宁波市住宅小区物业管理条例

宁波市住宅小区物业管理条例（修订草案）第一章总则第一条为了规范本市业主自治和物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条本市行政区域内的住宅小区物业管理、使用及其监督管理适用国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和本条例。

第三条市房产行政主管部门（以下简称市物业管理部门）负责全市物业管理活动的监督管理工作。

各县（市）、区房产管理部门（以下简称辖区物业管理部门）依照本条例负责本行政区域内物业管理的监督管理工作，并接受市物业管理部门的业务指导。

建设、规划、城市管理、公安、价格、环保、工商、民政、财政等有关部门应当按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。

第四条各县（市）、区人民政府应当加强对本行政区域内物业管理的领导，协调解决辖区内物业管理方面的重大问题。

街道办事处（乡镇人民政府，下同）负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业管理部门对物业管理进行指导和监督，并为主指导业主成立业主大会、业主委员会，调处业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷。

第二章业主、业主大会和业主委员会第五条物业管理区域内的全体业主组成业主大会。

一个物业管理区域应当成立一个业主大会。

业主人数少于50人且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

物业管理区域划分办法由市物业管理部门另行制订。

第六条物业管理区域具备《浙江省物业管理条例》第八条第一款规定的条件的，辖区物业管理部门或街道办事处应当指导业主成立业主大会筹备组。

第七条业主大会筹备组应当履行下列工作职责：（一）确定业主身份；（二）拟定业主大会议事规则草案；（三）拟定业主管理规约草案；（四）制定业主委员会委员的选举产生办法，拟定业主委员会委员的推选名单；（五）组织召开首次业主大会和其他所需的工作。

第八条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

具体标准由市物业管理部门会同市价格行政主管部门制定。

建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会筹备经费缴交给辖区物业管理部门，在业主大会筹备阶段由辖区物业管理部门将经费划拨至业主大会筹备组或社区居委会的账户，由业主大会筹备组使用。

筹备经费应当专户储存，专款专用。

首次业主大会会议后，业主大会筹备组应当将筹备经费的运作情况向全体业主公布，接受全体业主的监督，筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或根据业主大会的决定使用。

第九条业主委员会由业主大会会议选举产生。

业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并应具有完全民事行为能力，遵纪守法，模范履行业主义务，具有较强的公信力和组织能力，且需书面向业主大会承诺积极、及时、全面履行工作职责。

业主委员会委员的人数应当是单数，最低不得少于三人。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

业主委员会应在选举产生之日起30日内向辖区物业管理部门和街道办事处备案。

业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。

第十条业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，作出的决定须经占总人数半数以上的委员同意。

第十一条业主委员会委员有下列情形之一时，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议决定：（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；（三）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务；（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益。

（五）其他侵害其他业主合法权益的行为。

业主委员会中止委员资格时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。

第十二条业主委员会委员有下列情形之一时，其委员资格自行终止：（一）不再是本物业管理区域的业主；（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力；（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈；（四）被人民法院判处刑罚或被公安机关收容劳动教养。

第十三条业主委员会每届任期三至五年，具体任期由业主大会决定。

业主委员会委员可以连选连任。

业主委员会集体辞职期间，由业主大会监督、指导物业服务企业的服务行为。

第十四条业主委员会应当定期通过公告等形式向全体业主报告工作情况，并通报辖区物业管理部门和街道办事处。

业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第十五条业主大会、业主委员会的运作经费在利用物业管理区域内公共部位、共用设施设备的收益中列支，具体额度由业主委员会提出预算，并在业主大会上表决通过后执行。

业主大会、业主委员会的运作经费的使用情况应当在每年的3月底前向全体业主公布，接受全体业主的监督。

第三章前期物业管理第十六条建设单位应当在销售（预售）物业之前，制定临时管理规约，作为买卖合同的附件。

临时管理规约应当在物业销售（预售）前5日向辖区物业管理部门备案。

前期物业管理期间，国家法律法规尚未涉及到的领域或具体事宜，而临时管理规约已有约定的，临时管理规约的约定作为有关部门调解物业纠纷的重要依据。

市物业行政主管部门可以制定临时管理规约示范文本，供建设单位采用。

第十七条前期物业服务合同到期后，业主委员会未成立的，辖区物业管理部门或街道办事处应当及时指导业主成立业主大会和业主委员会。

新的业主大会或业主委员会尚未成立期间，由建设单位按照前期物业服务标准、收费标准与物业服务企业约定，提供物业服务。

第十八条物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：（一）参与工程检查，对发现的质量问题及不适宜今后管理的问题及时向建设单位或相关专业管理部门提出整改建议；（二）掌握小区内各管网线路的布置，建立小区工程资料和日常管理档案，规范财务制度；（三）就共有设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，参与共有设施设备的安装、调试等工作；（四）协助各专业管理部门督促开发建设单位整改开发建设中遗留问题；（五）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供服务并引导业主遵守约定，维护公共秩序。

（六）根据辖区物业管理部门或街道办事处的要求，配合做好业主大会、业主委员会成立工作。

物业服务企业应当在前期物业服务合同签订后的15日内派遣专业人员进入施工现场，实施物业前期介入。

第十九条物业交付使用前，建设单位应当将验收合格的供水、供电、供热、供气、邮政、通讯、有线电视等共有设施设备移交给各专业单位，各专业单位必须接收。

各专业单位可以自行管理，也可以委托物业服务企业管理。

委托物业服务企业管理的，各专业单位应当与物业服务企业签订委托协议，明确双方的管理职责和维护范围，并由专业管理部门支付给物业服务企业相应的管理和维护费用。

专业管理部门应当对物业服务企业的管理和维护工作进行监督。

小区业主大会成立后，可以决定继续将共有设施设备移交给专业单位，由专业单位承担维修、更新、养护责任；也可以收回自行维修、更新、养护。

相关专业单位接受物业管理区域共有设施设备后所发生的维修、更新、养护等费用，在企业成本中列支。

第二十条建设单位应当在办理物业交接手续时，向物业服务企业移交《浙江省物业管理条例》第二十六条第一款规定的资料。

建设单位未将资料移交给物业服务企业的，物业服务企业可以不办理物业交接手续。

业主委员会成立后，物业服务企业应当将接受资料的情况告知业主委员会。

前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将资料移交给业主委员会；其中前期物业服务合同终止时新的业主委员会尚未成立的，物业服务企业应当将资料移交给建设单位新委托的物业服务企业或辖区物业管理部门。

第四章物业管理服务第二十一条物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同约定。

市物业管理部门、价格行政主管部门应当根据物业管理实际，合理拟定物业服务等级标准及与其服务等级标准相对应的参考收费标准，供业主委员会、物业服务企业在约定收费标准时参考。

第二十二条物业服务企业可以根据当地价格行政主管部门规定的标准，收取物业日常维修费，专项用于物业共有部位共有设施的日常维修。

物业服务企业应当在每年1月底前将本年度日常维修费的使用预算报业主委员会审核确认，并在次年的1月底前将前一年度的日常维修费的使用情况向业主委员会报告。

物业服务企业未经确认或未按约定擅自使用日常维修费的，业主委员会可以要求物业服务企业返还未按规定使用的费用。

当年度的日常维修费的结余部分应当纳入专项维修资金。

第二十三条物业服务企业应当将物业服务合同中约定的服务标准和收费标准在物业管理区域内的醒目位置公示，接受业主的监督。

物业服务企业应当在每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布管理区域内企业上年度的相关物业经费使用情况，接受业主的监督。

物业服务企业实行酬金制收费方式的，应当公布物业管理的各项资金；实行包干制收费方式的，应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况以及上年度日常维修费的使用、结余情况。

业主、业主委员会对物业服务企业公布的收支状况有异议的，物业服务企业应当作详细说明，业主委员会也可以邀请审计单位进行审计，费用在利用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收入中支出。

第二十四条建设单位在预（销）售物业时，向物业买受人承诺减免或承担部分物业服务费的，按承诺的年限和减免标准在物业交付前向辖区物业管理部门交纳减免费用，并由辖区物业管理部门逐年划拨给物业服务企业。

物业产权交易时，买卖双方当事人应当在物业买卖合同中对物业服务费的结算有明确约定。

第二十五条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。

住宅物业的最终用户应当按照《浙江省物业管理条例》第三十五条第二款的规定确定，其中高层、中高层住宅应当以单个业主为最终用户。

第二十六条物业管理服务合同期满后，物业服务企业退出物业管理的，应提前三个月向业主委员会、属地街道、辖区物业管理部门书面告知，业主委员会、属地街道或辖区物业管理部门认为需适当延长管理期限的，物业服务企业应当相应延长，但最长不超过三个月。

延长期间，物业服务企业按照原物业合同约定的服务标准提供服务和收取服务费用。

物业服务企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起10日内，向业主委员会办理下列事项，并报辖区物业管理管理部门备案；（一）对预收的物业管理综合服务费及其他公共经费按实结算，多收的部分应当按照合同的约定予以退回；（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；（三）移交物业管理用房、经营用房、场地和其他财物。

物业服务企业提前解除合同退出物业管理的，按合同的约定办理。