： (48)现居住区域： (49)对现居住状况的满意度 (49)职业特征： (50)交通工具： (51)受访人群对产品需求特征 (52)购房目的： (52)选择区域特征 (53)选择张店的因素特征 (54)能够承受的单价 (55)购买面积的特征： (56)选择户型类型特征 (57)选择户型结构特性 (58)对装修的需求特征 (59)对采暖方式的需求特征 (60)选择住宅的因素（本题为多选） (61)对社区内部配套设施的需求特征（本题为多选） (63)所需的物业服务特征（本题为多选） (65)能够接受的物业管理费 (66)对部分基本配套需求的特征 (67)受访人群的信息渠道特征 (69)了解开发商的实力与信誉的渠道特征 (69)希望了解的楼盘信息 (70)获取销售信息渠道 (71)经常阅读的报刊 (72)需求市场研究结论 (73)客群特征： (73)产品需求： (73)信息渠道特征： (74)第四章个案点评 (75)齐鲁花园 (75)世纪花园 (77)巴黎春天国际公寓 (83)恒生城市花园 (86)荷香园 (88)天立花园 (90)紫荆园 (94)怡海世家 (96)第五章结论 (100)前言为使贵司可深入理解敝司开展本次调研所涉及的背景、资源、时间安排、工作程序、工作渠道等方面之要素，从而有助贵司客观分析及判断本报告有关论点、数据之实用性，敝司特别将本次调研的执行过程作整体概述，在参阅本章后，贵司若有任何问题欲更深入了解，欢迎双方再作具体沟通。
无锡市蠡湖湾一期城市设计及水街建筑方案设计公开竞选任务书
无锡市蠡湖湾一期城市设计及水街建筑方案设计公开竞选任务书一、规划设计概况无锡素有“山水城市”之称，太湖是无锡水资源丰富的核心代表，蠡湖更是太湖的示范区。
通过十年的治理，蠡湖已经具备国际一流的自然基础条件，但现阶段蠡湖景观资源的利用并不到位，缺乏如旅游配套、度假休闲、商务会议、主题娱乐等功能。
蠡湖湾项目肩负着完善蠡湖景区配套功能、打造世界级功能区核心的任务，一方面依托蠡湖优势，打造现代旅游业及新都市休闲业，另一方面遵循城市发展客观规律，对城市的产业升级、区域差异化开发、现代服务业、第四产业等方面的发展提供有利支撑。
二、规划设计范围1.城市设计范围：东至鸿桥路，南至望湖路，西至环湖路，北至太湖大道，总用地面积约138.2公顷。
2.水街建筑方案设计范围：以南北向规划水系北段为主体，东至规划14米道路，南至望山路，西至环湖路，北至太湖大道，总用地面积约18公顷，水街北段总长约900米（具体范围详见附件1：用地范围图）。
三、设计依据1.无锡市总体规划2.无锡市蠡湖新城控制性详细规划3.蠡湖新城城市设计4.江苏省城市规划管理技术规定（2011版）5.国家及江苏省、无锡市现行的建筑、结构、防火、节能、环保等规范、规定6.本规划设计方案任务书四、设计原则与定位1、设计原则与目标为把蠡湖湾打造为“市民休闲旅游新天地、城市商业商务新高地”，先期启动建设本次规划设计范围内用地，力争达到以下目标：1.对区域内的南北向水系、与蠡湖相接的“港湾”及周边景观进行梳理整治，建成特色鲜明、环境优美的开放式主题景区——“蠡湖水街”；2.进一步完善蠡湖景区配套服务功能，形成既符合商业定位又独具特色的沿环湖路商业步行街；3.作为蠡湖湾滨水核心区先期启动部分，以高质量的建筑和优美的环境为该区域聚集人气，为下一步开发建设蠡湖湾起到良好的示范作用。
2、项目定位蠡湖湾是无锡新的中央服务区（CAZ），其承担的主要职能为：现代服务中心（金融、贸易、法律等）、商业文化设施（购物中心、博物馆、音乐厅、美术馆等）、休闲旅游中心（主题乐园、度假酒店等）、产业经济（会议会展等）和高端居住生活中心等。
无锡项目可行性研究报告范文
无锡项目可行性研究报告范文泓域咨询丨WORD格式可编辑目录第一章总论 (1)一、项目名称及建设主体 (1)二、项目拟建地址及用地指标 (1)三、项目建设的理由 (2)四、项目建设内容 (3)五、项目产品规划方案 (4)六、投资估算及资金筹措方案 (4)七、项目达纲年预期经济效益 (6)八、项目建设进度规划 (6)九、报告编制说明 (7)十、项目综合评价 (11)第二章项目建设背景及必要性 (14)一、项目提出的背景 (14)二、项目建设的必要性 (17)第三章项目选址科学性分析 (20)一、项目选址及用地方案 (20)二、项目节约用地措施 (21)三、项目选址综合评价 (22)第四章总图布置 (24)一、项目总平面布置方案 (24)二、运输组成 (27)三、总图主要数据 (29)第五章工程设计总体方案 (30)一、工程设计条件 (30)二、土建工程设计年限及安全等级 (31)三、建筑设计方案 (32)四、辅助设计方案 (32)五、主要材料选用标准要求 (33)六、建筑物防雷保护 (34)第六章原辅材料及能源供应情况 (36)一、原辅材料供应 (36)第七章工艺技术设计及设备选型方案 (39)一、工艺技术设计确定的原则 (39)二、工艺技术方案 (40)三、设备选型 (45)第八章环境保护 (47)一、拟建项目环境污染源的识别 (47)二、建设期环境影响分析及防治对策 (47)三、项目运营期废水治理措施 (54)四、运营期废气治理措施 (56)五、项目运营期固体废弃物治理措施 (59)六、项目运营期噪声影响治理措施 (60)七、环境保护结论 (61)第九章清洁生产 (63)一、清洁生产综述 (63)二、工艺技术的特点与先进性 (63)三、燃料清洁性及清洁化使用措施 (64)四、清洁生产水平 (64)五、清洁生产管理 (64)六、清洁生产综合评价 (65)第十章节能分析 (67)一、节能分析依据 (67)二、项目所在地能源消费及供应条件 (67)三、能源消费种类和数量分析 (68)四、项目节能效果分析 (70)五、项目节能措施 (70)六、项目预期节能综合评价 (71)第十一章投资估算与资金筹措 (73)一、投资估算的依据和说明 (73)二、建设投资估算 (74)三、建设期借款及建设期借款利息估算 (79)四、固定资产投资估算 (79)五、流动资金投资估算 (79)六、项目总投资及其构成分析 (79)七、投资计划与资金筹措 (80)八、建设资金运用计划 (81)九、项目融资方式 (82)十、项目融资计划 (82)十一、资金来源及风险分析 (83)十二、项目建设期借款偿还计划 (84)第十二章经济评价 (86)一、基本假设及基础参数选取 (86)二、营业收入估算 (87)三、达纲年增值税 (87)四、综合总成本估算 (87)五、营业税金及附加 (89)六、利润总额及所得税 (89)七、年利润及利润分配 (90)八、项目盈利能力分析 (91)九、财务生存能力分析 (93)十、不确定性分析 (94)十一、偿债能力分析 (94)第十三章国民经济评价 (99)一、分析方法及依据 (99)二、评价采用的基本参数 (100)三、费用效益识别与估算 (101)四、调整要求 (101)五、效益费用范围调整 (102)六、效益费用数值调整 (103)七、国民经济评价指标及结论 (105)第一章总论一、项目名称及建设主体（一）项目名称某某生产建设项目无锡项目可行性研究报告范文（二）项目建设单位无锡某某有限公司二、项目拟建地址及用地指标（一）项目拟建地址该项目选址在无锡某某产业园。
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滨湖区市场
平均房价全市最 高，2015年去化情 况良好，市场表现 好于其他各区
总库存量约186万 ㎡，去化周期约14 个月，存在去化压 力
未来供应量仍占全 市供应量26%，竞 争依旧激烈
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19
城市功能转移 居住人口导入
中心城区
旅游人口导入
鼋头渚景区 5A级
RBD-休闲商务区 NCC-城市新中心
蠡湖新城 （RBD）
板块联动发展
太湖新城 （NCC)
1
渤公岛
2
蠡湖之光
蠡湖湾
3
核心区
鼋头渚 （5A ）
4
蠡湖中央公园
5
宝界山林公园
6
蠡园 （4A）
A级景区
市级景点
A级景区认知度高 游客吸引力好
7
蠡湖公园
环湖生态旅游带
——完善城市功能
——重点发展休闲旅游
城市
无锡 苏州 杭州 上海
GDP (万亿) 0.85 1.45
1.0 2.5
人均GDP 人口 (万元) (万人) 13.08 650 13.67 1061 11.09 902 10.87 2300
5000 人均可支配 收入4(0万00元)
43.50010
主题
禅意 修身 养息
客群
儿童/家庭 情侣/独游 社会团体
产品
八大景点 1h-2d体验项目 精神层面概念
• 依托灵山佛禅文化，纯度假养生休憩项目
万达山水文化旅游城（2017年底建成）
娱乐 度假
主题
游乐 电影 艺术
客群
儿童/家庭 年轻人
产品
室内外主题乐园 舞台秀场 湿地公园
• 以游乐、娱乐休闲为主，集商业、住宅、酒店群为一体的综合项目
旅游
B都市
服务
商务
旅游
度假
体验
创新
R-休闲功能区
商办用地 （9.2万㎡）
商业混合用地 （34.7万㎡）
商住用地 （51.8万㎡）
商业用地 （17.7万
㎡）
本项目规划定位
休闲商业区
——辐射市民、游客两种人群 ——符合区域旅游休闲整体定位 ——多功能业态组合综合区域
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17
第一部分 分析问题
配套 物业市场
环境
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18
住宅市场分析—整体市场表现对比分析
滨湖区住宅市场价格明显表现好于其他各区，但与无锡整体市场一样存 在库存压力，未来供应量充足，仍有较大去化压力。
供130需00 量110价00
项目认知
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7
项目认知
宏观层面，良好的城市经济产业基础，周边城市之间的联动效应和滨 湖区核心区、旅游带的规划定位，是本项目发展的前提。
南京
常州
无锡
宜兴 太湖
苏州
湖州
上海
产业北移
老城区
滨湖区 城市南进
宏观定位
无锡——长三角核心经济圈 环太湖发展带
——辐射长三角的人群 ——城市间联动发展 滨湖——未来核心功能区
观光类旅游为主 在建大规模度假类项目
III·客群
主要客源地是长三角地区 本地居民本地游需求明显 目标客群以年轻家庭客为主
市场初判
FORECAST 未来无锡本土客群对于休闲度假旅游项目的需求将进一步提升； 长三角整体来看，旅游产品已发展较为完善 建议：发展特色度假以及休闲体验项目，以吸引无锡市及邻近区域客群 为主，同时通过特色类的项目适当承接周边旅游景点分流游客
借鉴国内外可比的成 功案例
项目总体定位建议
需求指导
通过需求调研进一步 研判
需求指导
项目发展意义
访谈理解
分析长三角及无锡文 旅市场情况
项目财务效益分析
5
第一部分 分析问题
01
Part ONE
分析问题
项目认知 相关市场环境分析 SWOT总结
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6
第一部分 分析问题
10% 21% 15%
17%
滨湖区库存占比较高 压力集中在万达城项目
惠山区 滨湖区 南长区
新区 北塘区
锡山区 崇安区
16 15
14
14
11
10 11
8
12
虽近期成交量激增，但
6
仍有较长去化时间
惠山区 新 区 锡山区 滨湖区 北塘区 崇安区 南长区
2016年未来供应量（万㎡）
145 滨湖区
555 无锡市
景区
市区
太湖新城 景区
本项目是内外交 通通达景区 必经之路
如何利用交通优 势，扩大项目辐
射能力？
湖景+水系 滨水景观资源 如何落位，规避 水系对地块完整 型切割的影响？
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成熟住宅区 人口基数大
意向 地块
如何发展配套型 物业，吸引周边
居民？
住宅区
11
项目认知
本项目目标客群主要为周边景区游客、现有及未来居民、未来商务客三 类，发展方向：以旅游休闲为主题，包含多功能业态的综合区域。
物业市场环境 商业市场 办公市场 酒店市场
项目发展关键小结
解 II存在什么样的解决思路？
决
结合第一部分研究，利用案 例分析、需求理解、访谈三
问
种方法进行问题解析
题
III我们应该如何发展？
发
基于以上分析，总结并提出
展 定
本项目发展定位，并进行财 务分析
位 无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行
案例借鉴
蠡湖新城定位
休闲商务中心(RBD) 山水休闲文化名城
——辐射周边板块，区位条件好 ——旅游资源丰富，客源基础好 ——湖景、水系资源丰富
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9
项目认知
微观层面，本项目承载核心区旅游休闲功能，以商业为核心，发展多功 能业态组合的综合区。
R 休闲
商业
项目意
向地块
地铁
商业
2020
8%+
十三五规划目标 旅游业进一步发展
市场情况
——旅游市场进入平稳增长期，发展预期好 ——滨湖区游客增速较快，吸引力不断层强 ——从比重来看，滨湖需提升旅游收入能力
14
文旅市场
与竞争城市相比，无锡市场规模较小，主要原因在于游览类产品认知度 相对较低，同时缺乏体验类旅游产品，本项目可考虑填补此市场空白。
南京
苏州
上海
杭州
*数据来源：各省市统计局统计数据
城市
旅游收入(亿 元)
游客量 (万人)
上海
4239.5
13924
杭州
2200.67
12000
苏州
1884.5
10630
南京
1688.12
10175
无锡
1390
8375
社会消费品零售总 额(亿元)
餐饮住宿占比
10055.8
10%
4697.23
10%
4424.8
9000
成交均价对比
10911 11258 10021 10753 10312 10340 8005 8116 8133 8603 7723 8045 7832 7930
供需关系对比
800
600
400
3 2
7000 5816 6457
200
1
5000
滨湖区均价高于无锡市
属高端住宅区
0
0
3000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
1500 1000 895.39 1031.95 1132.4
旅收50游入0 19.6% 15.3% 12.3%
1263.56 1389.22900.04500..00滨%%湖区 增速持续减缓150.030.0%117.0
11.6% 10.0%100.020.0%16.7% 50.010.0%
137.0 17.0%
景区必经之路 对内对外通达性好
旅旅游游
项目意 向地块
商务
居住
旅游
老城区
规划定位
休闲旅游商业区
资源优势
旅游/景观/水系/交通
功能组团
旅游/商务/居住
地块属性
休闲商业区
目标客群
游客/居民/未来商务客
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发展方向初判
以旅游休闲为主题，包含 多功能业态的综合区域
12
第一部分 分析问题
对比分析
现状 ——无锡旅游吸引力不足，旅游收入不高 ——过夜旅客占比少，消费需求不足
原因 ——游览类产品占主导，且认知度不及其
他竞争城市
——休闲体验类旅游产品较少
15
文旅市场
从区域竞争项目来看，在建及部分投入运营的项目分别以娱乐和养生为 主题，规模较大，本项目定位需开拓其他主题领域。
养生 度假
灵山拈花湾禅意小镇（2015年9月营业）
50.00%——二三产均衡发展，且相
40.00互% 依赖度高
30.00%
20.00%
10.00%
0.00% 新兴产业
由第二产业
、 重点-10.00% 先进制造业
现代服务业
衍生的现代 服务业为主
二三产均衡发展
二三产相互依赖度高
8
项目认知
中观层面，根据蠡湖新城上位规划的RBD发展定位及自身区位条件，有利 于居住人口的进一步导入，蠡湖湾丰富的旅游资源吸引大量游客前来。