财务预测与财务规划
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栖霞建设在之前几年大量贷款，负债率较高， 从某种意义上讲银行贷款这项财务资源已经被 耗尽。而之前的分析也表明公司的高速发展很 大程度上依赖于银行借款。
由此可知，公司借款能力饱和及还款压力巨大 造成外部融资不足，是营业收入增长率下降的 根本原因。
融资能力应当与增长速度匹配
可持续发展很重要的一条就是在不把财务资源 耗尽
其中，流动资产周转率的提高贡献最大提高幅 度达到78%，在流动资产中的存货、应收和预 付账款周转率的提高将近一倍。
经营效率的wk.baidu.com高
经营效率的大幅提高说明公司的管理能力提高 幅度较大，资产的运营效率增强。
经营效率的提高从一定程度上缓解了公司资金 的压力，支持了营业收入的高速增长。
外部融资对营业收入增长的支持
营业收入增长率下降的原因
分析公司的存货结构，可以看到占存货总量 95%的开发产品和开发成本中的开发产品占存 货的比重在高速发展和速率下降的年份基本保 持不变，由此可以看出不存在销售不畅的问题。
开发成本项目在2002-2003年以近2倍的速度 增长，而2004年出现了负增长，以后年度基本 保持2004年的水平不变，说明公司项目储备水 平在逐渐减少。
营业收入净利率
2003年栖霞建设的营业收入净利率从0.15提高 到了0.16，提高了5%。营业收入净利率的提高 为企业内部资金的增加提供了最根本的来源。
资产周转率
从数据上来看2004年公司的资产周转率从029 提高到了049，提高了71%，而资产周转率的 大幅提高使得公司的资金回笼速度加快，大大 缓解了公司的资金使用压力。
2006年，栖霞建设进行了新的权益融资，但主 营业务收入为何没能像2003年、2004年一样 实现超速增长？
对于房地产行业的上市公司，管理层应当如何 根据行业特性实现对营业收入增长速度的管理？ 若要实现营业收入平稳健康的增长，应当将营 业收入增长速度控制在怎样的范围内？
问题一
我在网上查了下，公司在2004年将有好几个项 目到期竣工，因此企业融资的目的主要是进行 后期建设，预计回收期较短，从降低成本的角 度考虑，企业选择了短期借款。
营业收入增长率下降的原因
综合分析公司的存货状况可以看出市场因素并 不是公司营业收入增长率下降的主要原因，同 时公司项目储备处于逐渐下降的水平从一个侧 面说明公司正在有计划的放慢发展速度。
那么限制公司发展的瓶颈究竟是什么呢？
外部融资能力约束
国家宏观紧缩调控政策使得房地产企业从银行 贷款的难度加大。
栖霞建设连续几年通过高负债的方式实现超高 速增长会导致财务结构的恶化，进而导致财务 资源的枯竭，不利于公司的长期发展。
下面我们通过假设模拟来说明持续高速增长带 来的恶果。
融资能力应当与增长速度匹配
通过栖霞建设、房地产行业、一次性股权融资 的上市公司的超高速增长模拟得出的结论是：
持续高速的增长，会使企业的财务结构持续恶 化，资产负债率经过一个阶段的陡峭上升后稳 定在一个较高的水平，此时企业将面临借不到 款甚至无法偿还到期债务而破产的风险。
营业收入增长原因
营业收入的高速增长需要新增资产的配合，而 资产的大幅增加又需要强有力的融资作为支持。
栖霞建设主要从两个方面为营业收入的增长提 供融资支持。一是经营效率的提供，一个是外 部资金的进入。
经营效率的提高
经营效率的提高使得企业对资产的利用效率得 到提高，相当于增加了资产，我们可以从两个 方面来分析经营效率提高的具体原因。
财务预测与财务规划
路漫漫其悠远
少壮不努力，老大徒悲伤
结构框架
案例概况
南京栖霞自2002年上市以来，营业收入连续3 年保持122.41%、58.75%和107.84%的惊人速 率增长，远远超出同期行业平均增长率的3-4 倍。
2005年，公司的营业收入增长率从上一年的 107.84%直线滑落到16.77%跌幅高达84.45%； 在随后的06、07年，营业收入均未重现04年 之前高速增长的势头
分析栖霞的借款结构，可以看到2003年、2004年， 栖霞的短期借款占到银行借款的100%。
房地产行业具有营业周期长的特点，大量的短期 借款投入到收益期长得项目上，偿债风险相当大。
直到2006年公司增发提高权益比例后，短期贷款 才有所下降，长期借款有所增加。
营业收入增长率下降的原因
从公司年报上来看，江苏省房地产的发展形势 在栖霞建设营业收入增长率下降的几年一片大 好，而且栖霞建设开发的三大主力楼盘全部进 入南京市住宅市场销售收入排行榜前十。
可以看到2003、2004年高速发展时期自发增 长的负债和内源融资仅能为公司解决26%和 36%的新增资金需求，而还有74%和64%的资 金要依靠外部融资的方式获得。
由此可见外部融资才是主要的资金来源。外部 融资又包括债务融资和权益融资。
债务融资
在栖霞2003年、2004年营业收入高速增长的时期， 并没有进行新的权益融资，因此银行借款是企业 外部融资的唯一渠道。
问题二
这是由于前几年的超高速发展耗尽了企业的财 务资源，到2006年企业虽然通过权益融资筹得 部分资金，但是前几年留下的还债压力依然巨 大，在扣除到期债务后能够用于企业发展的资 金并不多。从数据上来看，06年的到期债务高 达10个多亿，而通过权益融资所得才6个多亿， 用于还债上且不足。这是企业耗尽财务资源带 来的恶果。
融资能力应当与增长速度匹配
那么是不是企业的发展越慢越好呢？
放慢发展速度会降低企业的财务风险，但是发 展速度过慢会影响企业的规模和对意外事件的 抵御能力，容易被同行业的大企业兼并。
因此，我们的结论是企业的发展速度应当与其 融资能力相匹配。
课后思考题
栖霞假设在超速发展的三年为何没有充分利用 长期借款？
由此可知，公司借款能力饱和及还款压力巨大 造成外部融资不足，是营业收入增长率下降的 根本原因。
融资能力应当与增长速度匹配
可持续发展很重要的一条就是在不把财务资源 耗尽
其中，流动资产周转率的提高贡献最大提高幅 度达到78%，在流动资产中的存货、应收和预 付账款周转率的提高将近一倍。
经营效率的wk.baidu.com高
经营效率的大幅提高说明公司的管理能力提高 幅度较大，资产的运营效率增强。
经营效率的提高从一定程度上缓解了公司资金 的压力，支持了营业收入的高速增长。
外部融资对营业收入增长的支持
营业收入增长率下降的原因
分析公司的存货结构，可以看到占存货总量 95%的开发产品和开发成本中的开发产品占存 货的比重在高速发展和速率下降的年份基本保 持不变，由此可以看出不存在销售不畅的问题。
开发成本项目在2002-2003年以近2倍的速度 增长，而2004年出现了负增长，以后年度基本 保持2004年的水平不变，说明公司项目储备水 平在逐渐减少。
营业收入净利率
2003年栖霞建设的营业收入净利率从0.15提高 到了0.16，提高了5%。营业收入净利率的提高 为企业内部资金的增加提供了最根本的来源。
资产周转率
从数据上来看2004年公司的资产周转率从029 提高到了049，提高了71%，而资产周转率的 大幅提高使得公司的资金回笼速度加快，大大 缓解了公司的资金使用压力。
2006年，栖霞建设进行了新的权益融资，但主 营业务收入为何没能像2003年、2004年一样 实现超速增长？
对于房地产行业的上市公司，管理层应当如何 根据行业特性实现对营业收入增长速度的管理？ 若要实现营业收入平稳健康的增长，应当将营 业收入增长速度控制在怎样的范围内？
问题一
我在网上查了下，公司在2004年将有好几个项 目到期竣工，因此企业融资的目的主要是进行 后期建设，预计回收期较短，从降低成本的角 度考虑，企业选择了短期借款。
营业收入增长率下降的原因
综合分析公司的存货状况可以看出市场因素并 不是公司营业收入增长率下降的主要原因，同 时公司项目储备处于逐渐下降的水平从一个侧 面说明公司正在有计划的放慢发展速度。
那么限制公司发展的瓶颈究竟是什么呢？
外部融资能力约束
国家宏观紧缩调控政策使得房地产企业从银行 贷款的难度加大。
栖霞建设连续几年通过高负债的方式实现超高 速增长会导致财务结构的恶化，进而导致财务 资源的枯竭，不利于公司的长期发展。
下面我们通过假设模拟来说明持续高速增长带 来的恶果。
融资能力应当与增长速度匹配
通过栖霞建设、房地产行业、一次性股权融资 的上市公司的超高速增长模拟得出的结论是：
持续高速的增长，会使企业的财务结构持续恶 化，资产负债率经过一个阶段的陡峭上升后稳 定在一个较高的水平，此时企业将面临借不到 款甚至无法偿还到期债务而破产的风险。
营业收入增长原因
营业收入的高速增长需要新增资产的配合，而 资产的大幅增加又需要强有力的融资作为支持。
栖霞建设主要从两个方面为营业收入的增长提 供融资支持。一是经营效率的提供，一个是外 部资金的进入。
经营效率的提高
经营效率的提高使得企业对资产的利用效率得 到提高，相当于增加了资产，我们可以从两个 方面来分析经营效率提高的具体原因。
财务预测与财务规划
路漫漫其悠远
少壮不努力，老大徒悲伤
结构框架
案例概况
南京栖霞自2002年上市以来，营业收入连续3 年保持122.41%、58.75%和107.84%的惊人速 率增长，远远超出同期行业平均增长率的3-4 倍。
2005年，公司的营业收入增长率从上一年的 107.84%直线滑落到16.77%跌幅高达84.45%； 在随后的06、07年，营业收入均未重现04年 之前高速增长的势头
分析栖霞的借款结构，可以看到2003年、2004年， 栖霞的短期借款占到银行借款的100%。
房地产行业具有营业周期长的特点，大量的短期 借款投入到收益期长得项目上，偿债风险相当大。
直到2006年公司增发提高权益比例后，短期贷款 才有所下降，长期借款有所增加。
营业收入增长率下降的原因
从公司年报上来看，江苏省房地产的发展形势 在栖霞建设营业收入增长率下降的几年一片大 好，而且栖霞建设开发的三大主力楼盘全部进 入南京市住宅市场销售收入排行榜前十。
可以看到2003、2004年高速发展时期自发增 长的负债和内源融资仅能为公司解决26%和 36%的新增资金需求，而还有74%和64%的资 金要依靠外部融资的方式获得。
由此可见外部融资才是主要的资金来源。外部 融资又包括债务融资和权益融资。
债务融资
在栖霞2003年、2004年营业收入高速增长的时期， 并没有进行新的权益融资，因此银行借款是企业 外部融资的唯一渠道。
问题二
这是由于前几年的超高速发展耗尽了企业的财 务资源，到2006年企业虽然通过权益融资筹得 部分资金，但是前几年留下的还债压力依然巨 大，在扣除到期债务后能够用于企业发展的资 金并不多。从数据上来看，06年的到期债务高 达10个多亿，而通过权益融资所得才6个多亿， 用于还债上且不足。这是企业耗尽财务资源带 来的恶果。
融资能力应当与增长速度匹配
那么是不是企业的发展越慢越好呢？
放慢发展速度会降低企业的财务风险，但是发 展速度过慢会影响企业的规模和对意外事件的 抵御能力，容易被同行业的大企业兼并。
因此，我们的结论是企业的发展速度应当与其 融资能力相匹配。
课后思考题
栖霞假设在超速发展的三年为何没有充分利用 长期借款？