房地产产品容积率与利润关系
房地产产品容积率与利润关系讲义(PPT 43页)
功能分析 高端形象，价值标杆 提高土地开发强度 利用街区，提高开发强度
风情会馆
不计容积率，车库功能+人防
在满足图示物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率3.43； 本方案基本采用一体两户的舒适户型设计，部分区域采用一梯多户。
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项目容积率确定——高容积率下的经济指标测 算数据假定
在满足图示物业功能配比的 情况下，方案基准容积率4.92；
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容积率参照给我们的启示——项目可能实现的 容积率指标
本项目地块资源以及与外部资源的相邻关系对项目土地利用有较大的作用； 地块北部的倾斜角度及倾斜方向对于建筑的排布较为有利； 西侧的小广场与项目统一规划，部分社区的配套设施可以设置与此，进而节 约用地。
参照深圳高层住宅的案例、经验及柏涛、阿特金斯等设计机构设计师的参考意 见，结合项目定位及湛江市房地产开发水平等因素，项目在不同档次可能实现 的容积率指标可能如下：
方案二 152000 145000
6000 1000 35000 3.43 高品质 48107 13944 28.98% 8846 28.87% 2.5亿
方案三 217000 210000
6000 1000 35000 4.92 难以实现 55287 14497 26.22% 7950 21.97% 2.8亿
产品类型 住宅 商业
配套会所 合计 容积率
地下车库
建筑面积（平方米） 190000 6000 1000 197000 4.41 35000
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方案主要规划技术指标对比
对比显示：在产品可实现及 市场可实现的前提下，项目 的经济指标综合对比方案一 相对最佳，但差异不明显。 方案三容积率的限定下，产 品规划设计的技术可行性难 度大。 项目容积率的选定过程中， 经济效益的对比仅仅是一个 因素，市场可项目度、项目 开发战略因素同样重要。
关于容积率的分析
容积率的概念：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建筑用地面积的比值。
而不是规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。
建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。
衍生出来的容积率内容;1、容积率决定了什么？决定了不同产品类型之间配比决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能决定了项目的售价和盈利表现项目了项目能否盈利、盈利难度接如何盈利的问题因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局3、正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独立、双拼别墅小于0.3 0.3-0.4 0大于0.4TOWNHOUSE联排别墅0.5-0.6 0.6-0.7 0.7-0.94、5层叠加0.7-0.8 0.8-0.9 0.9-1.16层多层1.1-1.3 1.3-1.5 1.5-1.711层小高层1.7-2.0 2.0-2.2 2.2-2.518层高层2.2-2.5 2.5-2.7 2.7-3.21、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般独别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
容积率对住房价格的影响及实例分析
（ 6） 式（6）中，P 表示住房价格，xi 代表影响价格 的特征因素变量。 本 研 究 主 要 选 取 以 下 特 征 变 量 ：F A R（ 容 积率）、CBD（到最近商业中心距离）、HSP（到最 近综合性医院距离）、PARK（到最近公园距离）、 MTR（到最近地铁站距离）、EDU（到最近中学和 小学的平均距离）。其中，P 和 FAR 来自乐居网、 安居客、智房网和搜狐焦点网等网站，CBD、HSP、 PARK、MTR 和 EDU 等特征变量数据通过 GIS 工 具获取。 为了降低数据离散程度、减少异方差对回归 结果的影响，对住房价格及特征变量分别作对数
化处理：
（ 7） 式（7）中，α0 表示截距，αi 表示各特征变量 的影响系数，ε 表示随机误差。 4.2 研究数据 目前对于住房价格或地价与容积率之间的 关系研究多是基于大范围尺度，而对于容积率和 住房价格在小范围内的关系研究甚少。在大范围 内更容易得出容积率与住房价格之间的定性关 系，然而由于各区域的开发强度、供求关系、配 套设施、未来规划等因素不同、不同因素对于住 房价格的影响力也不尽相同，因此，要在大范围 内确定二者之间的定量关系比较困难。故而本研 究在选择案例时主要遵循以下两个原则：第一， 选取相似度较高的样本，以尽可能消除容积率之 外的因素对住房价格的影响；第二，选取用地类 型、地块所处的级别等基本一致的样本。 基于以上原则，选取上海市奉贤区南桥板块 的 20 个住宅楼盘（见表 1），以及黄浦区的 16 个 住宅楼盘（见表 2）分组对容积率和住房价格的
容积率与销售价格关系
容积率与销售价格的关系
假设某开发项目，地价每平米为Y，容积率为Z，总地价占总开发成本的40%，项目利润率为30%，则
每平米楼面价=地价/容积率，即Y/Z
每平米售价=Y/Z/40%/（1-30%）
假设此项目的容积率可分别为Z1、Z2，则
此项目的楼面价分别为Y/ Z1，Y/ Z2，
此项目的售价分别为Y/ Z1/ 40%/（1-30%）
Y/ Z2/ 40%/（1-30%），则
此项目在容积率Z1与Z2时的售价差为（Z1<Z2）
Y/ Z1/ 40%/（1-30%）- Y/ Z2/ 40%/（1-30%）=
（Z2-Z1）*Y/ Z1Z2/ 40%/（1-30%）
举例如下：
现有某项目地价为每亩50万元，即每平米约750元，容积率分别分0.3、0.4、0.5、0.6，总地价占总开发成本的40%，项目利润率为30%，则
容积率在0.3时的售价=750/0.3/40%/（1-30%）=8929
容积率在0.4时的售价=750/0.4/40%/（1-30%）=6696
容积率在0.5时的售价=750/0.5/40%/（1-30%）=5357
容积率在0.6时的售价=750/0.6/40%/（1-30%）=4464 容积率在0.3与0.4时的售价差为
(0.4-0.3)*750/0.3/0.4/40%/(1-30%)=2233
容积率在0.4与0.5时的售价差为
(0.5-0.4)*750/0.4/0.5/40%/(1-30%)=1339
容积率在0.5与0.6时的售价差为
(0.6-0.5)*750/0.5/0.6/40%/(1-30%)=893。
房地产行业利润50%
房地产行业利润50%摘要：一、房地产行业利润概述1.房地产行业利润丰厚2.50% 利润率在行业内属于较高水平二、房地产行业利润来源1.土地增值2.开发利润3.投资回报三、高利润背后的原因1.政策支持2.市场需求3.资源垄断四、高利润对社会的影响1.房价上涨2.社会公平问题3.行业发展不平衡五、政策调控与展望1.政府加强调控2.行业整合与转型3.未来市场趋势正文：在我国，房地产行业一直被视为利润丰厚的领域。
据统计，房地产行业的利润率一般在30%-50% 之间，其中50% 的利润率在行业内属于较高水平。
本文将围绕房地产行业利润的来源、原因及其对社会的影响进行分析，并对未来政策调控与行业发展趋势进行展望。
首先，房地产行业利润主要来源于三个方面：土地增值、开发利润和投资回报。
土地作为不可再生资源，随着城市化进程的推进，其价值不断上升，使得房地产企业在土地购买和开发过程中获得丰厚的增值收益。
同时，房地产企业在项目开发过程中，通过精细化管理和降低成本，实现较高的开发利润。
此外，房地产投资回报也相当可观，吸引了大量资本涌入该行业。
其次，房地产行业高利润背后的原因主要有政策支持、市场需求和资源垄断。
长期以来，我国政府对房地产行业给予大力支持，包括土地供应、贷款优惠等政策措施。
同时，随着经济的发展和城市化进程的推进，市场对房地产的需求持续增加，推动了房价上涨。
此外，房地产行业在一定程度上存在资源垄断现象，部分大型房地产企业凭借雄厚资金实力和品牌优势，获取更多市场份额，进一步提高了行业利润水平。
然而，高利润背后也带来了一系列社会问题。
房价上涨导致购房者负担加重，社会公平问题日益凸显。
此外，部分房地产企业过于追求利润，忽视了产品质量和居住环境，影响了行业的可持续发展。
更为重要的是，高利润使得大量资本涌入房地产行业，导致资源配置失衡，影响了其他行业的健康发展。
针对上述问题，政府已经开始加强房地产行业的调控，包括限购、限贷、限价等政策措施。
房地产开发项目容积率与经济效益之间的关系
房地产开发项目容积率与经济效益之间的关系【摘要】房地产开放商追逐每一个项目投资的最大经济效益，而容积率作为房地产开发项目经济效益控制操作性的规划指标，如果开发商能够正确处理容积率与经济效益之间的关系，不仅能够给购房者带来良好舒适的住房环境，开发商也能够从中获取最大的开发经济收益。
因此，本文通过分析容积率对开发商所开发项目经济效益的影响，从而帮助开发商如何确定以最合理的容积率换取最大的开发经济效益。
【关键词】房地产开发；容积率；经济效益1.容积率与经济效益关系的误区由于城市规划的需要以及开发地理环境的限制，某些开发楼盘项目的楼层受到了限制，或者规划可用地面积的利用率无法满足开发需求，而如果规划用地的面积不变，项目的户数就会减少，从而使得开发商的开发效益降低。
因此，很多开发商为了更大限度地增加地上建筑面积，在设计方面会通过以下方式提高容积率：首先是盲目增加楼层，一般情况下，楼盘的楼层增加了，其容积率就会提高，但是建筑高度和建筑自重也在相应的增加，从而导致建筑安装、消防设施以及地基加固处理等工程量的增加，那么楼盘的开发成本肯定也会加大。
另外盲目增加楼层在北方还会带来日照遮挡的不利因素，使整个楼盘品质下降。
其次是缩短栋距，即楼盘所能用于建设的用地不变，通过缩短楼与楼之间的间距来提高地上建筑面积，但栋距过小的楼盘，将会产生户与户之间的噪音干扰、视线干扰、私密性低、压迫感高、采光程度低、通风性差等缺点，购房者对于这样的楼盘青睐程度肯定不高。
再次是开发商为了节约用地而盲目增加进深，造成住房过于狭长，而室内距离门窗等采光点过远时就会出现自然光线不足的情况，通风条件也会被削弱。
最后是减少园林绿化面积，园林绿化是楼盘的综合卖点之一，笔者调查过数个楼盘项目，发现大部分园林绿化面积大的项目，购房者对其的选择率会更高，而大多数购房者表示，小区园林属于生活的一部分，其绿化、区内人造水池系统等是促成他们购房的重要因素之一，通过减少园林面积来提高容积率是不明智的。
最佳容积率的计算方法(最大利润化模型)
最佳容积率的计算方法（最大利润化模型）最佳容积率的计算方法（最大利润化模型）提要：提高容积率可以有效地分担地价成本，因此，很多项目都以做足容积率为前提，但是改变一下物业类型或降低容积率，同样能够起到增值的目的来自物业管理资料下载最佳容积率的计算方法（最大利润化模型）容积率是在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率、建筑密度与层数之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=c?H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
容积率可以更加准确地衡量地价水平：房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
容积率存在客观上的最合理值。
在一般情况下，由于占地面积是一定的，地价确定后，三通一平或七通一平的土地成本也是固定的，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。
为做到经济效益.社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
一、容积率与物业类别充分了解容积率对项目品质的影响，对项目定位和规划是非常有帮助的。
在此说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
1.容积率低于，这是非常高档的独栋别墅项目。
2.容积率，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅.联排别墅，就可以解决这个问题了。
3.容积率，一般的双拼.联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
开发项目利润与容积率关系
一、最适容积率最适容积率是能够使利润最大的容积率数值。
一定的土地转让、建安等成本条件下，项目的利润取决于产品的单价和产品的总量，也就是总面积。
容积率决定了总面积，也决定了单价。
而随着项目容积率的上升，售价并非等比例下降，（容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了）因而总利润额随容积率的上升而上升，当容积率高出最适容积率的数值的时候，产品的品质开始下降，售价下降，利润下降。
在最适容积率点上同，销售额与总成本的差值最大，也就是利润最大。
（图中黑色区域为有正利润的容积率范围，其中最宽处即为利润最大点，也就是最适容积率点。
）销售额与容积率的相关曲线图如下：3、最适容积率的确定明确了容积率的重要性，接下来就是最核心的问题：对于一个低层项目，容积率的最佳值是多少？回答这个问题，我们必须通过经济测算，即在一定的容积率下，本项目可以有多少的销售面积（总规模减去一些必要的配套设施），同时这些面积又可以以多少价格售出，当然这个价格是市场能够接受而反映良好的。
我们知道，容积率确定之后，项目的总规模和可出售面积是很快可以计算出来的，但合理的售价如何确定呢？在项目区位、成本等各方面条件确定的情况下，售价与住宅的舒适度有很大关系，除去建筑方面的因素，住宅之间的拥挤程度、层数就是一个很重要的因素了，而这些因素是直接与容积率相关的。
那么建立一个容积率与建筑的拥挤程度、层数之间的变化“函数”确实是最终的解决方法。
固然，那个“函数”并非严格意义上的数学公式，而是一个相关性的转变分析。
以下就是这种相关性分析的基本思路，可以通过建筑的层数、面宽、进深等条件，粗略的估计一个低层或多层住宅项目的容积率，方法如下：假设一个小区中的住宅是均匀分布的，下图是其中一部分，图中的四个深灰色区域为住宅，浅灰色区域为经过平均后一栋住宅对应的基地面积，该栋住宅的建筑面积与此浅灰色区域面积的比值即可视为为本项目的容积率。
房地产专业知识100题
房地产专业知识100题1、容积率：项目总建筑面积与项目总用地面积的比值。
多层容积率一般控制在1.3以下，小高层的容积率可以达到2左右，高层视情况一般在4或5左右。
对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄，利润空间自然就越大。
而对于购房者来讲，则正相反，容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好。
2、建筑密度:在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值。
建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
3、绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
绿化率自然越高越好，一般在35%左右。
4、五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。
其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。
5、得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。
6、开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。
7、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。
目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
8、楼间距：东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南北向为1：1.5。
9、配套设施：指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
10、土地的使用年限：住宅用地：70年；商业用地：40年；工业用地：50年。
多物业组合下的最佳容积率以及利润最大化研究
多物业组合下的最佳容积率以及利润最大化研究一、前言随着房地产开发的不断发展，目前在市场上越来越多的项目其开发的物业形态不再是单一的物业形态，而是由高层、多层以及别墅等多种物业的组合开发，特别是在近郊的许多规模大盘中，多物业的组合开发更是一种常态，那么在进行这些项目的物业配比时，何种物业组合才是最佳的组合？项目的最佳容积率应该是多少？如何进行物业配比才能获得最大的利润？本文试对此进行相关的研究，以找出问题的关键点。
二、重要概念设定在进行相关分析时，首先释疑部分重要的概念：各形态物业单位土地面积所产生的利润（以下简称土地利润）：土地利润=（物业售价-单位面积开发成本）*物业参考容积率-每平米土地成本物业参考容积率：大量市场经验数据所确定的各类建筑物业形态所应有的容积率。
每平米土地成本：地价分摊到每平米土地的成本物业参考容积率：大量市场经验数据所确定的各类建筑物业形态所应有的容积率。
开发成本：主要包括项目开发产生的前期费用、建安成本、管理成本、销售费用以及其他费用。
三、研究前提四、土地利润相关研究通过对土地利润的研究可以发现，对某一特定的地块在相关经济指标（如地块的规划容积率、建筑密度、土地成本等）都确定的情况下，决定一块土地规划为何种物业能取得最大的利润的关键点在于各物业形态土地利润的大小，土地利润最大的物业即为该地块的最佳物业形态从土地利润的计算公式【土地利润=物业售价-单位面积开发成本-楼面地价】可以看出，各物业形态下土地利润的大小主要取决于该物业的售价、参考容积率和开发成本，物业的售价越大，土地利润越大；物业参考容积率越大，楼面地价越小，土地利润也就越大；开发成本越小，土地利润越大。
五、物业组合分析通过第四节对土地利润的相关研究可以发现，对于房地产项目在进行产品定位时，何种物业形态的土地利润最大，即应选择该种物业为该项目首选物业，但是在实际的运用中，往往由于受政府规划以及地块容积率的限制，使得项目实际的物业选择与最佳物业选择有差距，然而我们能够通过模型的计算，找出项目开发的最佳物业类型组合，以及在此物业类型下的最佳容积率和最大利润。
房地产企业财务分析指标
房地产企业财务分析指标一、背景介绍房地产企业作为一个重要的经济领域，其财务状况对于企业的发展和投资者的决策具有重要影响。
因此，进行房地产企业财务分析是评估企业绩效和风险的关键步骤之一。
本文将介绍房地产企业财务分析的一些常用指标，以匡助投资者和决策者更好地了解企业的财务状况。
二、盈利能力指标1. 毛利率：毛利率是衡量企业销售产品或者提供服务的盈利能力的指标。
它可以通过以下公式计算：毛利率 = （销售收入 - 销售成本）/ 销售收入。
较高的毛利率意味着企业能够更有效地控制成本和提高利润。
2. 净利润率：净利润率是衡量企业净利润与销售收入之间关系的指标。
它可以通过以下公式计算：净利润率 = 净利润 / 销售收入。
较高的净利润率表示企业在销售过程中能够更好地控制成本和获得更高的利润。
3. 资产收益率：资产收益率是衡量企业利用资产创造利润能力的指标。
它可以通过以下公式计算：资产收益率 = 净利润 / 总资产。
较高的资产收益率表示企业能够更有效地利用资产来创造利润。
三、偿债能力指标1. 速动比率：速动比率是衡量企业偿付短期债务能力的指标。
它可以通过以下公式计算：速动比率 = （流动资产 - 存货）/ 流动负债。
较高的速动比率表示企业能够更容易地偿付其短期债务。
2. 资产负债率：资产负债率是衡量企业资产由债务资金所占比例的指标。
它可以通过以下公式计算：资产负债率 = 总负债 / 总资产。
较低的资产负债率表示企业财务风险较低。
3. 利息保障倍数：利息保障倍数是衡量企业偿付利息能力的指标。
它可以通过以下公式计算：利息保障倍数 = （净利润 + 利息费用 + 税前利息费用）/ 利息费用。
较高的利息保障倍数表示企业能够更轻松地偿付其利息费用。
四、运营能力指标1. 应收账款周转率：应收账款周转率是衡量企业应收账款的收回速度的指标。
它可以通过以下公式计算：应收账款周转率 = 销售收入 / 平均应收账款。
较高的应收账款周转率表示企业能够更快地收回应收账款。
房产各计算公式
此文档收集于网络，如有侵权请联系网站删除房地产各计算公式1、楼面价：楼面地价=土地总价格/ 建筑总面积2、容积率：容积率=建筑总面积/土地总面积3、两税一费：大致占到盈利的 5.5%。
营业税的应纳税额=营业额×税率（房产一般是3%）城市维护建设税应纳税额=（营业税+消费税+增值税）×税率城市维护建设税税率：市区：7%。
县镇：5%。
乡村：1%。
教育费附加=（增值税+消费税+营业税）×税率（2%）4、企业所得税=税率（25%）*（销售收入-总投资额）5、扣除项目金额=（土地费用+前期费用+建安成本+配套工程费用+基础设施费用）*（1+20%+10%）+两税一费6、增值税=销售收入-扣除项目金额7、增值额税实行四级超率进税率：、1）增值额为超过扣除项目金额20%时，土地增值税免征2）增值额未超过扣除项目金额50%时，土地增值税税额=增值额*30%3）增值额超过扣除项目金额50%未超高100%时，土地增值税税额=增值额*40%-扣除项目金额*15%4）增值额超过扣除项目金额100未超过200%时，土地增值税税额=增值额*50%-扣除项目金额*15%5）增值额超过扣除项目金额200%时，土地增值税税额=增值额*60%-扣除项目金额*35%8、税前投资利润率：=税前净利润/总投资9、税后净利润率：=税后净利润/总成本10、恩格尔系数(Engel's Coefficient)是食品支出总额占个人消费支出总额的比重11、错层：指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高度差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层，适合100平米以上大面积住宅装修。
结构上指的是同一层的楼板不在同一平面上，有一定的高差。
只供学习与交流。
浅析住宅项目容积率对政府和开发企业的收益影响
浅析住宅项目容积率对政府和开发企业的收益影响作者：周宇来源：《装饰装修天地》2018年第19期摘要：随着近年来我国城市建设快速发展以及国家住房制度改革，房地产开发主要指城市住宅建设水平和建设数量也得到了极大提高。
在住宅开发中，容积率是对住宅品质影响最大的指标之一，容积率的高低直接影响地块出让总价的高低和决定住宅品质。
除此之外，容积率还直接影响城市的空间布局、基础设施规模以及相关公共配套用房数量和土地利用等一系列问题。
城市规划中确定土地使用的容积率时要从经济效益、环境效益和空间形态等方面综合分析，在我国的城市规划（主要指控制性详细规划）实践中确定容积率时，往往是经济效益起主导作用，空间分析主要作为论证经济效益的论据，在修建性详细规划中进行确定，而环境效益往往不受重视。
关键词：容积率；政府；房地产；收益；大连市1 容积率内涵1.1 概念容积率是西方国家（主要是美国）在20世纪初推行的城市土地区划管理制度所采用的一项重要指标，最早见于1957年在美国芝加哥首次提出并采用。
此后，英、日等国家也将其用于城市规划的用地管理。
容积率在我国的应用比较晚，1987年在民用建筑设计通则（JGJ37-87）才开始列有“建筑容積率”指标， 2016年修订版《城市居住区规划设计规范》GB 50180-93对容积率名词的解释为：建筑面积毛密度（也称容积率），是每公顷居住用地上拥有的各类建筑的建筑面积（万m2/hm2）或以居住区总建筑面积（万m2）与居住用地（万m2）的比值表示。
通俗的讲，容积率是指在城市化建设过程中为防止建筑密度过高、土地使用强度过大（或者过低），防止产生一系列问题在控制性详细规划中制定的一项重要规定性的控制指标，一般按上限控制，容积率英文为Floor Area Ration英文缩写FAR[1]。
1.2 容积率的特性（1）容积率外部效应。
将反应某一区域环境质量的相关指标进行变换，可引申出下式：FAR=BA/LA=SB×N/ LA=BD×N/ BD+GA+RD式中：FAR—容积率；BA—建筑面积；SB—单层建筑面积；LA —用地面积；N—层数；BD —建筑密度（%）；GA—绿地率（%）；RD —道路（地面停车）密度（%）这一公示反应了容积率的大小体现在建筑面积与用地面积的比值关系，建筑面积可以分解为建筑密度和层数（建筑高度）的关系，当建筑面积为恒定时，建筑密度和建筑层数是反比关系，建筑密度越小、建筑间距越大、绿化面积越多、空间感更强，缺点就是建筑高度更高，建筑对人的压迫感更强，建筑外部负效应增加；建筑密度如果加大便意味建筑高度降低，建筑尺度感更舒适，日照时间更长，缺点是建筑间距离短，绿化面积减少。
房地产开发商的利润分析
房地产开发商的利润分析房地产开发商的利润分析房地产业是由从事房地产开发经营、管理和服务等经济活动的企业组成的行业。
其经济特性表现为通过开发土地生产房屋产品，并使房屋产品进入社会经济的流通和分配领域，实现产业自身的经济目的。
近年来，中国房地产业的超高利润引起了社会各界的广泛关注。
结合万科老总王石所说：“万科25%利润的房子不做”，以及著名经济学家成思危的估计，中国住宅房地产平均年利润应超过30%。
如果再结合中国住宅房地产领域容积率普遍控制不严，建设材料存在偷工减料现象，部分住宅房地产年利润甚至可以达到50%以上。
本文将结合当前中国房地产业现状，运用有关经济学知识就房地产商的超高利润的来源谈一下自己的看法。
一、垄断——房地产行业超高利润的主要来源在经济学上将市场分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头市场、完全垄断市场四种。
就目前中国的房地产市场来看，万科、恒大、保利、绿地等多家实力较雄厚的房地产企业无法单独垄断房地产市场。
但是根据经济学的博弈理论，在当前情况下，多家企业强强联合，形成一种行业的潜在规则，对于各厂商总体来说是最有利的。
而且由于房地产的位置固定性、供求区域性、政策限制性等特有的性质，各房地产商之间的竞争激烈程度由此降低，房地产市场也就具有了形成寡头市场的能力，而事实也的确是这样的。
在一个寡头市场里，卖方具有很强的垄断性，在价格制定和信息掌握等方面较之消费者和建材供应商都有着很大的主动性。
这种主动性无疑成为了房地产商超高利润的一个重要原因。
下面，我将从上游垄断和下游垄断两个方面来介绍这种垄断带来的超高利润。
首先，当无数的建材供应商持有只能用来建房子的建材和面对并不特别多的房地产商的时候，在一个合理的价格区间内，早已形成寡头市场的房地产商们便会协同来跟建材供应商议价，而处于谈判劣势位置的供应商们也只能在可接受的范围内以较低的价格出售。
这样，房地产开发商们便可以以较低的价格获得建材，从而一定程度上降低了成本。
容积率背后灰幕：提高1%开发商利润增加10%
容积率背后灰幕：提高1%开发商利润增加10%超额利润的诱惑：提高容积率背后灰幕重重本报记者刘力图广州报道近日，上海闵行现任官员妻子和儿子开办的房地产公司通过提高容积率获取上亿元利润一事逐渐浮出水面，该事件再次掀开了容积率背后的层层灰幕。
“先报建再违建，如果被发现再补交处罚金，这种肆意提高容积率的做法屡见不鲜。
相对获得的超额利润而言，补交罚金的数额并不多，开发商的违规成本也不大。
”中国城市规划设计研究院深圳分院一位人士告诉《华夏时报》记者。
实际上，国内早已出台法规制止类似行为。
但在利益的诱惑下，相关法规几乎沦为弹性很大的“橡皮筋游戏”。
容积率背后的“大生意”在上述闵行区官员事件中，该官员的太太和儿子所开办的房地产公司把某项目的容积率提高了0.29，获利逾1亿元。
《证券市场周刊(微博)》报道称，地块的容积率在早年相关估价文件中显示为1.2，然而，实际上该项目对外公开的资料显示容积率变成了1.49。
按该土地面积核算，相差的容积率多出了20571平方米面积。
报道还引述该项目的工程中标公告和一份2007年12月的房屋销售发票，称该房屋的建造成本价为每平方米864元，而当时的销售价格为每平方米6200元，在不考虑涨价的前提下，在多出20571平方米的面积中，每平方米利润就达到5000元。
华南某中型房企项目发展部门一位不愿具名的人士向记者表示，业内有“容积率提高1%，开发商的利润就可以增加10%”的说法，这并未过分夸大事实。
“动辄以百万千万计。
”上述人士告诉本报记者。
而住建部制定的《建设用地容积率管理办法》规定，各地将容积率等规划条件纳入土地使用权出让合同，国有土地使用权一经出让或划拨，不得随意调整、更改容积率。
事实上，各个城市的规划部门官网公示栏目内，对已经出让或划拨的土地进行修改规划、更改容积率的审批文件并不少见。
记者从业内得知，房企可以通过多种手段对项目的容积率进行更改。
“具体的操作方式要视项目而定。
”中国城市规划设计研究院深圳分院人士透露。
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2020/11/19
房地产产品容积率与利润关系
谁动了我的面积——对容积率的误解源自于 粗框式的开发运作模式
谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限
在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： ➢不断的要求提高容积率； ➢不断的偷面积； ➢不断的公关； ➢你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； ➢维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
土
地 价 格
容积率最 大化
单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
43 12
单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
不过分追 求容积率
附加品质提升与售价提升的关系
最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境 下，保证利润最大化实现。
房地产产品容积率与利润关系
对比的项目多了也便发现很多容积率确定的规律，所有 的这些规律都将保证我们的项目在开发过程中能够找到 一个风险和利润的最佳点，能找到产品开发对应的利润 实现关系。
房地产产品容积率与利润关系
先来看几种不同的状况下的容积率的关系， 应该如何确定容积率的问题
容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例 也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，我们总结了 容积率与项目利润之间的关系如下：
房地产产品容积率与利润关系
高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分 析——深圳香域中央
占地66904㎡，建筑面 积138550㎡，8栋小高层 （一梯两户板楼）、2栋 高层（一梯四户点楼）， 户数710户。 绿化率58.6%，建筑密 度17.9%，容积率2.07。 小学单独占地，临路退 后线距离较大。 规划上采用了半围合的 布局方式，充分考虑了地 块与公园的相互关系。
产品品质 高品质 较高品质 较高容积率 高容积率
容积率范围 低于2.6 2.6—3.2 3.2—3.8 高于3.8
可能的建筑组合 板楼+部分一梯两户点楼
板楼为主，较为舒适 一梯多户的联体+少量板楼 高密度，户型设计难出彩
深圳典型案例 香域中央、水榭花都高层
中信红树湾、香蜜山 天悦龙庭、阳光带海滨城 中信海阔天空、星河国际
➢现象四：为何三房不给我做120而做140（北方某省会）
某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层： ➢为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？ ➢销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广 告，我们已经海陆空齐上？
房地产产品容积率与利润关系
容积率问题——开发决策过程中的最核心问 题之一，他反映的问题不仅仅是数字那样简 单
容积率决定了什么？ ➢决定不同的产品类型之间的配比； ➢决定了不同的产品形态； ➢决定了不同的面积区间； ➢决定了不同的产品户型的使用功能； ➢决定了项目的售价和盈利表现； ➢决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。
因为容积率对应的不同的产品，决定了项目不 同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局
房地产产品容积率与利润关系Leabharlann 我们需要理解容积率的那些问题？
➢当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ ➢容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ ➢如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ ➢在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策?
➢现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质
市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是 3.1还是4.2： ➢竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？ ➢别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有 土地了？ ➢高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？
以上纯居住用地内可实现容积率指地块规模较大时的实现度； 以上建筑形态基本为高层住宅建筑。
本项目战略目标和项目定位对容积率确定的指导原则：
较高品质的高层住宅，一梯两户的户型占据一般户型比例； 地块用地面积为红线内用地，地块资源及形状较利于出面积； 项目户型定位基本为大户型，较利于出面积； 本项目高品质是相对于湛江而言，品质要趋同于深圳的主流高层楼盘。
对基准测算方案进行 变量分析
依据战略、定位 基准方案推荐
满足容积率上下指标 下的组合方案
合理方案推荐
上下极限方案
进行经济效益对比
进行市场实现评估
确定主推组合方案并 进行优化
房地产产品容积率与利润关系
一个容积率确定的案例 ——湛江地王项目
房地产产品容积率与利润关系
深圳高层物业类型的容积率指标可实现度与 产品品质的对应关系
➢现象二：为何给我做如此多的一体四户？（北方某城市）
当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思： ➢市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？ ➢面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？ ➢为什么没有做出想要的产品？
房地产产品容积率与利润关系
看几个现象，反思容积率在项目开发中的影 响因素和机理
实际上应该怎么理解容积率？
房地产产品容积率与利润关系
先看几个现象，反思容积率在项目开发中的 影响因素和机理
➢现象一：我的叠加怎么没有了？（北方某中等城市）
当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化， 面积上去了，可是出现了： ➢市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？ ➢开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？ ➢增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利 润越低，开发商问问什么？
案例一：星海华庭——将容积率做到最大， 卖得比竞争对手低，迅速盈利
房地产产品容积率与利润关系
案例二：中心红树湾——满足3.18的情况下， 如何更多盈利，改变产品功能组合
房地产产品容积率与利润关系
案例三：杨柳国际新城——地价不高、规模 超大、市场快速发展、品质领先，放长线钓 大鱼
房地产产品容积率与利润关系
总规划平面图
房地产产品容积率与利润关系
杨柳国际新城规划效果图，容积率不到1.3
房地产产品容积率与利润关系
u利润最大化和市场可实 现度是确定物业组合和 容积率的追求目标；
u企业自身资源状况和资 金状况是限定条件；
u企业战略导向和项目品 牌因素是兼顾因素。
容积率的确定模型——结合开发风险、市场 实现、利润额度及实现难异度的问题来确定