个人理财课件06居住规划

如果租的话，房租每月3000元，租期4年，押金 1万元，预计房租每年调涨100元。
而购买的总价是70万元，王先生可以支付30万 元的首付款，另外40万元拟采用6%的商业贷款 利率向某商业银行贷款，贷款15年，本利等额 摊还；另外，购买该房的税费及装修费共需10 万元。王先生估计居住4年后，仍能按原价出售。
有利于合理选择贷款计划
只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能 进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策
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二、个人购房动机
（一）自己居住
要考虑自身支付能力和居住质量 居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服
务设施、交通、教育条件、物业管理……
（二）投资
将住房当成投资工具，购买住房获取租金或资产 增值
购房支出很大，购房前期财务压力大 房屋的流动性低，变现能力差 存在房价下跌的风险 不利于变换工作地点
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二、租房与购房的决策方法
（一）年成本法 （二）净现值法
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（一）年成本法
租房年成本=年租金+房屋押金×投资收益率 购房年成本=自付款×投资收益率+贷款余额×
贷款利率+年维修及税收费用 注意
另外，购买二手房需要较多的税费支出和装 修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年 5000元。
假定，李小姐的年平均投资收益率是4%
请使用年成本法，判断李小姐应该租房还是 买房？
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年成本法计算步骤
李小姐租房年成本 =3000×12+10000×4%=36400元
李小姐购房年成本（第一年） =300000×4%+400000×5.51%+5000= 39040元
第六章 居住规划
第一节 居住规划概述 第二节 租房与购房的决策 第三节 购房规划 第四节 住房贷款规划
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第一节 居住规划概述
一、居住规划的重要性
迫使个人或家庭有目的地储蓄
与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备 的时间较短
住房支出数额巨大
有利于科学选择合适的住房
是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周 全的规划
需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房 屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素
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三、居住规划的流程
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第二节 租房与购房的决策
一、租房与购房的比较 二、租房与购房的决策方法
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思考
租房与购房各有哪些优点和缺点？
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一、租房与购房的比较
1. 租房的优点
可根据自身收支情况，方便地调整居住条件 有更多剩余资金用于投资 对工作地点不稳定者，具有更大迁徙自由度 不必担心住房价格下跌，不必承担房屋方面
的各种赋税，不必支付房屋维修费用
2. 租房的缺点
房租价格上涨 存在非自愿搬离风险 不能根据自身意愿进行装修
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一、租房与购房的比较
3. 购房的优点
有自由使用房屋的权利，可根据需要装修住房， 提高居住质量
购房具有资产保值和增值功能，能抵御通货膨胀 拥有住房后，可利用住房进行抵押融资
4. 购房的缺点
随着住房贷款的偿还，购房占用资金的成 本将逐渐降低至4%（ 700000×4%）
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（二）净现值法
净现值法
将因租房和购房发生的现金流量折现为现值 比较租房和购房的净现值，净现值高者合算
计算公式
n
NPV
CFt
t0 (1i)t
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净现值法计算案例
案例资料：王先生最近看上一套某小区的房子。 该房可租可售。
可购买房屋总价= 可负担的购房首付款+可负担的购房贷款总额
可负担的购房首付款 = 目前可用于购房的资产终值+每年可供购房的储 蓄终值 = 目前可用于购房的资产×复利终值系数（N=离购 房的年数，i=投资报酬率）+每年可供购房的储蓄× 年金终值系数（ N =离购房的年数， i =投资报酬 率）
按年成本法，租房成本小于购房成本。 提问：哪些因素没有考虑到？是否真的
租房更便宜？
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年成本法没有考虑到的因素
未来房租的调整 未来房价的变动 未来利率的变动
如果利率降低，购房占用资金的机会成本 将降低，购房年成本将降低。
时间因素
购房贷款的资金成本（5.51%）高于自有 资金的投资回报率（4%）
此公式只考虑租房和购房的资金成本 假定住房价值不发生变动，房屋算例子
案例资料：李小姐最近看上一套位于北京海 淀某小区的二手房，面积80平方米。该房可
租可售。
如果租房，房租每月3000元，押金1万元。
如果购房，购买的总价是70万元，李小姐可 以支付30万元首付款，另外40万元拟采用 5.51%的商业贷款利率向某商业银行贷款。
N P V 购 房 t4 8 0(10 C .3 F 3 t% )t 230340元
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王先生购房现金流量表
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净现值法计算案例（结论）
可见，租房净现值-141229元大于购房 净现值-230340元，王先生租房更合算。
租房与购房的策略选择：
如果住房价格呈上涨趋势，往往购房合 算
请问，王先生租房还是买房合算？（王先生年 平均投资回报率是4%）
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净现值法计算案例（续）
王先生租房的净现金流量现值：
N P V 租 房 t4 8 0(10 C .3 F 3 t% )t 141229元
其中，折现率应调整为月利率 i=4%÷12=0.33%
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王先生租房现金流h量表
购房的利息负担、装修费用、房屋交易 成本都较大
如果不打算在一个地方常住，租房往往 比购房划算
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第三节 购房规划
一、购房规划的流程 二、购房规划的应用 三、购房的其他费用
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一、购房规划的流程
（一）估算购房总价 （二）估算可负担房屋单价 （三）购房区位选择
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（一）估算购房总价
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净现值法计算案例（续）
王先生买房的净现金流量现值： 王先生贷款年利率6%，月利率=6%÷12=0.5%，供还款
15年，也即180期，每月还款额= 400000 ÷（P/A, 0.5%, 180）=3375元（见Excel表格） 王先生4年后房贷余额=3375 ×（P/A, 0.5%, 132） =325592元 4年后将卖房收入700000元偿还当月还款额3375元与房 贷余额325592元，还剩371033元