房地产企业的成本管控大全

房地产企业的成本管控大全

一、成本核算的基本流程：

确定成本核算对象----归集开发成本（按“直接成本”、“间接成本”、“共同成本”归集，把“当期实际发生各项支出（税法口径）”和“预提费用、待摊费用”作为“应在当期税前扣除费用”）----确定成本分摊方法----在成本对象间分摊成本----成本核算对象的开发总成本----正确划分完工和在建产品间成本----完工产品成本（包括：“固定资产”；“开发产品”）---销售成本。

二、成本核算对象的确定和核算

（一）计税成本对象确定

国税发[2009]31号第26条：

1、可否销售原则：开发产品能对外经营销售的，应作独立计税成本对象核算；不能对外经营销售的，可先作过渡性成本对象归集，然后再将其相关成本摊入能对外经营销售的成本对象。

案例：房地产企业开发A项目，其中住宅可对外出售，幼儿园根据规定需无偿移交地方政府。根据是否可售原则，需将住宅作独立计税成本对象核算，将幼儿园作过渡性成本对象归集，然后再将其相关成本摊入到住宅项目。

2、分类归集原则：对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发项目，可作一个成本对象核算。

案例：开发A项目，其中开发的住宅分东区和西区，东区8万平方米于2015年3月开始施工建造，于2017年6月完工；西区12万平方米于2015年8月开始施工建造，于2018年2月完工。根据分类归集原则，需将东区和西区作不同成本对象核算。

3、功能区分原则：开发项目某组成部分相对独立，且有不同使用功能时，可作独立成本对象核算。

案例：开发的A项目，在东区住宅沿街一侧还开发两栋商业楼，根据功能区分原则，需将两栋商业楼作独立成本对象核算。

4、定价差异原则：开发产品因其产品类型或功能不同等导致其预期售价存在较大差异的，应分别作成本对象核算。

案例：开发的A项目，在东区住宅中，一栋住宅是回迁安置房，规定政府指导价12,000元/平方米，其他是普通住宅，单位平均售价40,000元/平方米，根据定价差异原则，需将回迁安置房、普通住宅分别作成本对象核算。

5、成本差异原则：开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

案例：开发的A项目，在东区住宅中，一栋住宅是回迁安置房，规定政府指导价为12,000元/平方米，五栋是普通住宅，单位平均售价40,000元/平方米，另有三栋是精装修高档商品房，单位平均售价80,000元/平方米。根据成本差异原则，需将精装修商品房分别作成本对象核算。（也适用定价差异原则）

6、权益区分原则：开发项目属受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象核算。

案例：开发A项目，在项目外，需为地方政府代建一座体育馆，资金由政府按甲企业投入一定比例拨付。根据权益区分原则，需将代建的体育馆单独作成本对象核算。

计税成本对象的管理：税务总局公告2014年第35号：

房地产企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。

房地产企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。

三、成本核算对象管理：

（1）单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列单项开发工程为成本核算对象。

（2）对开发规模较大、工期较长开发项目，可结合项目特点和成本管理需要，按开发项目一定区域、周期划分成本核算对象。在此基础上，同一期或区域内有不同产品业态物业，还应按产品业态划分成本核算对象。