房地产估价师讲义学习资料
全国房地产估价师执业资格考试土地估价实务基础精讲班讲义
全国房地产估价师执业资格考试土地估价实务基础精讲班讲义第一章：土地估价基础概念1.1 土地估价的定义土地估价是指对土地价值进行评估和测定的过程，以确定土地的合理市场价格或价值范围的专业活动。
1.2 土地估价的重要性土地是房地产的重要组成部分，土地估价直接影响到房地产的开发、交易和投资活动。
准确的土地估价有助于保障房地产市场的健康发展。
1.3 土地估价的目的土地估价的目的主要包括：为土地交易提供参考价格，为土地征收提供基准价格，为土地抵押和担保提供评估依据，为土地开发提供决策支持。
第二章：土地估价方法与技术2.1 直接比较法直接比较法是利用市场上已发生的类似土地交易作为参照，按照土地的位置、用途、面积等因素来确定估价对象的市场价格或价值范围。
2.2 收益法收益法是基于土地的收益能力来进行估价的方法。
根据土地适宜用途的不同，可以采用不同的收益法，如地租法、地价法等。
2.3 成本法成本法是根据土地开发的成本来进行估价的方法。
根据土地的适宜用途和开发难易程度，可以采用不同的成本法，如折旧法、替代成本法等。
2.4 综合法综合法是将多种土地估价方法进行综合考虑，得出综合结论的方法。
通过权衡不同方法的优劣，可以提高土地估价的准确性和可靠性。
第三章：土地估价实务3.1 土地估价数据的收集和整理土地估价需要收集和整理大量的数据，包括土地市场的交易数据、土地规划和用途数据、土地开发的成本数据等。
合理有效地收集和整理数据对于准确估价至关重要。
3.2 土地估价过程的核算和计算土地估价过程中需要进行核算和计算，包括土地市场价格的核算、土地收益能力的计算、土地开发成本的核算等。
准确的核算和计算能够提高估价的精度和可靠性。
3.3 土地估价报告的编制和呈报土地估价报告是土地估价师向委托人提供的估价结果。
土地估价报告的编制需要包括估价目的、估价方法、估价数据和核算过程等内容，并对估价结果进行说明和分析。
第四章：土地估价案例分析4.1 商业用地估价案例分析以某地商业用地估价为例，通过直接比较法、收益法和成本法等方法进行估价，并分析不同方法得出的估价结果的差异和原因。
房地产评估专题讲义(doc 8页)
房地产评估专题讲义(doc 8页)2009资产评估师《资产评估》房地产评估讲义第一节、房地产评估概述了解房地产的经济特性是开展评估工作的基础，对评估方法和相关参数的选择至关重要。
1、土地的经济特性：土地经济供给的稀缺性;土地产权的可垄断性;土地利用的多方向性;土地效益的级差性。
2、土地使用权：国有土地使用权出让;土地使用权转让;土地使用权出租;土地使用权抵押;出让合同届满。
注意：土地使用权转让、租赁和抵押均是与其附着建筑物一起转让的。
3、房地产的特性：位置固定性;供求区域性;使用长期性;投资大量性;保值与增值性;投资风险性;难以变现2、价格特征：房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。
3、价格的影响因素分一般因素、区域因素和个别因素。
教材P166-169，阅读将有助于房地产评估方法的理解。
第三节、收益法在房地产评估中的应用1、基本思路：房地产价值=净收益/资本化率2、适用范围：有收益的房地产价值评估。
3、净收益=总收益-总费用。
注：收益和费用指的是客观收益和客观费用，非评估对象的实际收益。
也就是要剔除评估对象的个别因素。
确定收益时：需以类似房地产的收益作为比较;需预测市场走势;需考虑收益的风险性和可实现性。
4、资本化率：实质是把收益性房地产看作投资行为，资本化率可以看作是期望投资收益率。
同风险呈正比例关系。
5、求取资本化率的方法：①净收益与售价比率法：根据公式，房地产价值=净收益/资本化率，通过在房地产市场中类似的交易实例，计算出资本化率。
②安全利率加风险调整值法：安全利率一般取银行中长期借款利率或国债利率;风险调整值有些情况下可由数学统计的方法得出，总体来讲是理论值，主观性较强。
③各种投资收益率排序插入法注：房地产的综合资本化与建筑物和土地的资本化率的关系。
教材P175;公式是根据5-1推出来的(房地产价值=净收益/资本化率)。
土地的价值是由收益法计算出来的;建筑物的现值是用重置成本法计算出来的。
房地产评估知识培训资料
13. 层数和高度：建筑物通常根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、 中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照层数来划分：1-3层为 低层住宅；4-6层为多层住宅；7-9层为中高层住宅；10层以上（含10层）为 高层住宅。公共建筑及综合性建筑物通常是按建筑总高度来划分的，总高度 超过24米的为高层（但不包括总高度超过24米的单层建筑）。建筑总高度超 过100米的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。 层高和室内净高：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室 内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面的垂直距离。 14. 建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。 自然寿命（physical life)：建筑物自竣工日期起至其主要结构构件和设备自然 老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。 经济寿命（economic life):建筑物对房地产价值有贡献的时间；具体是建筑物 自竣工ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间。 建筑物如果经过了翻修、改造等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。
房屋：指有基础、墙、顶、门、窗、起到遮风避雨、保温隔热、抵御侵袭等 作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物， 一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给水、排水、采暖、通风与 空调、燃气、电梯、电气等设备）等组成的空间场所。 构筑物：指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、 水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 12. 建筑结构:是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等） 组成的体系。一般分为：混凝土结构（其中主要为钢筋混凝土结构）； 砖混结构；砖木结构；钢结构；木结构；空间结构等。 钢混结构建筑:其承重构件都是由钢筋混凝土构件构成,外墙、隔墙等围护结 构则是由轻质砖或其他砌体组成。是目前我国建筑工程中采用最多的一种建 筑结构类型。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结 构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等。钢混结构 建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。
房地产资产评估讲义
和空调等设备。 （4）房屋外部环境。包括房屋外围的基础设施和
所处的地理位置、道路交通、文化娱乐、绿化、生活 服务等“配套”件。这些条件的好坏与优劣，对房屋 的价格有很大影响。
3、建筑物的基本描述
对于一幢具体的建筑物，可以从以下几方面来认 识和描述：
（1）位置固定性
– 由于房屋因着在土地上，因此房地产的相对位置是固定不 变的。可以说，地球上没有完全相同的房地产，即使有两 宗房地产的地上建筑物设计、结构和功能等完全相同，因 土地位置的差异，也会造成价格的差异。
房地产包括土地和建筑物两大部分。
土地和建筑物在质上具有内在的统一性。
– 一是房与地都具有在空间位置上不可移动的物理特征，它 们在质上同属不动产的范畴；
– 二是房产就其现实形态上说，是房屋建筑物与土地的有机 统一性，房屋附着于土地，土地是房屋必备的物质构成要 素，房与地因建筑劳动而共处于房屋这个统一性中，在房 屋形态上，房与地的市场流转必然是同步进行的。
3. 土地的特性----自然特性
（1）位置固定性。土地具有位置固定性，不能随土 地产权的流动而改变其空间的位置。地产交易，不是 土地实体本身的空间移动，而是土地产权的转移。土 地位置的固定性决定了土地价格具有明显的区域性特 征。
（2）质量差异性。土地的位置不同，造成了土地 之间存在自然差异，这个差异导致土地级差地租的产 生。
3．熟悉收益法评估房地产的技术思路、适用范围； 掌握收益法评估房地产中的纯收益、客观总收益和 客观总费用的含义及其关系；掌握收益法评估房地 产中的资本化率的实质及种类；
掌握确定房地产资本化率时所运用的纯收益与售价比率法、 安全利率加风险调整值法和各种投资收益率排序插入法；掌 握运用收益法评估房地产的各种计算公式和分析重点。
房地产估价师《理论与方法》讲义
房地产估价师《理论与方法》讲义2016年房地产估价师《理论与方法》讲义第三节房地产估价的要素一、估价当事人：估价当事人是指一个估价项目中与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价委托人、估价机构和估价师。
其中，估价委托人是估价服务的直接需求者和直接对象，估价机构和估价师是估价服务的提供者。
(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的：估价目的是指一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途。
它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告或估价结果做什么用。
例如，是为借款人向贷款银行提供抵押房地产价值证明或贷款银行判断抵押房地产价值提供参考依据，还是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿、税务机关核定某种房地产税收的计税依据、保险公司衡量投保房屋的保险价值、人民法院确定拍卖房地产的保留价、房地产买卖双方协商成交价、政府确定划拨的建设用地使用权进入市场应补交的出让金等费用提供参考依据。
三、估价时点：估价时点也称为价值时点、价值日期，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。
由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值，所以估价时必须弄清评估的是估价对象在哪个时问的价值。
这个时间就是估价时点。
估价时点不是随意确定的，它取决于估价目的，可以是现在、过去或未来的某个时间，一般为某个日期，用公历年、月、日表示。
特别需要指出的是，确定估价时点应在先，得出评估价值应在后。
有关估价时点的确定等内容，见本书第五章第四节“估价时点原则”。
四、估价对象：估价对象也称为被估价房地产，当其为房屋所有权和建设用地使用权等土地使用权以外的房地产权利时，如租赁权、地役权、抵押权时，也称为被估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及相关其他财产。
估价对象由委托人和估价目的双重决定。
五、价值类型：价值类型是指一个估价项目中所评估的具体某种价值。
估价虽然通常讲是评估估价对象的价值，但因价值的种类较多，每种价值的内涵不同，并且在同一估价对象和同一估价时点下这些价值的大小一般也不相同，所以到了一个具体的估价项目，就不能笼统地说是评估估价对象的价值，而必须明确是评估哪种价值，包括价值的名称、定义或内涵。
房地产评估复习课第一讲
《房地产评估》课程复习提纲第一篇1、房地产评估的含义？2、房地产估价师的定义？3、房地产评估的对象是。
4、在人类社会发展短暂的一瞬间，地球的空间和物质总量没有什么变化，这决定了土地数量和面积的。
5、在现有的经济技术条件下，人类尚无能力创造取代土地功能的其他物质要素，这决定了土地资源的。
6、土地的自然属性包括、、、。
7、土地的社会经济属性包括、、。
8、市场需求、税收、地租等均对土地利用产生影响，这些因素属于影响土地利用的。
9、土地使用制度、权益、政策等在不同程度上影响土地的用途和使用方式，这些方面属于影响土地利用的。
10、影响土地利用的主要因素有、、、。
11、建筑物包括和两大类。
12、道路、桥梁、烟囱等属于建筑物中的13、在房屋建筑的各种结构中，多用于住宅建筑的是。
14、下列因素决定了房屋的位置，并直接影响到房地产价格的是。
15、根据我国的法律，我国土地使用权出让、转让的最高年限：住宅用地年，工业用地年，商业用地。
16、决定房地产价格的三要素是、、。
17、房地产价格特征与一般物品价格差异性的表现？18、简述市场价和评估价的区别。
19、楼面地价的高低取决于和两个因素。
20、当容积率不变时，楼面地价与土地价格成；地价不变，楼面地价与容积率成。
21、按交易方式的不同土地价格可分为、、。
22、按权属土地价格可分为和。
23、房地产评估的特点、和。
24、在房地产评估的特点中，和是基础，是灵魂。
25、论述房地产评估的必要性。
26、地租产生的前提是。
27、西方地租地价理论学派包括、、。
28、地租的两种基本形式和。
29、级差地租的两种形式以及两种级差地租之间的区别和联系。
30、土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租为。
31、建筑地段地租的基础是由真正的规定的。
32、简述地租理论的应用。
33、区位包括、和。
34、区位理论发展过程中形成的学派及每种学派的代表人物及理论。
35、工业区位理论的核心。
36、韦勃区位理论对于具有参考价值。
房地产估价知识讲义(PPT 40张)
项目七 地价评估与地价分摊
【情境案例】
现有临街宗地A、B、C、D、E，这些宗地都和街道垂直，而 且成长方形。深度分别为30米，60米，90米，120米和150 米，宽度分别为5米，5米，10米，10米，15米。路线价为 4000元，设标准深度为120米。 试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。
房地产估价
项目七: 地价评估与地价分摊
项目七 地价评估与地价分摊
【知识目标】
了解路线价法
熟悉城镇基准地价评估和基准地价修正法 掌握补地价测算方法和高层建筑地价分摊方法 会运用基准地价修正法进行宗地评估 能分析补地价的情况，会进行补地价测算 能分析需要进行高层建筑地价分摊的情况，会进行地价分摊 测算
课题一 路线价法
（三）路线价法适用的对象和条件
路线价法适用于城镇临街商业用地的估价。 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列 较整齐。 市场比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗 土地的估价，而且所需的时间相对较长。 路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客 观公平地评估出许多宗土地价值的方法（一种批量估价方 法），特别适用于房地产税收、市地重划（城镇土地整理）、 房地产征收或其他需要在短时间内对许多宗临街土地进行估 价。
本项目知识与技能内容
课题一 路线价法 课题二 城镇基准地价评估和基准地价修正法 课题三 补地价测算
课题四 高层建筑地价分摊
课题一 路线价法
一、路线价法的基本原理
（一）路线价的概念
路线价是指对临接特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准 深度（即距离道路远近的一个标准），求取在该深度上多宗土地 的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。 路线价指的是这条街道上的价格，而不是标准深度土地的价格。 路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度， 选取若干标准临街宗地并求取其平均价格（路线价），然后利用 价格修正率对该平均价格进行调整，求出临街土地价值的方法。
地产职业培训之房地产估价讲义共60页文档
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61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
地产职业培训之房地产估价讲义
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
房产估价师考试理论与方法精讲班课件讲义2124讲
第八章成本法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应试人员对成本法，包含含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的详细内容等的认识、熟习和掌握程度。
考情解析■考题所占分值大■理论性特别强，技术含量高■计算题多，难度大题5117数分511016 2007 值成本法求考自然增值、在建工程价值、成本法下建筑物重置价格正常市场点的价格、功能折旧、折旧率价格题5117数分5218 2008 值建筑物重考成本法利息的求取、成新率、功能折新购建价成本价格点旧 2、估价公式格题312数分2009322613值考销售收益率、土地开发成本计算、功投资利息成本法的看法、投资成本法的点能缺点造成的功能折旧计算的计算收益率的计算估价2010题41218数分4221220值装修赔偿款评估的价值种类、开发成成本法运建筑物有效年龄和考成本法、折本项目中的基础设施费、成本收益用的注意本质年龄、成本法适点旧率、折旧额的计算事项用范围题426数分2011448值考土地获得门路、成本法的积算价值、重新成立价格、建重新成立价格、物质点筑物成新率折旧第一节成本法归纳本节论述成本法的含义（熟习），理论依据（熟习），适用的估价对象（掌握），成本法估价需要具备的条件（掌握）以及成本法估价的操作步骤（熟习）。
1.成本法是用估价对象的重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
先把房地产价格分成各个构成部分，分别求拿出各个构成部分的价值，再将其相加。
本质，是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价值。
长处：价值易于差别项目构成，测算有依据成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，今后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
（）【 2009 年真题】[答疑编号505561080101]『正确答案』正确『答案解析』拜见教材P269。
2.成本法的理论依据（熟习）——生产开销价值论，即商品的价格是依据其生产所必需的开销而决定的。
房地产估价师讲义
第一章房地产投资及投资风险本章考试目的：测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范的了解、熟悉和掌握程度。
【本章历年考试情况】本章最近几年考试一般在10分左右本章考试要求：1.了解投资的概念、分类、特征和作用2.掌握房地产投资的概念、分类、特点和作用3.掌握房地产直接投资4.掌握房地产间接投资5.熟悉房地产投资的利弊6.掌握房地产投资的风险7.了解风险及投资组合第一节投资及房地产投资一、投资概述（了解）（一）投资的概念：是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。
（二）投资的分类：可以从不同角度分为不同种类。
1.短期投资和长期投资按投资期限或投资回收期长短，可分为短期投资和长期投资。
通常来讲，预期在短期（一年以内）能收回的投资，属于短期投资。
投资期限在一年以上的投资属于长期投资。
短期投资通常资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。
长期投资变现能力差，风险较高，但长期的盈利能力较强。
在一定条件下，两者之间可以转化。
例题：2007年试题当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售B.抵押C.转让D.经营提示：参见教材P269【答疑编号911010101】答案：D2.直接投资及间接投资按投资人能否直接控制期投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。
直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。
直接投资的特点是资金所有人和资金使用人为同一人或机构。
投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理。
间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产所进行的投资。
间接投资的主要特点是资金的所有者和资金的使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。
3.金融投资和实物投资按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。
《房地产估价》复习资料
《房地产估价》复习资料一、房地产估价的基本概念房地产估价，简单来说，就是对房地产的价值进行评估和测算。
它是一个综合性的过程，需要考虑众多因素，以得出客观、合理的价值结论。
房地产作为一种特殊的商品，其价值受到多种因素的影响。
包括地理位置、房屋的建筑结构和质量、周边的配套设施（如学校、医院、商场等）、市场供求关系、政策法规等。
二、房地产估价的原则1、合法原则房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提。
例如，对于违章建筑，就不能按照正常的房地产进行估价。
2、最高最佳使用原则要求在合法的前提下，评估房地产在最高最佳使用状态下的价值。
这意味着要考虑房地产的用途是否能够达到最优化，以实现最大的价值。
3、替代原则在同一市场上，相同或相似的房地产价格应该趋于一致。
通过比较类似房地产的价格，可以为估价提供参考。
4、估价时点原则房地产的价值会随着时间的变化而变化，因此估价结果对应的是特定的时间点。
5、公平原则估价人员应当保持中立、客观，不受利益相关方的影响，给出公平的估价结果。
三、房地产估价的方法1、市场比较法这是最常用的方法之一。
通过选取与估价对象在地理位置、用途、建筑结构等方面相似的房地产作为比较实例，对它们的成交价格进行修正，从而得出估价对象的价值。
在运用市场比较法时，需要收集大量的房地产交易实例，对比较实例与估价对象的差异进行分析和量化，如交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等。
2、收益法如果房地产能够带来持续的收益，如出租的房屋，就可以采用收益法进行估价。
其基本原理是将未来的收益折算为现值。
需要确定房地产的未来收益、收益期限和折现率等关键参数。
3、成本法以房地产的重新开发建设成本为基础，减去折旧来计算房地产价值。
主要包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等。
4、假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产。
先预测房地产开发完成后的价值，再扣除开发成本、税费和利润等，得到估价对象的价值。
房地产估价师继续教育讲义
一、房地产估价师应当具备一定的法律意识和法律知识。
二、怎样了解和理解房地产估价有关的法律法规？上网查相关法律三、房地产估价师应着重了解学习掌握以下几部相关法律：《合同法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《物权法》1、楼盘中赠送或卖给一家的外台应当评估。
四、《合同法》是我们房地产估价师在估价活动中最为重要的法律1.市场经济就是法制经济2.《合同法》是市场经济活动中最重要、最基本的法律3.《合同法》贯穿房地产估价活动的始终1、合同是平等主体之间的协议，土地出让协议是合同，出让时，土地局和开发商地位平等，没收时不平等。
签合同时主体要是法人，当事人，不是要有法人委托合同。
2、案例，偷出房证伪造父母省份证办贷款，委托合同中要注明评估目的、委托人非产权人（当事人没出现），否则要付一定责任。
3、格式合同要在最后加一句话：（必须手写，使其不是格式合同）以上条款双方均已逐条分析、协商、谈判，无异议。
4、新房不允许买卖（国务院规定，地方无权），新房再买卖，合同是否有效？附条件生效合同：甲乙双方均知道坐落在xx地xx好的房子还没有办出商证，双方协商一致，等办出商证后的三四天后15天之内，双方进行交易。
五、如何签订房地产估价委托合同1.签订合同的主体资格怎样才能合格2.签订合同的内容必须明确具体（1）评估的内容、评估的作用（2）评估收费的方式3.签订合同的形式应尽量完整六、房地产估价独立、客观、公正的法律意义七、如何回避房地产估价活动中的法律风险？签订好合同并遵守如下职业道德：1.估价人员和估价机构不得作任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实。
2.估价人员和估价机构应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务。
3.估价人员和估价机构若感到自己的专业能力所限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该项估价委托。
4.估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。
2023年房产估价师考试理论与方法精讲班课件讲义讲
第一章房地产估价概论考试目旳本部分旳考试目旳是测试应考人员对房地产估价旳含义、本质和必要性，房地产估价旳要素，房地产估价旳多种现实需要，房地产估价师旳职业道德，中国房地产估价行业发展状况等旳理解、熟悉和掌握程度。
考情分析：（6-7题左右，8-9分）都是小题，总分值不算低。
难度不大，考点比较集中，重在概念旳理解和把握。
对本章出现旳考题，必须抢分。
第一节对房地产估价旳基本认识一、房地产估价旳含义（熟悉）1.专业估价与非专业估价旳区别提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担有关法律责任旳专业房地产估价已经成为一种职业和行业。
专业估价与非专业估价旳不一样（五大不一样点）：由专业机构和人员完毕；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。
某注册房地产估价师拟购置A市C区旳一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等旳勘查、分析，运用合适措施对该套住房进行了估价，并最终以靠近于该估价对象价值旳价格成交。
该估价师对该住房旳估价是专业房地产估价。
（）【真题】[答疑编号]『对旳答案』×『答案解析』必须是专业人员旳职业行为而非个人行为，不是由专业机构完毕，无公信力，不承担法律责任。
参见教材P2。
与非专业估价相比，专业估价旳特点有（）。
【真题】A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长[答疑编号]『对旳答案』ACD『答案解析』专业估价与非专业估价旳五大不一样。
参见教材P2。
2.房地产估价旳概念房地产估价是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目旳，遵守估价原则，运用估价措施，按照估价程序，对估价对象在估价时点旳特定价值进行分析、测算和判断,并提供有关专业意见旳活动。
估价旳主体是估价师和估价机构估价旳客体是估价对象旳价值估价时间是估价时点估价要根据估价目旳，遵守估价原则，运用估价措施，按照估价程序估价中采用旳手段（三手段）价值分析手段，对影响估价旳原因进行分析价值测算手段，运用数学公式或模型计算对象价值价值判断手段，根据测算成果，对价值进行最终鉴定估价旳最终目旳，对价值进行分析、测算、判断，提供有关专业意见3.估价与评估旳异同估价是指价值评估（范围窄）评估旳范围较广，不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估等（范围广）房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，还可以进行估价有关业务和征询顾问业务。
房地产估价讲义
（三）统一币种 不同币种间价格的换算，应采用该价格所对应
日期当时的市场汇率。在通常情况下，是采用成交 日期时的汇率。但如果先技原币种的价格进行交易 日期调整，则对进行了交易日期调整后的价格，应 采用估价时点时的汇率进行换算。在统一货币单 位方面，人民币、美元、港元等，通常都将其换算 成人民币“元”。
（二)交易实例搜集的内容 1．交易双方情况及交易目的 交易双方情况包括交易者的名称、性质、法人代
表、住址等，以及双方有无利害关系，以便进一步判 断交易是否属于正常交易。交易目的是指交易双方为 什么而交易，一般包括买卖、入股、抵押等交易目的。
2．交易实例房地产状况 交易实例房地产状况一股应包括：坐落位置、形
1、土地价格、建筑物价格、房地产价格 2、总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 楼面地价＝土地单价÷容积率 ❖ 例：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5， 单 价 为 1000 元 / 平 方 米 ； 乙 地 的 容 积 率 为 3 ， 单 价 为 800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投 资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？
例 有A、B两宗可比实例，A实例为一宗60 000 m2的地块，交 易价格为1000万美元，成交当时美元与人民币的汇率是1美元 ＝8．50元人民币；止实例为一宗55000 m2地块，成交价为 1200万元(“元”指人民币元)，请比较两块土地单价。
交易价格＝(1000×8．50)万元＝8500万元 土地单价＝(85000 ooo／60000)元／m2＝1417元／m2 土地单价＝(12 000 000／55000)元／m2＝218元／m2
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第一章房地产投资与投资风险本章考试目的：测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范的了解、熟悉和掌握程度。
【本章历年考试情况】本章考试要求：1.了解投资的概念、分类、特征和作用2.掌握房地产投资的概念、分类、特点和作用3.掌握房地产直接投资4.掌握房地产间接投资5.熟悉房地产投资的利弊6.掌握房地产投资的风险7.了解风险与投资组合第一节投资与房地产投资一、投资概述（了解）（一）投资的概念：是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。
（二）投资的分类：可以从不同角度分为不同种类。
1.短期投资和长期投资按投资期限或投资回收期长短，可分为短期投资和长期投资。
通常来讲，预期在短期（一年以内）能收回的投资，属于短期投资。
投资期限在一年以上的投资属于长期投资。
短期投资通常资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。
长期投资变现能力差，风险较高，但长期的盈利能力较强。
在一定条件下，两者之间可以转化。
例题：2007年试题当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售B.抵押C.转让D.经营提示：参见教材P269【答疑编号911010101】答案：D2.直接投资与间接投资按投资人能否直接控制期投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。
直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。
直接投资的特点是资金所有人和资金使用人为同一人或机构。
投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理。
间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产所进行的投资。
间接投资的主要特点是资金的所有者和资金的使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。
3.金融投资和实物投资按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。
金融投资是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币已形成金融资产的经济行为。
在现实经济生活中，金融投资不仅有资本市场的股票、债券、基金、信托、保险等投资方式，还有货币市场的存款、票据、外汇等投资形式，还可以包括风险投资、彩票投资等。
实物投资是指投资者为获取预期收益或经营某项事业，预先垫付货币或其他资源（有形资产或无形资产）以形成实物资产的经济行为。
实物投资大致可分为固定资产投资、流动资产投资等。
两者的主要区别在于：金融投资以最终获得金融资产为目的，后者通过投资直接实现社会积累。
4.生产性投资和非生产性投资按投资的经济用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。
生产性投资是指投入到生产、建筑等物质生产领域，形成各种类型的生产性企业资产的投资。
他一般又可分为固定资产投资和流动资产投资。
生产性投资通过循环和周转，不仅能收回投资，而且能实现投资的增值和积累。
非生产性投资是指投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资。
其中，学校、政府办公楼、国防工程、社会福利设施等的投资不能收回，是纯消费投资，其再投资依靠社会积累。
此外，投资还可以按照国内投资和国际投资等多种方式进行分类。
房地产投资领域几乎涉及到了各种投资形式，尤其是房地产金融的不断创新与发展，使得传统上不适合在房地产投资领域使用的短期投资、间接投资和金融投资形式越来越得到普遍的应用。
（三）投资的特性1.投资是一种经济行为（静态和动态）；2.投资具有时间性；3.投资的目的是获取收益；4.投资具有风险性（四）投资的作用1.投资是一个国家经济增长的基本推动力。
2.投资与企业发展密切相关；3.投资可以促进人民生活水平提高；4.投资有利于国家的社会稳定和国际交往。
二、房地产投资（掌握）（这部分内容有变化：删去房地产投资的目的；增加了房地产投资的分类中按投资主体划分和按经济活动类型划分。
）（一）房地产投资的概念：房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
（二）房地产投资的分类：1.按投资主体划分：政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资（新增）2.按经济活动类型划分：土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资（新增）。
3.按物业类型划分：居住物业投资（公共住房和商品房）、商用物业投资（写字楼、零售商业用房和出租公寓）、工业物业投资（工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房）、酒店和休闲娱乐设施投资（酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等）特殊物业（加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等）（三）房地产投资的特性1.区位选择异常重要2.适于进行长期投资3.需要适时的更新改造投资4.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险5.变现性差6.易受政策影响7.依赖专业管理8.存在外溢和转移例题：2007年试题买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。
A.不可移动性B.适应性C.弱流动性D.相互影响性提示：参见教材P8【答疑编号911010102】答案：C（四）房地产投资的作用从社会和投资者自身两个角度来理解。
第二节房地产投资的形式与利弊一、房地产直接投资（掌握）房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
1.房地产开发投资：是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动。
包括商品房建设投资和土地开发投资2.房地产置业投资：是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。
其对象可以是新建或旧有房地产。
其目的一般有两个：自用或获取较稳定的经常性收入。
这种投资还可以在持有一段时期后，在通过转售获得收益。
二、房地产间接投资（掌握）房地产间接投资主要是指将资金投入房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作。
1.投资房地产企业股票或债券2.投资房地产投资信托基金房地产投资信托基金（real estate investment trusts简称REITs），是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。
REITs优点：收益相对稳定、流动性好REITs的分类：权益型、抵押型和混合型三种类型3.购买住房抵押支持证券：住房抵押支持证券，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
（在国外，住房抵押支持证券分为：抵押过手证券、抵押债券、抵押转赴债券和本息分离证券）例题：2007年试题房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。
A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入提示：参见教材P12【答疑编号911010201】答案：C例题：真题：房地产间接投资的形式主要由（）。
A.投资房地产信托B.购买住房抵押支持证券C.购买房地产企业债券D.购买物业用于出租经营E.购买土地进行开发提示：参见教材P11【答疑编号911010202】答案：ABC三、房地产投资的利弊（熟悉）（一）房地产投资的优点：1.相对较高的收益水平2.易获得金融机构的支持3.能抵消通货膨胀的影响4.提高投资者的资信等级（二）房地产投资的缺点：1.投资数额大2.投资回收期较长3.需要专门的知识和经验4.变现能力差这些缺点主要针对房地产直接投资而言。
第三节房地产投资的风险（掌握）一、房地产投资风险的概念（掌握）（一）风险：未获得预期收益可能性的大小对风险的评判通常通过标准差与均值收益的偏离程度来判断，一般而言，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小；反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，投资风险就越大；标准差与预期收益的比值越大，风险也越大。
※例：甲物业为写字楼项目，02年末价值为1000万，预计03年末价值为1100万的可能行为50%，为900万的可能性为50%，03年该物业的标准差为100万。
乙物业为酒店项目，02年末价值为1000万，预计03年末价值为1200万的可能行为50%，为800万的可能性为50% ，03年该物业的标准差为200万。
比较两物业的投资风险。
【答疑编号911010203】解：甲物业期望值：1100*50%+900*50% =1000乙物业期望值：1200*50%+800*50%=1000用标准差，则200＞100，说明甲物业的投资风险小于乙物业的投资风险用标准差与期望值之比来表示：甲物业100/1000=10%乙物业200/1000=20%也说明甲物业的投资风险小于乙物业的投资风险（二）风险分析的目的：1.预期收益？可能性？2.产生损失或超过目标受益的可能性有多大?3.预期收益的变动性和离散性如何？房地产投资风险主要体现：在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性。
二、房地产投资的系统风险：（掌握）系统风险又称不可分散风险或市场风险，即个别投资者无法在投资组合中被分散、抵消的那部分风险。
房地产投资首先面临的是系统风险，主要有：1.通货膨胀风险（购买力风险）2.市场供求风险3.周期风险4.变现风险5.利率风险6.政策风险7.政治风险8.或然损失风险三、房地产投资的个别风险（掌握）1.收益现金流风险2.未来运营费用风险3.资本价值风险4.机会成本风险（比较风险）5.时间风险6.持有期风险例题：2007年试题下列风险中属于系统风险的是（）。
A.比较风险B.市场供求风险C.未来运营费用风险D.持有期风险提示：参见教材P218【答疑编号911010204】答案：B四、风险对房地产投资决策的影响（掌握）第一个影响，令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定目标投资收益水平。
第二个影响，是投资者尽可能规避、控制或转移风险。
第四节风险与投资组合（了解）一、投资组合理论不要把鸡蛋放在同一个篮子里（1990年诺贝尔经济学得主：默顿·米勒、哈里·马科维茨、威廉·夏普）投资组合理论的主要观点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。
投资组合理论实际上在寻找一个固定预期收益率下风险最小，或在一个预设可接受的风险水平下，收益最大化的投资组合。
但这种方法并不能使投资组合变得毫无风险。
投资者的应得收益便以补偿系统风险为主：E（R j）=R f+βj[E（R m）- R f]E（R j）：资产j 应有的预期收益率R f：无风险资产的收益率E（R m）：市场的整体平均收益率βj：资产j 的系统性市场风险系数例题：假设整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的相关系数是0.4，那么，房地产投资评估的模型所用的折现率按上述公式的分析为：【答疑编号911010205】R=10%+0.4×（20%-10%）=14%真题：假设某段时间内房地产的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数市（）。