公寓市场分析报告

兴义市升华房地产开发有限公司“铭都公寓”项目市场分析报告

贵州友联伟业投资顾问有限公司

2010年6月10日

目录

第一部分：房地产开发政策环境

一、政策形势4

二、2010年房地产调控新政及各部门关于房地产的政策5

三、贵州省房地产调控地方政策预测7

四、按揭贷款9

第二部分：兴义市宏观经济运行分析

一、2005年至2009年兴义市宏观经济运行情况状况11

二、三大产业分析14

第三部分：兴义市城市规划及完成情况

一、城市规划前景16

二、2010年城市化建设规划构想21

第四部分：兴义房地产市场研究

一、供给市场特征22

二、客户构成及购买实态分析37

三、未来5年市场供给量预测39

四、未来5年市场需求量预测39

五、未来5年潜在市场消费者分析44

六、未来总体市场发展趋势分析44

第五部分：写字楼市场分析

一、整体写字楼市场研究46

二、写字楼发展趋势同类市场经验扫描——贵阳47

三、本地市场分析49

四、兴义市写字楼需求预测51

第六部分：房地产项目分析

一、房地产项目分析53

二、典型项目分析58

第七部分：市场开发理念及推售模式

一、市场开发理念分析64

二、市场推售模式65

第八部分：市场分析结论及建议

一、结论67

二、建议67

第一部分：房地产开发政策环境

分析：房地产调控政策措辞的变化进一步表明政府调控房地产的决心。

二、2010年房地产调控新政及各部门关于房地产的政策

（三）、住建政策

（四）、销售管理

（五）、小结

从2005年开始，泡沫论一直充斥着房地产市场，国家积极采取稳定房价的措施，可是每次调控，换回来的都是房价越来越高，直到2008年，由于受全球经济的影响，房地产市场受到很大的影响，全国大部分城市下跌，购房者信心受到很大影响，持币观望态势越来越明显，楼市陷入低迷状态。但2009年，由于受国家拉动内需，刺激经济政策的影响，房地产一度持续走高，直到2009年底，国家房地产宏观调控政策一改温和的面孔，从“稳定房价”到强硬的“遏制房地产市场过快上涨”，同时出台相关配套政策和执行细则，进一步表明国家对房地产市场调控态度的信心和决心。

三、贵州省房地产调控地方政策预测

（一）、力度预测

政策评析：

目前贵州及兴义无更多配套政策出台，即便出台相关政策，其力度不会超过国家政策，更多的是应景之作。

（二）、执行预测

贵州房地产宏观调控政策及执行应该是比较保守的，一方面基于发展本地经济，提升城市形象，加速城市化重点建设项的目的；另一方面，出于保护投资企业，创建良好投资环境，进一步扩大招商引资的考虑。同时，本地房地产市场的一些客观因素存在（房价相对其他省份较低），直接性打压房价和房地产企业的宏观调控政策出台的可能性不大。最终影响贵州省房地产市场发展的主要原因是保障性住房分流部分住房需求，国内整体市场的房价下跌趋势导致居民持币观望情绪上升，部分房开公司在处于资金压力的情况下进行打折促销，拉动整个市场价格走低，但对大型房开公司和资金实力较强的房开公司影响有限。

（三）、兴义房地产调控政策执行效果预测

1、执行强度

兴义作为贵州省几个比较偏远的城市之一，对国家房地产宏观调控政策的执行力度和强度相对较弱，调控基调基本维持在贵州省住建厅发出的通知基础上，清查各项目容积率规划情况，保证房开企业按照国家相关规范执行，制止和纠正擅自变更规划、调整容积

率等违法行为问题。

2、市场影响

2009年底，“国四条”的颁布，国家房地产宏观调控政策基调由“稳定房价”转换到“遏制部分城市房价过快上涨”。2010年国务院再一次发布“国十条”和“新国十条”，房地产宏观调控政策越来越细化，各部门相关配套执行政策一个个浮出水面，国家遏制房价上涨，打压投资性需求的决心和信心越来越明显，加上各种媒体的大势宣传和引导各地房价下跌，购房者持币观望的情绪越来越浓厚，售楼部现场来访量逐渐减少，只看不买现象增多。近期兴义各楼盘明显感觉现场来访客户逐渐减少，从近期几家楼盘的开盘情况来看，成交量明显减少，客户看跌的心理比较强。

四、按揭贷款

1、一手房按揭贷款执行标准

2、二套房地认定标准：

2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

3、影响：

对改善性需求及住宅投资投机型需求均有抑制作用。

第二部分：兴义市宏观经济运行分析

一、2005年至2009年兴义市宏观经济运行情况状况

（一）、2005年至2009年兴义市生产总值变化趋势

数据来源：兴义市政府办提供，青蓝紫地产顾问整理（二）、 2005年至2009年兴义市固定投资变化趋势

数据来源：兴义市政府办提供，青蓝紫地产顾问整理

（三）、2006年至2009年兴义市社会消费品零售总额变化趋势

数据来源：兴义市政府办提供，青蓝紫地产顾问整理

（四）、2005年至2009年兴义市城镇居民可支配收入变化趋势

数据来源：兴义市政府办提供，青蓝紫地产顾问整理

二、三大产业分析

（一）、兴义市三大产业运行情况

1、2008年至2010年兴义市第一季度三大产业运行对比情况

数据来源：兴义市政府办提供，青蓝紫地产顾问整理

第三产业增幅远高于第一产业及第二产业，房地产业进入加速发展通道。

（二）、产业评析

房地产行业作为提升城市形象，完善城市发展目标，提高城市人口，加速城市化发展水平，城市配套设施和公共服务管理体系中的一个重要部分，必将成为产业化发展一个重点，房地产行业也会受到越来越多投资者的青睐,市场竞争加剧。