第八章其它估价方法

相关的名词 1、临街地、里地和袋地
2、正街和旁街
V=1000 元/m2
V=1000 元/m2
V=4000 元/m2 D E
A
C
B
里地线 里地线
应用部分
一.临街地

总规则: (一)临街地深度未到里地线的
路线价法估价的程序之六临街深度修正②
2. 袋地和里地： ①平行四边形:以平行于街道的两边的深度为起讫深度。 ②三角形: 仅有一个顶点临街者以过临街顶点所对边的
中点深度的一半为起深度，以底边中点深度为迄深度；其 它逆三角形在此基础上分别加上距街道最近顶点的深度。 ③梯形:平行边垂直与里地线者分别以两边的中点的深 度为起讫深度；平行边平行与里地线者，分别以两条平行 边的深度为起讫深度。 ④其它类型***：里地单价以路线价的四成计，悬殊 者单独划分区段；骑楼地已分割者，应并同后面一宗土地 计算其临街深度，且后面一宗土地应视为临街地；道路预 定地以路线价为其单位单价，但后面一宗土地视为临街地， 以现有道路临街线计算临街深度。
基本原理部分
(二) 路线价的基本原理
城市商业用地价 格的高低取决于 那些因素？ 距离道路的远近程度 路线价法的基本原理是替代原理和区位论。 路线价法可行的理论基础是区位论。更直接地说是商 业用地的可及性原理。 所谓可及性原理是指相同条件下，城市内的土地随其 距道路或街道的远近程度而出现价值的正相关变化。 其中商业用地的价值受其距离街道的远近程度影响尤 为显著。在微观尺度上，可及性是影响商业用地主要因素。 影响可及性的因素主要有临街宽度、临街深度、土地 形状、临街类型等。
路线价法估价的程序之四制定深度修正表
1. 含义：深度修正率又称深度百分率、深度指数。
深度修正率表的编制要Βιβλιοθήκη Baidu于深度价格递减率规律。
2. 深度修正的主要方法：
①四、三、二、一法则：又称慎格尔法则，将标准深度 （100ft）四等分，自道路开始向两侧每一等份占路线价的比 例分别为40%、 30%、 20%、 10%。 ②霍夫曼法则：与慎格尔法则相似，只是每一等份所占 的比例分别为37.5%、 29.5%、 20.7%、 12.3% 。 ③苏慕斯法则：该法则认为100ft深度的土地价值，临街 的前半部分和后半部分分别占全部总地价的72.5%、 27.5%； 若再深50ft，则价值所增仅为15%。 ④哈柏法则：该法则认为土地的价值与其深度的平方根 成正比。
宗地地价=路线价×深度百分率×宗地面积×修正率
几点说明：
1. 路线价法不做交易情况修正，其原因为：求得的标准 宗地的平均水平价格已经为正常价格。 2. 路线价法也不进行交易日期修正，其原因为：标准宗 地的价格所对应的日期与欲求取的其它土地价格的日 期已知，都是估价时点时的价格。 3. 其它修正是指临街宽度、临街类型、宽深比、容积率、 使用年期和建筑物状况等修正。
方法：定性判断、抽样定量化 调查。
路线价法估价的程序之一划分路线价区段
1. 划分标准：可及性大体相等、商业类型大体相似、
街道繁华程度（甚至建筑物成新度和装修程度等）相当、 土地利用方式和利用强度大体一致、空间上（路线）连续。 2. 划分方法：多借助自然边界（路口、河流、高速 公路、铁路及用途明显不一致大宗土地等）；明显边界 （用途相差很大）；收益不连续点或突变点（收益剖面图 的特殊点位----收益大体一致原则）。 3. 特殊情况：一般而言，一条街道为一个天然的路 线段，但是繁华地段可人为分割为数个地段，数个欠繁 华地段可人为合并一个地段。同一街道也可分为两个路 线价区段（“半条街现象”和两侧街道被隔离的交通型 干道） 。
路线价法估价的程序之六临街深度修正①
1. 临街地： ①平行四边形：以其高为临街深度。 ②梯形：直角梯形平行边垂直与里地线者以其中位线
为临街深度；平行边平行与里地线者，以其高为临街深度， 但要据临街边为长短边及其比例进行两成以内的修正。 ③三角形：一边临街的三角形以临街边上的高度一半 为临街深度；仅有一个顶点临街者视为袋地。 ④其它多边形**：视情况而定，可以采用一定的分 割方法或者依据重心距街道的距离确定。 ⑤其它类型：宗地超出里地线者可以采用里地单价和 临街地单价（不修正）按面积比例确定；街廓纵深在36m 以下者，可以以平行于里地线的直线（如中线）将之分前 后两部分，并分别计算单价。
路线价法估价的程序之二设定标准深度
1. 含义：理论上讲，标准深度是道路（街道）对于
地价影响的转折点。超出这一深度，地价基本不受到影响， 在此深度以内，地价与距离呈正向相关关系。 2. 设定方法：标准深度的设定通常取路线价区段内 临街各宗土地得临街深度的众数。 选择众数的目的在于尽可能的使设定的临街深度具有 代表性，同时在路线价法估价中减少工作量。 美国通常以100英尺（约合30.48m）为标准深度，台 湾地区则以18m为标准深度。 我国没有统一规定，各个城市、各个路线价区段具有 反映各自商业街道繁华状况的临街深度。
1.标准宗地：从路线价区段内临近主要街 道的宗地中选定的，深度、宽度、形状 等可反映该区段内各宗地一般状况或平 均水平的地块。
2.路线价区段：以街道为单位，将宗地接近性大致相等， 土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域。 4.里地线：标准深度的连线。 5.里地：里地线以外的土地。 7.袋地：里地线以内但不直 接临街的土地。 8. 骑楼地：袋地中跨里地线 的土地。 9. 街角地：即路角地，指至少相邻两条边以上临街的土地 。 3.标准深度：随土地离道路距 离的增加，道路对土地利用 的影响减 小至零时的深度。 6.临街宗地：里地线与街道之 间（即标准深度范围内）的 土地，又称为表地 。
表7-1 深度百分率
单位:100%
深度(ft) 单独深度百分率 累计深度百分率 平均深度百分率
25 40 40 160
50 30 70 140
75 20 90 120
100 10 100 100
125 9 109 87.2
150 8 117 78.0
175 7 124 70.8
200 6 130 65.0
路线价法估价的程序之六临街深度修正③
3. 路角地修正：
路角地分为相邻两面临街、平行两 面临街、三面临街、邻丁字形路口、邻 三角岔路口等类型。 C A B 路角地修正方法 繁华商业街 通常是分类型调查对 D 地价的影响程度，包 E 次 繁 括出租收益和交易价 巷道 华 格，最终确定不同类 商 型的修正幅度。同一 F 业 街 类型还要考虑所临街 道的规模和类型。 一 般商业街
路线价法的特点与适用范围
1. 路线价法的实质是一种评估土地价格的市场比较法。 2.路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。 3. 路线价法是一种迅速快捷、省时、省力，适用于大宗土 地进行估价的一种方法。 4. 前提条件是有可供使用的科学合理的深度指数表和其它 各种修正率表；同时有完善的城市规划和系统完整的街 道、土地排列比较整齐。 5. 路线价法适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价 格估算。 6. 路线价法需要较多的交易案例，并且房地产市场比较规 范，能够正常运转。 7. 在具备房地产状况修正前提下，也可估价商用房地产。
(一)划分路线价区段 (二)设定标准深度 (三)测算路线价 (四)制定深度修正系数表
三.路线价法的应用举例
(六)计算临街各宗地价格
基本原理部分
(一) 路线价的概念
B
A
C
D
繁华商业街
F
E
G
H
M
次 繁 华 商 业 街
N
思考：上图为临（邻）商业街的多宗商业用地， 试直观判断他们的价值高低并做简要分析， 说明影响他们价值的主要因素是什么？
路线价法估价的程序之三测算路线价
1. 含义：路线价是附设在特定路线价区段上的若干 标准宗地的平均价格。 2. 测算方法：①选定标准宗地。标准宗地须符合 以下条件：一面临街；矩形；临街深度为标准深度；临 街宽度为标准宽度；用途、容积率、土地开发水平、使 用年限等为区段内最有代表性者（多为众数平均）。 ②测算标准宗地地价，求取平均值。 多采用剩余法和收益法等方法测算标准宗地地价。 平均方法可以是算术平均、加权算术平均、中位数、 众数等方法。路线价可以为土地单价，也可以为楼面地 价；可以用货币表示，也可以用相对数（如点数）表示。 ③划分地价等级，求取同一等级内的平均值。 其 目的在于定性判断与定量测算结果相结合。
估价步骤部分
深度修正的主要方法
霍夫曼法则 苏慕斯法则
“四三二一”法则 (慎格尔法则)
40% 30%
37.5% 29.5% 20.7% 12.3%
72.5%
100ft
20% 10% 27.5%
a
b
15% c

哈柏法则(10×距离的平方根%)
深度修正系数表的编制
日本和我国台湾省的深度百分率采用的是平均深度百分 率，美国采用的是累计深度百分率。
第八章 其他估价方法
本章介绍的内容: 1.路线价法的估价步骤 2.深度百分率的编制
3.长期趋势预测法的估价步骤
4.高层建筑地价的分摊
第一节 路线价法
一.路线价法的基本原理
(一)路线价的概念 (二)路线价的基本原理 (三)路线价的基本公式 (四)路线价的特点和适用范围 (五)编制其他宗地条件表
二.路线价法的估价步骤
路线价法估价的程序之五制定其它修正表
1. 临街宽度修正：着重考虑临街宽度对地价的影响
作用，测算时多选取同一路线价区段中进深相等的样点进 行测算，也可通过主成分分析等方法确定。
2. 宽深比修正：一般仅对大型商业用地修正。 3. 临街类型：包括一面临街、平行两面临街、街角地
（相邻两面临街、三面临街和四面临街）、丁字形路口等几种 类型；两面临街者还。 4. 容积率修正：通常通过抽查不同容积率下的平均地价， 编制容积率修正系数表。 4. 年期修正：应用年期修正系数进行修正。 5. 朝向修正：经验法或调查法确定。 6. 楼层分配率修正：又称地价分配率修正。 7. 建筑物状况修正：指建筑物成新度、装修程度等修正。 8. 其它修正：三角形修正、面积修正、过大过小修正等。
所处楼层 商业店铺总层数 一 二 三 四 第一层 100 100 100 100 54 35 30 32 30 26 第二层 第三层 第四层
××市商业楼层地价分配率表
所处楼层 商业店铺总层数
一 二 三 四
第一层
100 65 60 54
第二层
第三层
第四层
35 21 16 19 16 14
应用部分
三. 路线价法应用举例
繁 华 商 业 街
N
商业建筑各楼层利用效益不同，一般而言，楼层越低，利用效益越高，楼面地 价亦越高。楼层地价修正系数和楼层地价分配率可按下式求出： 某楼层地价修正系数=（该层楼面地价/底层楼面地价）×100% 某楼层地价分配率=（该楼层地价修正系数/各楼层地价修正系数之和）×100%
××市商业楼面地价修正系数表
替代原理
估价对象价格＝可比实例价格×各项修正系数 市场比较法：
路线价法： 估价对象价格 ＝
路线价 × 深度修正系数
路线价是在路线价的基础上,分析宗地地价与影响地价 的临街深度等因素的相关关系,进而据此估算其他宗地地价的 方法.
基本原理部分
(三) 路线价的基本公式
宗地地价=路线价×深度百分率×宗地面积＋修正额
四 路线价法估价的程序
前 期 准 备 工 作
1.划分路线价区段… 收集各 2. 设定标准深度 种资料 3. 测算路线价 4. 制定深度修正系数表 5. 编制其它宗地条件修正系数表
后 6. 收集待估宗地资料 期 7. 评估宗地价格
内容：宗地信息（深度宽度、 面积形状等）；宗地 价值、收益信息（交 易/收益）。
如果需要同时快速地评估出这些土地的价值,有赖于路线价法.
基本原理部分
路线价法：指依据路线价，配合以深度指数表和其它 修正率表，用数学方法计算出临同一街道的其它宗地地价的 一种估价方法。 所谓路线价是指对面临特定街道（主要商业街/繁华地 段）、使用价值相等的市街地（均质区段）设定标准深度， 求取在该深度上数宗土地的平均单价，得到附设于特定街道 上的特定价格即为路线价。 路线价法是应用于商业用途土地估价的一种常用方法。 多应用于大量性的土地课税估价和拆迁补偿估价等。 路线价： street value 路线价法： unit foot appraisal method