[2020年](定价策略)房地产价格指数精编

（定价策略）房地产价格指

数

房地产价格指数

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房地产价格指数（Realestatepriceindex）是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数。它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。

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指数种类

指数编制

国内外指数编制方法比较

关于最小二乘法

最大似然估计

指数种类

指数编制

国内外指数编制方法比较

关于最小二乘法

最大似然估计

指数种类

房屋销售价格指数

房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大类房屋的销售价格的变动情况。

房屋销售价格指数的优点是“同质可比”，这种方法反映的是排

除房屋质量、建筑结构、地理位置、销售结构因素影响之后，由于供求关系及成本波动等因素带来的价格变动。

我爱我家3月房屋租赁指数

房屋租赁价格指数

房屋租赁价格指数房屋租赁价格指数，是反映一定时期内房屋租赁价格总水平变动趋势和变动程度的相对数。

房地产租赁价格是指房屋所有人出租房屋使用权所取得租金的价格。

房屋租赁指以支付租金形式取得房屋使用权。它包括住宅租赁、办公用房租赁、商业用房租赁、厂房仓库租赁部分和旅馆饭店客房租赁五部分。

土地交易

土地交易价格指数

土地交易价格指数指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格的变动趋势和程度的相对数。土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后继开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。它包括居民住宅用地、工业用地、商业旅游和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。土地交易价格指数，就是指反映一定时期内土地交易价格变动趋势和变动程度的相对数。

土地交易价格指数的主要分类为住宅用地、工业用地、商业、旅游用地等。

这三套指数的计算方法相似，均采用由下到上逐级汇总的方法。指数编制

房地产价格调查的任务

（1）调查和搜集全社会及各类房屋销售与租赁价格资料，掌握各种平均价格。（2）编制与房屋销售、租赁以及土地交易等经济活动有关的各种价格指数，准确地反映全社会及各类房地产价格变动幅度和变动趋势。

（3）结合房地产经济活动中的投资规模、投资效益和投资总额等主要指标，

房地产价格指数

积极开展统计分析，及时反映新情况和新问题，为国家宏观决策服务。

（4）定期向社会公布房地产价格信息，为社会主义市场经济建设服务。

房地产价格调查的内容

（1）房屋销售价格。从进入房地产市场的渠道看，房屋销售价格包括商品房销售价格、公房销售价格和私房销售价格三部分。房地产价格指数

（2）房屋租赁价格。房屋租赁价格包括住宅、办公用房、商业用房和厂房仓库四部分。

（3）土地交易价格。土地交易价格包括居民住宅用地、工业用地、商业旅游娱乐用地和其他用地四部分。

房地产价格调查对象

涉及各级政府房地产主管部门、房地产开发商、房地产代理商、有关企事业单位、机关团体及部分居民。

房地产价格调查方法

重点调查与典型调查相结合。

房地产价格调查方式

报表与走访相结合。

选择调查单位和调查项目的原则

（1）代表性强。

（2）要兼顾各种用途的房地产项目。

（3）兼顾不同地理位置的房地产项目。

（4）兼顾不同经济类型的调查单位。

保证调查资料的代表性

各地每月都要调查一次房地产价格及数量、金额。季度数量、金额由该季三个月的实际交易数相加求得，季度价格则由该季三个月的调查样本价格算术平均求得。

房地产价格调查要考虑

房屋类型、所处地段、房屋结构等统计口径的一致性，保证基期、报告期价格的可比性。当基期价格没有时，可通过以下方法推算：（1）用同类房屋、同级地段(同级地段内繁华位置接近)、同样结

构的非本座建筑物的基期平均销售(租赁)价格替代。

（2）根据同类房屋、同级地段、同样结构的平均销售(租赁)价格的变动幅度，推算基期价格。基期价格＝报告期价格/(同类房屋、同级地段、同样结构的平均价格变动幅度+1)

房地产价格指数

（3）可用当地基期同级地段、同类房屋、同样结构的平均销售(租赁)价格替代。

（4）可通过房地产开发(销售)商、土地管理局和房管部门的有关专家进行科学评估测算。

国内外指数编制方法比较

房地产价格指数编制方法综述

目前，世界各国的房地产价格指数种类很多，其编制方法也多种多样。归结起来，这些方法可分为以下五种：

1．成本投放法(InputCostMethod)

成本投入法是根据营造各项投入成本(包括材料及人工费用等)的变化情况，以算术平均法来计算房地产价格指数的方法，是早期的房地产价格指数的重要编制方法。

2．中位数价格法(MediaSalePrice)

中位数价格法是选取地产售价的中位数来编制价格指数的方法。房地产市场价格易受极端值(即最高、最低价)影响，而中位数价格能反映市场变动的集中趋势，代表性比较强。

3．重复交易法(RepeatSaleMethod)Baily，Muth和Nourse1963

年提出的重复售出模型。根据同一宗房地产在不同时期售出的价格来计算房地产价格指数。该方法的优点是基于同一宗房地产的价格变化运行。在剔除标的物折旧的影响后，根据重复交易法编制的指数可以满足房地产价格“同质性”的需要。

4．特征价格法(HedonicPriceMethod)特征价格法，又称Hedonic模型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征(或品质)数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。

5．混合模型（PooledMethod）鉴于特征价格模型和重复售出模型的缺陷，CaseK.E.和QuigleyJ.M.在1991年提出了将二者混合并利用广义最小二乘法(GLS)分析随机误差变量方差的方法。该方法被称为“混合方法”，又称PooledGLS模型。1997年R.CarterHill、J.R.Knight、C.F.Sirmans对PooledGLS模型进行了改进，提出基于最大似然估计法(MLE)的PooledMLE模型。国内房地产价格指数的编制

以“中房指数”为例我国房地产市场起步晚，发育不完善，对房地产价格指数的编制最直接的影响是房地产交易案例少、交易价格不公开、交易资料不全面。与此相应的是目前我国包括“中房指数”在内的十余种房地产指数，均存在着编制理论不完善和实