房地产盈亏平衡分析

实验报告一：房地产项目的盈亏平衡分析

实验学时：2

实验日期：11.04

实验要求：要求学生掌握盈亏平衡分析理论的原理机制，能够熟练运用理论对具体的房地产项目进行盈亏平衡分析；理论原理掌握扎实，且具备运用所学专业理论解决实践问题的实际能力。

实验内容：

一、盈亏平衡分析法原理如下：

1. 定义

对房地产开发经营项目进行经济效益评价过程中，产量（商品房面积）、成本和利润三者间存在这样一个关系，即：

产品销售利润=?

其中产品销售税金取决于产品销售收入，而

产品销售收入=?

产品销售成本（总成本）=?

2. 线性盈亏平衡分析假设条件

产品销售收入和生产总成本费用都是房地产开发面积（产品产量）的线性函数。

产品销售量和生产量相等，即开发的房地产全部能租售出去。

产品固定成本和单位销售价格在产品销售期间保持不变。

同时开发几种不同类型房地产产品时，应将之组合折算成一种产品。

计算所用的各种数据应是正常生产年度的数据。

①线性盈亏平衡点的计算方法

用房地产产品产销量表示的盈亏平衡点（BEPQ）的计算方法。

假设某房地产开发企业年固定成本为F，单位可变成本为V，单位产品价格为P,单位产品销售税金为t，达到盈亏平衡时的年产量为x，全部计划建设房地产产量（建筑面积）为Q，销售收入为y i，销售税金和附加费为T,产品总成本费用为y2，根据上述假设条件，贝V: y i=Px

y2 = Vx + F+ T T=tx

如能达到盈亏平衡，贝y：

y i = y 2

即有Px = Vx + F+ T

于是得到

p-v-1

所以用房地产产量表示的盈亏平衡点的计算公式是: 房地产产量表示的盈亏平衡点

年固定总成本

单泣产品售价-单位产品可变成本-单位产品销售税全及附加费

②线性盈亏平衡点的分析评价由上述计算公式和图4-5-2可知，盈亏平衡点的值无论是用产

（销）量表示, 还是用价格表示，或用生产能力利用率和销售收入来表示，均为越低越好。

盈亏平衡点低，说明开发项目有以下特征：

达到较低产量时可以保本。

赢利区大，亏损区小，项目能取得较好的经济效益。

项目有较高的竞争能力。

项目的抗风险能力大。

3、盈亏平衡点的计算方式

三个方面的盈亏平衡计算方式：

（1 ）销售均价平衡点：总销售金额顼目建设安装费X1000 （单位：元/平方米）

（2）销售面积平衡点：总投资额临肖售均价平衡点（单位：平方米）

（3）盈亏平衡点：销售面积平衡点=总建筑面积X100% （单位：%）